银行推销贷款知多少？避免入坑小知识

今天我在这跟大家说一些关于银行推销贷款给你的一些小知识，该类知识要点直接关系到你是否被忽悠去办理利息比较高的贷款。

相信大家经常接到银行推销贷款的电话，当然我说的是正规银行的电话，不正规的肯定就更多了。我们的话题就只针对正规银行的渠道，非银行的一些平台大家自己根据我这篇文章去分析。

好了，言归正传，案例1，先生（女士），您好，我们银行给你推出优惠贷款，1万元每天只需1.8元。这里大家注意下，很多朋友被银行贷款业务人员故意引导的不去计算这个贷款年化利率，因为贷款机构是肯定会不敢直接跟你说这个年化利率的，因为一说你就必然吓走了。就比如这一万元贷款1.8元的每天利息，若是这个贷款是先息后本还好一点，那么年化利率就是6.57%。我们有时候会碰到电话营销“纯信用贷款，月息6厘（0.6%）”，很多人第一反应是：月息0.5%，年化利率=0.6%X12=7.2%，不用抵押，还是蛮划算的。但若是等额本息还款方式那威力就大了，而恰恰贷款机构都是巴不得你以等额本息方式还款。（后面会阐述原因）。

因为我是证券从业人员，我们深知这些贷款机构中间的道道，我们接到这类电话，我们是不听他们扯那么多的，都会直接询问，你们贷款年化利率是多少？以及什么样的还款方式，是先息后本还是等额本息？当你这么询问的时候他们基本也就知道没办法忽悠你了。接下来我简述一下为什么等额本息还款方式威力比较大。

一、等额本息贷款，资金利用率只有55.5%左右。等额本息的还款方式常见于房贷和个人信用贷款中，把利息和本金的总和平摊到每一个月，使每月还款金额一致，这种还款方式前期本金少，利息多；后期本金多，利息少。因为每个月都在还本金，所以实际平均每期在手本金只有贷款金额的55%左右，房屋按揭也是多采取等额本息还款方式的。

二、等额本息的实际利率远没那么简单，它实际上年化利率≠月利率X12。举个例子（因为比较懒，该例子就直接引用自网络上标题为等额本息的实际利率是多少，差不多翻一倍！），贷款20万，等额本息5年，月供4333.33元，平均每个月还本金为20万/60个月=3333.33，平均每个月利息=4333.33-3333.33=1000元

月利率=1000÷20万=0.5%，咋一看，算得没毛病对吧。

按照这些数据我们用贷款计算器算一下，月息5厘实际年化利率大概是10.85%！这是什么原因呢？

因为每个月都在还本金，实际每个月平均使用本金只有贷款金额的55%左右。

所以平均月利率=平均月息÷平均本金（贷款金额X55%）=1000÷11W=0.9%

而月息5厘的算法是：平均月息÷贷款金额=1000÷20W=0.5%（本金在逐渐减少，算利息怎么能一直用20万算呢，这就是问题关键所在）

因为等额本息实际资金使用率只有贷款金额的55%左右，所以等额本息的还款方式真实的年化利率公式如下：等额本息年化利率=月利率X12÷55%=月利率X12X1.81。大家需要记住这个1.81的系数，其实很多时候算是差不多将近2的系数的。但并不是说等额本息还款方式就是虎狼，这种还款方式也是有自身的优势的。

总结：银行跟你推销时注意直接询问年化利率多少，别听他们说每天还多少，或者每月还多少，还有询问是哪种还款方式。

抵押贷款利率急剧攀升 美国成屋销售量连续9个月下滑

美国成屋销售已经连续第9个月下滑，因抵押贷款利率处于多年高位、经济不确定性和通胀飙升等因素，迫使买家持观望态度。

美国全国房地产经纪人协会（NAR）周五（11月17日）公布的数据显示，10月份成屋销售量较9月下降5.9％，较上年同期下降28.4％，经季节性调整后按年率计算为443万套，为2020年5月以来的最低水平。

数据显示，成屋销售价格中值升至379,100美元，较上年同期增长6.6％，连续128个月实现同比增长。截至10月底，待售成屋库存连续第三个月下滑，至122万套，即按照目前月度销售速度，相当于3.3个月的供应。一般认为，6个月的库存供应量反映市场供需平衡。

成屋销售价格中值在6月触及413,800美元的纪录高位后，连续第四个月环比下跌。但在房屋销售数量下滑的情况下，低库存使房价没有出现明显下跌。

与此同时，卖家基本上已经远离了这个市场。目前许多房主的抵押贷款利率低于5％，因此他们选择等待时机，而不是以更高的利率去购入另一套房子。

尽管所有价位的房屋销量都在下降，但10万至25万美元和100万美元以上价位的房屋销量下降最为严重。就低端而言，这可能是因为此价格区间的可买住房严重短缺。与此同时，股市下跌、通胀和全球经济的不确定性可能会给高端买家带来压力。

首次购房者仅占销售量的28％，这一群体通常占购房总数的40％。首次购房者现在面临着不断上涨的租金和高通胀，这可能会让他们更难存下首付。

目前的抵押贷款利率是今年年初创纪录低点的两倍多，近期利率的波动也对潜在买家造成了严重打击。利率在6月飙升，7月和8月稳定下来，9月和10月继续走高，近期又大幅回落。

截至当地时间11月17日，美国30年期固定利率抵押贷款平均利率为6.61％，低于前一周的7.08％，是自1981年以来出现的最大单周跌幅。

毕马威首席经济学家DiSwk表示，除非贷款利率降至6％以下，否则许多首次购房者不太可能负担得起。

预计美联储将继续加息，为房地产市场降温也是美联储政策的一部分。因为房屋销售对利率高度敏感，且会刺激装修、家具和家电等相关经济活动。

本文源自财联社

用经营贷置换房贷是馅饼还是陷阱？贷款违规进入楼市影响征信记录，弄虚作假申请贷款可被追刑责

目前，很多银行的经营贷利率已下调至最低3.4%-3.8%的水平，少数银行对部分优质企业客户，甚至能给予3%左右的优惠利率。房贷利率与经营贷利率的利差，让很多中介看到了“商机”。

“房贷置换，500万贷款10年省百万利息”“最低利率3.4%，速度快额度高”……最近，不少房贷客户都收到资金中介打来的推销电话，劝说他们将手头利率较高的房贷转换成利率低的经营贷，省下大笔利息。事实果真如此吗？

北京青年报记者采访多名业内人士发现，所谓的贷款置换操作，不仅存在多种隐性收费，还潜藏着政策和法律风险。一旦金融机构发现违规操作，会立即要求贷款人在短期内还清所有欠款，若无法及时还款，或因骗贷而担刑责。

现象

中介推房贷转经营贷业务

经营贷，顾名思义，是为了满足企业经营活动需要发放的贷款。据了解，随着国家对小微企业的支持力度加大和贷款市场报价利率(LPR)的逐步走低，很多银行的经营贷利率已下调至最低3.4%-3.8%的水平，少数银行对部分优质企业客户甚至能给予3%左右的优惠利率。

个人房贷虽然也大都与LPR挂钩，改为LPR加点的方式定价，但是存量房贷客户的加点幅度已经在房贷合同中固定。因此，不少前两年办理房贷的客户现在的房贷利率仍在5.5%甚至6%以上。二者的利差，让很多中介看到了“商机”，并宣称会提供“一条龙”服务。

因为经营贷是针对企业的贷款产品，所以贷款者名下必须要有公司。

北青报记者以客户身份咨询从事多年资金中介业务的“王经理”。他表示，现在房贷置换经营贷特别合适，利率能做到3.4%，只要名下有北京城区的住宅就行。“王经理”表示，入股公司有关的各种手续和申请贷款的所有资料，他们都会帮忙准备。不过，客户需要将房贷先还清，解除原来的房贷抵押，再向银行申请经营贷。如果客户自己不能还清原来房贷，他们也可以提供过桥资金。

“王经理”还强调，贷款下来后，不能直接打进客户自己账户，必须有“第三方”，也就是企业采购原材料等经营活动需要对接的供货商。“第三方收到贷款后再把钱打进你的账户。”

这样“周到”的服务，肯定不是免费的。“王经理”说，他们的收费标准是贷款额的1%-2%，会根据每个案例的实际难易程度有所区别，如果涉及第三方，可能还会单独收费，一般是0.5%。过桥资金每日利率一般是千分之一。

北青报记者从其他市场人士处了解到，房贷置换经营贷的基本操作都是“王经理”所介绍的“套路”，但是收费标准会有所不同。比如，过桥资金利率，不同城市不同中介的标准有高有低，低的能到万分之五，高的能到千分之二。但是，只要经营贷没放款，这笔过桥资金是用一天就要收一天。虽然中介都说很快就能搞定，但现实中也有部分客户在贷款过程中遇到意想不到的“岔子”，一个月才放下款来，过桥利息就花了一大笔。

值得一提的是，所有这些手续费和利息都是转贷的成本。公开报道显示，少数“无良”中介会在办理过程中，以各种名义加收额外费用，比如担保费、公证费等，转贷者最后发现，转贷的成本比预想的高了很多。

风险

经营贷需要定期续贷

事实上，不少现实案例表明，用经营贷置换房贷的客户将面临重重政策和法律风险。绝大部分中介也不会把其中所有的风险告诉客户。

某国有大行信贷部门的专业人士告诉北青报记者，监管部门一直明令禁止经营贷违规流入楼市，特别是去年以来，监管力度明显加强。靠中介包装申请经营贷肯定是违规的。银行会对申请经营贷的公司有多方面的要求，以他所在的银行为例，必须要求公司经营满一年，贷款人担任法人代表和主要股东满一年以上才可以申请贷款，包装后的公司通常变更时间较短，不符合银行经营贷的要求，银行也会对此加大审核力度。即使中介通过弄虚作假的手段成功帮客户申请到经营贷，在贷后管理中，银行也会跟踪该公司的经营情况，一旦发现异常，监测到贷款违规进入楼市，银行将会要求客户限期还清所有贷款，客户个人征信也会留下不良记录。

北青报记者发现，对于违规包装出来的经营贷，抽贷并非小概率事件。去年全国多地银保监局都针对经营贷违规进入楼市开展专项行动，不少客户收到银行抽贷的通知，短期内凑不齐钱还贷款，只能找高息过桥资金应急，甚至不得不低价卖房筹款。

深圳市民舒先生2020年曾在中介的操办下，用自己名下的一套二手住房抵押，申请了200万元经营款用作首付。去年8月初，他突然收到银行通知，要求在30天内还清全部违规贷款，否则不仅会有罚息，还要进入失信名单。舒先生一时卖不掉手里的房子，又没有那么多余钱，情急之下只能借高息过桥资金还贷。面对每天近2000元的过桥日息，再加上二手房难以出手，舒先生说自己度日如年。最后不得不将二手房降价卖出。

此外，大部分银行会要求经营贷客户1年或3年，最多5年续签一次。利率越低，续贷的间隔越短。每次续贷，银行还会按程序审查这家企业的贷款资质和经营情况。银行不会保证一定会成功续贷，更不会保证续贷时利率与原来一样。

对贷款者压力更大的是，续签的时候，不少银行会要求先归还本金，等成功续贷之后再发放一笔新的贷款。这意味着，客户很可能还要找中介的过桥资金应急。

有银行人士表示，最近两年因为疫情的原因，为支持实体经济，正常经营的小微企业基本都能无本续贷，很多人会感觉经营贷很宽松，以后政策如果变了，优惠便利条件没有了，贷款利率也可能会变高。这都是借款人必须考虑的政策风险。

提醒

贷款申请弄虚作假或追刑责

从中介的“一条龙”服务看，用经营贷置换房贷整个流程，手续繁杂，环节众多。任何一个节点出现差错，都可能让贷款者蒙受损失，甚至遭遇法律风险。

北京时代九和律师事务所合伙人许桂林律师举例说，经营贷的贷款不是直接进入本人的账户，万一遇到不讲信用的第三方，或者第三方出了意外情况，也可能拿不到钱或不能及时拿到钱。此外，中介提供的过桥资金如果出了问题，贷款者不仅拿不到钱，还将陷入债务纠纷。

许桂林提醒大家，找中介包装经营贷最严重的后果，并非金钱或个人征信的损失，而是有“牢狱之灾”。如果借款人和贷款中介在申请贷款的过程中存在弄虚作假的行为，又给银行造成坏账，可能涉嫌骗取贷款罪，银行可以报警追究刑事责任。

据了解，我国《刑法》规定，以欺骗手段取得银行贷款，给银行造成重大损失或者有其他严重情节的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；给银行造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。根据司法解释，骗取贷款金额在100万以上，给银行造成的损失在20万元以上就可以立案。

栏目主编：顾万全文字编辑：房颖题图来源：上观题图图片编辑：徐佳敏

来源：作者：北京青年报程婕