怎么贷款最划算怎么还款最省钱？

半年前，夏女士花了185万元在融创文旅城买了一套房子，当时付了20%的首付款，同时向富滇银行贷款147万元，期限20年。贷款专员帮她计算了一下，每月需要还款9819.48元。到了今年3月，夏女士想提前还款，银行查阅了资料说可以，因为她已经还款超过6个月。在办理提前还款手续时，夏女士傻眼了，这6个月，她差不多还款6万元，其中竟然只有1.9万元是本金，她还需要向银行还款145万多元，敢情2/3的钱都是还给银行的利息。

记者采访发现，与夏女士一样不明白还款规则的“贷款小白”还有很多，大部分人只知道贷了多少钱，至于最终会还多少钱，心里是没数的。随着房价的不断增长，要一次性付清房款对于很多家庭来说是比较困难的，所以大部分人买房时都会选择贷款。那么，买房贷款怎样最划算？又怎样还款最省钱？

尽量采用公积金贷款

根据我国相关法律中的规定，使用住房公积金不仅仅限于购房，在租房、修建房屋等情况下，只要满足了规定的条件，都可以申请提取住房公积金来使用。而在购房的时候，如果购房者资金不足需要按揭贷款，可以用自己的公积金来申请。

目前，昆明公积金的贷款条件要求，贷款人必须连续足额缴存满12个月，在昆明有公积金或昆明户口、在云南州市有公积金；男方贷款年限不超过60周岁，女方不超过55周岁；首套首付比例20%，二套首付50%；首套利率3.25%，二套3.575%；单人贷款额度30万，夫妻双方50万。

再来看看住房商业贷款政策。由于受疫情影响，央行放水降息，以3月7日为例，昆明首套房贷利率为5.25%左右（LPR4.75%+0.5%（50BP)=5.25%），二套房贷利率5.6%左右（LPR4.75%+0.85%(85BP)=5.59%）。相比春节之前（2月20日之前）有所下降，首套由5.6%降至5.25%。目前，首套的首付比例各大银行基本上是22%起，其中不排除受个人资质即征信记录、工作单位、收入流水等的影响；二套首付45%。住房商业贷款只认贷，不认房，如果有1套在贷，且未结清，算二套。这个时候，第三套住房贷款就会停贷。

我们还是以夏女士购买的房子为例，来计算一下公积金贷款和商业贷款的差别。

假设这套总价185万元的房子为首套房，按照公积金贷款的要求，首付20%，即37万元，需要贷款148万元，20年，利率3.25%。把这组数据输入2020房贷计算器，可以得出每月等额还款的金额为8394.50元，20年需要支付利息为534679.34元，本息合计2014679.34元。

如果采用商业贷款，首付22%，即40万元，需要贷款145万元，20年，利率5.25%，房贷计算器显示每月等额还款9770.74元，20年利息总额894977.70元，本息合计2344977.70元。

也就是说，使用公积金贷款首先首付比商业贷款少3万元，每月还贷少1376元，利息合计就更明晰了，少了36万多元。

不过，公积金贷款有限制，前面我们已经说了，单人贷款额度30万，夫妻双方50万。对于目前昆明的房价行情来说，显然是不够的。这个时候，可以采取公积金与商业贷款组合贷款的方式，总的算下来也比单纯商业贷款划算。值得一提的是，有的开发商的楼盘不支持公积金贷款，如果不巧被你遇到，就只有硬着头皮商贷了。

等额本金还款最省钱

目前，还房贷的方式主要有两种。第一种是等额本金还款。采用这种方式还款，借款人在开始还贷时，每月负担会较大，随着还款时间的推移，还款负担会逐渐减轻，总的利息支出也会相对低；第二种方式是等额本息还款。每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减，借款人每月月供不变。

还是以夏女士147万元的商业贷款为例，贷款期限20年。如果采用等额本金还款方式，每月还款12556.25元，总共支付利息为774965.63元；如采用等额本息的还款方式，每月还款9905.51元，但总利息为907322.22元，比第一种方式多支出利息约13.2万元。比较之下，选择等额本金还款方式比较划算。

多首付，高月供，如何选？

在隆盛府销售中心，记者遇到一对80后小夫妻，两人在最终的付款方式上意见不统一。在小高看来，老公是做生意的，收入并不稳定，有钱的时候最好首付多付一点，月供压力不会太大。而她老公却认为，首付3成就可以了，钱拿在手上，就有主动权。以后如果要用钱，再找银行借钱成本可要高多了。

富滇银行理财顾问小李告诉记者，一般来说，如果没有很好的投资方式，把手头的钱全部用作首付，月供低一点无可厚非。只不过，这样手头就没钱了。从利率的角度来分析，假如房子成交是100万元，可以贷款70万元，而实际只用贷款50万元就够了。这笔余钱如果存银行，5年的定期利率是4%，公积金贷款利率是3.25%，就是说，如果把余钱存定期，采用公积金贷款，一年利率还可以赚0.75%；商业贷款利率5.25％，当然定期存款利率就不够支付商业贷款成本了，但如果有其他渠道的投资回报，还是可以考虑的。并且利率也是变化的，加上通货膨胀等因素，余钱在手上短期内还可以发挥更大的效益。

温馨

提示

贷款买房流程

1.提交贷款申请

当你签好了房屋买卖合同后，就可以向银行申办商业贷款了。无论是一手房贷还是二手房贷，都需要将银行认可的齐全材料递交给银行审核，这是商业贷款流程中最重要的一步。

2.银行受理调查

银行收到贷款申请人的申请材料后，就会对其材料进行审核，商业贷款一般审核时间是15个工作日，最长不超过1个月。在银行受理调查期间，会根据情况要求贷款申请人补充一些资料，因此，这段时间贷款申请人需与银行保持联络。

3.银行核实审批

贷款银行会针对几方面进行核实：房屋的情况、借款人的资质信用情况等，这是商业贷款流程中比较重要的环节。如果贷款申请人的信用不良，会直接导致贷款申请的失败，因此生活中积累良好的个人信用是很重要的。

4.双方办理相关手续

银行通知贷款申请人，贷款审批通过后需要在该银行开户，领借记卡并签订贷款合同。同时，办理抵押、保证、质押和保险等有关担保手续。在签订贷款合同、办理担保手续的时候一定要详细了解合同中的细则，明确自己的权利和义务，以免发生不必要的误会。

5.银行发放贷款

所有贷款手续办理完毕后，银行会将贷款资金打入到房产开发商的账户，借贷关系成立，贷款人按规定偿还贷款。本报记者阿芳

房贷压力太大了，银行内部朋友：还款方式选错了，多还十几W

很多人第一次买房可能和小龙第一次买房一样，自己积蓄几乎是零，父母帮衬一下甚至自己还需要借点，然后才能付上首付，后面就需要自己去慢慢还贷款。但是当时太年轻根本不懂贷款原理，当初感觉等额本金好，可以少还很多利息，但是后来有个银行的朋友帮我分析了一下还真不是那么回事。

最近小龙想换一套房子，为了搞明白到底哪一种贷款更合适，让朋友帮忙分析了一下，这一算真傻眼了，等额本金看似少还了利息，但其实很不合适。

贷款100W，期限20年为例

首先通过上图简单看一下什么是等额本息什么是等额本金。

等额本息：每个月的总还款金额是一致的，前期基本上都是还利息，本金还的很少。

等额本金：每个月总还款金额是递减的，因为本金越来越少了。

单纯看数据的话100W贷20年等额本息的模式下总利息是79.6W；等额本金的模式下总利息是65.77W。看似等额本金少还了14.17W的利息。

那么事实真的是这样吗？还真不是！

银行的朋友给我举了一个例子让我茅塞顿开。

以100W、贷款期限30年、利率5%来举例说明。

等额本息的话总利息为93.26W。

等额本息

等额本金的话总利息为75.21W。

等额本金

正常思维下等额本金少还了20多W的利息，肯定是更合适的，但是这种思维是一种固化的思维没有考虑社会和人自身的因素。

矛盾点一：还款能力

我们看前十年的还款等额本息每月还款额为5368元，而等额本金第一个月还款额为6944元。

也就是说等额本金需要一个人有每月6944元的还款能力，每月递减等到11年后才会与等额本息持平。

那么既然这个人有6944元的还款能力，那就不如选择贷款19年的等额本息(如下图)。

重要的是基本上每个人的能力和收入都是逐年递增的，而等额本金最尴尬的地方就在这，在你最贫穷，最需要钱的时候却需要还更多的钱，而等你还款能力强了却还的钱少了！

有的人说了这个东西也不会造成还款额增加呀。这就需要从人的角度出发，一个人尤其是刚毕业的学生往往都会高估自己的还款能力，在稀里糊涂选择了等额本金之后发现自己前期承担不了怎么办？继续贷款呗……。所以就有可能造成其他利息的增多。

矛盾点二：货币贬值

相信很多人都听过这样的建议，“房贷能贷多少就贷多少，能贷多久就贷多久”其实这种建议看似无脑却有他的道理。

考虑到货币贬值，长久来看的话，贷款还是合适的。那么在这一个方面出发，如果选择等额本金还款的话就很傻了，因为现在的钱比十几年以后更值钱，而恰恰等额本金还款却是现在需要还的多。

就拿三十年前在北京贷款买房的人来说，很多人现在都背负着每个月600元的贷款压力，但是放到三十年前却是一笔巨款。

房贷提前还合适吗？

需要还是不需要提前还房贷主要还是看个人房贷利率和自己的投资能力。

一、公积金贷款不用考虑提前还贷

一般公积金贷款利率在3.25%左右，随便买个理财产品都可以超过这个利率，所以说公积金贷款的话不要考虑提前还贷。

二、商业贷款

1、看收益率

手上现有的资金在满足现有的生活需要外，一般就考了两个用途。一是投资赚取收益，二是提前支付房贷减少利息的支出，这两者一出一进。

这种情况下就看着两种方式哪一个收益更高，如果自己理财能力有限，房贷利息更高那么就可以选择提前还贷，但是如果自己有高收益的理财渠道那么就可以选择利用贷款的杠杆去投资理财。

2、看房产升值空间

拿一线大城市来说，房产一般都处在升值的道路上，而一些小城市房子买完以后不升反降，这种情况下房产的贷款贷的越多亏的也就越多。

3、选择提前还贷在第几年还清最合适？

仅按照金融知识推算的话。

如果是等额本息还款的方式，可以选择在没有超过还款年限的1/2时还款是合适的，因为前期主要还的利息后期才是本金，已经还了一半的年限后就没有必要提前还了，反正多数都是本金了还不如慢慢还。

如果是等额本金还款方式的话在没有超过还款年限的1/3时还款合适，道理同上。

总结：贷款之前先不要确定年限，首先需要确定自己的还贷能力，也就是自己每个月可以承受多大的还款额。确定自己还款能力时建议以自己每月稳定收入的一半作为还款额，这样的话后期生活开销等等费用都可以解决，不然压力特别大。

总之呢房贷是一个人一生中遇到的时限最长、额度最高的贷款，利用好这个杠杆和利用不好这个机会的差别还是很大的。

还贷路上的朋友们可以说一下自己的还贷历程，一起加油！[灵光一闪]

房贷利率下调，购房者能少还多少钱？

昨天，为了支持房地产市场，国家又放大招了，首套房贷利率下限减20个基点，也就是0.2%，那么，这个到底对于刚需购房者有什么影响呢。

我们按照总价150万，首付3成，贷款年限30年算,商业贷款。

等额本息还款。首付45万，贷款105万，利率下降前4.6%，每月还款金额5382.77元；利率下降后4.4%，每月还款5257.99元。也就是说每个月少还款124.78元，30年少还款4.49万元。如果贷款数额每增加105万，少还的贷款数大概可与与上基数相加。

等额本金还款。等额本金还款就比较复杂，做个简单的对比。同样首付45万，贷款105万，利率下降前4.6%,首月还款6941.67元（每月递减11.18元），30年还款总额177.65万元。利率下降后4.4%，首月还款6766.67元（每月递增10.69元），30年总还款额174.49万元。两相对比，每月还款少约175元，30年少还款3.16万元。同样的，如果贷款数额每增加105万，少还的贷款数大概可与与上基数相加。

根据对比数据，我不知道每月少还款的几百元对购房者有多敏感，但对于我身边计划买房的人来说，由于利率下调促成买房的几乎没有，因为对于他们来说，首付才是最关键的。毕竟每月多还的那些钱，考虑资金的时间价值，按一定折现率折现回来后，可能可以忽略不计了。

而利率下调最大的作用，应该是给大家一个信心吧，也是国家鼓励刚需购房的一个态度。

那么，你会因为利率下调而购房吗？