按揭贷款的计算

按揭贷款是买房最常见的购房方式，按揭贷款一般分为商业贷款、公积金贷款和组合贷款。

计算按揭贷款，一般要计算贷款时间和贷款额度，商业贷款和公积金贷款计算大致相同，又稍有差异，新房和二手房在按揭贷款的计算方面也会有一些差异。

一新房的商业按揭贷款，计算相对简单，贷款的额度基本都是按照成交价计算的，不涉及到房龄的计算，所以贷款额度根据当地的首付比例，无论首付三成还是四成，都很好计算；贷款年限方面，男性一般不超过65周岁，女性一般不超过60周岁，部分银行男性可以放宽到70周岁，女性可以放宽到65周岁。

二公积金贷款额度都有上限要求，借款人夫妻都缴存公积金且符合公积金贷款条件，上限是65万，单身最高是50万；公积金年龄上限，男性不超过65周岁，女性不超过60周岁。

①市公积金根据账户余额计算实际的贷款额度；

账户余额小于5000元，贷款额度不超过20万

账户额度在5000元到10000元之间，贷款额度不超过25万

账户额度在1万元到2万元之间，贷款额度不超过30万。

借款人与配偶缴存账户余额大于2万元的，最高额度=账户余额×15×时间系数（连续缴存36个月时间系数为1.2，否则为1.0），同时需满足缴存基数大于月供和负债的2倍以上

②省公积金的最高额度

缴存基数要大于等于月供加负债的2倍以上

如果缴存基数不满3000，月供要小于等于（缴存基数-1500）

已婚，只有一方有公积金，配偶可以用打卡工资来补充名下负债和月供

③首付比例上，市公积金最低35%，省公积金最低25%

三购买二手房时，商业贷款的计算方式

贷款年限不但要受个人年龄限制，还要受到房龄的限制

个人年龄限制上面已经说过了

房龄计算时要求房龄在20年以内，同时还要满足贷款年龄+房龄≤40/45/50（每个银行有差异）

房龄超过20年只有部分银行可做，需根据当地具体的房贷政策而定。

最终贷款年限：用房龄计算出的贷款年限上限和用年龄计算出的贷款年限，取贷款年限小的那一个。

另外，在二手房的贷款额计算，是根据银行评估值计算的，而不是根据实际成交价计算，一般银行评估值都会低于市场成交价，差额部分也是算在首付部分。

四购买二手房公积金的贷款年限

①用个人的年龄计算，男性上限65周岁，女性上限60周岁

②用房龄计算，贷款最长年限是（30-房龄）

以上两点同时满足，以贷款年限短的为准

所以，按揭贷款的计算，新房的二手房有些差异，同时商贷和公积金的计算也是不同的，

很多人买房，连月供都不知道怎么算

很多朋友都知道，房贷的月供有两种计算方式，但是就是不知道怎么计算，作为一个专业的地产人士，这个知识怎么能不掌握呢？

今天我就和大家分享一下，怎么计算月供，如何自己制作月供系数表，从而方便计算月供。

1

等额本息

等额本息就是每月还款本息相同，即每个月还银行的月供都是一样的意思，把银行的本息平均分摊到每个月的还款日还款。

大家都说房贷便宜，但是其实银行也要赚钱也挺奸商的，因为他们借钱给我们，用的竟然是复利模式而且是按月复利！（腹黑一句，为什么群众存款利息低得可怜，还不搞复利呢？），好在银行让你还的月供也是给你复利计息的，让人稍稍安慰，所以这种模式和民间借贷放高利贷所说的利滚利、驴打滚的还款不计息还是有所区别的。

言归正传，我们先说等额本息的月供计算公式，就是下面这个

其中

：表示月供，是月字的首个拼音字母；

P：表示本金，假如你贷款100万，30年，P就是1000000；

i：表示月息，假如你商业贷款基准（4.9%）上浮10%，i=4.9×（1+10%）÷12=0.449167；

：表示月供的期数，假如你贷款30年，一年12个月，月供期数就是360。

下面说下这个公式是怎么推导出来的，这当中要用到一个公式，等比数列求和公式（我附到后面再说）。

我们假设S表示本金利息和（即本息），P表示本金，代表按揭者每月要偿还的等额月供，

那么根据复利公式，银行要获得的本息为

S=P×（1+i）

按揭者每月要偿还的等额月供也要计息，每个月产生的月供及月供的复利利息

第1个月×（1+i）-1

第2个月×（1+i）-2

第3个月×（1+i）-3

第4个月×（1+i）-4

…

第个月×（1+i）0=

这些月供、利息和也要等于银行的本息S

S=×（1+i）-1+×（1+i）-2+×（1+i）-3+…+×（1+i）2+×（1+i）+

=

PS.这里用了等比数列求和公式

同时又有银行本息S=P×（1+i）

因此，就容易得到（月供计算中最难计算的）等额本息的月供计算公式：

2

等额本金

等额本金的意思是每月还款的本金相同，月供的组成分为两部分，每月所还的本金相同，再加上未还本金使用一个月的利息。

月供为（每月递减）,每月所还本金为=P÷，其中P为本金，为月供期数。

第1个月，本金，需偿还利息P×i，其中i为月利率，月供为+P×i；

第2个月，本金，需偿还利息（P-）×i，月供为+（P-）×i

第3个月，本金，需偿还利息（P-2）×i，月供为+（P-2）×i

……

第个月，本金，需偿还利息[P-（-1）]×i=×i，月供为+×i

所以，等额本金的规律是每个月的差额就是×i，第一个月的月供最高，第一个月的月供为+P×i（其中=P÷,P为贷款本金总额，为贷款月供期数，i为贷款月利率），以后的月供逐月等额递减，递减额为×i。

3

月供系数表的制作

因为等额本金的计算比较简单，首月月供=+P×i，月供递减×i。因此月供系数表只要做出1万元贷款的等额本息即可，余者可以类推，比如贷款100万，就是100乘上1万元贷款的系数。

只要将1万元套上基准利率、上浮比例、贷款年限到我们的等额本息计算公式就可以很容易算出，这里我们就不一一计算了，感兴趣的朋友可以自己用手机计算器算算看。

以下就是我制作的等额本息贷款系数表，大家可以直接使用。

例1：

假如某客户从建设银行等额本息贷款100万，贷款年限30年，利率上浮10%。对应上述表格中的系数就是56.09，这就意味着从建行贷款1万块是56.09元的月供，贷款100万就是5609的月供。

如果我们套用公式

那么，P=1000000，i=4.9%×1.1÷12，=30×12=360,

经计算，最终月供=5609.07元。所以说，上述这个房贷月供等额本息计算系数表是相当精确的。

例2：

假如某客户从建设银行等额本金贷款100万，贷款年限30年，利率上浮10%。

他的月供就是：

首月的月供=1000000÷360+1000000×4.9%×1.1÷12=7269.44元

以后月供是等额递减的，差值=1000000÷360×4.9%×1.1÷12=12.48元

即

第1个月的月供：7269.44；

第2个月的月供：7256.96；

第3个月的月供：7244.48；

……

余此类推，依次递减12.48元。

4

等额本金和等额本息的优劣

等额本金和等额本息各有千秋，前者利息少，但前期还款压力较大；后者每月还款额固定，但是利息较多，优点是每月还款压力较小。

5

要不要提前还款

其实很简单考虑下经济效益，比较房贷、投资两者的收益率高就行了！

来源：网络

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贷款怎么计算

看到贷款怎么计算这个词条，第一反应是贷款怎么来计算还款，所以给大家进行一个说明。贷款中一般有这样几种还款方式，通过例子给大家进行说明。

举例：本金20万元，期限3年，名义利息0.25%/月，实际利率为0.47%/月，年化利率为5.68%（小数点后位数问题0.47*12=5.64）。

1、等额本息：三年前总还款额200000*0.25%*36+200000=18000+200000=218000；那么每月还款：218000/36=6055.6；每期月供是一致的。

2、等额本金：本金每月为200000/36=5555.6；第一期利息200000*5.68%/12=946.7，第一期月供5555.6+946.7=6502.3；第二期利息（200000-5555.6）*5.68%/12=920.4，第二期月供5555.6+920.4=6475.97；以此类推，每期月供中利息是逐渐降低的，所以每期月供也是逐月降低的。

3、先息后本：每月无需还本金，每月利息为200000*5.68%/12=946.7。一年期结束时本金全款还掉。

4、综合授信，随借随还。这是对上述三种方式的糅合，具体可参照前面发文《写给想了解贷款知识的人（2）-什么是循环贷款》。

5、到期一次还本付息。这种还款方式更简单，就是字面上理解的意思。每月利息946.7，三年利息946.7*36=34081.2，贷款到期时共需还款200000+34081.2=234081.2。

6、气球模式还款。这种还款方式是对贷款月供和贷款期限做的一个折中。具体来说，还是20万本金，3年期，但是在具体计算月供时，将期限放大，假设放大2倍，那么就是6年期，在计算月供时，按72期计算。我们借还款计算器看下月供（输入年化利率、本金和6年期）3284.45。等到第36期时，需要将剩余本金和当月利息一并还掉。这种方式，平时月供减轻了，但是最后一期压力很大。

本文主要对贷款的还款方式进行了举例说明，希望大家能理解。