提前还贷到底合不合算？手把手教你对比计算公式

上次关于提前还贷避坑的文章之后，很多人朋友来私信问，自己是否适合提前还贷，我具体是怎么计算的？今天来详细说下提前还贷的相关问题：

内容大纲

一、34是什么意思

二、为什么之前很少有人提出这个问题？

三、为什么有的人坚持34？

四、为什么用储蓄型保险做对比？

五、如何用公式计算提前还贷合不合算？

六、懒人式的提前还贷对比计算器！x版本

正文

一、34是什么意思

神翻译一下：

我现在手上有一笔钱，如果一次性还给银行，

可以节省下未来N年产生的M元利息，

有什么确认收益的赚钱方法，可以让这笔钱在N年稳赚的钱大于M元？

如果赚的钱大于银行贷款利息就是投资合算，如果小于银行贷款利息就是提前还贷合算。

二、为什么之前很少有人提出这个问题？

其实也就这一两年提前还贷变得“流行”起来，之前虽然也有人提到，

但是，并不至于大家排除去提前还贷，甚至上新闻的现象。

这是为啥呢？

以前房价涨得快，闭眼买房赚的钱都远大于利息。如今房价稳定甚至下降，靠房价赚的钱弥补不了房贷利息损失了，这时候找到个稳定赚钱的方法就显得非常重要了！

三、为什么有的人坚持34？

很多人对提前还贷存在以下几个误区：

认为提前还贷是有最佳时间认为房贷的贷款利率低，所以不建议提前还觉得有贷款在，就可以抵抗通货膨胀觉得提前还房贷有违约金觉得提前还贷后公积金没有办法抵扣个税关于这方面误区，可以看看上次发的文章《提前还贷的七大误区》，链接我放在文章的最后了。

四、为什么用储蓄型保险做对比？

1.安全性高。安全性是个前提，安全性高也意味着收益是确定的，不是浮动收益。

现在R2级风险的理财产品都因跌幅大且跌的产品多而上新闻了，可见大家还是更习惯保本保息类的产品。

但是，2022年资管新规全面执行后，所有理财产品都不保本保息了。所以，没有选择理财产品做对比。

保险为什么安全？

保险和银行都是同一机构”银保监会“（中国银行保险监督管理委员会）监督管理。保险公司的信用是由法律背书的。保险公司信誉高于银行，保险产品仅次于国债。保险法第89条规定，即使解散了，国家也会让其他公司来接，持有保单的被保人的利益是不会遭受损失的。保险公司成立的时候，必须给保监会缴纳保证金，除非保险公司清算清偿债务，否则不准动用保证金。如果保险公司清算清偿债务，那么，中国保监会可以拿出钱来赔付保险公司的客户。保险公司有双重保障，保险公司为了分散风险，会给保险再买一份保险，也就是保险机构中的再保险公司。保险公司的监管是很严格的，银保监会对保险公司偿付能力充足率最低是100%，过低的话会是重点监管对象，还有其他一系列的监管措施。2.收益高。

这边说的收益高是指在安全性一样的前提下再去对比收益。

用股市这种风险高、收益高的工具来对比就没意义了。

而目前三大安全工具：国债、人寿保险、银行存款。

为什么一样的安全性，保险的收益会更高呢？

这就涉及“投资不可能三角”理论见下图。

当我们想要高收益、也想要保证高安全性，就要牺牲“高流动性”，

而我们在考虑提前还贷，正好就意味着我们不那么在意这部分钱的流动性。

3.方案可落地。

网上有很多人只给结论“只要投资收益能跑赢房贷利息，就不要提前还贷“，但是，具体怎么落地呢？要么说股票，要么说理财。

但是，理财都是不保本保息了，你的股票收益并不代表每个人都有一样的投资能力。

而保险，只要确定性别、年龄、缴费金额，每年的收益是完全确定的。所以用保险做对比，人人可落地，并且收益明确。

当然，

对于风险偏好高，希望高风险博高收益的朋友，这个方案不太适合你。

它只适合，不希望损失本金，并且，没有太多时间精力放投资上的朋友。

五、如何用公式计算提前还贷合不合算？

前面的逻辑如果都可以理解，那就进入到下一个核心部分：

对比：经过一样的时间后，银行的剩余贷款的利息，和剩余贷款投入保险后的收益，哪个更高？

如果贷款的利息高我就提前还贷，

如果保险的利息高我就投入保险。

（插个小提示：提前还贷就是指，将银行剩余贷款还掉，不用再问要不要还利息了。如果贷款合同有提到手续费，需要另外再交费，具体看合同）

下面分别以小A和小B的房贷为例

拿小A的等额本息房贷款为例：

剩余贷款金额79.7w，还款剩余240期，即20年，每款还款金额4978元。

（以上这些信息去银行A里找）

算出剩余贷款利息39.7w元这意味着，小A如果把79.7w还银行，20年可省利息39.7w如果小A把79.7w放到保险中，20年的收益有75.2w所以小A的这笔75.2w还了银行的39.7w，利息有剩。

小A的情况说明，放到保险的收益比提前还贷合算。

小B的等额本息房贷款为例：

剩余贷款金额39.9w，还款剩余90期，即7.5年，每款还款金额5307元。

（以上这些信息去银行A里找）

算出剩余贷款利息7.8w元这意味着，小A如果把39.9w还银行，7年可省利息7.8w如果小A把39.9w放到保险中，7年的收益有6.8w所以小B拿着39.9w钱赶紧还银行吧。

小B的情况说明，提前还贷比较合算。

因为每个人的贷款利率，剩余还款期数都不一样，

所以，并没有统一的答案，需要根据自己的房贷计算下看看

另外，

保险的流动性相对更高。通常储蓄险在7年之后就可以灵活取用，而提前还贷要取出来，得做房屋抵押贷款或把房子卖了。当然它也有缺点，在回本期以前如果这笔钱要取出来会损失本金。不过，对于考虑提前还贷的人来说，这笔钱也不应该计划在短期内使用。总结：能找到个靠谱的而且收益比较高的产品，才是对比提前还贷合不合算的关键！

六、懒人式的提前还贷与保险收益对比计算器！x版本

最后，给大家提供懒人式的提前还贷与保险收益对比的计算器，使用如下：

需要表格做对比的同学，可以来领取

欢迎关注我，了解和咨询更多理财知识。

诈骗局中局：被骗几十万，他们为何成为局中人？

全民反诈，没你不行

“他每天嘘寒问暖，问我有没有吃东西、饿不饿，天气冷了让我多穿衣服，下雨了有没有带伞，特别贴心。”倩倩说，从来没有一个人像他这样关心我。

遗憾的是，这并不是倩倩对甜蜜恋人的回忆，而是一个被诈骗80多万人民币的受害者对犯罪分子的控诉。

没有结果的等待

男子叫陈辉，是倩倩在网上认识的。在疫情阻隔的生活状态里，陈辉的“暖男”人设让倩倩迅速“上头”，两人隔着网线聊得火热。对着屏幕，倩倩向对面那个人敞开心扉，陷入热恋。

如果是正常恋爱，这个故事可能会有一个不错的结局。可惜，这名男子的出现以及刻意交往只是一场针对倩倩精心设计的骗局，所有的嘘寒问暖只为获取她的信任感，以便实施下一步计划。

一次，陈辉很兴奋地对倩倩说，领导给了他一个投资增值名额，收益很可观，但属于违规操作，本来想用自己舅舅的名义申请，但觉得亲属关系太近可能被查到，所以想借用倩倩的名义来申请。

陷入热恋的倩倩二话没说就把自己的身份证照片发过去，帮陈辉完成了注册。经陈辉怂恿，倩倩认为投资机会难得，就先试着投了1万美元（平台以美元计算），又帮陈辉凑了4万美元作为本金。当账户收益增长到200多万时，倩倩觉得应该“见好就收”，跟陈辉商量先收回本金，陈辉表示赞成。

只是，诈骗团伙又怎么会放过倩倩？在事情败露前，他们还要薅一把羊毛。

平台客服对倩倩说，抽回本金需要先缴纳9.3%的税金。倩倩很奇怪，直接从盈利部分扣除不就行了吗？对方回复，必须先缴纳税金。

当时，倩倩满脑子想的是怎么拿回这200多万的收益。9.3%相当于19万美金，她实在拿不出来。陈辉看倩倩犯难，生怕她放弃，假意关心说，朋友过两天能借他5万美元，他在郑州还有一套房产，拿去抵押给高利贷，可以凑差不多6万美元。这样就把倩倩的“压力”减轻到8万美元。

于是，倩倩抓住“机会”，找朋友和闺蜜帮忙套现信用卡，又去银行借了短期贷款，终于凑齐了剩下的8万美元。

准备汇款时，倩倩接到了银行工作人员的电话，表示她的账户最近和香港有交易往来，需要出示证明是用来干什么的。可惜的是，倩倩没有抓住这棵最后的“救命稻草”。她拿不出证明，又想办法通过其他办法把钱汇了过去。

当倩倩满心欢喜等着拿到可观收益时，陈辉突然打来电话，说他被同事出卖了，必须接受调查，让倩倩删掉两人之前所有的聊天记录，并让倩倩等他回来，回来之后就和她结婚。

民警陈奕华分析，删除聊天记录其实是为了毁灭证据。

倩倩说，“我以为他真是被调查，就一直傻傻等着他。”只是，这场等待，注定是一个苦涩的结果，陈辉再也没出现。

前前后后，倩倩在这场以恋爱为名的骗局里共投入了13万美元，折合80多万人民币。除了资金受损，倩倩渴望爱情的一颗心也变得支离破碎。

“不仅骗钱，还骗感情，杀人诛心就是‘杀猪盘’的可怕之处。”陈奕华表示，“杀猪盘”就是利用人们对情感的需求，让受害者产生情感依赖。

事实上，和受害者的聊天就是一套培养感情的剧本，由诈骗团伙十几个人来操盘，以包装出“完美恋人”的人设。通过聊天，诈骗分子不停收集受害者的个人信息和爱好，为“定制化”诈骗做准备。

“所谓定制化诈骗，骗子所谋求的自然要比其他的爱情骗局要多，他们一般都会把受害者骗的倾家荡产。这个骗局之所以叫‘杀猪盘’，也是因为它比其他的骗局时间要长得多，短则几个月，长则几年。”陈奕华说，骗子把受害者称为“猪”，整个诈骗过程就会像养猪一样，先养肥，让你相信他，然后再‘杀掉’，也就是骗走你的钱。”

根据各地警方披露的情况以及媒体公开报道，“杀猪盘”诈骗金额数以亿计，受害者众多。在社交平台和媒体披露的信息中，受害者被自己的“爱人”算计，在蒙受巨额财产损失之余，他们的人生也就此改写。

“早晚的嘘寒问暖其实就只为了你的巨款，凡是网络交友让你投资或转账汇款的，其实都是诈骗。”陈奕华郑重提醒到，不听、不信、不转账，有事就找警察帮忙。

屏幕对面的“高端”骗局

据公安部通报，2021年全国共破获电信网络诈骗案件39.4万起，抓获犯罪嫌疑人63.4万名，同比分别上升28.5%和76.6%。目前，电信诈骗犯罪手法已超48类300种，贷款、刷单、杀猪盘、冒充客服四类高发网络诈骗案件发案占70％以上。

随着新技术、新应用和新业态的出现，新的诈骗手法也应运而生。并且不断演变升级，小婷近日就不幸经历了一个“高端”骗局：仿冒公检法。

当时，小婷接到了一个自称是深圳公安机关的电话，“我没做过违法的事情，第一反应是骗子，就挂了。”

没想到，对方不停拨过来，不胜其烦的小婷接听后，话筒里是一个严厉的声音，“你知不知道刚才挂断公安机关的电话是阻碍司法程序，会承担相应的法律责任的。”

一个大帽子扣下来把小婷整“懵”了，“我就有点害怕，说会配合调查。”

对方和小婷核对了姓名、身份证号、家庭住址等信息后，询问小婷是否从越南乘机抵达过南京，护照有被人冒用的嫌疑，需要配合警方协助调查。

在一连串信息的连番“轰炸”下，小婷内心已经认定，对方是正在执行公务的公安机关。

“这其实是一个冒充公检法比较传统的套路。骗子一般会先说，你的身份信息涉嫌违法犯罪，然后再利用公安机关或者检察院这种国家权力机关来对你形成威慑，让你产生恐慌，从而让你相信他说的这个信息。”深圳市公安局民警朱启亮说。

一位自称姓张的民警接待了小婷，还报出了自己的警号，指示小婷在一个安静的地方配合他办案和问询，并开启视频通话。隔着屏幕，小婷看到对面是公安局的办公场景，还有其他警察在后面走来走去。

“所以我当时就完全相信了，他肯定就是公安。”小婷回忆。

朱启亮分析，其实受害人看到的这些都是骗子为了让她完全相信而布置的场景。实际上她看到的那个办公场所肯定是假的，是他们通过搭建的方式，带上“公安”的字样，还有那几个穿着警服的人员，实际上都是群演。”

不得不说，诈骗团伙十分“敬业”，为了实施这场骗局下了血本。

只是，屏幕对面的“民警”那边网络状况不太好，几秒钟后就有些卡。对方向小婷解释，公安的办公网不是特别稳定，就先把摄像头关了，但小婷还得全程开启摄像头，配合做笔录。

事后分析，这完全是诈骗分子怕视频里耽搁时间太久露出马脚，所以借口关掉视频。

基于小婷先入为主的判断，她积极配合“民警”问询，一张大网悄然向她罩来。

对方表示，查到她名下有一张银行卡涉嫌帮犯罪集团洗钱，并发来一个显示为“最高人民检察院”的网站，让小婷在网页搜索框里查询自己的姓名和身份证号。

“我一输入之后，就看到一张‘逮捕令’，那上面就是我的姓名、身份证号、犯罪行为什么的，当时我真的慌了。”看到眼前的一幕，小婷方寸大乱，“我问怎么样才能取消这个‘逮捕令’，‘张警官’说我受过高等教育，肯定不会知法犯法的，配合他做一些调查，证明我名下所有的资产是正规、清白的，就可以洗清嫌疑了。”

“一旦你心里慌了，你就没有心思去辨别他说的话是不是真的，而且你还会把希望寄托在这个假公安上，让他去帮你证明你的清白。”朱启亮指出，那个检察院的网址实际上是骗子专门制作的假网站，在上面查的任何信息实际上都是提前设置好的。

接着，对方指示小婷把名下的存款、理财都打到一张银行卡里，并表示这个过程需要打开共享屏幕，在他的“监督”下完成。小婷如实操作，把近15万元转入银行卡，并根据提示填写资金清查申请。

操作结束，对方向小婷表示，银监会将在3个小时之内清查资产，如果没有问题，小婷就是清白的。

至此，“问询”结束，一张大网也就此收尾。当小婷心神不宁地等了一个多小时后登陆网银查看时，才发现账户里的钱已被一卷而空，然而为时已晚。

事实上，当小婷开启共享屏幕操作网银时，银行卡的账号密码就已经落入诈骗分子之手。

在这场冒充公检法的骗局里，诈骗团伙使用心理震慑、网页制作和互联网相关技术手段，借助公检法部门的权威性，完成了对受害人的”致命一击”。

朱启亮提示，公安机关针对犯罪嫌疑人，不会通过电话或者网络的方式来办案。陌生人发送的任何链接和网页，都不应该去点击。当然，最关键的还是保持镇定，遇到诈骗时及时联系公安机关，毕竟，诈骗类型和作案手法层出不穷，我们必须提高警惕。

愿天下无“诈”

从2002年前后流行的“脑溢血”、“车祸”骗术，到2010年前随处可见的“重金求子”街头广告，再到以“杀猪盘”、冒充公检法、虚假投资理财等为代表的定制化骗局大行其道，打击电信诈骗、网络诈骗已经成为一个综合性的社会治理难题。

这其中，网络诈骗占到电信诈骗的80%以上，网络成为反诈宣传的主战场。

此前，国家反诈中心负责人曾举例称，银行账户和手机卡实名不实人是滋生电信网络诈骗犯罪的根源性问题；一些企业的风控不到位，重经济利益轻社会责任，网络空间乱象丛生，成为滋生犯罪分子的温床。

如今，“人手一款”的国家反诈中心APP被不同年龄和职业的用户所熟知。据悉，国家反诈中心平均每天会发布11万条预警指令，2021年成功避免了2891.5万名群众上当受骗。

除了国家反诈中心APP，部分企业和平台相关的反诈工具也一并树起了全民反诈的“防火墙”，如云闪付APP“一键查卡”、“微信支付风险预警”等利器，如今都活跃在发诈一线。

其中，“微信支付风险预警”涵盖高风险交易拦截、防骗客服提醒功能、转账冷静期等功能，后台风控如果发现用户在支付过程中遇到风险交易，支付界面便会弹出“接听提醒”按钮，同时提供实时在线客服，协助用户判断当前交易风险并进行预警，进而保护用户财产安全。

此外，一些办案民警称，针对受害者的宣传劝阻比打击犯罪还要难。因此，除了打击和防范诈骗团伙做案，针对公众“未雨绸缪”式的普法教育也必不可少，全民反诈势在必行。

在国家反诈中心的指导下，包括微信支付、腾讯守护者计划、微信安全中心、QQ、腾讯手机管家等在内的腾讯多个部门联合开展了“反诈在行动”系列宣传活动。

活动以互动答题、创意展览、公益海报等多重形式，“寓教于乐”地提醒民众关注身边的风险，强化用户自身的安全防范素养，希望通过不断的科普和警示，唤起并提升全民反诈的意识。

这是一场持久战，需要全民参与。倩倩、小婷，以及无数诈骗受害者，都在期待天下无“诈”。

（应受访者要求，文中均为化名）

作者：李权云

来源：中国新闻周刊

为购房者减负！这个城市拟推“商贷转公积金”，贷款55万元可省6万元利息

每经记者：王佳飞每经编辑：陈梦妤,孙志成

9月21日，洛阳市住房公积金管理中心发布《洛阳市商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款管理办法（征求意见稿）》（以下简称《办法》），表明目的是为了“进一步发挥住房公积金保障职能作用，减轻缴存职工家庭购买自住住房贷款利息支出和生活压力”，还规定“商转公贷款采取先还后贷的方式予以办理。”

相关专家表示：“此次政策进一步说明，商转公操作是近期各地降低房贷压力的一种重要渠道。”

先还后贷

《办法》中称：商贷转公积金贷款是指符合公积金贷款条件的职工，向洛阳市住房公积金管理中心申请将尚未结清且已办妥房屋所有权证的商业性个人住房贷款（商贷）转为住房公积金个人住房贷款（公积金贷款）。商贷是指具有完全民事行为能力的自然人购买自住住房时，以其所购住房为抵押而向银行申请的商业性个人住房贷款（不包含住房公积金和商业组合贷款、住房公积金转商业贴息贷款）。

办法明确，商贷转公积金贷款采取先还后贷的方式予以办理。即已办理商贷的职工向中心申请商贷转公贷款，经中心同意后，职工以自筹资金还清商贷并办理相关手续后，中心再发放商贷转公积金贷款。

商贷转公积金贷款额度按洛阳市现行公积金贷款额度计算方式计算，且申请额度不得超出商贷剩余本金（取千元以上整数）。且商贷已还款期限与商贷转公积金贷款期限之和，商品房不得超过30年，二手房不得超过20年。

易居研究院智库中心研究总监严跃进严跃进认为，此规定说明“商转公的基本前提是，商转公贷款采取先还后贷的方式予以办理。换句话说，购房者需要先把商业银行的贷款还清，然后再去申请更低利率的公积金贷款”。

申请商贷转公积金贷款应符合洛阳市现行的公积金贷款有关规定，同时还须满足以下条件：

（一）借款申请人须为商贷的借款人或配偶（配偶应为本套住房共有产权人）。

（二）借款申请人的商贷尚未还清。

（三）所购住房已办妥《不动产权证书》或《房屋所有权证书》、《土地使用权证书》。

（四）所购住房仅为原商贷银行设定抵押权登记且未设定其他抵押事项。

商贷转公积金贷款业务应当实行额度管理的原则予以开展。具体额度为：每年年初根据年度资金使用计划的30%份额均分至每月，按月进行业务受理，当月额度使用完毕后，轮候至下月受理；当月额度节余资金，自动顺延至下月累计使用。

此外，《办法》第六条规定：“当我市公积金贷款个贷率连续3个月低于85%（含）时，开展商转公贷款业务，个贷率连续3个月高于95%（含）时，暂停商转公贷款业务。当上级公积金政策发生调整或我市房地产市场形势发生变化，中心可在市住房公积金管理委员会的决策指导和授权下，适时开展和暂停商转公贷款业务。”

严跃进认为：“这说明，此类业务是否开展，和个贷率或公积金资金池的充裕度有关。这也要求购房者密切了解公积金贷款资金池状况，以积极获得政策支持。”

能省多少利息？

今年5月1日，洛阳市提高公积金贷款额度，个人最高贷款金额调整为55万元，夫妻双方、青年人才最高贷款金额调整为65万元。加大对第二套使用公积金贷款购买改善性住房的支持力度。二手房公积金贷款最低首付比例不再设置房龄年限范围，统一按照20%执行。

对贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付比例为20%；对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房的，执行首套贷款政策；对拥有一套住房且未结清相应购房贷款的家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，最低首付比例为30%。

9月20日，新一期LPR（市场贷款报价利率）出炉。中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。

因为房贷利率定价参照5年期LPR报价，而此前，中国人民银行、中国银保监会5月15日发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》提出，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

也就是说，若一位洛阳市民买第一套房，按照55万元商贷，利率4.1%，等额本息，还款期限20年来算，利息总额为25.7万元，每月月供需要3361.94元。

而转成公积金贷款后，由于利率变为3.25%，相应的利息总额变为19.8万元，每月还款3119.58元。相比较商贷，可以少还约6万元利息，月供可减少200多元。

多地施行近期多地都推出了商转公政策。

就在洛阳公布《办法》的同天，广西防城港市住房公积金管理中心也发布《关于开展商业银行住房贷款转住房公积金贷款免自筹业务的通知》（征求公众意见稿），规定“商转公免自筹贷款的额度最高不得超过原商贷余额（即在商业银行的贷款总额减去借款人已归还的本金金额），且不超过规定的商转公贷款限额40万元。商转公免自筹贷款测算按照住房公积金贷款额度测算的相关规定进行。”

长春也颁布了商业性个人住房贷款转个人住房公积金贷款管理办法（试行），自2022年9月15日起施行。

严跃进表示：“实际上商转公政策并非新鲜政策，各地都有类似操作。但鉴于此类政策在购房者中的关注度不高，所以恰是需要积极推广和宣传的。若能够利用好商转公贷款政策，其实提前还贷后，也可以获得低利率公积金贷款，这是购房者需要注意的。此类工作做得好，则可以主动降低月供成本。”

“此类政策也是有阶段性的，和公积金池是否充裕有关。购房者要密切关注公积金的资金状况。尤其是从洛阳此类操作看，每个月的此类业务是有名额和额度的，所以若是要申请，还是要趁早。主动申请此类公积金，对于降低月供成本等有积极的作用。”

“鉴于此类政策在购房者中的关注度不高，所以建议各地公积金中心要积极做宣传，让购房者主动了解一些省钱的住房金融政策，其对于释放政策效应、落实减负功能等有积极的作用。”

记者王佳飞编辑陈梦妤孙志成杜恒峰

校对程鹏

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