房贷提前还，这笔账你算对了吗？

经济导报记者王雅洁

“提前还款40万元后，月供少了2000多元。”日前，济南市民陈阳告诉经济导报记者，衡量再三后，他选择提前还一部分房贷减轻压力。经济导报记者观察到，今年以来，随着存贷款利率水平的下行，有不少像陈阳这样的买房一族以及存量房贷族纷纷将提前还款提上日程。

显而易见的是，节省利息是房贷族考虑的首要问题。但事实上，并非所有情况下的提前还款都划算。且每家银行的提前还贷政策不尽相同，同一银行不同楼盘的合同约定也有差异。那么，目前，银行机构对提前还房贷有何政策？提前还款应注意什么？选择怎样的还款方式更划算？对此，经济导报记者进行了调查走访。

“房贷利率5.8%，提前还贷等于理财”

随着今年以来房贷利率的“重新定价”，提前还贷成为房贷族的年度热词。不少城市的银行还出现了排队预约还款的现象。那么山东情况如何呢？

“都说贷款利率近期降了不少，我就仔细看了看自己几年前申请的房贷利率，不看不知道，一看吓一跳，竟然高达5.8%。”德州退休职工王建华日前与经济导报记者交流时讲述了自己的还贷经历。他坦言，“这一利率水平与现在4%上下的房贷利率差别有点大。”

“最近不管是存款还是理财利率都降了，股票基金又一塌糊涂。”王建华算了算账，“我每月还款4000元左右，等额本息已还款接近4年。提前还款可以节省利息，相当于理财了。”他随即向申请房贷的德州银行提出还款申请，“咨询了银行，提前还房贷需提前提交还贷申请。实际办理速度还挺快，几个工作日就解决了。”

“前几年买房的，房贷利率基本都在5%-6%。虽然LPR贷款利率在降，但前几年申请的存量房贷几乎都需要上浮加点，所以要比当下房贷利率高不少。”山东中住地产房产经纪人崔丽丽告诉经济导报记者，选择提前还房贷的这部分人的房贷利率是相当高的。

对于王建华的提前还贷选择，有不少银行业内人士也表示支持。“接近6%的贷款利率确实不低。如果没有别的投资渠道挣大钱，提前还贷就是赚钱了。”一家山东城商行地方分行负责人杜海川向经济导报记者直言，“当然，提前还贷也是有一定准备的，手上要有一年的生活费为前提，且要考虑家庭实际情况预留部分资金以备应急。”

选择缩短年限？还是减少月供？

不仅是存量房贷族考虑提前还贷，趁利率水平较低购房的新房贷一族也有提前还贷的计划。“我算是济南‘新市民’，购房时被认定为首套三成首付，按贷款七成办理的。”陈阳向经济导报记者介绍，他的房贷在9月刚刚放款，贷款总额290万元，贷款年限25年，贷款利率4.1%。

10月15日是第一个还款日，陈阳还完了首月月供的感受是压力比较大，“我是等额本息，首月还款1.6万元，1万多的利息是大头，本金首月才还了不到5000元。虽然贷款利率较低，但目前存款以及收益较稳定的理财产品年化利率超过4%的也不多。”

陈阳与家人商量，拿出部分存款40万元申请提前还款。经济导报记者看到陈阳提供的手机截图，10月20日上午向招商银行手机银行提出还款申请，虽然显示审批需要15个工作日，但当日下午便收到银行审批成功的短信。当日晚间，陈阳完成了还款确认，并补还了提前还款部分的利息约228元。

“手机银行还贷进度显示，下个月月供就降到1.3万元左右了。”陈阳表示，在操作房贷提前还款的过程中，家人在“缩短年限”和“减少月供”两个选项上意见不一，“为减小每月还款压力，我选择了降低月供。”

“一般来说，房贷选择提前还贷有2个选项：月供减少，期数不变；月供不变，期数减少。无论是哪种选择，都需要考虑通胀以及自身财务情况等来做综合判断。最近几年法拍房多了起来，不少就是因为断供所致。”从事房屋中介业务多年的崔丽丽解释，提前部分还款是缩短年限还是减少月供要看具体情况。如果缩短年限，那么每月的还款额将保持不变，这样就能更早还完房贷，利息相对要节省一部分；如果选择月供减少，贷款期数不变，那么每月还款压力要小一些。

“提前还贷还需注意时间节点。如果是等额本息，已还年限小于等于总年限的三分之一，提前还款是比较划算的，因为等额本息前几年主要还的是利息。等到贷款年限后半段主要还本金的时候，再提前还款就意义不大。”曾经做过个贷中心负责人的杜海川分析，“等额本金情况下，已还年限小于等于总年限的四分之一，是选择提前还款的较好时间。”

银行贷后服务各不相同

杜海川提醒有提前还贷计划的房贷一族，提前还贷需问清有无还款年限、还款额度、还款次数、违约金以及还款方式等。就此，经济导报记者走访了济南部分国有银行、股份行以及城商行，各银行目前对房贷提前还贷政策各有不同。

“我行商业房贷只要完成首月月供还款后，即可在手机银行上申请提前还款，操作非常简便。无违约金，无次数限制，剩余贷款还款方式有两种供选择：月供减少或期数减少。”招商银行济南贷后服务中心工作人员回复经济导报记者咨询时表示，“还贷申请提交后一般预计15个工作日完成审批。”

“我行可在电子渠道的手机银行或者PC端用个人网银U盾来申请提前还款，只要把钱存到贷款卡里进行自主操作就可以。没有次数限制，也没有违约金。可选择部分或全部提前还款，部分还款最低额度是1万元，且是1万元的整数倍。不过，电子渠道提前还款只是减少月供，不能缩短年限。”青岛银行工作人员告诉经济导报记者，线下办理该业务需提前联系一下贷款经办行确认如何办理。德州银行客服则表示，提前还贷业务需要具体咨询贷款时的客户经理，具体以合同约定为准。

经济导报记者注意到，相对而言，国有银行的房贷提前还款手续要复杂一些，个别银行的提前还款只能在线下办理。一家国有银行工作人员回复经济导报记者，“用我行储蓄卡申请的一手住房商贷，需要到线下贷款支行网点进行申请。借款本人应携带身份证、银行卡及贷款合同等资料，需至少提前30天向贷款行提出申请，具体以审批结果为准，审批通过后会收到贷款行的办理通知。每年还款次数没有限制，违约金以合同约定为准。线上手机银行暂无法办理。”

据悉，还有个别银行对提前还款的次数或期限加以限制。“商贷可以通过线上或者线下预约，一般是可以预约一个月以后的时间提交还贷申请，具体预约时间长短也说不准。济南办理的商贷在提前还款扣款后180天才能再次申请还款。”另一家国有银行工作人员告诉经济导报记者。

“一个新楼盘或者一套二手房交易，实际上有多家银行可提供信贷服务。购房者往往注重贷款利率、还款年限等，忽略了贷后服务。”在崔丽丽看来，不同银行贷后服务差异较大，购房者应根据自身条件，选择相匹配的银行贷后服务。同时，在购房办理贷款时，应仔细阅读借款合同，重点关注重定价日、提前还款等条款。

（应受访者要求，文中崔丽丽为化名）

用其它贷款置换房贷提前还款计算公式

前段时间有朋友和我讨论，最近他的房贷压力大，想能不能用什么方法能够减少月供或者利息以减轻房贷负担。

我想到最近比较受网友关注的提前还贷方式，其实最能直接省钱省月供的方式就是公积金贷款，或者商业和公积金混合贷款，可是有部分业主单位没有缴纳公积金，或自身不具备商业公积金混合贷款条件。

因此我总结了一个用其它贷款来置换部分房贷提前还款的公式，来看看是否能够帮助大家在月供不变或减少的情况，节约出房贷利息，减轻业主的压力，公式如下：

(X+X*A%*)/（*12）+{(Z-X)*B%*Y+(Z-X)}/Y*12≤月供

X=替换贷款

A%=替换贷款的利率（一定小于现贷款利率）

=替换贷款的最大贷款年限

B%=现贷款利率

Y=还贷年限

Z=总贷款额

月供=当前每月还款额度

注明：一定要A%小于B%才有必要替换贷款，否则都是徒劳。

举例：

小明贷款120万元，贷款年限20年，利率4.9%，月供1.1万（等额本金）；

小明用车抵贷X万元，利率为3.5%，贷款5年还清，贷款的X万元用于替换房贷额度（可理解为提前还贷）；

因此各数据为：

X=替换贷款（为本次所求值）

A%=3.5%

=替换贷款的最大贷款年限

B%=4.9%

Y=20年

Z=120万元

月供=1.1万元

因为：A%＜B%，因此替换贷款有利于减少利息，可以考虑

代入公式中如下：

(X+X*3.5%*5)/（5*12）+{(120-X)*4.9%*20+(120-X)}/20*12≤1.1

可计算得X≈8万元，因此小明用其它8万元贷款提前还房贷后，月供不变，20年后利息减少25364，利息计算可自行上网搜索，如需代为计算，可留言，需备注贷款计算，让我来帮助您！

注明：这个公式中置换部分是单利计算，现实中等额本息或先息后本还款，以及部分业主原房贷是等额本金还款等因素，因此现实中实际月供会比本公式还要低，更省钱，如有不对的地方，请网友留言讨论，谢谢。

原创不容易，请大家点个赞

民间借贷提前还款，利息怎么计算？

如何理解《民法典》第677条和《民间借贷司法解释》第30条关于债务人提前返还借款并计算利息的规定？

一、案例甲从乙处借款人民币200万元，期限二年，出具了借条，约定2023年12月31日前一次性还清，月息1%，甲不得提前还款。后甲提前一年偿还借款，乙要求甲按原二年的期限计算利息，甲则将支付利息60万，后经双方协商，乙同意甲只支付利息总计50万元。

二、案例分析1.双方约定还款期限的目的是什么？

是保障借款人甲对资金的使用时间？还是保障出借人乙基于借款获得利息的收益？

根据我国现有法律规定，个人（也包括其他非金融机构）不得以营利为目的从事金融放贷业务并以此获取利息。在最新的法律和相关政策中已经逐步加大了对“职业放贷人”的管理和打击，禁止个人以非自有资金放贷并营利。

因此，结合近些年的立法变化和司法趋势，民间借贷的主要目的是为了激活民间闲置资金对经营活动的支持，为了增加市场主体的活力，减少市场主体融资难的问题，借款合同中约定的借款期限主要目的是为了保障借款人使用资金的时间，并不是为了保护出借人以此获取更多的利息利益。

也就是说，民间借贷合同的利益保护应当以借款人为出发点。

《民法典》和原《合同法》中均规定了借款人可以提前偿还借款，且法院支持以实际借款的时间计算利息，除非双方另有约定。

2.提前还款是否违约

根据法律规定，合同约定了明确的履行期限，而一方违反该约定的均应视为违约行为。在民间借贷合同中同样如此，未经出借人同意的提前还款行为在客观上确实应当认定为违约行为。

3.提前还款的违约行为是否给出借人造成损失？应当承担什么违约责任？

首先，提前还款已经保证了借款本金的安全，本金没有损失。

其次，实际借款期间的利息也已经得以实现，没有实际利息损失。

再次，出借人的期待利益有损失，即出借人想通过出借资金获得更多利息的期待不能实现。

三、出借人的期待利益损失应否由借款人承担呢？我认为不能。

前面已经讲了，关于民间借贷的法律和政策的主要出发点是为了解决市场主体融资难的问题，鼓励个人将自有的闲置资金出借给有融资需求的个人或企业，并不是为了让有闲置资金的人为获取利息而出借资金，利息只是融资方需要付出的成本。

从另一角度考虑，如果借款人提前还款仍然需要按约定的时间支付利息，则没有任何借款人会提前还款，反而有可能对出借人本来可以收回的本金和利息造成不可挽回的损失，因为借款人现在有钱还，不代表将来一定有钱还。则出借人的损失将更大。

相应地，根据权利义务对等的要求，如果不允许借款人提前还款，是不是意味着出借人认为借款人有还债障碍的时候也不能要求提前还款？显然说不通的。

因此，原则上不应由借款人承担出借人的期待利益损失，何况，出借人将全部本金和实际借款时间内的利息已经全部收回，也不存在实际损失。否则，期待利益实际上是变相允许出借人以营利为目的进行放贷行为，保护的是法律不允许的营利行为，与法律规定和精神相违背。

四、法律规定关于提前返还借款的法律规定，主要见于原《合同法》第208条，现《民法典》第677条和《民间借贷司法解释》第30条，这些法律规定规范的不仅仅是民间借贷关系，如下图：

三个条文的主要内容基本保持一致

《合同法》第208条和《民法典》第677条均是对所有借款合同的规定，包括了金融借款合同和民间借贷合同，没有区分金融机构借款和民间借贷的不同特点。而在《案由规定》中的借款合同案由包括了金融借款合同纠纷、民间借贷纠纷、小额借款合同纠纷等六个不同的案由，诉讼程序中对不同主体之间的纠纷明确了不同的案由，也就意味着不同的法律适用。

因此，在适用《合同法》和《民法典》关于能否提前还款、提前还款时的利息如何计算的规定时，首先就要区分是民间借还是金融借款，然后才是法条的具体适用。

可以明确的是，所有的借款都可以提前还款，只是提前还款的法律后果不同，适用的法律也不同。金融借款合同比如房屋按揭贷款合同，均对提前还款的违约金有明确的约定，且均可得到法律的支持。

本文主要讨论民间借贷的提前还款，而《民间借贷司法解释》是专门针对民间借贷的法律规定，在民间借贷案件中关于提前还款事项应当首先适用该规定。所以本文主要讨论的就是《民间借贷司法解释》第30条的具体理解和适用。

五、结论借款人提前偿还借款，应当按照实际借款期限计算利息。

否则，如果仍然允许出借人继续赚取利息，则可能涉嫌职业放贷行为，是法律所禁止的，同时，如果不能提前还款或提前还款要承担违约责任，则没有人会提前还款，反而对出借可能造成不可挽回的损失，最后连本金也无法收回。