成都市进一步优化区域限购措施，政策解读来了

11月17日，成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室出台《进一步优化区域限购措施的通知》（以下简称《通知》）。《通知》出台有什么考量？成都市住建局进行了解读。

首先，《通知》的出台是为坚决贯彻落实党的二十大报告中“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的精神和党中央、国务院关于推动房地产业良性循环和健康发展的决策部署，供需两端综合施策，切实支持居民刚性和改善性住房需求，坚决遏制投机炒房。

《通知》的主要考量是：一是目前成都市限购区域划分较多，购房规则复杂，群众购房便利度不高；二是成都市局部区域受资源约束等影响，住房市场供需不匹配；三是部分区域群众购房选择范围较小，尤其是户籍或缴纳社保在成都高新区南部园区的居民家庭，无法在龙泉驿区、双流区等相邻区域购买住房，增加了新市民、青年人的购房压力，不能切实满足刚性住房需求。四是部分在成都东部新区、青白江区、新津区、简阳市、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、大邑县、蒲江县生活工作的非成都市户籍居民家庭，虽群众有购房意愿且该区域住房供应充足能满足合理住房需求，但无购房资格，无法真正实现安居乐业。

基于此，为在更大范围内促进供需匹配，职住平衡，支持购房群众刚性和改善性住房需求，成都市对限购区域进行了优化。

红星新闻记者王垚

编辑柴畅

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成都购房须知：最新购房政策以及购房相关知识储备

1300多年前的草堂畔，少陵野老满怀悲怆地写下了：安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜！

如今的笔者，也借着少陵野老的感慨，再次抒发一下：天下患贫不患均，广厦何止千万间，为何依旧人不满！

房子，这个中国老百姓最喜闻乐谈的物件，简直是百变星君，集合了金融、居家、圈层、资源、风水、文化等众多的内涵，在不同的时间段，不同的特性各领风骚，都能在各个地方掀起不同的热潮。

小小感慨一下，咱们言归正传！

有成都购房需求的朋友，今天为大家带来细致全面的购房干货，为你们购房的第一步，打下坚定的基础。

成都楼市观察员，一个有专业、有态度，三观比五官还正的良心观察员，值得信赖和支持！

一限购的详细解读

1成都的圈层划分

首先需要明白的一个事，圈层的划分，只是出于限购政策的划分，并不是板块优劣和区域环数的划分。

出于限购需要，将成都的23个区域，划分为限购政策上的一二三圈层，分别如下：

一圈层：高新区、天府新区直管区；

二圈层：锦江区、武侯区、青羊区、成华区、金牛区、高新西部园区、龙泉驿区、温江区、双流区、郫都区、新都区；

三圈层：青白江区、简阳、都江堰、彭州、崇州、邛崃、金堂、新津、大邑、浦江。

成都圈层图

解读：

根据远近原则，又分为主城五区，即锦江区、武侯区、青羊区、成华区、金牛区；近郊五区，即龙泉驿区、温江区、双流区、郫都区、新都区；以及远郊青白江区、简阳、都江堰、彭州、崇州、邛崃、金堂、新津、大邑、浦江。

根据政策的叫法，又分为中心城区（11+2），即锦江区、武侯区、青羊区、成华区、金牛区、高新西部园区、龙泉驿区、温江区、双流区、郫都区、新都区、青白江区，加上高新南区、天府新区直管区两个经济功能区。

非中心城区，包括了简阳、都江堰、彭州、崇州、邛崃、金堂、新津、大邑、浦江。

2目前的购房政策

1）具备购房的条件：

购房人具有拟购房所在限购区域户籍，或户籍不在拟购房所在限购区域但在当地连续缴纳社保12个月以上。

解读：

有户口即可获得购房资格，不管你是刚落户还是落户很多年了；

如果是社保的话，只需要连续一年的社保就可以了，以前是需要两年以上的；

社保必须连续缴纳，不论公司社保还是个人社保，都可以，但是高新南区的房子，需要公司社保。

2）限购圈层之间的规则

不同限购圈层之间，有的可以相互购买，有的有所限制，具体如图：

圈层之间的规则

二新房的摇号规则

刚才第一条，只是普遍性的，只需要获得上面的条件，就具备了在成都购房的资格。

但是，购买新房和二手房，在具备上述资格的情况下，因为性质不同，有更为详细的规则。

上述普遍性规则，二手房适用，但是新房却不是具备购房资格就能买到的，就如成都过往的网红摇号神盘，不是具备资格就可以买到的。

在具备普遍购房资格的情况下，新房具备更为细节的摇号规则，在这个规则下，对购房者的资格又进行了划分，分别是棚改资格、无房家庭资格、普通资格。

具体摇号规则：

对于登记购房人数在当期准售房源数3倍及以上的商品住房项目，按以下顺位复核购房资格：

第一顺位：须同时具备两个条件，一是在项目所在区稳定就业且连续缴纳社保12个月以上(含12个月)，二是落户在项目所在区12个月以上(含12个月)；

第二顺位：在项目所在区稳定就业且连续缴纳社保12个月以上(含12个月)；

第三顺位：落户在项目所在区12个月以上(含12个月)；

第四顺位：具有项目所在区购房资格。

公证摇号排序选房

解读：

按照现行政策，如果是热门楼盘，基本上优先满足刚需和棚改，并且房源分配套数上，刚需比重大于棚改。并且即便最后房源还有剩余，也是优先从未摇号中的刚需和棚改中选择。

所以对于热门楼盘来说，普通资格，基本无戏。网红神盘的话，刚一以下，也是基本无戏。

刚需和无房家庭，是两个有区别的概念。

现在新房摇号，基本说的是无房家庭，刚需算是无房，但新房购买当中的无房家庭，还要从登记购房日之前，购房家庭2年内在大成都范围内没有过房屋转让记录。

三贷款的首付比例

关于房屋贷款的首付比例，会受不同区域、贷款方式、房屋数量、户型面积等影响。关系比较复杂，笔者分条阐述：

1对于商贷而言：

首套房：都是30%。

二套房：高新区、天府新区直管区70%，十一区60%，远郊区域50%

2对于公积金贷款而言：

首套房：20%；二套房：30%。

房屋贷款比例

3关于家庭房屋套数的认定：

对于商贷而言：家庭名下无房算首套房，家庭名下在成都市无住房但有已结清住房贷款记录的，或名下在成都市拥有1套住房但无住房贷款记录的，或名下在成都市拥有1套住房但住房贷款已结清的，也都算首套房。

4几种特殊情况：

全国范围内有房屋贷款记录的，首套房基础上需要提高10%首付；单套建筑面积大于144平米的，首付要增加10%；如果是公积金贷款的话，面积超过144平米的，是不能贷的。

四成都区域分布及其特点

对于不是很了解成都的人，可以从这句话，对成都有个大概的了解：一横一竖几个圈。

一横便是成都东西轴线，是由蜀都大道东延和西延，连接成都东西部。一竖便是成都南北中轴线天府大道，一条全球最长的城市中轴线，全长长达150公里，是成都市南北走向的交通大动脉。几个圈，便是成都的几条环线，另外比较显著的还有地铁7号线、中环路、二环高架路等等。

成都的一横一竖

关于成都各个区域的分析，这个就不是几句话能够讲清楚的了，想要了解的，可以翻看笔者过往的文章《成都区域板块分析，只为需要了解的人》，链接如下：高标签]成都区域分析文章

半个月内两次！成都再出手稳楼市，限购、限贷、限售、公积金等均有松绑

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继5月16日放松限购、限贷后，四川省成都市再次出手稳楼市。

5月31日，成都市进一步优化完善稳楼市政策，从降低限购门槛、多孩家庭多购一套房、放松限售、增值税免征期“5改2”、提高公积金贷款额度、鼓励降低首付比例和贷款利率、投入保租房可新购一套房等七方面全方位释放购房需求。

业内人士认为，成都此次继续加码放松政策，针对不同群体进行了购房资格的优化，针对性强，有利于市场信心的提振和购房需求的加快释放。作为全国性的房地产市场，成都的政策变化具有风向标意义，客观上对于全国其他城市也有示范的效应。

成都7措施进一步松绑购房政策

5月31日，成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室出台《关于进一步优化完善房地产政策促进市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》），涉及限购、限贷、限售、税收、公积金等七方面松绑政策。《通知》自6月1日起正式实施。

一、购房人在成都市中心城区购房，应具有拟购房所在限购区域户籍，或户籍不在拟购房所在限购区域但在当地连续缴纳社保12个月以上；在成都市近郊区（市）县购房，购房人应具有本市户籍，或非本市户籍但在本市就业。

二、对二孩及以上家庭，可在现有限购套数基础上新购买1套住房，即本市户籍二孩及以上家庭限购套数由2套增加为3套，非本市户籍二孩及以上家庭限购套数由1套增加为2套。

三、将住房限售规定由“取得不动产权证满3年后方可转让”调整为“自取得不动产权证满2年或合同备案之日起满3年后方可转让”。

四、在全市范围内个人转让家庭唯一住房的，增值税由满5年免征调整为满2年免征。

五、居民自愿将自有住房用于保障性租赁住房出租给新市民、青年人等群体，承诺遵守保障性租赁住房相关政策规定且5年内不上市交易，并纳入成都市保障性租赁住房管理服务平台管理的，可一次性新增购买一套住房。

六、公积金贷款首付比例下调10%，即首套房首付比例由30%下调至20%，二套房首付比例由40%下调至30%。双职工家庭购买首套住房的最高贷款额度由70万提高至80万。

七、鼓励支持全市各银行业金融机构适当降低个人住房贷款首付比例和利率定价水平，具体由四川省市场利率定价自律机制研究确定。

半个月内两次出手稳楼市

对于此次成都松绑政策，广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉接受证券时报记者采访时认为，与5月16日出台的政策相比，成都此次算是真正的放松，从限购松绑、限售松绑、公积金首付比例下调和贷款额度增加、多胎家庭多一套住房、增值税免征期“5改2”、学习长沙投入保租房可以多增加一个购房名额等，目的是全方位地释放楼市需求。

“从限购政策看，非户籍购房从24个月社保降到12个月社保，这是希望把更多非户籍人口纳入到楼市需求中来，因为根据新一线城市榜单人口净流入的状况，成都流入的人口是最多的，很多人没有户籍或有户籍但社保缴纳没那么长，此次这个口子放开一点。”李宇嘉说。

中指研究院也指出，成都人口增量大，刚需及改善性客群合理购房需求旺盛。自西部大开发以来，成都产业人口高速发展，人口增量巨大，2010-2020年常住人口增量达582万，仅次于深圳、广州，2021年一年常住人口增量达24.5万人，仅次于武汉。高速涌入的新增人口迫切需要释放居住需求，2000万的已有人口基底也在持续产生内生型刚需、改善购房需求。成都新政的出台针对不同群体进行了购房资格的优化，针对性强。

中指研究院认为，成都于5月16日和5月31日先后出台两次新政，符合中央“5月政策应出尽出”的号召，也是成都房地产业对稳经济33项举措的有效响应。从内容上来看，“5.31”新政涉及优化购房条件、满足多子女家庭住房需求、优化住房交易条件、完善税收调节政策、支持居民将自有住房用于保障性租赁住房、优化公积金贷款政策、鼓励降低首付比例等多个维度，结合“5.16”新政优化预售办理条件、优化预售资金监管等举措，从供需两端对市场进行了精准的调控。

在中指研究院看来，成都本次“新政”内容，充分参考了全国各地房地产政策的成功经验，尤其是对同级别城市，如长沙、杭州、南京、西安的政策进行了对标及借鉴，政策内容及力度符合成都城市发展导向，契合了成都房地产市场发展的客观需求。预计随着“新政”效果的显现，成都房地产市场的信心将得到进一步提振，购房需求也将加快释放，市场企稳恢复。

据了解，成都上一次出手稳楼市是5月16日，成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室出台《关于支持刚性和改善性住房需求的通知》，提出优化预售办理条件、优化预售资金监管、优化家庭住房总套数认定标准、优化无房居民家庭认定标准等四方面具体措施。其中提出，近郊区（市）县已购或新购住房不纳入中心城区购房时家庭名下住房总套数计算；购房人及其家庭成员在成都市无自有产权住房且登记购房之日前2年内无住房转让记录的，认定为无房居民家庭。这意味着成都限购、限贷政策松绑。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，作为全国性的房地产市场，成都的政策变化具有风向标意义，客观上对于全国其他城市也有示范的效应。

编辑：叶舒筠

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