武汉银行抵押贷款年化4.05%，20年期，住宅、商铺、公寓都可受理

金融/财税/法务定制化咨询服务编辑/褚小辉

最近接到不少朋友的咨询，都将自己名下的高息贷款转换一下，将原有年化5.7%的贷款降至年化4.05%，今年也帮助了不少朋友转换成功；

其实这种要求也是能理解的，在当下整个时期，能减少支出的确是重中之重，针对大家的需求，小褚今天就给大家评测一款最近才更新的产品，利率低，年限长，并且还不需要过桥；

因为疫情的原因，现在降息政策实打实地做到了，下面简单分享几个案例：

李姐，17年上旬买的房子，当时按揭100万，年化利率5.88%，30年期，月供还款5918元；（利息4900元，本金1019元）；

30年总支出利息：113万，转换后，年化4.05%，20年期，每月还款6086元，（利息3375元，本金2711元），总利息支出46万；

月供相差仅仅200元不到，但是节省了差不多67万的利息；就问你值吗？附赠突破参考

长期贷款并不是所有银行都会有相应的方案，因为还款年限长，贷款利率低，经过市场的调研，特此拿出来给大家进行讲解：

1、额度：

最高1000万，可接受当前执照；

2、抵押物要求：

可受理直系亲属（包括配偶、子女、父母及亲兄弟姐妹）及股东的房产作为抵押物；

3、房产限制区域：

全武汉市所有区域出让性质的住宅房、公寓、临街底商（未空置）；

4、对于房龄要求：

房龄不超过35年，房龄加贷款期限不超过50年，对房龄要求还是比较宽松的

5、可贷额度：

房产评估价值的6~8成（也就是说房子评估价100万，可贷额度60~80万）

住宅房抵押率最高80%，别墅最高50%，商用房最高50%

6、借款人要求：

借款人年龄18~65岁，抵押人年龄18~65岁；

7、征信要求：

近半年查询不超过6次，（多了几次视情况而定），放款前网贷需要全部结清；

8、利率及期限：

住宅性质：20年期等额；先息后本1~3年期；

商业性质：10年期等额；先息后本1~3年期；

具体的实测，我们也就聊这么多了，主要是想告诉大家，想在银行获得贷款，就应该先了解银行关注的核心，通过合理的方式反映出自己的还款能力和还款意愿，将最好的一面展现出来，有利于通过贷款审批；

小褚总结：这个产品整体展现上都还不错，无论是利息，还是额度，年限都是当下市场的顶配，无论是的上班族还是企业主都是一个不错的选择；

当下能减少开支就是最好的选择，尤其是这个方案无需过桥参与；

融资贷款是杠杆，经营创造价值，无论家庭还是企业都离不开金融，你可以让你身边多一位了解金融的朋友；

年底，哈尔滨房贷利率，或再下降

年底将至，哈尔滨房贷利率，还有没有机会再降？

目前，哈尔滨首套房贷利率为4.1%，LPR-20基点。

△数据来源：融360

那年底，哈尔滨房贷利率还有可能再低吗？

取决于12月的LPR。

但预测来看，或将有10-15基点的降幅空间。

三点原因。

一、降准。

11月25日，央行决定于2022年12月5日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点。

这是今年以来，央行第二次降准。

△历次降准一览表

并且诚意十足——预计释放长期资金约5000亿元。

本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为7.8%，预计释放长期资金约5000亿元。

降准，信号意义溢于言表——降息，有“门”！

以往，楼市“抢救周期”，都有特定规律：

2008年8月至2009年1月，3次降息、4次降准；

2014年4月至2014年9月，2次降息，4次降准；

2014年11月至2015年10月，5次降息，5次降准。

今年，3次降息（LPR累计下调35基点）、2次降准（总共仅下降1%），力度显然不够。

大环境下，“降准降息”已是必要操作。

未来，预计利率环境还将持续宽松。

二、社融数据。

市场好不好，数据说话。

10月，居民中长期贷款（主要是房贷）仅新增332亿。

比去年同期减少3889亿，创14年来同期新低。

与之相反的，是持续上涨的M2（货币供应量）。

△注：蓝线-M2；红线-社会融资规模存量

M2与社融，已形成剪刀差。

“水”没少放，但刺激效果的确有限。

因此，不排除年底信贷政策有进一步发力的可能。

三、23城政策。

9月29日，央行、银保监会发布通知，明确指出：

符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

其中，23城符合条件。

符合条件的城市有：

天津、石家庄、大连、哈尔滨、武汉、贵阳、昆明、兰州、秦皇岛、包头、温州、安庆、泉州、济宁、宜昌、襄阳、岳阳、常德、湛江、桂林、北海、泸州、大理。

哈尔滨，位列其中。

政策时间截至今年底，但哈尔滨目前仍没有“动静”。

为期一个月，哈尔滨是否会带来“惊喜”，值得期待。

有人为了更低的房贷，想拖到明年买房。

其实，大可不必。

房贷低，根本原因是LPR下降。

LPR每年1月1日会自动调整为最新的，不必担心。

注：明年的存量房贷以今年12月的LPR为标准，至少下降35基点。

为什么对于存量房贷来说，至少下降35基点？

2022年，目前已下调了3次房贷利率，下降35基点：

1月降至4.6%，下降5个基点；

5月降至4.45%，又下降15个基点；

8月降至4.3%，继续下降15个基点。

所以，对于购房者来说：

关键还是办贷款时的基点，现在就是不错的“优惠时机”。

今年5月15日，央妈释放的最新利好：

首套住房商业性个人住房贷款利率下限减20个基点。

客观说，现在首套-20基点，很难得。

毕竟基点一旦确定，将跟随整个还款周期。

抢到-20基点，以后无论LPR怎么变，基点也不会变。

现在的楼市，都在玩命救房企。

殊不知，供应端再输血，只要需求端“摆烂”，对于楼市也只是“剃头挑子一头热”。

因此，需求端的刺激，刻不容缓。

有人说，不是降息、降准、降首付、给购房补贴了吗？

是甜头，但还不够甜。

当下，楼市呼声较高的救市大招是：

降低存量房贷利率。

原因呢？

大家买房欲望低，主要还是对于未来收入预期的降低。

大多数人的心态是：拿着现金比什么都安全。

目前，降低存量贷款利率，有两种方式：

商转公、存量房改利率。

哈尔滨，“商转公”希望不大。

唯一可取的，便是降低存量利率。

2008年“萧条期”时，多家银行曾宣布：

8.5折、9折或更高利率的买房人，都可到银行改为7折利率。

这属于央行出政策，银行执行，配合房贷合同的修改。

当年的条件是：近两年内没有拖欠两期以上还贷、不存在违约、两笔以上未结清房贷。

这便是“降低存量利率”的先例。

前一阵，存量房贷出现些许“风声”。

合肥也传出：

针对前期房贷利率是5.88甚至更高的，将执行最新贷款利率。

近日，也有消息称：“存量房贷利率即将统一下调，郑州成为试点城市”。

如果真能实行，无疑对提振楼市信心，有不小的帮助。

今年，哈尔滨楼市利好不断。

△2022年哈尔滨楼市政策脉络表

年末，哈尔滨即将迎来冬季房展会。

5大惠民补贴，诱惑不小：

①契税全额返（新房）

②交易税补贴（商业、办公、公寓）

③1万消费券补贴（前5000名）

④人才补贴

⑤贷款优惠

你心动吗？

以上正文，来自@龙江楼市

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兰州取消限售政策 首套房商贷利率下调至4.0%

12月13日，兰州市人民政府印发《兰州市助企纾困激发市场主体活力若干措施》（下称《措施》），其中多条涉及房地产方面。

《措施》提出，阶段性调整兰州市首套住房商业性个人住房贷款利率，5年期以上首套住房商业性个人住房贷款利率下限由4.3%下调至4.0%。

取消现行限售政策，个人购买的住房，自取得房屋《不动产权证书》后即可上市交易，已按原有限售规定在《不动产权证》上注记限售的按现行规定执行，上市交易不受影响。

同时，鼓励国企和民营资本参与城市更新行动，依法实施城市更新项目容积率转移和奖励、行政事业性收费减免等，推动设立城市更新专项基金，为市场主体参与城市更新做好充足保障。并综合运用地方政府专项债券、政策性开发性金融工具及政策性银行贷款等方式，多措并举保障项目融资需求。

记者梳理发现，近期已有西安、荆州、芜湖、厦门等地放松购房政策，涉及限售、公积金贷款等内容。

5年期以上房贷利率下调至4.0%

《措施》提出，进一步推进房地产行业平稳健康发展，优化房地产市场调控政策，阶段性调整兰州市首套住房商业性个人住房贷款利率，5年期以上首套住房商业性个人住房贷款利率下限由4.3%下调至4.0%。

日前，人民银行、银保监会曾发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（下称《通知》），支持个人住房贷款合理需求。支持各地在全国政策基础上，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求。

同时，鼓励金融机构结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，在城市政策下限基础上，合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平。支持金融机构优化新市民住房金融服务，合理确定符合购房条件新市民首套住房个人住房贷款的标准，多维度科学审慎评估新市民信用水平，提升借款和还款便利度。

事实上，2022年以来，LPR报价分别于1月、5月和8月调降三次，5年期以上LPR累计下调35个基点。同时，5月15日，央行和银保监会调整差别化住房信贷政策，将首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限规定不变。随着LPR下降叠加房贷利率下限双重调整后，房贷利率也出现下滑。

据融360最新发布的房贷利率报告显示，2022年11月，全国首套房贷款平均利率为4.17%，比全国房贷利率下限高7BP；二套房贷款平均利率为4.95%，比全国房贷利率下限高5BP。从降幅来看，首套房利率今年累计降幅140BP，二套房贷利率累计降幅90BP。

此外，《措施》还明确，取消现行限售政策，个人购买的住房，自取得房屋《不动产权证书》后即可上市交易，已按原有限售规定在《不动产权证》上注记限售的按现行规定执行，上市交易不受影响。个人住房贷款不再纳入房地产贷款集中度管理。

综合运用专项债、政策性银行贷款等方式保障项目融资需求

促进房地产市场良性发展方面，《措施》提出，推行“拿地即开工”，加快项目建设进度。鼓励和引导房地产开发企业投资建设其项目红线外配套市政基础设施。优化土地用途等事项变更补缴出让金手续。在充分评估房地产企业信用风险、财务状况等基础上，协调金融机构为房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。适当提高旧城改造、城市更新等项目的货币化安置比例和奖励幅度。积极探索推行“房票”制度，鼓励实行异地安置。

同时，为加快实施城市更新行动，《措施》鼓励国企和民营资本参与城市更新行动，依法实施城市更新项目容积率转移和奖励、行政事业性收费减免等，推动设立城市更新专项基金，为市场主体参与城市更新做好充足保障。综合运用地方政府专项债券、政策性开发性金融工具及政策性银行贷款等方式，多措并举保障项目融资需求。持续加大与中铁、中建、中交等大型央企的对接洽谈力度，加快推进雁滩片区、中山路片区、南河新村片区及五星坪华林坪片区城市更新项目试点。

上述人民银行与银保监会印发的《通知》也提出，要稳定房地产开发贷款投放。鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。金融机构要合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险，在保证债权安全、资金封闭运作的前提下，按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求。

11月23日，多家国有大行宣布与部分房企签订战略合作协议。例如，农业银行与中海发展、华润置地、万科集团、龙湖集团、金地集团五家房企举行银企战略合作协议签约仪式。

同时，《通知》指出，支持优质房地产企业发行债券融资。推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持。鼓励债券发行人与持有人提前沟通，做好债券兑付资金安排。按期兑付确有困难的，通过协商做出合理展期、置换等安排，主动化解风险。支持债券发行人在境内外市场回购债券。

在配套融资支持方面，《通知》明确，在专项借款支持项目明确债权债务安排、专项借款和新增配套融资司法保障后，鼓励金融机构特别是项目个人住房贷款的主融资商业银行或其牵头组建的银团，按照市场化、法治化原则，为专项借款支持项目提供新增配套融资支持，推动化解未交楼个人住房贷款风险。

人民银行副行长潘功胜此前表示，近期监管部门将设立“保交楼”贷款支持计划，和“保交楼”专项借款一同对暂遇困难的房地产企业贷款提供帮助。

近期多城调整购房政策

记者注意到，近期已有多个城市出台宽松的房地产政策。

11月19日，西安市住房和城乡建设局发布《关于支持刚性和改善性住房需求有关问题的通知》。其中提到，在住房限购区域无住房的非本市户籍居民家庭，持有本市《居住证》，且在购房之日前6个月在本市连续缴纳社会保险或个人所得税的，可购买1套二手住房。

12月5日，芜湖市住房公积金管理中心发布《关于支持多子女家庭使用住房公积金的通知》指出，多子女家庭(含二孩及以上)在芜湖首次申请住房公积金贷款购买普通自住住房的，可在原享受贷款额度基础上浮。其中，二孩家庭最高上浮10%，三孩及以上家庭最高上浮20%。

12月5日，据“荆州住建”公众号，荆州市发布关于进一步促进荆州市中心城区房地产市场平稳健康发展的10条措施。其中提出，实行购房房款补贴。2022年6月14日后，在中心城区购买首套新建商品住宅的全日制大专以上（含大专）毕业生，可申请领取2万元购房补贴。其他购房人在中心城区购买首套新建商品住宅（含公寓），可申请领取1万元购房补贴）。同时，实施购房契税补贴。2022年6月14日后，在中心城区购买新建商品房的购房人，由所在区财政部门按其所缴纳契税额的70％予以补贴。本措施发布之日起，在中心城区购买二手房的购房人，由所在区财政部门按其缴纳契税额的50％予以补贴。

12月6日，据厦门日报报道，自2022年12月5日起，厦门市岛外限购政策略有调整，在厦门市实际工作和生活的非本市户籍无住房家庭和个人可在岛外限购1套住房。同时，岛内限购政策不变，仍为过去4年连续缴纳3年社保或申报个税的非本市户籍家庭和个人，以及符合条件的非本市户籍人才在岛内限购1套住房。

东兴证券研报指出，随着供需两端全国性政策的加速释放，政策正在形成合力，走向新一轮宽松周期。信贷、债券、股权支持政策的“三箭齐发”后，需求端的恢复将会是后续市场企稳的最关键因素。当前的利率水平已经处于历史底部，而需求侧的实质性放松已经从三四线城市延展到了杭州这类核心城市。预计接下来还会有更多的二线城市出台需求端政策。（券商中国郭博昊）