棚改贷款新政新规是什么 国开行官方回应最新消息

[闽南网]

国开行终于回应了！针对收紧棚改融资的市场传闻，国开行回应称，今年以来，开发银行严格执行国家有关棚改政策，配合地方政府依法合规开展棚改融资工作。

言外之意，目前各项工作依旧在有序开展中。随后国开行还亮出数据，截至5月末，国开行今年发放棚改贷款4369亿元人民币(下同)，有力支持了棚改续建及2018年580万套新开工项目建设。

实际上，从25日开始，就有市场传闻称国开行总行棚改项目合同签订审批权将由总行回收，全国一刀切。随后，市场又传来多个版本，“棚改将被暂停”、“棚改要停止货币化安置”。

一石激起千层浪，棚改谣言随即导致26日地产股集体大跌，中南建设(6.060,-0.51,-7.76%)下跌9.88%、旭辉控制下跌7.91%……A股和港股均未能幸免。

棚改谣言为何会引起这么大的市场反应？未来棚改的趋势究竟如何？

棚改是三四线城市楼市的重要引擎

受棚改变局谣言影响最大的是房地产企业，特别是深耕三四线城市的房地产企业。据了解，58%的销售来源都来自三四线城市的碧桂园，创下两日连跌，跌幅超过13.51%，市值减少了465亿元。

所谓“棚改”，就是棚户区改造，指的是为改善困难家庭住房条件的城镇危旧住房改造工程。可以说是城市更新的重要组成部分，也是三四线城市房地产去库存的重要因素之一。

“在过去一段时间里，三四线城市房地产市场活跃的主要原因就是棚改。”中原地产市场研究部总监张大伟在接受中新社国是直通车记者采访时表示，棚改是三四线城市楼市的重要引擎，其中棚改货币化安置对三四线城市起到很大推动作用。

据了解，棚改的安置方式主要有两种，分别是实物化安置和货币化安置。

实物化安置，就是以房易房，政府可以通过新建安置房或购买存量房给棚户区原住户居住。

货币化安置，就是以货币形式发放给棚户区原住户。近些年棚改货币化安置的发展非常迅速，数据显示，全国棚改货币化安置率已经从2013年的7.9%上涨到2016年的48.5%。

对此，张大伟说：“在三四线城市楼市供应量较为稳定的背景下，货币化安置方式增加了部分持有现金的购房者，同时也增加了一部分的居住需求，从而导致三四线城市房价大幅提升，促使楼市活跃。”

中国房地产协会副会长顾云昌在接受中新社国是直通车记者采访时表示，棚改货币化安置是三四线城市去库存的主要方式：“货币化安置方式增加了楼市的需求量，使市场上原有的供求关系发生变化，房价上涨，进而解决去库存的问题。”

未来的棚改趋势

针对“棚改将被暂停”这一市场传闻，国是直通车采访的多位专家表示，棚改计划不会暂停，会一直推进下去。综合各方观点，理由主要有两点：

其一，到2020年中国要全面建成小康社会，而棚改可以有效改善居民的居住条件，是决胜小康社会的关键一环。

据统计，2017年，中国各类棚户区改造开工达到609万套。过去五年，共有6000多万居民实现“出棚进楼”，居民的居住环境得到有效改善。

张大伟表示：“棚改是一个长期的工程，可以提升居民的居住条件，从而达到小康居民的居住标准。市场上有预期说棚改要暂停，从这个角度来说，我认为不太可能。”

其二，为更好解决百姓住房问题，今年的政府工作报告已经明确提出，将启动新的三年棚改攻坚计划，今年计划改造580万套，3年计划改造1500万套。

顾云昌判断：“棚改是政府部署的工作，是已经明确的工作内容之一。此外在去库存方面，棚改计划也带来很多积极的影响，不可能全面取消。”

值得注意的是，今年发布的政府工作报告中与往年不同，提及“棚改”但并未提及“货币化安置”。

“面对目前库存进一步减少的情况下，棚改货币化安置方式可能要面临调整，不排除未来有收紧的可能。”张大伟分析说。

顾云昌也表示，货币化安置需要因地制宜做出调整，及时规避风险。棚改全部暂停的传闻并不可信，考虑到企业经济的发展、各地经济的增长等多方面因素，棚改将逐渐走向规范化。

猛！3000亿棚改/400亿退税/6万套安置房/全额贴息贷

3天前，我在楼市发文说，郑州第二轮救市呼之欲出。

昨晚，它就来了，一揽子利好新政大步踏来！

前两天，郑州市市长何雄在专访中明确了超级重磅的稳经济措施；昨晚，河南省政府正式发文，稳经济一揽子政策；

放眼望去，皆是重大利好！

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这是郑州乃至河南，2022年动作最大、覆盖面最广的稳经济政策了。

近2万字，多达155条措施，而且每一项都明确了责任单位和推进时间。

此外，按照通知，2022年6月10日前还会出台可操作的实施细则。

一百多条措施里，主要包含减税、发债、保融资、基建、房地产、家电汽车等大额消费这些方面。

大家最最关心的房地产！

我把大家最关心的房地产相关的政策单列出来，做重点梳理。

——刺激购房需求

1、降首付。不限购城市，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。2、鼓励各地采取发放购房券、购房补贴、契税补贴，支持人才购房。3、针对疫情影响群体，落实延期偿还住房按揭贷款；4、支持各地“一城一策”，因城施策；

分析：

大家最关心、呼声最高的降首付问题。

5月底，郑州确实有部分项目高调宣传降首付，首套首付由30%降至20%；但不久之后，就匆匆取消了。

这次郑州降首付了吗？没有，还有“限购”临门一脚。

按照这次政策说法“不限购城市”首付最低20%，目前只适用于周边地市，而大部分地市本来就在执行20%。

郑州限购会解除吗？难说，但有希望。

其次，契税补贴原本就有，再放只能加大力度；而购房补贴和购房券，大概率只会适用于市场异常艰难的三四线城市了。

——保房企

1、支持贷款。发放并购贷款、降低利率，支持优质房地产企业兼并收购重组困难房地产企业或其优质项目；2、支持工程。对建筑施工企业给予必要流动资金贷款支持，不盲目“一刀切”抽贷、压贷、断贷，不得强行划转重点监管资金。3、合理释放房企资金流动性。在确保项目竣工交付所需资金的前提下，超出额度部分作为一般监管资金由房地产企业使用。

分析：

这里面有突破性创新的是后两点。

第2点意在保证施工方的资金，之前房企暴雷，加强资金监管，工程资金被锁住，项目立马就停工了。

但现在“工程资金不得强行划转监管”，这就意味着监管资金有所放宽，工程上的钱是稳妥的，工程进度就有了保障，随随便便停工将会被大大解决。

为什么工程如此受重视？因为停工，远比房子销量差，对市场影响更大。

有数据表明，郑州目前尚未交付的问题项目总建面为271万方，仅次于长沙、重庆、武汉。

有了资金支持保障之后，相信郑州一大部分项目停工问题，马上会有所好转。

——保市场、保交房

1、回购去库存。住宅去化周期18个月以上城市，要立足实际回购存量商品房用于保障房和安置房。2、允许短期顺延交付。支持各地出台受疫情等不可抗力影响合理顺延商品房竣工交付、不动产首次登记时间的政策措施。3、积极处置问题楼盘。防止房地产领域风险向金融和财政领域传导。

分析：

单第一条，恐怕就基本覆盖了郑州及河南所有地市了。

郑州的新房库存有多高？

2022年4月末，郑州全市商品住宅库存去化周期高达34个月，环比增幅15%，同比增幅高达121%！

那些近两年疯狂扩建、市场又极差的县城，库存就更吓人了。

况且，3月1日第一轮救市新政时，就已经明确了郑州要货币化安置、回购商品房；郑州部分城中村安置也陆续有了回购商品房的方案。

其次，要求“合理顺延商品房竣工交付、不动产首次登记时间”其实有两层含义：

一允许合理顺延，10号细则应该会明确“合理”的具体期限界定，比如3个月；二是，一旦界定时间明确后，一切的“非合理顺延”、无故延期、长时间延期，开发商都要负责任。

——保投资

1、发行棚改专项债

新开工37.86万户城镇老旧小区改造，鼓励开发性银行、政策性银行和商业银行对列入省棚户区改造计划的项目给予融资支持，支持发行棚改专项债。

2、老旧管网改造、地下综合管廊建设

在城市新区布局一批干、支线管廊，研究制定入廊收费保障机制和实施政策，推动已建城市地下综合管廊沿线所有管线原则上应入尽入。

2022年的郑州，几个关键节点不可忽视：

3月第一轮救市，5月疫情封城停滞，6月22日年内第一批集中土拍。

所以郑州目前最急缺一个重磅利好，来暖场甚至炸场，给土拍助力，势不容缓！

虽然从昨天的一揽子政策里看，对郑州市场来说并没有爆炸性利好，但个人认为，622之前，一切皆有可能。

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还有一个更重磅的！

近日，郑州市市长何雄在专访中也明确了几项重要稳经济大盘措施。

1、对接国开行3000亿元棚改资金，确保6月底前集中签约6万套安置房。

2、全年退税400亿，惠及企业2万家，拿出100亿支持再贷款。

3、用3.8亿消费券，带动100亿市场消费。

4、实施高质量招商“125”计划，力争签约总额突破6500亿元。

5、对创业人员申请担保贷款实行财政全额贴息。

6、机关单位大扩招。包括在郑国企、机关事业单位、街道（乡镇）、社区（村）基层社会服务岗位、名企郑州分部等；

你瞧，以上六点，条条振奋人心，条条都是郑州这座城下半年的暖手宝。

有人说，政策不是关键，落实和兑现才是关键。

没错。

只希望，经历1次水灾、3次疫情之后的郑州，经济、就业、房地产都尽快恢复如初。

唯愿这座城，从此顺风顺水。

从此不再受伤，从此不再有项目随随便便停工，不再有人就业朝不保夕、分分钟被裁；不再有企业危如累卵分分钟倒台砸伤一片！

当然，还要看最后的落实了，让我们一起静待花开！

地产“救市”新招不断，6月居民中长期贷款迎修复

刚刚过去的6月，楼市“新招儿”不断，从小麦、大蒜、西瓜、水蜜桃换房，到房票安置和“一人购房全家帮”，不少三四线城市一边拉农民进城，一边鼓励城内职工用自己的公积金帮助直系亲属购房。一二线城市中，对公积金贷款支持、限购和限售松绑等政策还在持续。

居民的购房意愿除了在各大房企销售数据中体现，也反映在银行的贷款规模中。今年以来，央行每月公布的金融数据中，企业、居民中长期贷款持续承压，而后者的主要构成就是居民按揭贷款。随着6月几个主要城市的疫情缓解，年中冲量压力下的房企销售数据也出现环比好转，市场对6月信贷数据的预期也有所升温。

浙商证券银行业分析师梁凤洁、邱冠华认为，考虑到地产销售出现边际回暖，6月居民中长期贷款有望降幅收窄。另有机构分析，考虑到6月为冲量节点，未来走势还需要继续观察。

群策群力助楼市

6月29日，一份网传海报显示，江苏无锡阳山一楼盘推出“水蜜桃我来收，您安家我助力”的购房活动，成为继河南某楼盘“小麦换房”“大蒜换房”，以及江苏南京某项目“西瓜换房”之后，又一“房子下乡”活动。尽管这些活动中水果、粮食最高抵扣金额不超过20万元，但反映的事实是，部分三四线城市近郊区域“拉”农民进城去库存的意愿强烈。

销售压力下，除了开发商吸引购房者的“新花招儿”，各地支持合理住房需求的“点子”也越来越多。

克而瑞地产研究报告显示，6月共有58个省市出台68次“救市”政策，其中郑州、南京溧水、温州等9城落地了房票安置政策，至此房票安置政策扩展至19个城市。其中，郑州房票政策力度较强，中心城区的棚户区改造被征收人使用房票购买商品住房时，给予安置补偿权益金额的8%奖励，而且不计入家庭限购套数。

“房票”这一在2015年棚改货币化中风靡一时的去库存工具，主要目的在于鼓励“拆迁户”在当地买房。除郑州外，今年以来推出该制度的城市还有信阳、宜宾、温州、常熟、许昌、江阴、邵武、宁波奉化、温岭、绍兴、海宁、丽水、鄂州、张家港凤凰镇、宜兴、南京溧水等。

除房票外，各地放松限购、限贷、限售，提高公积金贷款支持、减免交易税费、提供购房补贴等政策还在持续。而在公积金贷款支持方面，“一人购房全家帮”的政策也在三四线城市逐渐“热”了起来，可谓既帮“城外人”，也帮“城内人”。

以河北唐山近期推出的“一人购房全家帮”政策为例，单身职工/已婚职工贷款购房的，父母/双方父母可作为共同还款人提供还贷帮助；父母贷款购房，子女或已婚子女夫妻双方可作为共同还款人提供还贷帮助。父母或子女在唐山市行政区域内使用住房公积金贷款购房，在自身还贷能力不足的情况下，作为公积金缴存职工的子女或父母均可作为共同还款人，参与还贷能力计算，最大限度满足缴存职工贷款额度需求。

记者注意到，这一“唤醒‘睡眠资金’，将家庭的‘暗补’变为使用住房公积金‘明补’”的方式，不仅受到安徽六安、福建泉州、江西赣州、河北沧州、广东珠海等十余个三四线或弱二线城市的青睐，也吸引了一线城市深圳的加入。

深圳市住房和建设局在7月6日发布的《深圳市住房公积金贷款管理规定（征求意见稿）》（下称《意见稿》）明确，申请人的配偶、父母、子女可以作为共同申请人。申请人的配偶、父母、子女是购房人的，应当作为共同申请人。

《意见稿》规定，公积金贷款额度不高于单套住房的公积金贷款最高额度，即职工单独申请公积金贷款最高额度为50万元，共同申请的最高额度为90万元。在符合前款规定要求下，申请人和计算可贷额度的共同申请人申请公积金贷款前连续三年以上未提取公积金，其公积金贷款可贷额度可以上浮10%。

信贷需求复苏在何时

“我们认为深圳今年首次明文放松限贷政策，或将进一步打开一二线城市的‘四限’政策的放松空间，尤其是商贷首付比例及二套房认定标准等。”国盛证券分析师金晶在近日一份研报中分析。

不过从楼市热度来看，深圳放松限贷的背景有一定特殊性。2022年上半年，深圳新房住宅成交16126套，同比下降38.3%，二手住宅成交9965套，同比下降65%。在新房价格和交易成本较低的情况下，深圳二手房压力明显大于新房。

从6月单月来看，据中银证券数据，北京、上海在疫情之后新房市场迎来了补偿性需求释放，成交面积分别为84万平方米、146万平方米，环比增幅67%、1146%，广州、深圳则分别成交111万平方米、33万平方米，环比增幅50%、75%。二手房方面，6月13个重点城市中仅深圳、厦门出现环比下降。

除深圳外，强二线成都也进一步放开限购，推出“以租换购”政策。居民自愿将住房纳入保障性租赁住房管理后，5年内不得上市交易，住房进入资源库后居民即可申请在出租住房所在限购区域取得新增购买一套住房资格。

虽然城市、房企之间的分化依然存在，但销售整体回暖的趋势已经在加强。克而瑞地产研究数据显示，6月百强房企实现销售操盘金额7329.7亿元，环比大幅增长61.2%，同比降幅有所收窄。

另据中银证券统计，6月14个重点城市新房去库存周期出现环比下降，其中一、二、三线城市新房库存去化周期环比增速分别为2.7%、-2.1%和-12.2%。

梁凤洁、邱冠华认为，考虑到6月地产销售出现边际回暖，居民中长期贷款有望降幅收窄。具体来看，二人给出的预测数据是：预计6月居民中长期贷款新增3500亿元，同比少增1656亿元。此前2月和4月，这一反映居民按揭需求的数据一度出现有记录以来的罕见负增长，5月依然同比少增3379亿元。

从原因来看，资金空转除了居民对房企资金危机下房屋“烂尾”的担忧，还有疫情反复对消费意愿的干扰等。如今随着疫情缓解，加上房企融资环境的改善，市场对信贷修复的预期逐渐升温。但也有券商指出，6月居民中长期信贷有望修复，但正式反弹或将表现在7月，且能否持续还有待观察。

克而瑞研究中心指出，6月楼市成交反弹与行业内规模房企冲刺半年度业绩有关，其间加大推盘力度、营销去化等作用明显，目前市场整体需求及购买力透支、行业信心不足，短期内行业仍面临较大下行压力。

此外，克而瑞研究中心还指出了当前部分城市政策作用的长期担忧。从其监测的11个重点城市表现来看，多数城市居民存在“交付焦虑”，加上“四限”调整和减税降费更侧重二手房，从而对刚有起色的新房市场造成挤压，这一模式是否可持续值得考虑，二三线城市可能面临刚需新房去化压力加大的趋势。

亿翰智库研究员于小雨、王玲认为，各地因城施策到发挥作用仍需要一定时间，即使政策已有松动，消费者在获得购房资格后具备购房能力可能仍然需要一定时间的积累。