天津房产抵押贷款能贷多少年

一、房地产特性危害贷款年限

不一样性的房地产，借款的期限不一样。简单点讲，普通住房、商业服务新项目、工业厂房等这几种房子能借款的期限也各有不同。普通住房长贷款年限为30年；商业用房和商住两用房，贷款年限为十年；独享产权年限出让房、拍卖房长贷款年限为20年。

二、贷款年限受借款人年龄的限制

在申办本人购房贷款时，借款人的年龄是关键的审批要素。按照规定，法定年龄十八周岁（男士*60岁，女士*55岁）都能够申办本人购房贷款。一般来讲，贷款年限与借款人年龄之和不可超出65岁（或七十岁），不一样地区不一样银行的要求略有不同。

在公积金房贷层面，个人公积金贷款年限不可超出借款人退休后5年。举个事例，小A，男，在60岁时离休，除全国各地要求的长贷款年限外，小A贷款年限与借款人年龄之和不可以超出65岁。

在商贷层面，每一个银行针对借款人的年龄限定各有不同，整体而言，借款人年龄越小，那麼能够办理贷款的限期也就越长。

三、借款人的还贷工作能力会危害贷款年限

在贷款买房子时，银行会让购房者出示个人收入证明。个人收入证明能立即反映借款人的还贷工作能力，个人收入证明是银行决策是不是批贷的关键参照內容之一。一般状况，银行会规定借款人个人收入证明上的月收益是其月还贷和别的债务之和的二倍之上。

一般状况下，高收益群体，银行很有可能会提议贷款年限相对性短些；假如借款人收益状况相对性较弱，银行会提议贷款年限相对性长一些。

四、房龄越老贷款年限就越少

在选购二手房时，贷款年限会遭受房子年龄的危害。房龄是以该房子完工交货之日逐渐算测算，一般状况下，房龄越老，贷款年限就越少。由于二手房是依照成交价来测算贷款额度的，成交价则是依据那时候的销售市场状况，根据技术专业的资产评估机构对房地产使用价值开展评定而推算出来的。

一般房子期限越长，成交价很有可能越低。旧房子在申请办理二手房贷款时，贷款金额一般会伴随着房龄扩大而相对性减少，贷款年限也是这般。

五、土地资源使用年限会危害贷款年限

在二手房市场，土地资源使用年限也有多久期满也会危害住房贷款的期限。一般状况下，住房贷款的借款期满日不可以超出土地资源应用的期满期限（不一样的银行要求都不同样）。

必须留意的是，土地资源使用年限与房龄不一样，土地资源使用年限是以房地产商拿地办理备案的情况下就逐渐测算的，因此选购二手房时，一定要留意看，所选购房屋的土地资源使用年限也有剩多少年。

银行抵押贷款真的没有你想象的么难

今天聊了一个客户，从业十年，这种情况的客户数不胜数，他觉得年化6%的房贷利率很高，却用了大量的网贷。

去年3月份央妈就要求必须标注实际利率，借一万分36期还不准再说每月利息100，而要真实告知年化利率接近21%，这下很多网贷用户炸了锅，你这是障眼法，买个苹果手机10000摊到到每月只要承担300多块，你也不觉得贵呀，但是你知道他的真实利率高达年化21%吗？

商品房在银行眼中，一直都是优质资产，比如说天津房产抵押的利率最低可以达到年化3.85%，审核门槛也不高，北京上海这些城市甚至更低，一二线城市也有大量的低利率贷款可以选择，这些银行产品的利率只有网贷的几分之一，而且没有任何手续费和违约金。那有些人肯定会觉得银行门槛高，我就拿某国有大行的房抵产品来举例，住宅底商都可以做，年化3.85%，不看你的报表，不看你的纳税记录，不看流水和收入，卖菜的开饭店的都行，这怎么就门槛高了？

近些年随着大数据的不断发展，各家网贷公司对客户的拿捏更是到位，信用好的的利率低一些，鼓励你借，信用差的就提高利率，就知道利率再高你也能接受，就是见人下菜碟，你还不得不接受。

说再多也有人听不进去，人教人教不会，事教人一点通，最后再说一句，非万不得已不要贷款，控制自己的消费欲望。

天津市加快发展保障性租赁住房实施方案（征求意见稿）

为贯彻落实党中央、国务院关于推进保障性住房建设的决策部署，进一步完善我市住房保障体系，加快住房租赁市场发展试点工作，按照《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）要求，结合本市实际，制定本实施方案。

一、工作目标

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，突出住房的民生属性，以完善本市住房市场体系和住房保障体系为目标，以加快发展保障性租赁住房建设为重点，探索新的发展模式，有效解决大城市住房突出问题。到“十四五”末，基本建成多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度及其配套机制和政策体系，全面改善住房租赁市场结构性供给不足问题，不断满足人民群众合理的住房需求，实现人民群众住有所居。

二、工作原则

（一）加强顶层设计，科学确定目标

依据国土空间规划和功能布局要求，结合本市人口发展“十四五”规划，科学编制“十四五”保障性租赁住房发展规划，统筹考虑产业、经济、城镇化等因素，综合分析保障性住房和商品住房的合理需求和供应结构，确定全市保障性租赁住房建设的总目标。按照“因城施策”的原则，采取分区施策措施，指导各区优化保障性租赁住房供应规模、空间布局、节奏时序，确定保障性租赁住房年度建设计划，并单列用地计划。

（二）明确保障对象，促进供需适配

保障性租赁住房主要解决新市民、青年人等群体住房困难问题，重点保障环卫、公交、快递、家政等从事基本公共服务的群体。保障对象应当符合以下条件：一是在租住区无自有住房的本市户籍居民；二是在津正式就业且在租住区无自有住房的非本市户籍新市民、青年人。区住建、规划资源、人社、公安户籍等部门负责组织保障对象的资格认定工作。区住建部门根据本区保障对象的需求，组织保障性租赁住房建设和房源筹集。

（三）严格建设标准，提高居住品质

保障性租赁住房分为宿舍型和住宅型，宿舍型人均使用面积不少于4平方米；住宅型以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，可适当配置三居室，建筑面积不超过100平方米。面向本单位职工或特定对象出租的保障性租赁住房，户型标准可以结合实际需求适当调整。保障性租赁住房项目建设规模原则上不少于30套或建筑面积不少于1500平方米，按照《住房和城乡建设部办公厅关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》（建办标〔2021〕19号），合理配置服务功能及基本公共服务配套设施，配建停车泊位指标参照本市公共租赁住房的规定执行。

（四）完善保障体系，规范房源渠道

本市公共租赁住房项目按照相关程序可纳入保障性租赁住房管理，未纳入的仍严格执行公共租赁住房相关政策。市、区国有企业通过各种方式获得的租赁住房和产业园区、企事业单位现有的职工宿舍、蓝白领公寓、人才公寓，以及符合条件的自持租赁住房，经市、区住建部门认定，纳入保障性租赁住房管理；其他符合条件的租赁住房，按照政府引导、自愿申请的原则，经市、区住建部门认定后，纳入保障性租赁住房管理。支持产业园区的管理机构和企业等主体采取新建、改建、盘活、转化等多种方式，扩大保障性租赁住房筹集渠道。

三、建设方式

本市保障性租赁住房建设应统筹考虑人口导入、产业发展、空间规划等要素，根据不同区域的特点和人口规模控制要求、产业园区的发展需求及轨道交通的便利条件进行布局，采取盘活利用存量住宅房屋转化、非居住存量房屋改建、非居住存量土地新建、集体经营性建设用地新建、产业园区配套设施用地新建、国有住宅用地新建等六种方式筹集房源，实现产城人融合、人地房联动、职住平衡。

中心城区、滨海新区核心区及各区主城区可以通过城市更新方式，优先利用存量住宅房屋转化为保障性租赁住房。对需求较大的商业商务区可以采取对周边非居住存量房屋改建方式，满足保障对象需求。

滨海新区各功能区、各区国家级和市级产业园区主要利用非居住存量土地、产业园区配套设施用地，以及园区周边的集体经营性建设用地新建保障性租赁住房，就近满足产业职工居住需求。

国有住宅用地新建保障性租赁住房应按照“十四五”保障性租赁住房发展规划要求，各区可结合需求适当安排。

四、支持政策

（一）土地支持政策

1.对利用存量住宅房屋转化为保障性租赁住房的，维持原供地方式，不补缴土地价款，原土地使用年限不变。列入城市更新范围的可享受相关政策，改造提升后的增量房屋和腾空房屋，可作为保障性租赁住房或实物安置房。

2.对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋（包括集体经营性建设用地上的非居住存量房屋），在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，可申请改建为保障性租赁住房。用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。土地性质为三类工业用地和三类物流仓储用地及其他不符合国家和本市有关规定的非居住房屋，不得改建为保障性租赁住房。

3.对企事业单位依法取得使用权的土地，在符合规划、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许用于建设保障性租赁住房，按程序变更土地用途，不补缴土地价款，原土地使用年限不变，原划拨的土地可继续保留划拨方式；允许土地使用权人自建或与其他市场主体合作建设运营保障性租赁住房。

4.在尊重农民集体意愿的基础上，探索利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房；支持利用城区、靠近产业园区或交通便利区域的集体经营性建设用地建设保障性租赁住房；农村集体经济组织可通过自建或联营、入股等方式建设运营保障性租赁住房；建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。

5.在确保安全的前提下，可将产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，建筑面积规模按规划许可要求确定，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设成套商品住宅；鼓励将产业园区中各工业项目的配套比例对应的用地面积或建筑面积集中起来，统一建设宿舍型保障性租赁住房。

6.保障性租赁住房用地可采取出让、租赁或划拨等方式供应，其中以出让或租赁方式供应的，可将保障性租赁住房租赁价格及调整方式作为出让或租赁的前置条件，允许出让价款分期收取。

（二）财政支持政策

保障性租赁住房项目按照国家和本市相关规定，享受中央财政补助资金支持。新建、改建保障性租赁住房及其配套基础设施建设可按国家发展改革委关于保障性租赁住房中央预算内投资的有关规定，申请保障性租赁住房中央预算内投资专项。

（三）税收支持政策

保障性租赁住房项目税收优惠政策，按照《财政部税务总局住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（财政部税务总局住房城乡建设部公告2021年第24号）等文件执行。

（四）金融支持政策

支持保障性租赁住房项目的金融政策，按照《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》及相关配套政策执行。

（五）水电气热价格优惠政策

对取得保障性租赁住房项目认定书的项目，供水、供电、供气、供热部门负责对项目运营期内水电气热收费价格按居民标准执行。

（六）公共服务支持政策

保障性租赁住房承租人申领本市居住证后，按照有关规定享受子女义务教育、就业、社会保险、公共卫生、计划生育、证照办理、社区事务、科技申报、职业资格评定、评选表彰等本市基本公共服务，并按照《天津市居住证管理办法》享受积分落户政策。

保障性租赁住房项目退出的，由相应部门将项目房屋及水电气热价格等纳入原用途管理，并调整相应金融、税收等支持政策。

五、项目管理程序

（一）加强计划管理

各区住建部门根据“十四五”保障性租赁住房发展规划，结合实际需求，制定本区年度建设计划，组织相关单位进行项目申报，报区政府同意后，经市住房城乡建设委综合平衡纳入全市年度计划，按照程序批准后，由各区组织相关部门联合审查认定。

（二）尊重群众意愿

对于非居住存量房屋改建、非居住存量土地新建、集体经营性建设用地新建的保障性租赁住房项目，应当通过官方网站进行公示，公示期不少于5个工作日，公示期满无异议的，出具保障性租赁住房项目认定书。

（三）提高审批效率

各区要精简保障性租赁住房项目审批事项和环节，建立快速审批流程，提高审批效率。按照本市工程建设审批制度改革要求，各区相关部门凭保障性租赁住房项目认定书办理立项、用地、规划、施工、消防等手续。不涉及土地权属变化的项目，可用已有用地手续等材料作为土地证明文件，不再办理用地手续。探索将工程建设许可和施工许可合并为一个阶段。保障性租赁住房项目竣工后，实施联合验收。

六、运营管理

（一）加强权属管理

保障性租赁住房项目在运营期间，不得分割登记、分割转让、分割抵押，不得上市销售或变相销售，不得以租代售，严禁以保障性租赁住房为名违规经营或骗取优惠政策。严禁房地产经纪机构和经纪人员为保障性租赁住房提供转租、出售等经纪业务。涉及整体转让的项目，转让后原保障性租赁住房性质和土地用途不变。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设的保障性租赁住房，如涉及房屋征收、拆除的，按照原房屋用途、土地用途和取得方式予以补偿。

（二）严格租金管理

保障性租赁住房的租金标准应当本着租户可负担、企业可持续原则，按照低于同地段同品质市场租赁住房租金确定。市场租赁住房租金水平应定期向社会公布。市、区住建部门应当对保障性租赁住房租金标准执行情况进行检查，对违反政策的按规定进行处置。

（三）规范租赁行为

保障性租赁住房运营主体应当依法办理市场主体登记（面向本单位职工或特定对象出租的除外），项目开业运营前，应当通过本市住房租赁服务监管平台推送开业信息，并办理住房租赁合同网签备案手续。保障性租赁住房租赁合同期限原则上不少于半年、不超过3年，合同到期承租人仍符合条件的可续租，不再符合条件的应当退出或恢复市场租金。

（四）加强社区服务

区住建部门应当积极推动保障性租赁住房项目实施专业化物业管理，加强安保、清洁和维修养护，提供安全、卫生、舒适的服务。街道（乡镇、园区）应当将保障性租赁住房纳入五级网格社区基层治理体系，充分发挥基层党组织的核心作用，加强对出租房屋和流动人口管理服务，提升保障性租赁住房居住品质和服务水平。

（五）落实安全责任

保障性租赁住房项目不动产权利人应当承担房屋使用安全主体责任。运营主体依法承担相应安全责任，应当建立完善的房屋安全使用管理和突发事件应急预警处置制度，定期对房屋安全进行检查，确保租赁住房符合运营维护管理相关要求；落实消防安全责任制，配备符合规定的消防设施、器材，保持疏散通道、安全出口、消防车通道畅通，定期开展消防安全检查，确保房屋住用安全。

（六）严格退出管理

利用非居住存量房屋改建的保障性租赁住房项目续期或到期退出的，产权人应当向区住建部门提出申请，区住建部门报区政府批准后，续期的可继续用作保障性租赁住房，退出的应将非居住存量房屋恢复原用途。对企事业单位依法变更土地用途后，新建的保障性租赁住房项目在土地使用期限内不得退出，确需退出的，土地恢复原用途，房屋不得再作为住宅使用，或者由区级以上人民政府收回土地。农村集体建设用地上的保障性租赁住房到期退出后，应当按村庄建设规划要求实施建设。

七、保障措施

（一）加强组织领导

成立市发展保障性租赁住房工作领导小组，统筹推动发展保障性租赁住房工作，负责制定发展规划、督促指导各区及相关部门落实属地属事责任、加强监测评价和绩效考评等工作，办公室设在市住房城乡建设委。各区政府对本区发展保障性租赁住房工作负主体责任，成立本区发展保障性租赁住房工作领导小组，统筹推动本区发展保障性租赁住房工作，做好本区保障性租赁住房项目的计划申报、审查认定、项目审批、建设运营、资金拨付、监督管理等工作。

（二）强化协同联动

市住房城乡建设委发挥牵头作用，负责编制年度保障性租赁住房建设计划，指导各区做好保障性租赁住房项目认定、建设、出租、运营管理等工作；市发展改革委负责做好中央预算内投资相关工作、明确水电气热价格优惠等工作；市财政局负责落实财政支持政策；市规划资源局负责做好规划审批、用地管理等工作；市税务局负责落实税收优惠政策；人民银行天津分行、天津银保监局、天津证监局、市金融局负责落实金融支持政策；供水、供电、供气、供热等单位按职责落实有关支持政策。市区两级相关部门要加强政策协调、相互配合、形成合力，确保各项政策落实到位。

（三）完善平台建设

加快建立覆盖全市长租房、保障性住房、商品房等住宅房屋基础数据库，整合人口流动、土地供应、社区管理等数据，以信息化、大数据为支撑，加强我市住房保障和房地产市场管理，推进住房规划、建设、管理、服务一体化发展。完善全市统一的住房租赁交易管理服务平台，将保障性租赁住房、公共租赁住房、市场租赁住房等各类租赁住房全部纳入平台，实现智能化管理。

（四）严格监督考核

各区应当按照“双随机一公开”要求，加强保障性租赁住房项目监督检查，对存在提供虚假材料、改变保障性租赁住房用途、未执行保障性租赁住房租金标准等情形的，责令限期改正，拒不改正的取消水电气热价格和税收优惠。市发展保障性租赁住房工作领导小组办公室加强对各区保障性租赁住房工作的督促检查，定期进行通报。建立保障性租赁住房监测评价机制，按年度对各区完成建设计划、建立工作机制、严格监督管理等情况进行考核评价，考核评价结果纳入对区政府的绩效考核。

附：1.天津市发展保障性租赁住房工作领导小组

2.保障性租赁住房项目认定书

来源：天津市住建委官网