首付30多万元买房发现楼盘土地被抵押，金辉世界城称系项目开发的正常融资行为

极目新闻记者云拓

武汉一市民在东西湖区“金辉世界城”小区看中了一套房子，交完首付发现楼盘的土地竟被抵押给了银行。1月13日，武汉市民刘先生称，现在他要求退房，楼盘一直未同意。

刘先生介绍，2021年12月12日，他到武汉市东西湖金辉世界城楼盘去看房子。当时，楼盘的沙盘显示可售房源为1号楼、6号楼和7号楼，但7号楼的房子沙盘上标注为售磬，在销售员力推1号楼的情况下，他对1号楼三楼的一套房子有了购买意向。

楼盘沙盘图

“签定认购协议时，我提出要查看购房合同模版，销售人员告知，合同要到签订正式合同时查看。之后，在销售人员的催促下，我缴纳了30多万的首付款。”刘先生说，办完首付后，楼盘仍未出示合同让他签订，直至做完网签，他在网上查看合同模版时，才发现楼盘的土地已被抵押。随后，他提出疑问，销售人员称没有风险，督促他签订合同，他不同意并提出退房，但楼盘却不同意退款。

1月13日，极目新闻记者通过金辉世界城对外的销售电话咨询售楼人员，工作人员表示，金辉世界城目前共有3栋楼取得了预售许可证（7号楼、1号楼、6号楼），共计980套可售房源，现在7号楼目前基本售罄，1号楼和6号楼是目前主力销售的楼栋，房屋均价每平方米在1.4万元-1.5万元左右。1号楼目前已认购约85%的房源，而6楼号因预售许可证取证较晚、推售时间短，所以去化率并不高。

鸟瞰图

对刘先生反映的情况，金辉世界城华中区有关工作人员介绍，金辉世界城项目（P（2019）057号地块（一期住宅）南区）在开盘预售前在银行办理了土地抵押，该抵押系支持项目开发建设的正常融资行为。而土地使用权抵押贷款是房地产公司融资取得贷款的主要方式之一，开发商通过自有资金获取开发土地的使用权后，就可以把土地使用权抵押给银行，获取贷款资金，再把这笔资金投入开发建设，通过商品房预售回笼资金，归还贷款。

金辉世界城项目（P（2019）057号地块）出售房屋时，与客户签署《商品房买卖合同》时是明确告知抵押行为、解除抵押的时间并对逾期解押有相应的违约责任。该工作人员还表示，公司会严格按照承诺解押的时间解除抵押，并不会对客户后续的交付、办证有影响。目前，购房市民想退房，他们正在进一步协调。

预售房土地遭抵押后的房产是否有风险呢？湖北普济律师事务所毛良燕介绍，在房地产开发中，开发商通常为了融资，会采用抵押土地使用权等手段获得银行贷款，等房子销售完毕之后，再进行还款。这样开发商可以用相对较少资金投入获得较大的收益，提高资金使用效率。但购买此类房产有一定的风险，主要体现在开发商如果不能在合同周期之内完成销售，有可能造成不能还贷，土地不能按原计划解除抵押。所以碰到这种情况，最好选择有品牌、信誉好、资金充足、实力强的大品牌开发商。

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合肥广发银行房产抵押贷款最新政策

优势：

弱化征信查询次数，30年等额本息。

房产要求：

市区商品房，房龄25年内。

年龄要求:

18-65周岁。

利率:

月息3厘-3.4厘。

期限+还款方式:

1)年利息4.8%，30年等额还款。

2)年利息3.85%，5年期先息后本，无还本续贷。

成数:

7成。

营业执照：

占股10%以上股东、企业法人、占股10%以上股东的直系亲属、持股6个月以上。

征信要求

1）近半年内不能有4个1。

2）两年内不超过9个1(个案各议)，不能有2。

3）两年内不能有2。

4）两年外的征信要求宽松，历史不能有4(500元以下金额除外)。

贷前所需准备的材料：

1）身份证。

2）户口本。

3）婚姻材料（结婚提供结婚证，离婚提供离婚证离婚协议，未婚无需提供）。

4）房产证(对房产证取得时间没有要求，抵押物可以在配偶，子女，父母名下)。

5）营业执照。

6）半年流水(收入合计在贷款金额的2/3倍)。

银行办理贷款的流程是什么？

1）准备好贷前材料去银行线下提交材料广发银行走的是线下人工审批。

2）广发银行出批复额度。

3）还按揭尾款（批复额度出来了按揭房做一押需结清上家按揭尾款，全款房无此步骤）。

4）按揭房上家银行解压（全款房无此步骤）。

5）广发银行办理抵押（合肥市区房子线上办理抵押，三县需去房产局办理当）。

6）按揭房整个流程10个工作日左右完成，全款房5个工作日左右完成。

什么是房产证抵押贷款？

房子属于个人的固定资产，当个人遇到资金问题时，就可利用手中的房产证向银行申请抵押贷款。什么是房产证抵押贷款？接下来为大家详细讲解房产证抵押贷款。

房产证抵押贷款

所谓的房产证抵押贷款就是借款人以个人的房产或者是直系亲属的房产作为抵押物，以房产作作为抵押，向银行申请抵押贷款。如果人们有大额借款需求时，就可选择房产证抵押贷款，更加容易获得银行的贷款，这也成为当下比较常见的一种贷款方式。

为什么会选房产证抵押贷款？

1.贷款额度高

近年来，各大城市的房价上涨，房屋的总价越来越高，利用房产证作为抵押可以申请到高额的贷款。银行根据第三方评估公司的评估结果，按照房产评估总价的70%为借款用户提供贷款金额。

现在国内的一些一二线城市房屋的总价在几百万元到几千万元之间，利用总房价较高的房产向银行进行抵押，可以让借款人在短时间内获得高额贷款，相比其他的贷款方式，房产证贷款的办理速度更快，可以及时解决用户的贷款需求。

2.贷款利息低

房产证抵押贷款所产生的贷款利息要比信贷产品低，由于有房子作为抵押物，银行所承担的风险并不高，也完全不需要担心借款人出现逾期的情况。假如借款人出现逾期的情况，银行可以直接将抵押的房屋拍卖变现，以此来偿还银行的贷款金额。由于这类贷款的风险性较低，所以以贷款所产生的利息也相对较低。目前不同的银行房产证抵押贷款的利率不同，建议人们在申请贷款前可以提前咨询当地各家银行的贷款利率。

3.贷款期限长

与其它的信贷产品相比，房产证抵押贷款的期限更长，大部分银行的房产证抵押贷款的期限为十年到20年，有一部分银行可谓借款用户提供30年的贷款期限。银行主要根据借款人的个人信用、房龄、周边配套设施等，进一步确定贷款期限。

4.贷款用途

人们在购买房产时，可利用房产证向银行申请抵押贷款，除了购置房产之外，如果借款人有企业的话，也可以将贷款用于企业的运营。房产证抵押贷款的用途多种多样，除了以上所介绍的这两种之外，有一部分借款人还会将贷款金额用于自己的个人消费、房屋装修等。一般情况下，借款人达到了银行的申请条件，就可以利用房产证申请抵押贷款，用于自身的消费需求。

房产证贷款抵押要求

银行在为借款人办理房产抵押贷款时，对于借款人和抵押房屋有明确的要求，只有双双达到了贷款要求才可获得银行贷款。

借款人需要达到哪些要求？

1.借款人必须具备完全刑事能力，并且是中国合法的公民。

2.借款人的年龄应在20到65周岁之间。

3.借款人具有稳定的工作和收入，有偿还能力。

4.借款人的个人信用良好，在银行的信用评级需要达到A级以上。

5.借款人的负债率不能超过60%，有一部分银行要求借款人的负债率不能超过50%。

温馨提示：大部分银行规定，只要借款人的年龄超过18周岁就可申请贷款，但实际上年满22周岁的借款人是不能独立作为主贷人，因为这部分年轻人没有固定的工作，没有稳定的经济收入，所以在18到22周岁之前申请房产证贷款，借款人的父母必须作为主贷人。由于借款人的年龄较小，所以银行为这部分借款人提供的贷款金额不高，必须有父母作为共借人才可获得贷款。

对抵押房屋的要求

1.抵押房屋的产权必须清晰，房屋可以直接到房地产市场进行交易，房屋之前未进行过任何的抵押。

2.从房屋竣工之日开始计算，房龄与贷款的年限不能超过40年。

3.抵押房屋没有被规划在城市改造拆迁规划之内。

房产证抵押贷款流程

1.提交贷款申请

借款人需要向银行提交贷款申请，在贷款申请中需要详细说明抵押贷款的用途、贷款金额以及贷款年限。

2.准备资料

借款人需要提前准备银行所要求的所有证明材料。

3.房屋评估

借款人需要找银行所指定的房屋评估机构，对抵押房屋进行现场勘察，并且做出评估估值。

4.报批贷款

在整理好所有的贷款材料和评估材料之后，将这些材料送到银行进行审批。

5.公证贷款合同

借款人需要填写借款合同以及相关的文件，签字盖章之后，交由工作人员进行公证。

6.抵押登记手续

借款人需要凭借房屋所有证和借款合同公证书，向银行办理抵押贷款登记手续。

7.放款

在完成抵押贷款手续之后，借款人只需要等待银行放款即可。

办理房产证抵押贷款注意事项

1.关注个人征信

在办理抵押贷款前，借款人需要去当地的人民银行查询自己的个人征信报告。

2.偿还能力

银行非常注重借款人的贷款偿还能力，除了提供收入证明之外，借款人的银行流水应该是贷款本息的两倍以上。若偿还能力有限，应谨慎申请贷款。

3.借款材料

借款人需要向银行提交真实准确的借款材料，准确的地址，工作证明等。

以上就是对于房产证抵押贷款办理流程的介绍，以上内容仅供于参考，由于不同的银行对借款人的贷款条件要求不同，建议借款人需要提前与银行进行咨询，确定自己是否符合房产证抵押贷款条件，然后再确定是否申请房产证抵押贷款。

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