按揭转抵押，有什么弊端和风险？

今天这篇写完估计会被贷款中介骂

广州现在已经推出年化3.5%的经营性抵押贷了，跟该行的客户经理也聊过，3.5%利率对于银行来说，已经贴近成本。

最近的“按揭转经营贷”的话题依旧持续热度不减，主要原因有3：

1.去年高位站岗的，的确有利差

2.还款方式从等额本息换成先息后本，的确还款压力低了

3.二套买房的给进去的首付的确比较多，房子买下来了想把资金泵出来用，现阶段抵押利率下调。

是的，以上任何一个理由，都可以成为“按揭转经营贷”的合理说法。

对于做生意的人来说，用房子做杠杆无可厚非，

用买砖头的形式固定下原始积累，用房子做杠杆解决资金周转问题，这已经算作古老的手段了。

而对于工薪族做“按揭转抵押的操作”，是有一定的弊端的。

可能听多了市面上，各类居间服务者，就发一张这样的对比图给你：

说了很多，又像啥也没说

仅仅是告诉你字面上能省多少钱，却没把你成本列出来告诉你，占便宜是人的天性，不思考也是很多人的天性。

我这里讨论的是工薪族转抵押哈，不讨论真实经营者由于生意经营进行的转贷行为。

其中摩擦成本我在上一篇文章已经有写过了

房贷低至4.25%,去年房贷高位站岗的人怎么办？

我再写一次

大部分工薪族转抵押，都是通过中介服务，基本流水很少是够的，大部分是工资流水，1-3w/月，几乎没有银行卡结息，说白了，工薪贷能为了省点利息大费周章地转贷，其实收入也并不是宽裕的那种，相反，真的是生活里需要“省”的那部分人。

这部分安全垫很薄的工薪族，你们有没想过其中的摩擦成本和风险？

成本模拟

首先：营业执照，场地，这是小头，新注册和变更价格不同，取最低5000元。

垫资成本，抵押居间，因为情况各异，我就举个例子

垫资成本万八每天，月1.5-2.2%不等，取个中间值1.8%，总垫资额的1.8%

居间费用1-2不等，取个最小1%，总抵押额的1%

其中耗费的时间成本还有请假造成的经济损失，每年的执照记账，忽略不计。

如果是去年高位站岗的朋友，首套，500w左右，今年做转押，估计本金没还多少

做个抵押最高额，成本至少是，

总垫资额的1.8%=350×1.8%=6.3w

总抵押额的1%=350×1%=3.5w

当然了，垫资额和抵押额度不可能一样，不然就没有转押的意义了。

但是大家可以看出来，其实垫资费用才是大头，最近提前还款的人很多，对于赎楼提前还款这个事，时间周期，相比较之前，今年有一定程度的延长，算总费用1.8%吧，

还有抵押的1%，

虽然总的贷款计算基数不一样，但成本至少是，你现在供的，总贷款额度的2.8%（这里不懂的，再看多一边）

工薪族还普遍喜欢选择先息后本，3年一续10年期，虽然官方保留说法，可以免本续贷，

但是毕竟短板是在那里的，无真实经营，无流水，工薪族，家庭收入很少是50w+的。

如果选择转贷一直做先息后本，在自己没办法实现工薪族向经营者转变之前，

退一万步，假设续贷不成功

可能每3年就要去中介那里交一次钱，要是每次都是不同的中介合作。

除了固有的成本，沟通成本也是蛮大的。

再加上，现阶段是口罩事件引发的政策福利，门槛福利一旦结束，要知道，2019年前，抵押贷的年化是5%+

利率和门槛进一步收紧的时候，不说成本提高，越来越合规后，工薪是否还能准入，也成了个问号了。

从不盲目鼓吹置换省钱

按揭转抵押，

现阶段的利差只有先息后本的还款方式比较大，

如果是等额本息，气球贷，本质上跟先息后本是同一个性质的，就是几年也要来一次。

长于10年的等额本息，综合掉摩擦成本，其实利差并不大。

所以

仅仅因为利差而去做置换，大概率是条不归路，几年来一次，且并没有多大的利差。

但是如果房子已经有所涨幅，而把资金泵出来放到更大收益的项目上，那就自行拉个成本和利润表。房贷低至4.25%,去年房贷高位站岗的人怎么办？广州公积金在贷款上有什么用？

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房贷转抵押有什么好处和坏处？

房贷转抵押有什么好处和坏处？

首先，对于转贷而言，最好是做生意的，可能长期会有资金需求的人！对于上班族而言，转贷就可能只是为了把高利息转为低利息，多出来的部分，可以用于还名下其他高利息贷款，或者作为做生意的启动资金！

房贷属于房屋按揭抵押贷款，是购买房屋时做的贷款，分为商业贷款，公积金贷款和组合贷款！商业贷款基点4.65，公积金基准利率3.25，随着房贷政策收紧，一般会上浮20个基点左右！

为什么房子还没有拿到，房产证也没有下来，就已经开始还按揭款了呢？一般抵押贷款是需要拿着房产证到房管局办理抵押登记手续，拿了他项权证，银行才会放款，自放款之日起，才开始还款！按揭贷款虽然刚开始拿不到房产证，但是开发商会到房管局做备案登记，打出来的房屋信息摘要，是能看到抵押登记信息的！

接下来先说一下转贷的好处。

1，目前四大行基本上都要求是做经营性抵押贷款，一般年化利息都在4%以下，最低是年化3.7%，最长10年先息后本，随借随还，按天利息！

2，按揭贷款，没有先息后本，对于资金使用率来说，经营性抵押贷款优势更大。而且经营性抵押贷款的利息比房贷更低！

3，可以将之前还进去的房贷本金再次贷出来，做到流动资金最大化，因为房贷不管还了多少本金进去，利息是不会变的！

而转贷的坏处就一点:

经营性抵押贷款存在到期归本的问题，每个银行产品不同，有每年到期归本的，也有三年到期归本的和五年到期归本的！如果资金回笼不及时，可能就需要垫资归本的情况，垫资就是成本，而且还有可能归本之后，复核不通过的情况！但是有些银行可以计划性归本和流水性归本！这个就要看你当前的资质，能够做到哪个银行产品了！

总的来说，房贷转抵押贷款的利大于弊，但要看你用于做什么，如果你当下没有还款能力和归本能力的话，最好不要这样选择！

说这么多，希望大家能懂，如果有不懂的，可以关注我

“只还利息”抵押贷款利弊几何？

“只还利息”（i-）抵押贷款是指借款人只支付贷款的利息而不归还本金的住房抵押贷款。此前，它一直被视为是一种优秀的投资手段，可是，在房市疲软和放贷收紧的现在，这么做还划算吗？

过去一年，“只还利息”抵押贷款受到严格审查，澳大利亚和新西兰两国都对此施加重点监管，严防可能由此导致的金融不稳定局面。

“只还利息”的分期还款金额较低，对于能够享受税收优惠和押宝房价上涨的投资者和来说是一种很好的还贷方式。眼下，由于利率走低和银行实施更严格的贷款标准，该还款方式的受欢迎程度大不如前——储备银行数据显示，2017年11月新发放的“只还利息”抵押贷款总额为16.5亿纽币，虽然高于2017年10月的14.4亿纽币，但却远低于2015年11月的25.3亿纽币。

在2016年房产市场火热、投资者活跃的时期，新西兰“只还利息”抵押贷款金额占到了所有新发放抵押贷款总额的40％，巅峰时澳大利亚各大银行的这一占比更是曾经高达49%。现在，澳大利亚规定，银行发放的“只还利息”抵押贷款占比不得超过所有新发放抵押贷款的30％。新西兰2017年11月的占比则不到19％。

“只还利息”抵押贷款的借款人更容易受到利率上升的影响，因为本金金额不会减少，资金周转的空间更小。许多人的战略是通过出售房屋来最终摆脱债务——然而，一旦市场转向，卖房可能没那么容易。

对于只能从其应纳税所得额中扣除抵押贷款利息部分的投资者来说，“只还利息”是一个受欢迎的选择。储备银行数据显示，“只还利息”抵押贷款总额为287亿纽币，占所有投资者抵押贷款的比例为41％，相比之下，自住业主的“只还利息”抵押贷款总额不到260亿美元，占所有自住业主抵押贷款的比例为15％。

奥克兰房地产投资者协会总裁AwB

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储备银行一位发言人表示，该行认为“只还利息”抵押贷款的放贷水平正处于监控之中，除此之外不再另予评论。

ThMSC的抵押贷款顾问DviWi表示，银行已经收紧放贷标准，现在自住业主想要拿到“只还利息”抵押贷款的难度比以往更高，“对投资者而言则没那么难，房地产投资者倾向于采用‘只还利息’抵押贷款，这一点目前仍然被广泛接受，在我看来，这还不算什么问题。”

他还表示，“只还利息”抵押贷款的风险并不一定更高，“对任何人承担的任何形式的抵押贷款而言，唯一的风险就是你的还款能力。如果你认同这一点，那么从只还利息的角度看，风险反而更低，因为它让你有更大能力还款。但是，人生中总有收入停止和退休的时候，到那个时候，人们不想还背着债务。”

奥克兰房地产投资者协会（AkPIvAii）总裁暨房地产投资者AwB表示，他刚开始进行房地产投资时采取的就是“只还利息”抵押贷款，“房地产行业正在就哪种贷款形式更好进行辩论。纯粹从税收抵扣的角度看，对投资物业应该只付利息，但是这对投资者的心理承受能力也是一种考验。某种程度上说，知道贷款总额在减少会让我们感觉更舒服。”

梅西大学银行专家CiMhw表示，“只还利息”抵押贷款的风险高低与采取它的原因有关——利率高企时可以降低还款压力，现在利率持续低迷，借款人则有机会在利率上升之前还清更多本金。

总结一下，“只还利息”抵押贷款的利弊如下：

利：

分期还款金额更低，意味着你可以将钱用于其他投资；

投资者可以享受税收优惠；

长期来看，房价总会上涨，从而制造出利润空间。

弊：

不还本金——如果不提前规划，到退休时欠款数额仍不会减少；

如果房价下跌，最终可能会导致亏损；

如果利率上升，贷款可能难以偿还，因为选择更加受限。

来源：新西兰天维网编译

责任编辑：ShD

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