邵宇 陈达飞丨从流动性冲击到长期停滞：日本案例

来源澎湃新闻

作者邵宇为东方证券首席经济学家、中国首席经济学家论坛理事，陈达飞为东方证券宏观研究员

日本二战后的繁荣与美国大萧条之前的繁荣有共同点，两者都是由科技革命驱动的真实繁荣。但是，从繁荣到泡沫的过程，刺破泡沫的导火线，以及泡沫破裂之后的经济表现，都有较大的差异。日本（和韩国）的经验和教训尤其值得我们学习。虽然东亚经济体的崛起各有特色，但在工业化和金融自由化的整体战略框架和实践中仍有相似之处。

中国与日本都是主银行的金融体系，这种以银行信贷为主导的融资模式尤其适合于发展型经济体，因为它方便国家以廉价的资金成本全面贯彻产业战略（希普，2017；齐斯曼，2009[1983]），其问题在于，产业层面易出现产能过剩，金融层面易累积系统性风险，且容易被掩盖。日本的房地产泡沫和股市泡沫于1990年破灭，但其金融系统的问题直到1997年亚洲金融危机期间才暴露，部分原因就在于，银行通过持续给僵尸企业和有不良贷款银行的公司授信——“常青贷款”，延迟了有毒资产的确认和进行资产负债表的修复，反而使得问题越来越严重（Chk.,2011），严重削弱了银行配置资金的有效性。

繁荣

如同美国赶超英国借助了第二次和第三次科技革命一样，日本二战后的再工业化进程不仅赶上了第四次科技革命的浪潮，还吸收了第二次和第三次科技革命的动量。凭借着三次科技革命的力量，再加上有利的国际环境（美苏冷战），日本经济从上世纪50年代初开始起飞，到1971年布雷顿森林体系开始瓦解期间的近二十年时间，是日本经济高速增长时期，GDP平均增速约10%；1971年之后，日元开始升值。由于日本的石油高度依赖进口，1973年和1979年两次石油危机使得日本和整个西方国家进入滞胀阶段，日本经济下台阶，到1990年底泡沫破裂之前，平均增速降至4.63%；第三阶段从1990年持续至今，平均增速只有1.03%，期间还频繁地出现负增长（图1）。

图1：日本经济增长的三个阶段数据来源：日本内阁府，WIND,东方证券

数据来源：日本内阁府，WIND,东方证券

日本上世纪50-60年代高速增长来源于粗钢、汽车、家用电器，以及石油化工等基础性创新的扩散和产业的发展，1955年到1970年间，粗钢产量年均增长16.5%；1960到1975年间，汽车产量年均增长18.1%。70年代的两次石油危机之后，由于塑料、合成纤维和电器等创新的扩散，以及电子和信息技术产业的贡献（1975到1990年，年均增长29.4%），日本经济快速复苏，但其高度显著低于第一阶段。

80年代中后期开始，日本许多创新步入成熟阶段，与此同时，制造业开始外迁至东亚其他国家，只有电子产业还在进一步发展。在房地产泡沫破裂之前，曾经支撑日本股市与房地产繁荣的基本面不再成立，钢铁制造、汽车和石油化工等产业在股价崩盘之前就出现了饱和的迹象，1985年后的货币宽松与财政刺激加速了资产价格与真实价值的背离，将泡沫越吹越大。泡沫破裂之后，日本陷入资产负债表衰退的困境，至今仍未恢复元气。

泡沫

1986年或可作为日本经济从真实繁荣变为虚假繁荣的转折点（图2）；一方面，新产业的扩散进入尾声，市场趋于饱和；另一方面，1985年广场协议之后，为缓和美国保护主义和外需萎缩的压力，日本国内政策走向宽松，催生了股市和房地产的双重泡沫。以1978年为基期计算，到1985年，日本的GDP、工业生产、股价和土地价格分别上涨了56%、28%、117%和66%，其中，股市已经出现了一定程度的泡沫，因为从1983年开始，日经225指数就脱离了GDP增长的轨道。但是从1986年开始，股价和房价增长明显加速，到1989年底，股市出现峰值，相比于1986年初，涨幅约200%，6大核心城市土地价格的峰值出现较晚，为1991年12月，相比1986年初涨幅超200%。

图2：从真实繁荣到虚假繁荣的进程数据来源：CEIC,东方证券财富研究中心

数据来源：CEIC,东方证券财富研究中心

关于日本金融泡沫形成的背景和原因已经形成共识，关注的焦点主要在于日本当局宏观政策、金融市场的自由化改革和创新和国际环境。布雷顿森林体系开始瓦解之后，日元开始升值。1985年广场协议签订之前，日元名义有效汇率涨幅127%，真实有效汇率涨幅50%，广场协议之后，日元继续升值。这给日本国内经济带来了显著的通缩压力。

为此，日央行从1986年1月开始降息，一年内将贴现率从5%降到了3.25%。另一个重要的变化是金融自由化进程，既包括对外开放，例如资本账户开放，也包括对内去管制，如提高存款利率上限、降低股票发行门槛等。直接融资扩容和企业资本积累的一个直接结果就是银行业竞争的加剧，所以银行放贷更为激进，对小企业和居民的贷款迅猛增长（Hhi和Kh，2000），所以在泡沫经济时期，银行对房地产市场的贷款、房地产和土地价格，以及非金融私人部门的杠杆率都同步增长（图3）。

图3：货币宽松与信贷膨胀数据来源：CEIC,东方证券财富研究中心

数据来源：CEIC,东方证券财富研究中心

崩溃

日本不同类型（或地域）金融资产价格的高位转折点在时间上和幅度上都有较大的差异，也因此，流动性冲击是徐徐拉开的，可将其划分为三个阶段。

第一阶段是股票市场，其峰值出现在1989年12月底，日经225指数站上了38,915.87点，这也是至今为止的峰值，至1991年12月，日经指数已经跌破22,000，跌幅达43%。日本房地产市场的泡沫集中体现在6大核心城市，其价格峰值出现在1991年12月，到1993年，全国范围内的土地价格才开始下降。至1995年，相比于1991年的峰值，6大核心城市地价降幅约50%，全国平均地价降幅15%，前者下降趋势延续到2005年底，而后者则一直延续至今。

1993开始的房地产价格普跌使得住房按揭贷款风险开始暴露，开启了日本流动性危机的第二阶段。类似于2008年金融危机的两房，由日本银行设立的、以发放住房按揭贷款为主要业务的日本住宅金融专业公司（简称“住专”）首当其冲。到1995年，日本财务省预计的亏损金额达到了6.4万亿日元，不良贷款率达到了惊人的74%的水平。直到1996年破产清算之前，日本政府都还在采取措施试图重建。

由于银行资产持有大量房地产抵押贷款，房价下降所造成的流动性冲击增加了银行资产负债表的脆弱性。根据前文对流动性冲击传导机制的描述，预计银行贷款利差和企业信用利差会扩大，信贷会收缩。如图4（右图）所示，银行的短期优惠贷款利率与短期国债收益率之差在泡沫化期间显著提升，企业信用利差上我们也能看到类似的证据。

但相对于美国大萧条的案例，日本的不同之处在于，房地产泡沫破裂之后，虽然银行的总信用有所收缩，但房地产贷款并没有。查科等（2017）认为，这是由于银行业的乐观情绪导致的。二战之后，日本似乎进入到了永续繁荣的阶段，房价连续上涨了近40年，居民和银行对于房价还将继续上涨的预期已经固化，这有点类似于2008年之前的美国。

图4：崩溃和流动性冲击

1997年11月3日，三洋证券破产揭开了流动性冲击的第三阶段，银行间市场也因此而出现第一例违约事件。继三洋证券之后，银行也开始破产，比如同一天破产的北海道拓殖银行和11月26日的东京城市银行。金融机构违约事件的发生，使得恐慌情绪迅速在日本国内和国际金融市场蔓延，导致日本国内的银行间市场融资成本和日本金融机构在欧洲日元市场的溢价率都大幅提升。进入到第三阶段后，金融机构前期积压的资产负债表风险开始暴露，前文所论述的“流动性冲击综合征”也开始在上演。

银行方面，总资产规模和对私人部门的信贷都开始收缩，评级下调，流动资产占比（增持央票）、不良贷款率和银行破产的数量开始提升长期金融资产价格下行，资本金被侵蚀；资产价格方面，非流动资产价格下降，短期资产的价格相对上升；企业信用利差也开始扩大；金融支持实体经济方面，针对金融机构和小企业的调研也发现，1997年之后，前者的贷款意愿和后者所反映的资金可得性都明显下降。辜朝明（2015；2018）将行为人的负债最小化行为引发的缩表称为“资产负债表衰退”，这个阶段在日本持续了近15年，直到2005年低才有好转，但受到2008年全球金融危机的冲击之后，类似的故事在又重演了3年（图5）。

图5：流动性冲击与资产负债表衰退资料来源：RihKOO，2018，.19；东方证券财富研究中心

资料来源：RihKOO，2018，.19；东方证券财富研究中心

如同金融市场的流动性冲击是分阶段展开的一样，实体经济不同指标的表现在不同时刻也有些许差异。房地产建设活动（新屋开工）在1990年触顶之后波动下行，1991年泡沫破灭的当年出现了下降，但1992-1995年又显著复苏，而后再次下行；工业生产指数（制造业和钢铁）的周期顶点也出现在1990年，直到2005年底才显著突破这一峰值；物价的第一波下行区间是1990年到1995年，后经历了短暂复苏，1997年的第三轮冲击使得物价一直进入到负增长区间；失业方面，失业率从1990年开始就持续上行，在2003年初达到5.8%的峰值（图6）。

图6：从流动性冲击到经济衰退

整体而言，与大萧条时期的美国相比，日本金融资产（包括房地产和股票）的表现是下行区间更长，房地产市场与股市的相对表现与美国正好相反，日本的房地产业衰退更严重，股市下行幅度较小；实体经济的特征是“失落二十年”，持续时间更长，短期阵痛感更轻。匹克和罗森格林（2005）将日本所经历的失落称为“非自然选择”，并从激励机制和银行信用错配的角度做出了解释（Pk和R，2005）。对比中国的实践来看，这种“非自然选择”的特征只会更加明显，而且，这种特征不仅表现在间接融资渠道，资本市场在退市制度的建设上也相当落后，退市率居全球末端。

新冠疫情期间，国内信用扩张周期重启，私人非金融部门杠杆率快速上升，从2020年2月新冠疫情开始到年底10个月时间，杠杆率上升了23个百分点，比2009-2010年的“四万亿”期间速度更快（图7）。未来较长一段时间，“稳杠杆”都将是，也应该是中国宏观政策的重要关键词。在此基础上，调节融资结构，优化杠杆的部门结构将贯穿始终。

图7：中国宏观杠杆率走势数据来源：BIS，社科院，WIND，东方证券财富研究中心

数据来源：BIS，社科院，WIND，东方证券财富研究中心

注：常青贷款是指那些不要求本金在规定期限内还清的贷款，也可被称为“常备贷款”或“循环贷款”，通常以信贷额度的形式持续借新还旧，所以本质上是一种“僵尸贷款”。

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完善家庭农场金融服务体系

随着我国经济快速发展,农业机械化水平不断提高,传统的小规模、分散化的农业经营方式无法满足现代农业的发展需要。新型的农业经营模式——家庭农场,呼之欲出。2017年中央一号文件进一步提出:“完善家庭农场认定办法,扶持规模适度的家庭农场。”在国家“顶层设计”政策指引下,家庭农场这种新型农业经营模式得到了较快发展。

金融支持家庭农场发展情况

截至2017年6月末,菏泽市共有家庭农场3700余户。其中,700余户得到了金融机构的贷款支持,占全市总户数的19%左右。全市家庭农场贷款余额共计1.5亿元2017年上半年,新增贷款4903万元每笔贷款平均额度13.7万元,平均期限1.2年,平均年利率9.47%。

金融支持家庭农场发展趋势

(一)家庭农场金融服务呈四维趋势

多元化。积极推广贷记卡、POS机、网上银行、手机银行等现代化结算工具,为家庭农场提供快捷、高效的金融服务。如巨野农商行在全市率先实施借记卡全国跨行自助取款和网上银行、手机银行跨行转账全免手续费,有效降低家庭农场客户的财务成本。

一站式。邮储银行巨野支行设立家庭农场业务专柜,实行一站式服务,客户所有业务由一个柜员全程办结,该行龙堌支行仅用7天时间,就为本社区2户家庭农场办理了80万元的贷款业务。

综合化。对贷款、贴现、票据承兑、保函、信贷证明等各类表内外授信实行一揽子综合授信,农业银行巨野支行共对21家家庭农场授信1500万元。

集约化。通过产业链、集中连片、专业合作社等模式实现对新型农业经营主体定向集中营销,实行名单制管理和集中授信。巨野农商行在权限范围内新组建10个信贷营销集中部。

(二)家庭农场担保方式持续创新

产业链模式。农行巨野支行以饲料企业或担保公司为核心,以产业链上下游客户为重点,实行“担保+公司+农户”模式,由汇隆投资担保有限公司提供保证担保,向天天饲料科技有限公司提供贷款支持,并对使用该公司饲料的自然人在封闭运行的基础上提供信贷支持,2017年以来已签约500户养殖户,授信5000万元,实际发放贷款4100万元。

“公证+担保”模式。定陶农商行推出“公证+担保”模式,对菏泽年发农场发放贷款150万元。具体做法为:以承包合同公证方式作担保,农商行要求农场对土地承包权合同进行了公证,以增强担保的法律效力。以农场现有的房屋、果树、青山羊等土地上的附属物所有权作为担保,签订担保合同。

农村土地承包经营权抵(质)押。2017年2月,邮储银行巨野支行向兴旺水产家庭农场发放80万元农村土地承包经营权质押贷款,用于甲鱼、乌龟等水产特色规模养殖。

(三)家庭农场贷款要素不断优化

巨野农商行基于客户现金流的特点设定了更加科学灵活、符合实际的贷款期限和还款方式,贷款授信期限最长可达10年。农行成武支行向成武县常青家庭农场贷款20万元,年利率仅为5.65%,较一般经营性贷款利率优惠20%-50%。与此同时,贷款额度不断提高,单县农商行对单个家庭农场单笔贷款额度提高至50万元。

金融支持家庭农场存在的主要问题

(一)符合银行抵押贷款条件的资产不够。目前家庭农场的资产主要有土地、农机设备、办公场所,但由于土地流转合同纷杂不规范、农机设备属流动资产、办公场所多无土地所有权,使这些资产的价值难以体现,无法通过抵押方式获得贷款。

(二)金融机构为家庭农场融资积极性不足。商业银行是自负盈亏的企业,是天然的风险厌恶者。家庭农场作为一种新型农业经营主体,虽克服了小农经济的弊端,但仍继承了农业的产业弱质性,并存在界定不清晰、制度不完善等缺陷,面临着自然风险、市场风险、经营风险等诸多风险。金融机构信贷投放的积极性必然不足。目前,与家庭农场发生信贷业务的金融机构仅占全部县域金融机构的30%,且均是涉农金融机构。

(三)融资需求结构与金融产品供给结构不相匹配

资金需求规模化与信贷供给小额化的矛盾。以承包500亩耕地为例,每年需各项费用90万元(地租、种子、化肥、人工等),实现机械化耕作前期需投入农机购置费50万元,而商业银行所提供的贷款多数为农户小额信用贷款和农户担保贷款,平均每笔金额一般不超过10万元,难以满足其需求。

资金需求期限多元化与贷款期限短期化的矛盾。家庭农场既有短期用于购买种子、化肥、饲料融资需求,也有租用土地,购买大型机器设备、林果种植等中长期融资需求。而商业银行所提供的贷款多以1年以内短期贷款为主,致使家庭农场中长期融资需求难以满足。

贷款需求“短、频、急”的特点与复杂的审批程序的矛盾。由于种养业具有较明显的季节性、周期性特征,资金需求具有“短、频、急”的特点,而商业银行贷款审批较繁琐,审批期限一般要10-15天,使得信贷资金不能及时到位,部分农场主甚至因此涉入民间融资市场。

(四)农业风险分摊机制仍不完善。由于农业生产风险大,保险赔付率高,商业保险公司开展农业保险的积极性较低,保险险种较少,化解风险作用较小。以种植业为例,目前险种有小麦、玉米、棉花三种。

金融支持家庭农场的几点建议

(一)完善农村金融体系。支持国有银行和民营金融机构进入农村金融市场,增强商业银行农村信贷服务功能鼓励农业发展银行加大家庭农场基础设施融资力度,重点扶持种养业家庭重要农产品的规模经营积极培育和发展小额信贷公司及社区银行等多元金融服务主体,助推家庭农场做大做强。

(二)建立农村抵押担保体系。积极推动农村房产、土地、林木、运输工具、农产品等综合性的农资确权、评估、认证和交易平台建设,促进生产要求的定价和流动。引导建立多层次的农村信贷担保体系,政府可把部分财政支农资金用于建立政府担保基金,服务家庭农场经济组织的建设上。鼓励和支持包括家庭农场在内的新型农村生产经营主体联合组建贷款担保机构,通过市场化运作为新型农村生产经营主体贷款提供担保服务。

(三)加强对家庭农场的政策扶持。地方财政每年应安排专项资金,用于扶持家庭农场的发展。科技、农业等部门优先面向家庭农场安排农业产业化、农业科技推广、农机具补贴等项目。推动农村保险业加快发展,扩大政策性保险领域。

(四)创新开发适合家庭农场发展的贷款新产品。金融机构要根据家庭农场的特点,制定专门的家庭农场信用授信、评级制度。同时,发展订单农业贷款、土地经营权抵押贷款、大型农机具抵(质)押等现代金融信贷产品,支持家庭农场发展。

(五)构建新型农业保险体系。鼓励保险机构积极受理家庭农场参保业务,不断创新保险品种,完善理赔机制,切实为家庭农场提供反应快、效果好、双方满意的理赔服务建立农业保险巨灾风险基金,完善再保险和经办费用补贴制度。

炒房团不愿告诉你的秘密：0首付0月供买房

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案

以下问答内容来自“武汉房姐”知识星球，提问微信公号关注“武汉房姐”：

提问：房姐，怎么可以不用工资还房贷

回答：0首付：新房可以通过开发商分期实现，二手房0首付可以通过笋盘+高评高贷实现

0月供：信用卡空当接龙和各类贷款，二手房可以做民宿，租金抵月供

提问：看中联投花山郡，想通过交茶水费买一套。有三个户型，纯投资，D户型，143，单价12000；E户型，117,单价11700；C户型，117,单价11000。请问优选哪一个户型？

回答：单价最低的

提问：房姐你好，我刚刚大学毕业落户武汉工作已满半年，目前在机场方向工作。不太满意盘龙城一带的居住环境，想往汉口方向置业。准备有80首付，倾向于小三居个人自住。之前考虑过首地云梦台、梦想特区宏图里、恒大常青，但是常青我只能贷款，没有交上资料，首地据说附近要建污水处理厂，而且它和梦想特区现余房源面积普遍偏大，都不太理想。目前在考虑星河2049，不知道您有没有什么建议？

回答：投资角度前面3个盘都比星河性价比高，不过从自住角度看确实要选自己喜欢的。

提问：请教房姐，新楼盘一栋总高26层的楼，只有顶楼和一楼的情况下，选哪一个？

回答：1楼如果带花园就买1楼，如果不带就买顶楼

提问：房姐你好，现有子弹100和一套全款学区房，（房龄10年），考虑自住或者投资，不知道如何抉择，麻烦帮忙参考一下。自住:考虑买一个四房的学区房的替代现在的学区，看过保利时代160平的，正荣紫阙台，万科金域学府，感觉价太高。投资:考虑保留现在的学区，然后用现有子弹入两套，考虑花山郡和招商公园1872。希望房姐指点一下，谢谢。

回答：选B，学区并不适合投资，有一套孩子上学足矣。详见知识星球文章《深度剖析——为什么买学区房100%会亏本？》

提问：房姐晚上好：看上一套二手房，但是房子有纠纷（前一任买家交完定金之后办理贷款被银行拒绝，后要求退还定金而把房东告了，现在判决书快要下来，合同已经解除）请问这样的房子能否放心购买？房子7月底满两年，如果买，可否在合同上注明到8月份过户？这样的合同是否有效？谢谢

回答：上家合同已解除，只要产权清晰，房子没有其他抵押负债就可以入。合同写明，并写上违约条款

提问：请问房姐，双柳的航天基地的航天府和航天府滨江苑有投资价值吗？

回答：没有价值

提问：房姐，目前一套房，婚后购入，两人的名字，商贷每月还款5K出头。两个车位，每人1385车位贷。父母都不是武汉户口。手里25W左右，估摸最后能挤出27W左右现金，建行分期通能弄19W出来。老婆只让卖一个车位（可能还不容易出），估摸11W一个，还掉车位贷还能剩6W吧。税前年入我17，她12.6。公积金我的月交1400，今年会调到1800。老婆300吧。方案一是再买一套，有几个问题。问题一，现在如果再买，只能按二套来，负债是否过高，再用了分期通，是否会影响贷款审核。问题二，如果用我老婆做主贷人，能不能用我的公积金做公贷算贷款额？问题三：可以推荐哪些盘？方案二，准备拿现金还部分商贷转公贷。

回答：能用老人票，尽量用老人票的首房首贷买，二套首付太高。

公积金贷款只能主贷人申请，你的没用。可以操作商转公

提问：如果抢不到保利上城的话，中建铂公馆可以期待一下吗？白沙洲其他楼盘有推荐的吗？太难抢了……

回答：东原和清能性价比不错，另外就是青菱3兄弟

提问：光谷这边，当代云谷14000左右的大三房142平，毛坯房，价格合适否？

回答：自住可以，投资性价比一般，本来142的大户型流动性就差，而且这地方太偏，二手市场不好出货。

提问：请问房姐，遇到降价急卖的房子应该从哪些方面考虑，来避免可能存在的问题呢？

回答：房子产权是否清晰，除了按揭和银行抵押之外，是否还有民间借贷抵押，是否马上被法院查封...

提问：感觉武汉有回暖的迹象，是现在买合适还是等年底再买合适？关键现在不一定能淘到笋盘。

回答：先从看房200套开始，笋盘不是那么容易淘的。逢笋入，淘不到就等年底

提问：房姐，你好，东源启程这个开的5号楼，只有125和142两个户型，125是中间户，喜欢142的户型，投资是否值得购大户型？

回答：130平以上的流动性比较差

提问：房姐，您好！之前提问过为首套资格购买改善型住房，把本人（离异）名下房子卖给前公公婆婆加大姑子J（他们名下无房），但是由于本人名下房子五月份前未满两年（贷款50个），手续费按市价话估计得10万，目前手上资金也有限（30多个），您认为是上述方案好还是以我名下房子抵押贷再以前公婆名义买首套房好？改善型（140以上）住房钟家村附件买哪些盘（新房？二手房？）或者武昌首义路附近盘，麻烦推荐些。谢谢！

回答：选B，首套资格买入。钟家村改善关注远洋东方镜

提问：房姐你好,本人名下南湖假日33平小户型,房贷剩23,手上子弹60,老婆已经jh,有刚需购房资格。纯投资现在买二手房出租缓解月供压力还是直接买新房。南湖假日有必要出售么,售出可得30左右

回答：小户型占房票，出掉。然后一套限价新盘，一套二手盘

提问：房姐，问个傻问题，关山大道和民族大道同样拥堵，民族大道隔关山大道也近，位置相近的地方，二手房怎么相差大几千

回答：关山大道是光谷的领涨区。关山大道很繁华，吃喝玩乐一应俱全，民族大道最好的路段都被大学瓜分，住宅主要是集中在三环线内外。民族大道三环内只有以锦绣龙城为代表的几个楼盘，可是这个以内又是在北面铁路，南面三环线，西面铁路，东面死胡同的包围之中

提问：房姐你好！我现在名下两套房子，想借用表姐的Sf资格购买刚需楼盘用于自住。表姐属于精神有些问题常年不出门见人的，没有任何收入没有银行卡没有手机号。我准备找银行搞个J流水。也问了银行我可以作为担保人每月替她还款。签代持协议和公证。等过了2年交房后，我先看行情卖一套自己名下的房子，然后在表姐名义的房产证上加我的名字我占比99%她占1%。这样操作稳妥吗？如果若干年后想卖这个房子，我99%的利益可以保障吗？如果到时候她神经发了不愿意卖我有没有主动权？

回答：必须房产证上的人同时签字才能卖。已更新代持操作方案《破限购全套代持手册+如何完美规避所有风险》

提问：房姐好，我的情况如下。我是外地户口本地社保，老婆武汉户口社保。目前名下万科城市花园无贷款一套，还需要持有三年解决小孩学位问题。另一套关山大道坐标城自住，混合贷90万。现有子弹40左右，1，拿这笔钱提前把商贷还清应该没必要吧？2，父母从外地迁入，外地贷款已经还清，是否有资格参与抢刚需盘？

回答：老人票f继续入

提问：房姐，问个小白的问题，纯公积金和混合贷有什么区别，如果贷款数额大于公积金的话，也是混合贷把？

回答：对，公积金的上限是70万，不够的商贷补

提问：房姐姐近几年房价稳定，把市中心的两房拆开想尽办法搞两套投资，是不是风险很大，长期持有利率高分险收益咋区分！？为何这么看好花山，说实话交通很不方便。

回答：1套裂变为2套是正确的，但是一定要买确定收益的盘才能降低风险。

花山和爱家一样，主城区找不到单价1万的盘了，涨幅速度最快。

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