房贷利率连续“松动”最低降至4.25%，能否刺激购房需求？

澎湃新闻记者陈月石

备受市场关注的5月LPR如期下调，但力度和方式超过了市场预期。

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年5月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期贷款市场报价利率（LPR）为3.7%，与上月持平，5年期以上LPR为4.45%，较上月的4.6%大幅下调15个基点。

这是2019年8月LPR改革后是首次出现1年期不变而5年期以上下调，同时，15个基点的下调幅度，是5年期以上LPR的最大降幅。

“意外”的非对称降息

在经过前几次的非对称式下调后，1年期LPR利率与5年期以上LPR利率的差距明显拉大。自LPR改革以来，在5月LPR调整前，1年期LPR累下调55，而5年期以上累计下调25。

中信建投认为，1年期利率未降原因主要在于1年期利率主要锚定MLF利率，在海外紧缩、汇率压力背景下，MLF利率下调动力和空间不足。而5年期利率调整15在前期银行存款利率市场化调降10的基础上进一步调降，在房地产销售、开工、价格承压的背景下，显示了对房地产的支持。

作为中长期贷款定价的参考，5年期以上LPR的降低有助于中长期贷款的企稳回升。

光大证券指出，非对称“降息”的三点信号。第一，LPR出现5年期与1年期“一动一静”，体现出了较强的政策导向；第二，信号意义强烈，旨在降低居民债务负担，刺激固定资产投资，恢复购房和消费需求。一方面，进一步释放刺激购房需求、恢复销售的信号，降低固定资产投资利息支出。另一方面，在存量住房按揭贷款中，约90%为首套房贷款，但这部分居民却承担了最高的房贷利率（约5.5%），这不仅是对刚需的一种“误伤”，而且加剧了居民债务负担，我国居民的DTI指数逐年提升，对消费需求形成了较大抑制；第三，恢复正常的LPR曲线，降低期限利差。理论上，1年与5年期以上LPR理应维持一个相对合适的利差水平，这个利差能够充分反映两种利率的期限溢价。在对公贷款利率已明显下行的情况下，若继续下调1年LPR报价，则会推动银行对大型央企和优质国企的贷款利率进一步走低，进而加剧资金套利行为。

房贷利率连续“松动”

金融监管部门近期连续出手引导房贷利率下行。

在本月5年期LPR下调了15后，结合5月15日的房贷新政，后续居民首套房利率的下限将有望降到4.25%。

此前，央行和银保监会发布关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

央行此前公布的额数据显示，4月居民部门住房贷款减少了605亿元，同比少增4022亿元。

“与调整下限不同，本次对5年期LPR的调整可以涵盖所有的新增按揭贷款，覆盖面更广，预计有助于促进新增房贷需求的边际改善。但房地产销售存在‘买涨不买跌’的特征，相较于贷款成本而言，居民对房地产市场的预期对购房意愿的影响更大。不过从央行当前释放出来的态度来看，预期的改善可能只是时间问题。”华安证券指出。

光大证券指出，今年以来，部分地区按揭贷款利率下调、下调首套房利率下限20以及本次5年期LPR报价下调15个基点，已经进一步印证了本轮按揭贷款利率“松动”的信号，明确了按揭利率进入下行周期。后续来看，按揭贷款利率仍有大幅下行空间，在因城施策框架下，前期部分按揭贷款利率偏高的热点城市，以及三四线城市均有望下行，房地产销售增速在今年三季度有望触底企稳。在按揭贷款定价调整过程中，受市场化供求力量驱动下的利率点差调整幅度会相对更大，且不排除后续5年期以上LPR报价仍存在下调的可能。

后续MLF或不会跟随下行

中信建投认为，货币数量方面，后续可能还有降准操作，随着国债、地方债（特别是地方专项债）以及潜在的特别国债发行，市场流动性可能在6月后还有紧张。此次LPR调降显示央行对于市场环境的维护。按照过去几轮货币宽松周期的经验，降息之后大概率还将配合降准继续释放宽松流动性。最后，疫情、房地产等风险因素能否稳定还需要观察，如果疫情持续，需要降准来释放维护稳定的预期，并提供稳定的流动性环境。

方正证券预计，LPR下行并不意味着后续MLF利率要下行，央行重点是推进宽信用，并且存在外部约束下，短期降MLF概率不高。从2019年8月LPR报价改革的经验来看，LPR和MLF利率变动不一定完全同步。本次5年期LPR大幅下行，并不意味着后续MLF要跟随下行。美联储进入加息周期，中美利差倒挂，人民币汇率贬值压力尚未释放完毕，这会对央行降低MLF/OMO形成约束。而且资金面也已经较为宽松，央行下调MLF的诉求减弱。央行重点在疏通货币市场利率向贷款利率传导的渠道，比如央行改革存款利率定价机制，降低按揭利率下限等。

中国民生银行首席研究员温彬指出，当前全球通胀高位波动，主要经济体货币政策加快收紧，国际形势更趋复杂多变。我国货币政策以我为主，本月LPR结构性降息，5年期以上LPR创历史最大降幅，体现了货币政策进一步加大力度支持稳增长，对降低实体经济融资成本，提振国内投资、消费需求，将发挥积极作用。下一阶段，预计货币政策将继续发挥总量和结构双重功能，加大力度为困难行业、企业和人群纾困，促进经济加快企稳回升，运行在合理区间。

责任编辑：郑景昕图片编辑：蒋立冬

校对：栾梦

5年期LPR再降15BP，首套房利率低至4.1%，百万房贷可省3万利息

21世纪经济报道记者杨志锦上海报道在上周MLF利率下调之后，LPR降息已无悬念，只是幅度多少的问题。

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年8月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR（以下简称5年期LPR）为4.3%。1年期、5年期LPR分别较上月下降5BP、15BP。

值得注意的是，这是历次MLF降息后首次出现5年期LPR降幅高于1年期LPR的情况。5年期LPR是中长期贷款的定价基准，尤其是按揭贷款的定价基准，其单边大幅下调主要是为了稳定房地产市场。今年5年期LPR降幅已达35BP，而在此之前两年多（2019年8月-2021年12月）降幅仅为20BP。

按照央行、银保监会5月15日的通知，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，意味着当前首套按揭贷款利率的下限为4.1%。存量房贷利率则将在重定价日迎来下调，具体取决于个人和银行约定的重定价日。

此次5年期LPR下调有望带动存量、增量房贷下调15BP。以100万贷款本金、30年期、等额本息还款计算，平均每月可减少月供约90元，需偿还的利息总额减少约3万元。

LPR非对称下调2019年8月，央行推进贷款利率市场化改革。改革后的LPR由各报价行按照对最优质客户执行的贷款利率，于每月20日（遇节假日顺延）以公开市场操作利率（主要指中期借贷便利MLF利率）加点的方式形成报价。

其中MLF利率是央行中期政策利率，代表了银行体系从中央银行获取中期基础货币的边际资金成本；加点幅度则主要取决于各行自身资金成本、市场供求、风险溢价等因素。简言之，LPR等于MLF+点差。

8月15日，央行公告称，为维护银行体系流动性合理充裕，8月15日开展4000亿元中期借贷便利（MLF）操作（含对8月16日MLF到期的续做）和20亿元公开市场逆回购操作，充分满足了金融机构需求。中期借贷便利（MLF）操作和公开市场逆回购操作的中标利率分别为2.75%、2.0%，均下降10个基点。

从历次LPR调整看，如果MLF利率下调，那么LPR必下调，其中1年期LPR下调幅度和MLF下调幅度一致，5年期LPR除2019年11月外，其他三次降幅都低于1年期LPR。主要在于贯彻房住不炒的政策，避免刺激房地产。

全国银行间同业拆借中心公布的数据显示，8月1年期LPR为3.65%，相比上月下调5BP；5年期LPR为4.3%，相比上月下调15BP。这是MLF降息后首次出现5年期LPR降幅高于1年期LPR的情况。

其中，1年期LPR降幅首次和MLF降幅不一致，低于后者5BP。光大证券金融业首席分析师王一峰表示，6月份企业贷款加权平均利率已降至4.16%的历史新低，同时1年期LPR已处于较低水平，若再考虑信贷供需矛盾加大、银行“应投尽投”下贷款利率点差的大幅压降，对优质企业的流贷利率水平可能已在1年LPR基础上出现大幅减点，且与部分定期存款定价之间已形成“倒挂”。在此情况下，若1年期LPR下调幅度过大，也容易加剧企业对银行的套利行为，降低政策效果。

而5年期LPR降幅更大，首次超过MLF利率降幅，其主要目的在于稳定房地产市场。华泰证券研究所副所长张继强表示，7月信贷的塌陷很大程度上源于房地产，居民部门仍在延续降杠杆趋势。对于房地产而言，保交楼是核心，但稳房价是关键，促进需求回暖才能让整体行业重回正常轨道。目前二三线城市的房地产销量同比跌幅还在30%-50%，对稳信贷和稳投资的拖累依然严重。这些因素决定了5年期LPR下调的必要性大增。

国家统计局数据显示，7月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格同比下降城市有48个，个数与上月相同；二手住宅销售价格同比下降城市有61个，比上月增加4个。1-7月份，商品房销售面积和销售额同比分别下降23.1%、28.8%。“房地产市场呈现下行态势，当前整体上处于筑底阶段。”国家统计局相关负责人8月15日表示。

央行数据显示，2022年二季度末，人民币房地产贷款余额53.11万亿元，同比增长4.2%，比上年末增速低3.7个百分点；上半年增加6685亿元，占同期各项贷款增量的4.9%，占比较上年全年水平低14.2个百分点。

8月18日召开的国常会表示，完善市场化利率形成和传导机制，发挥贷款市场报价利率指导作用，支持信贷有效需求回升，推动降低企业综合融资成本和个人消费信贷成本。

考虑到官方通稿将企业部门和居民部门并列，此处个人消费信贷应指向包括按揭贷款在内的广义消费贷，而不仅仅是信用卡及短期消费贷。而在此前国常会一般只会提出降低企业融资成本，而这次将“降低个人消费信贷成本”与之并列，显示出决策层也在释放降低LPR进而稳信贷、稳消费的信号。

“1-7月居民中长期贷款增长1.7万亿，较去年同期减少近2万亿，居民部门已经出现了实质性的‘资产负债表衰退’。5年期LPR下调有助于降低居民存量贷款负担，一定程度上减缓还贷潮，并释放消费潜力。”张继强称。

此外，5年期LPR也有更大的下调空间。自2019年LPR报价机制改革后，由于房住不炒政策的长期约束，5年期LPR的下调幅度相对1年期较小。截至此次报价前，5年期LPR共下调5次，累计下调40BP。而1年期共下调6次，累计下调55BP。

央行二季度货币政策执行报告显示，2022年6月住房按揭贷款利率为4.62%，高出企业贷款利率46个基点，而住房按揭贷款利率风险低、不良低，本应利率更低。

房贷利率再下调经过持续推进，LPR改革取得了重要成效：LPR已经成为银行贷款利率的定价基准，金融机构绝大部分新发放贷款已将LPR作为基准定价，即“贷款利率=LPR+点差”。其中，5年期LPR作为住房抵押贷款的定价基准。

此次五年期LPR下调有望带动房贷利率下降。增量房贷方面，央行、银保监会5月15日印发的《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》指出，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。即首套、二套房最低贷款利率为LPR➖20BP、LPR➕60BP。此次LPR调整后，首套房贷款利率最低可至4.1%，二套房则是4.9%。

存量房贷方面，点差已经固定，贷款利率随LPR报价而变，重定价周期最短为1年。对于重定价日在8月下旬的个人而言，马上就可享受LPR降息的福利，房贷利率有望下调15BP。但一般重定价日在1月1日，意味着大多数个人明年才能享受此次5年期LPR下调的“福利”。

以100万贷款本金、30年期、等额本息还款计算，平均每月可再减少月供90约元，需偿还的利息总额减少约3万元。

LPR报价出现了细微变化。2022年第二季度中国货币政策执行报告，在发挥LPR改革效能方面，今年以来，1年期和5年期LPR分别下降0.1个、0.2个百分点，“市场利率+央行引导→LPR→贷款利率”的货币政策传导机制更加通畅，企业贷款利率为有统计以来新低。

光大证券金融业首席分析师王一峰预计，二季度中国货币政策执行报告在LPR传导链条前附加“央行引导”，增加了央行对LPR报价引导的灵活性：一是未必每次调整都需要诱导性因素，如降准或MLF利率下调；二是下调幅度上，也未必一定要与MLF利率同步。

今年5月就是一个例证。由于存款利率报价改革，银行资金成本明显下降，在MLF利率未调整的情况下LPR出现下降，且1年期未变、但5年期单边下调15BP。市场预计，由于房地产市场仍在筑底且房贷利率高于企业贷款利率，在央行引导下后续仍有下调5年期LPR的可能。

（统筹：马春园）

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5年期LPR利率降至4.3%，月供每月减少约88元，北京首套房贷利率跌破5%

8月22日，央行将一年期贷款市场报价利率（LPR）从3.70%下调至3.65%，将五年期贷款市场报价利率（LPR）从4.45%下调至4.3%。降幅分别为0.05%、0.15%。

本次5年期以上LPR下降至4.3%，同时亦预示着购买普通住宅的首套房房贷利率下限降至4.1%，二套房房贷利率下限为4.9%。

值得注意的是，这已经是LPR利率年内第三次调整。5年期LPR利率曾于今年1月下调至4.60%，5月下调至4.45%；1年期LPR利率曾于今年1月下调至3.70%。

累计来看，今年以来，1年期LPR和5年期LPR累计分别下降15个基点和35个基点。

中原地产首席分析师张大伟表示，作为房贷利率定价基准的5年期以上LPR下调力度更大，在中长期贷款需求更需提振的局面下，压降长端LPR利率将有效降低居民和企业的融资成本，改善其加杠杆的意愿。

58安居客房产研究院研究总监陆骑麟表示，此次的5年期LPR调整是今年的第三次调整，在叠加前两次的降息之后，购房者的贷款支出将会出现明显的减少，促进购房需求的入市，有利于房地产市场的筑底回暖。

“对于存量房贷客户而言，其贷款利率调整多会在下一计息年度，因此其不会享受到此次利率下调带来的利好，部分选择固定利率的客户，其贷款利率也不会出现下调。”陆骑麟称。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，近期，部分二三线城市房贷利率已下调至此前房贷利率下限水平，本次LPR调降后，房贷利率下限进一步降低，各地房贷利率下调仍存在空间。

房贷利率下调，可降低购房者置业成本，本次降息是落实国务院“支持住房刚性和改善性需求”的要求，对市场信心和市场预期的企稳将起到积极作用，陈文静称。

北京房贷利率跌破5%

此次5年期LPR下调有望带动房贷利率下降。

早在今年5月，央行、银保监会发布的《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》指出，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

即首套、二套房最低贷款利率分别下调20BP（0.2%）、60BP(0.6%)。此次LPR调整后，首套房贷款利率最低可至4.1%，二套房则是4.9%。

据业内人士测算，按贷款金额100万元、期限30年、等额本息还款估算，平均每月可减少月供支出约88.48元，未来30年内共减少利息支出约3.18万元。“房贷成本降低一方面促进住房需求释放，另一方面助于提高居民消费意愿。”贝壳研究院市场分析师刘丽杰分析认为。

以北京为例，目前银行执行的利率标准为，首套房商贷利率加55个基点，二套房商贷加105个基点。

此次调整后，北京目前首套个人住房商贷的利率将调整为4.3%加55个基点，下限为4.85%；二套房贷利率调整为4.3%加105个基点，约为5.35%。

这也将是自LPR捆绑房贷利率后，北京首套房贷利率首次跌破5%。

刘丽杰表示，8月份1年期和5年期以上LPR非对称下降，5年期以上LPR下降幅度更深，将进一步释放中长期流动性进入房地产市场，刺激中长期贷款需求，巩固房地产市场的修复。

贝壳研究院分析认为，本次LPR降息后，后期银行对于首套、二套房贷的降息空间再扩大。

贝壳研究院数据显示，2022年7月103个重点城市主流首套房贷利率为4.35%，二套利率为5.07%，分别较上月回落7个、2个基点；7月平均放款周期为25天，较上月缩短4天。

该机构分析称，8月南京、苏州等更多重点二线城市降首付，地方楼市支持政策进一步加码。

当前多数城市购房低门槛且低利率、低首付，需求端的政策环境整体宽松，有助于提振市场预期。后期供给端的切实改善，如新房项目有序复工和交房、房企债务风险的化解加快推进等，是从根本上修复市场预期的关键。