婚前贷款房 离婚怎么分
来源：人民网-人民日报海外版
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尹律师：
您好!结婚前我贷款买了一套房，登记在我名下，婚后也是用我的工资偿还贷款。现在我和妻子关系不好准备分开，妻子却说这套房子她也要分割。我很困惑：我婚前买的房子，登记在我的名下，婚后也是用自己的钱还房贷，我妻子能分吗？
上海读者封先生
封先生：
您好!首先很遗憾地告诉您，您的这套房子确实是有女方的权益的。下面我将一一为您分析。
哪些是夫妻共同财产
婚姻关系存续期间，下列规定当中的财产属于夫妻共同财产：
1、《民法典》第一千零六十二条之规定：
“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：(一)工资、奖金、劳务报酬；(二)生产、经营、投资的收益；(三)知识产权的收益；(四)继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；(五)其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同财产，有平等的处理权。”
2、《民法典》司法解释第二十五条、第二十七条之规定：
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释(一)》第二十五条规定：“婚姻关系存续期间，下列财产属于民法典第一千零六十二条规定的‘其他应当归共同所有的财产’：(一)一方以个人财产投资取得的收益；(二)男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金；(三)男女双方实际取得或者应当取得的基本养老金、破产安置补偿费。”
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释(一)》第二十七条规定：“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。”
简言之：夫妻只要结了婚，且双方没有书面约定财产归属，那么绝大部分收入都属于夫妻共同财产。
怎么分割婚前贷款买的房
先看看具体法律规定：
《民法典》第一千零八十七条第一款规定：“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。”
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释(一)》第七十八条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。”
简言之：1、房屋归属：一方婚前签订购房合同、个人财产支付首付款并贷款、房屋登记在一方名下的，婚后用夫妻共同财产还贷的，该房屋属于夫妻共同财产；2、离婚分割标准：先由双方协商，双方协商不成，法院“可以”判决该房屋归登记一方享有，但登记一方要向配偶方支付补偿款；3、补偿款标准：原则上为婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分的一半。举个直观的例子：男方婚前购房，房屋总价款100万元，男方首付50万元，婚后还贷25万元，离婚时尚欠25万元贷款未还，离婚时房屋总价值为200万元，如房屋归男方所有，男方应支付女方25万元补偿款，即婚后还贷25万元对应的财产价值及增值为50万元，再由夫妻平均分得25万元。这是理论上最简单的计算标准，在司法实践中则要综合参考还贷的方法、还贷的利息、相应税费、增值发生在婚前还是婚后等具体情况进行个案认定，不宜一概而论。
需要注意的是，即使是婚前签订购房合同、支付首付款并办理贷款，但如果房屋是登记在对方名下或双方名下，则不适用上述规定，需要根据具体情况进行认定。
如何未雨绸缪，防止离婚伤心又伤财
就中国国情而言，夫妻一旦进入婚姻阶段，只要没有书面约定归属的财产，很大可能被认定为夫妻共同财产，如何运用法律工具进行防范呢？以下几种思路可以参考：
1、为了防止离婚伤心又伤财，不妨双方坦诚相待，签订一份《婚前财产协议》或《婚后财产约定协议》，对各自主要的婚前财产、婚后财产的来源、归属等进行明确约定。
2、婚前有大量非实物财产的，应当注意不要与婚后财产产生混同，比如存款、股票、基金等。
3、防止婚前个人财产因为婚后财产形态的转化，与婚后财产混同，比较常见的是卖掉婚前个人较小的房屋再购置较大的房屋。
4、父母名下资产较多的，为了防范过世后的遗产成为子女的夫妻共同财产，宜通过订立遗嘱进行明确。
律师提醒
婚前财产规划是一个需要适时调整完善的过程，不是签订一份财产约定协议就能万事大吉的。希望每一对夫妻步入婚姻的殿堂是因为纯粹的爱，“众里寻他千百度”只是幸福生活的开始，要想婚姻美满长久，不因财富带来的束缚为幸福婚姻埋雷，财产规划是您不二之选。
(北京雷杰展达律师事务所高级合伙人、律师尹红志)
婚前按揭买的房，是否为夫妻共同财产？
婚前按揭买的房，是否为夫妻共同财产？婚前按揭买的房
是否为夫妻共同财产？
杨桃说：“我婚前买的房子，房产证写的我的名字，怎么变成夫妻共有财产了？”
同年11月21日
杨桃与某银行签订
《个人购房借款/担保合同》，
贷款19万元。
2012年8月9日
涉案房屋办理了产权登记证书，
所有权人为杨桃，
共有情况为单独所有。
同年7月26日
该院作出民事判决书，
判决确认该债务应由谢坤个人承担，
不属于夫妻共同债务。
该判决生效后
杨鹏要求执行涉案房屋，
杨桃提出异议之诉，
请求确认涉案房屋
为其单独所有的婚前个人财产，
应解除对涉案房屋的查封，
并停止执行。
通化市二道江区法院认为
涉案房屋虽然是杨桃婚前购买
但此房屋系按揭贷款方式取得
时至今日仍在偿还贷款
由于双方对婚姻关系
存续期间所得的财产
没有书面约定归各自所有
因此夫妻在此期间
所得的财产应为夫妻共有财产
婚姻关系存续期间
偿还房屋贷款部分
应为夫妻共同财产
谢坤应为该房屋的按份共有人
原告杨桃要求
排除执行的请求本院不予支持
最终判决
驳回原告杨桃的诉讼请求
相关法条
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十四条第一款规定“对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。”
来源：吉林省高级人民法院
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夫妻的共同财产有哪些？
答：+如果夫妻双方没有财产协议，一般来说，下列财产属于夫妻共同财产：（一）工资、奖金；（二）生产、经营收入；（三）著作权、专利权、商标权等知识产权方面的收入；（四）继承的遗产（但遗嘱规定只有夫妻一方可以拥有财产的除外）；（五）受赠的财……[更多]
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一份标准的婚前财产协议，应该是这样的
本期带你完整地看完一份：婚前财产协议。
对于马上要结婚的你而言，如果你觉得：
1、你们的婚前财产较为复杂；
2、婚前一起买了房；
3、又担心将来发生争议的话。
那么可以看一下这篇内容，签一份婚前协议。来明确双方的权利和义务，保障好各自的权益。
作者：褚晓天
第一部分是双方基础信息和引言。
基础信息填写双方的姓名和身份证号即可，其他不用多写。
引言可以写一下这份协议是双方即将要结婚，所以签订的。
第二部分是财产部分，这边我列举了一些常见的财产形式，你可以根据需要自行删减。
1、房产房产一般分为已经买好的房子和准备购买的房子两种。
我们先来说已经买好的房子。
基础信息写一下地址、产证号和产权人。然后根据实际情况，写一下是谁出钱购买的。如果是父母出钱购买的，也可以写一下属于赠与还是借款。目前在离婚案件中，对于父母的出资款到底是借款还是赠与经常会有争议，这边如果写一下也有助于避免将来的纠纷。
有贷款的，也写一下剩余贷款和贷款人信息。
接着是约定房屋产权归属的部分了。可以把房子约定为一方的个人财产、夫妻共同财产、或者某一比例。根据你们自己的需求选择就行了。后续贷款怎样归还，以及贷款对应的部分属于谁的，最好也再强调一下。
贷款还清后需要加名字的，那么也可以加上一方需要配合另一方加名字的条款。至于违约责任是否要加看你们的实际需要了。
我个人觉得婚前协议中加入违约条款，容易影响到双方之间的感情。
最后一条。如果双方因为某些原因，最终未能登记结婚。那么房子该归谁，一方要付给另一方多少钱。这个也建议约定一下，避免产生争议。
接着是准备购买的房子。
基础信息部分因为房子还没买到手。所以可以写一下签合同的日期、和谁签的合同、以及合同编号。这边可以根据新房或二手房选择对应的合同类型。因为没有产证的关系，所以房子的信息可以写的多一点，避免争议。建议把地址、户型、面积都写一下。如果你们准备约定的房子归属和合同签订人不一致的，那么也需要写一下这一条。
房子的首付款、贷款、贷款人信息也都要写清楚。
至于房屋归属的部分以及还贷的情况，可以使用前面说过的这段。这个没什么区别，我就不再赘述了。
房子内部的装修，家用电器的归属这边我没有写，有需要的也可以加一下。
2、车辆
写明品牌车型和车牌号就可以了。车牌本身有价值的，也可以将车牌归属补充进去。如果存在车贷的，那么也可以参考房贷的格式，来约定一下。
3、存款及理财部分
写清楚账户信息，以及目前的资金总额就可以了。这部分其实写不写问题不大，婚前财产在法律上本来就是个人财产。
需要注意的应该是婚后尽量保持这部分财产的独立性，不与婚后收入混同。不然，即使现在约定了，一旦和夫妻共同财产混同了，还是会有争议。
4、股票股票可以参照存款及理财部分。
但同时，股票和基金理财还有一个问题是需要注意。法律规定，个人财产婚后的投资收益属于夫妻共同财产。所以原则上股票、基金、以及理财在婚后的收益都有很大概率会被认定为是夫妻共同财产。如果想要这些收益是属于个人财产的，那么可以加一条收益归属的约定。这个看你们自己的需要了。
5、公司股权
一般婚前设立的公司，股权默认是个人财产。
所以我这边直接明确为了个人财产。并将公司的出资义务和负债与另一方进行了隔离。有特别需要的可以自行调整。
6、债权债务
大额债权债务，建议每一笔都列清楚。
我也设置了兜底条款来约束未列出的债务和债权也由个人承担。
最后一条是约定婚后如果再产生债务，算个人债务。想要按照法定的话，把这条删去就可以了。
7、个人财产的处分权及收益归属
第一、第二小条起强调作用，写不写都没关系。这两条具体在表达什么意思，我在婚内财产协议的那篇文章中已经说过了，不明白的可以去翻一下我之前的那篇文章。
一份标准的夫妻财产协议，应该是这样的
第三小条需要注意一下，这条是指个人财产所产生的收益和增值仍为个人财产。法律规定个人财产婚后的投资收益属于夫妻共同财产。所以，一旦写了这一条，个人房产婚后的租金，个人股票婚后赚到的钱，个人理财婚后的收益，个人股权婚后的分红。这些都将变成一方的个人财产。
所以，这条是否要保留，建议根据你们自己的实际情况，谨慎考虑。
8、婚后财产制度
这条不写的话就按法定处理。关于法定共同财产制度，我就不多说了。需要了解的，可以看我之前的这篇文章。《民法典》对此也有列举式的规定。
律师教你分清楚，结婚后，你挣的哪些钱才算你自己的
但在法定财产制之外，我国法律允许夫妻俩约定自己需要的财产制度。一般常见的有三类：
首先是分别财产制。
简单来说，就是双方婚后的财产彻底分开，各归各的，所有法律规定的个人财产、夫妻共同财产，都约定为个人财产。
我这边采取了列举的方式，列举了一些常见的财产种类，有特殊需要的可以自行增加。
至于共同账户条款，因为双方毕竟是共同生活的，有一些费用也是需要共同支出，所以共同账户还是有一点必要的。但共同账户在实际操作中的问题很多。所以我这边就简单写了一下。有需要的可以自己约定地详细一些。比如多大金额需要双方共同决定？一方不打钱了，应该怎么办等。
第二类是限定共同财产制。
这种财产制度的特点是，你们可以自己来划分范围，婚后哪些收入属于夫妻共同财产？哪些收入属于个人财产？建议采取列举式的方式，具体内容可以参照前面分别财产制列举出的那些种类。按照你们的需要放入个人财产或是共同财产下面。最后我也设置了兜底条款，没有列举的部分按照法律规定，避免产生争议。
第三类是绝对共同财产制。
这一类是分别财产制的相反面。也就是把双方的所有的财产，都约定为夫妻共同财产。在实际中，我没碰到过这样约定的。建议你们慎重选择。
9、陈述与保证条款
简单来说就是双方承诺在本协议中所明确的财产信息，以及其他信息都是真实准确的。
比如：
房子是登记在自己名下，而不是父母名下的；
没有大额的负债；
没有被执行信息；
征信良好；
之前没有结过婚，没有其他孩子；
无犯罪记录；
也没有隐瞒另一方一些可能会介意的疾病。
关于这条其实我犹豫了很久，是否要放入到协议中。但在实际中，的确有许多来咨询我的客户，就是因为没做过任何的婚前审查。结婚后才发现对方的种种谎言和不靠谱，要么忍了继续过下去，要么只能离婚，并没有其他办法。对于受到欺骗的那一方，真的是不太公平。所以，考虑再三，我还是把这个条款放了进来。你们可以根据自己的实际情况来判断，到底要不要写，以及需要删除保留哪些条款。
关于婚前审查的内容，有需要的可以看一下我之前发过的这三篇文章。
结婚，你准备好了吗？婚前避坑大作战（上）
房子和工作，婚前避坑大作战（中）
你怎么欠了那么多钱？婚前避坑大作战（下）
至于精神损失费，我这边是约定了，金额你们可以自行调整。但在实际中，并不一定会被法院支持，但写总比不写好一些。
10、格式条款
最后两条以及签字日期部分都是格式条款。协议有多页，建议每页都签字写日期。
婚前财产协议的目的在于约定清楚可能存在争议的财产，使双方对于结婚这件事没有顾虑。如果真的把双方的老底都掏出来，一分一厘都分清楚。反而会影响到双方的感情，得不偿失。所以，协议是否要签？条款又应该保留哪些？在这个问题上，建议你们慎重考虑。
最后，祝你们新婚快乐，将来也顺顺利利地一路走下去。
本期带你完整地看完了一份婚前财产协议，有需要模板的小伙伴可以私信我。
关于文章的内容，如果你有进一步的问题，可以在评论区留言或是私信我，我尽量回答。如果你觉得我的文章还不错的，还请收藏、关注、点赞，多多支持。
下期继续是干货，我来讲一讲离婚诉讼的整个流程是怎样的，以及起诉离婚需要准备哪些基础材料和证据。有需要的可以关注一下。
往期部分内容：
一份标准的离婚协议，应该是这样的
写前必看，夫妻财产协议的6个注意要点
一份标准的夫妻财产协议，应该是这样的
忠诚协议到底要怎么写，才会有效？
一份标准的同居财产协议应该是这样的
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我是晓天，关注于提供上海地区的家事法律服务。
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