银行为什么不给你贷款，如何提高按揭贷款通过率（住房篇）

想买房却又贷不出来款时可谓最着急的时候，那么银行对个人住房贷款资质、贷款额度又是如何评定的呢？下面作者将从个人住房按揭贷款的方式、公积金贷款如何操作、商业银行贷款对客户的考量标准、如何更好的通过贷款审批、如何节省贷款还款支出等方面详述，方便大家日后融资，告别急用钱买房却贷不出的困境。作品原创，字字根据作者自身经验手打，读者若觉得作者写的是干货，请点点关注给予作者更多的信心来帮助更多的人。

（一）可能会有人问，楼市热了这么多年谁还没买过房？可是偏偏有很多农村入城或者“刚需”购房者需要买房，他们很多不是一毕业家里就有钱等着给你买或者家里不缺钱的主，他们是靠自己双手在城市中努力拼搏攒够首付才有了购买人生第一套房资格的打拼者。下面我将分三种情况介绍个人住房按揭贷款怎么通过率高的问题：

（1）公积金贷款：毫无疑问公积金贷款是最划算的住房贷款方式，因为它较商业贷款和组合贷款的利率更低。在买房时，如果单位每月按时给你缴纳住房公积金且已满一年（不同省市期限规定也许不同），此时经过银行客户经理或者楼盘营销经理的测算，你的公积金能够覆盖每月还款额，那么在贷款额度（房产总价-首付）不超过可用公积金额度的情况下（不同省市公积金最高使用额度不同，例如单人30万、夫妻双方50万），你就可以使用纯公积金贷款来买房。

（2）组合贷款：假如你的贷款额度刚好超过可使用公积金额度10万，又想让公积金发挥作用，那么可以采用组合贷款的方式，既超过公积金使用额度的部分采用商业贷款模式，此时银行需要根据你的收入证明金额和银行流水的工资、经营额测算你的收入，倘若收入的50%（不同银行测算率不同，取中间数）能覆盖超出金额按等额本息或等额本金方式计算的每月还款额，且已存在各项贷款的每月还款额加上超出部分每月还款额与收入的比不超过70%（不同套数和银行测算率不同，取众数），征信没有“连三累六”，那么你完全可以使用组合贷款的方式。这种贷款方式的优点是公积金贷款的那部分按照公积金的利率计算每月还款额且使用公积金自动归还，超出公积金额度部分使用纯商业贷款的方式计算每月还款额且使用人民币自行归还。

（3）商业银行个人住房按揭贷款：如果您没有按月缴纳公积金或者不符合公积金方式购房，那么就只能像多数人一样采用个人住房按揭贷款的方式贷款，此时银行像组合贷款的超出部分一样给您测算还款能力，只要满足不超过50%、70%两个指标且征信问题不大都可以进行个人住房按揭贷款的办理。

重点提示：并非所有银行都能办理公积金贷款业务的，这需要涉及银行是否与住建局及公积金中心对接了相应系统，所以办理公积金贷款或者商业贷款前，最好问清楚贷款银行是否能办理公积金贷款，方便日后商业贷款转公积金贷款（假如政策允许）。

（二）商业银行是否能够通过你的个人住房按揭贷款除了上述两个指标外，根据你是有工作单位的还是搞公司经营或个体经营两类情况，还需根据征信、收入证明与银行流水、收入核算、资产证明等方面进行如下综合考量：

（1）征信问题。“连三累六”指连续三个月出现逾期，并且两年内总共有超过6次的逾期记录。如果你曾经存在贷款逾期记录已经“连三累六”，那么贷款被拒的可能性极大，有些银行在系统内审批会直接被拒转到人工复核。此时若客户经理想认为你的这些记录是无意为之，例如是孩子通过信用卡小额消费造成的且你并不知情，那么如果能在征信中逾期记录产生银行出具“非恶意逾期”证明并上传系统人工复核，那么尚有一些通过的可能性（不同银行尺度不同）。如果客户经理审核征信时发现数额较大且非恶意逾期，断定是你的收入能力不稳定或者道德存在问题，那么肯定无法通过；如果您名下有公司或者以个人身份注册的营业执照，那么需要证明是否已经未经营或者进行销户，如果公司或者个体正在经营，则需要复查名下公司或参股公司的征信，是否存在失信行为或者贷款记录。

（2）收入证明与银行流水是否匹配问题。除公务员、事业单位、银行、医院、教师、部分律师、会计师事务所等的正式员工作为银行一类客户可能不需要提供银行流水外，其他单位若你的收入证明填写金额及所盖公章与银行流水核算收入金额及显示代发企业不一致，那么银行工作人员需要通过各种途径核实并要求提供为何不一致的证明进行辅证，假如确实不一致是由于代发记账等问题，那么提供辅证后还可以通过；如果证明了收入证明就是乱填乱盖或银行流水造假，那么肯定会被拒。

（3）银行流水造假问题。部分经验丰富的银行客户经理或者授信评审岗可以根据银行流水的收入消费频率、地区、金额发现银行流水存在问题，此时会要求客户在银行工作人员陪同下再次打印流水以验证流水真实性，也可能会通过银行流水序列号通过打印流水的银行自助柜员机查询是否有该笔流水的打印记录，核定已打印流水时间和柜员机显示时间进行复核，例如中国工商银行就具备这项功能。倘若确实流水造假，那么肯定会被拒。

（4）个人财产证明问题。如果房贷客户能够提供自己名下的车辆大本、房产证、存款、基金等证明复印件，那么在系统评级中将大大增加客户评级的等级，更加方便你通过银行贷款审核。

（5）自己经营企业或个体的客户收入界定问题。客户经理需要将提供的银行流水生意进项额全部相加，结合整体行业利润率作进一步界定，而非自己收入证明填写多少就是多少，也非银行流水全部进项额简单相加后再进行平均。

（三）假如您的收入不够覆盖每月还款额且确实急需买房应该怎么办呢？作者替您支个招：

（1）增加共同还款人。您的父母是最佳的共同还款对象，增加了他们的收入之后，即使自己的收入与每月还款额要求有一定差距，也可以满足相应条件。

（2）增加首付金额。此处我不列举读者也该明白如何操作了，就是一个筹钱的问题，但千万不要让银行知道，否则首付资金不是自由是大概率会被拒贷的。

（3）选择贷款利率低的银行。一般一家开发商碍于银行贷款政策的不同不会只准入一家银行，各家银行因为优劣势不同却又都希望吸引客户，贷款利率也会不同，收入有差距的客户只需选择贷款利率低的银行就很大可能解决自己收入偿债比的问题。

（四）看到这里，相信很多读者已经对银行和公积金中心如何通过你的住房贷款申请有了概念与轮廓，那么已经做了商业贷款的人如何降低房贷利息呢？作者也为读者总结了如下方法（以下方式需结合贷款银行或公积金中心的地方政策进行采用）：

（1）商业贷款转公积金贷款。

1.需要满足的条件：一是商业贷款还款期满一年且无逾期。二是要注意贷款银行是否能办理公积金贷款业务。并不是所有银行都能办理公积金贷款业务的，更不要说商贷转公积金贷了。

2.审视自己的还款情况后综合决定是否转贷。如果你的商业贷款已经采用等额本息还款方式还了很多年，此时已经将利息还了多数，剩下的本金更多，那么此时转贷并不划算。而如果商业贷款处于还款前期，比如还款总进度的30%以内越短越好，这时候转公积金贷款较为划算。

重点提示（五颗星）：等额本息与等额本金还款方式并不相同，等额本息还款到最后一期的本息和远多于等额本金；等额本息每月还款金额一样且第一期一定小于等额本金还款方式；等额本金自第一期开始每月还款金额逐步下降但每月差额不大；等额本息还款方式更适合工资收入不高的人群；等额本息还款方式前期每月还款额中利息占多数，本金占少数。至于具体金额的测算，你可以使用任何一家银行的手机银行搜索存贷款计算器进行测算。

（2）等额本息转等额本金。上面已经叙述了两者之间的差别，读者可以根据自身情况拿存贷款计算器进行详细核算并结合贷款银行政策进行选择。

（3）改变还款周期。顾名思义，原本贷款期限30年改为了贷款期限20年，假如你的收入偿债比仍符合银行要求，那么贷款期限减少绝对能让总本息和减少。

（4）提前部分还款。占用银行的资金少了，那么减少的本金自然不需要再偿还利息了。

看到这里，相信读者基本已经对房贷的相关知识“门清”了，原创不易，字字根据作者经验手打，希望读者们能够给作者点点关注。作者主页有更多介绍银行相关知识的文章等待您的阅读。如果您觉得作者详述的东西对您或身边亲朋好友有所帮助，欢迎积极分享和转发，有任何见解欢迎您留言评论，作者会一一进行回复。

首付交了，按揭批不下来，怎么避坑

前两年买房，听销售一番鼓吹，很快将购房合同签了按照开发商的要求和合作银行办理按揭手续。在首款交付完毕后，才发现银行贷款的手续一直批复不下来。焦急等待过程中，问的销售最多的问题是何时贷款能下来。问的多了，销售也不耐烦。回答时也不像购房时的热情。至于其后有没有问题，他也不知道或无从回答。更别说如果银行不能批复的后果是什么。在苦苦和煎熬的等待中，终于迎来可喜的消息。

现在回想购房经历，还是感觉有些害怕，如果银行真的无法批复按揭，我下一步该如何操作。

【法律分析】

1.银行按揭办不下来的原因很多，不同的情况的处理也是不同的。而在贷款中被拒的违约责任由谁来承担的约定是解决纠纷的最主要依据。购房者如果在按揭中提供的资料不真实或者购房者的信用记录不好，造成银行不予批准贷款的。购房者应该承担违约责任。

2.首付交了，贷款批不下来怎么办

这也是我们在买房时遇见的情况。根据相关法律规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和要求赔偿损失。因不可归责于双方当事人的事由，未能订立商品担保贷款合同并导致商品房买卖不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

针对上述分析，我们在购买房子前一定要考虑到贷款可能批复下不了的风险。

在实际生活中，大多数楼盘都和银行有合作关系，购房者在购房前，一定要和开发商书面约定，如果贷款不能办理，购房者可以解除合同，并不承担责任，开发商需要返还首付款。

而且要注意到，如果银行没有接受购房者贷款申请的，购房者可能承担违约责任的后果。

建议在购房前，一定要充分了解自己是否有贷款条件。在弄清情况后，才签订合同，避免不必要的麻烦和损失。

我明明有房子做抵押，银行凭什么不给我批贷款

众所周知，房子做抵押贷款就两个去向：一是抵押到银行、典当行、金融机构等企业单位，二是抵押到个人名下。前者利息低，额度最高可做房屋评估价值的十折，但审批放款速度慢，对申请人资质要求高；后者利息偏高，额度最高只能做七折左右，但放款快，征信要求低。所以，对于非急用钱申请人，前者是首选，尤其是银行。毕竟，银行除了对申请人资质要求高了点，下款速度慢了点，其他地方无可挑剔。但偏偏就是银行这个槛——资质不符，不知道刷掉了多少需要办理抵押贷款的申请人。

一、我明明有房子做抵押，银行凭什么不给我批贷款？银行——我们可不是什么都收的！

（一）对抵押物要求

1.房龄：太大不收——房龄25年以上的老破小，很少有银行收。

2.面积：太小不要——60平以下房子，非北上广深人口密集地区，符合一定条件，选择性可做。

3.位置：太偏难卖——只有在出现重大逾期，申请人无法偿还本息，只能走法律程序进行拍卖时才发生；部分地区房子不在银行白名单上也做不了。

4.非住宅类商品房，如商铺、厂房、办公楼、酒店等需结合实际情况分析。

5.其他。

（二）对申请人要求

1.年龄：22周岁到60周岁之间，太小或者太大需要情亲担保。

2.征信：符合各大银行进件条件，如逾期，负债，查询，管理机构数，大数据等。

3.国籍：申请人只接受中国大陆居民，配偶为港澳台或X籍华裔的必拒。

4.职业：某些行业不准入。

5.其他。

（三）对贷款用途要求

1.消费：买车，装修，买登山设备等。

2.经营：屯货，买设备等。

3.投资：买房，炒股等。

4.其他：赌博，还债等。

二、中介表示：你先自己去银行，碰壁了欢迎回头找我！我牛气就靠两条！

（一）匹配合适产品

1.根据申请人资质（房子本身、个人实际情况、征信等）匹配房抵产品

2.根据申请人要求（额度，利息，还款方式，还款年限，放款时效等）匹配房抵产品

（二）加快审批速度

1.指导申请人补齐资料（去哪补，怎么补）进件

2.指导申请人如何加快审批节奏（尤其是按揭房做抵押贷款时）

3.避开进件雷区

三、为什么很多抵押贷款不直接走银行却要找中介？中介：中间真有猫腻！

（一）原因一：申请人资质独一无二

1.各家银行对房屋的房龄、面积、位置、产权性质等的要求各不相同。申请人可能在某几家银行因不符合准入条件被拒了，但可能在某家银行可接受。

2.各家银行对申请人本身实际情况（如年龄、户籍）和征信要求各不相同。申请人可能在某些银行过不了系统，但可能在其他银行可通过。

（二）原因二：申请人要求各不相同

1.抵押额度方面，有些申请人希望额度越高越好。而银行一般可做房产评估额度的六折左右，但在符合一定条件下某些银行可做十折。那需要符合哪些条件？哪些银行可以做满折？

2.抵押贷款利息方面，肯定是申请人在满足特定条件下利息越低越好。而单一银行是无法比较利息的，只有当申请人在了解各家银行进件条件且满足要求后才能进行对比，这是一项大工程，可能需要花费大量的精力。

3.还款方式方面，有些申请人倾向于先息后本，资金利用率高；而有的喜欢等额本息，后期还款压力小。

4.还款年限方面，有些申请人可能仅用于短期周转，只要用个半年一年就够。而有些需要慢慢回笼资金，最好能做十年二十年期。

（三）原因三：申请人对贷款流程一知半解

1.银行要求申请人提供各种申请材料，除最基本的个人资料和房产资料外，还涉及还款用途证明和还款能力证明，比如出具购销合同和银行流水等，具体可关注嘉禾银票。

2.银行抵押贷款办理步骤大致可分为：银行咨询——提供银行所需进件资料——银行批复（某些银行需要先审营业执照）——办理抵押登记——放款。如果是按揭房，还涉及垫资和预约拿他项问题。整个流程顺利的话最快一星期可以到账，慢点一两个月也正常。如果着急用钱的申请人，最好找中介协助，加快审批速度。

3.申请抵押贷款还涉及贷款用途问题。一般可分为消费型贷款和经营类贷款。消费类贷款有额度上限，每家银行具体标准不同，但不超100万。如果需要更高额度怎么办？

总之，中介可以根据申请人的资质和要求，在不需要过系统的情况下，通过比较每家银行的产品来进行适度匹配，并协助申请人办理手续，加快审批速度，以最低的成本最高的成功率获得抵押款。这是单家银行无法做到的，也是中介的最大优势。