购房人将购房款支付给开发公司的法定代表人个人时是否还可以排除执行？

（图源网络，侵删）

裁判要旨：本案买受人主张已付的购房款系支付给公司法定代表人个人而非公司，且其提交的付款凭证上未注明款项用途为购房款，同时该款项支付时间早于案涉《商品房买卖合同》签订时间一年多，而且开发公司与购房人之间存在债务关系。基于上述情形，本案购房人提交的付款凭证存疑，不能作为其已支付了案涉房屋购房款的有效证据，故其不能据此排除执行。

案例索引：《白小军、中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司等案外人执行异议之诉案》【（2021）最高法民申6920号】‍

争议焦点：购房人将购房款支付给开发公司的法定代表人个人而非公司时还能主张排除执行吗？

裁判意见

最高法院认为：本案争议的主要问题是白小军对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，商品房消费者针对金钱债权阻却执行须同时满足以上三个条件。本案中，首先，关于购房款支付问题。一是白小军主张的已付购房款系支付给利安公司法定代表人个人而非公司；二是白小军提交的付款凭证上未注明款项用途为购房款；三是该款项支付时间为2013年12月27日，早于案涉《商品房买卖合同》签订时间一年多，而利安公司出具收据时间为2017年，晚于付款日之后数年；四是利安公司在本案诉讼形成之前向原审法院提交的《执行程序转破产程序申请书》所附《债务清册》中，登记了其与白小军之间存在债务。基于上述情形，原审判决运用逻辑推理和日常生活经验，认定白小军提交的付款凭证存疑，不能作为其已支付了案涉房屋购房款的有效证据，有事实依据。其次，根据原审查明事实，白小军就案涉该房屋的执行提出异议时，其妻子郭曼名下在同一行政区域内已有一套面积为131.57平方米可用于居住的房屋。据此，白小军请求排除对案涉房屋的强制执行，不符合法律规定，原审判决未予支持其诉讼请求，并无不当。

来源：法门囚徒

日本买房贷款全攻略

1985年冬，萧瑟的寒风吹起了人类近代史最大的国家泡沫。广场协议刚刚过去不到两个月，美国报纸头版上刊登了一则消息。一位日本商人以6.1亿美元要购买大厦。

而登上头版的原因并不是这个令人咂舌的金额，而是最终成交价的原因。原本美国人对大厦报价4亿美元，双方确定交易后，日本人发来一份新合同，标价6.1亿美元。

美国人不理解，但日本人向美国人这样解释：亲爱的兄弟，我们老板在前天吉尼斯世界纪录看到，历史上单个大楼出售的最高价是6亿美元。所以想打破这个记录，希望贵方成全。

多年后，西虹市首富王多鱼先生，若有所思，难道当年这位买家，是我二大爷？随后几年，美国的国家象征建筑“洛克菲勒中心”被三菱公司以14亿美元收购，美国文化标志哥伦比亚影视被索尼34亿美元收购，巅峰时，日本人买下了美国10%的不动产。叫嚣着让美国成为日本的第“四十三个县”，而美国则高呼，这是继珍珠港后，日本的第二次入侵。

而这一切的喧嚣，随着昭和泡沫劈裂，平成萧条的到来，戛然而止。日本高位接盘房产的一代，人生信条被摧毁，或断供，或残喘，或卧轨。房子从买到租，改变了一代人的生活习惯。但在大家高呼失去三十年的同时，在0通胀的背景下，不知不觉东京的地价居然已经连涨了十年。租房比例不断下降，买房比例不断上升，时代的拐点若隐若现，叠加日元今年的持续贬值，身边的中日朋友，目光开始重新回到房地产这个永恒的产业。我是老萧，今天咱们来聊聊在日本如何贷款买房。

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贷款买房主要步骤

1银行审核：

黄奇帆先生曾说：金融的本质是信用，杠杆与风险。

银行作为评估审核机构首先要考量的就是个人信用。这也是银行审核最重要的环节。

可能造成不良记录的行为主要有：信用卡违约、贷款逾期，债务违约，甚至是手机欠费。

一句话说明：在日本，失去信用，等于社会性死亡，特别说明，这句话不适用于歌舞伎町和池袋。那地方信用比我去夜总会的次数都少。

2、还款能力

还款能力主要包含身份，比如来日年限，永驻还是归化。

经济情况，主要看申请人的自有资金、年收入、供职公司的规模和资质。值得一提的是，跳槽多少也在观察范围内，在日本，稳定是个加分项。喜欢折腾是个减分项。

至于0首付问题，只针对永驻和日籍。金额是十年税前年薪。按照标准30出头，600万年收的普通社员来算。6000万年化0.3%的贷款9成可以拿下。

至于外国人，两个办法：

1、大手会社的可以去日本银行，如三井，三菱。年化大约2%左右，普通公司去日本境内的中国银行，建设银行等，年化大概在3%左右。在池袋要是碰到有人和你说，他能帮你搞定贷款，数值过于偏差，甚至和你聊9出13归。你可以大声说一句：感谢您八辈祖宗，回见了您勒。

2、试试“提携银行”和“信用金库”，这个思路可以理解为，银行不接受面向海外个人的贷款业务，但对有合作的开发商和长期的客户做连带保证那就可以。一句话解释，你信用不行，去找担保人来做。日本银行是绝对的风险厌恶者，我可以不挣钱，少挣钱，但不能被骗钱。毕竟他们也不敢跑路。

最后再说个经验之谈，如果资质始终差点，可以考虑结婚，最好有娃。日本银行对于家庭的审核会放宽很多，至于为嘛。其一：日本都连续多少年人口下降了，只要你愿意结婚生娃，政策嘛，都可以聊。其二：都说中年人最好欺负，你都结婚生娃了，当牛做马还不是常态。咋，你还敢心一横，钱不还，丢下孤儿寡母嘛。

至于那些抱着纸片人老婆的宅男，三次元的银行懒得和二次元的男人。

3、银行审核分为假审查、本审查，也就是对应的初审、终审。

初审基本完成9成工作了。终审就是走个程序。除非你日语能力极差、问你贷款3000，你听成我要上天。这情况，就别聊什么自行车了。还有材料造假、在短期内离职或房子本身出现问题，非极端情况终审不会再被筛。

2决算、签约、交房

当顺利通过银行审核，放款成功，恭喜。紧接着需要做的是决算、签约。这里可分两种情况，一种是购入新房，另一种是购二手房。

第二种着重说明一点，这里存在“白纸解约”这样一个概念。即，如果银行初审出现问题无法放款，“融资特约”失败，申请人可与房东进行“白纸解约”，不收取任中间费用，个人、房东、银行的三方关系清爽。

如果顺利通过银行审核，皆大欢喜，开始正常按揭还款，法人名义贷款的情况则通过法人账户还贷。

3年利、贷款额度、还款年限

由于上世纪九十年代日本房地产经济泡沫的破灭，日本一直奉行低贷款、低利率的购房福利，以刺激消费振兴经济，甚至逼出了日本央行“掀翻凯恩斯棺材板”的负利率政策……但日本经济始终处于通缩状态，不少资深海外投资客笑称，如此甚好，希望日本经济永远不要好起来。

毕竟低于0.5%的年化、35年的还款期限，永久产权、无公摊、到手精装修……随便哪条都是令人心动。

1、日本住房贷款年利是变动的。这点跟国内类似，日本银行也会调整金利，每年会有浮动，不代表就按签约当年的固定利率不变。但按照日本央行的态度，温和通胀可是全国人民的终极愿望。高额储蓄则是一代人的烙印。不客气的说一句，要是日本哪任央行行长敢和鲍威尔一样做个加息时间表，理智而又平和的民众，指不定哪天把祖坟都敢给你扬了。

2、房贷款额度方面，银行会按照还款额占申请人年收入的比例计算。

以年收入600万日元为例，最多35%用以还款，也就是一年最多支出210万，再多，则不被允许，为嘛，你都活不下去了，还逼着你还钱，19世纪欧洲的路灯可在历史中看着诸位呢。

可贷额度通常是年收入的10倍，再多，不好意思，你以为自己是执剑少年，谁知道哪天就迷茫于市井之间呢。医院，律所，银行。三大人性考验场。人家吃过的路，比你看过的盐（不是病句哦）都多。有的人非得说，那不行，咱就是天生龙马。生在就是住大h的，住小了咳嗽。成，那就别聊什么贷款了。提高首付比例吧，你从0首付提高到个五成，那都能谈。您要是提高到七成。

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保证制度

在日本办大事基本都需要一位保证人，身份上需要日籍，同时保证人也允许是一个公司的形式

保证费用分为一次付清、和包含在利息内两种方式：一次付清通常是房贷本金的3%，需一笔付清，但如果你提前还完了贷款，那早先多缴的保证金可以退还；第二种包含在利息内的方式，则一般是在利息百分点上增加个0.2%。以贷款1亿日元为例，35年，年化0.5%为例，前者是一次性付300万日元，后者是每年20万，35年将近700万。

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尾声

日本走过了昭和的狂热，走过了平成的颓丧，如今来到了令和的安稳。日本的房价也经历了一遍过山车，现如今依旧有3成的日本人选择租房生活，毕竟租售同权和灵活人生才是年轻一代的诉求。但也有人嘲笑，按照日本如今的房贷利率，但凡读过六年级都知道，同一个房子房贷大概率比房租还便宜。这其中或有各种原因，人类的悲欢离落并不相同，身份境遇也千奇百怪。所以最后再次声明，此篇仅为攻略，不构成任何投资意见。

最后是喝多的碎碎念：最近愈发琢磨郁亮先生提出的“黑铁时代”。这个词原本是罗马神话的纪年法，根据人和神的关系，把人类历史分为四个时代：黄金时代，人神共处；白银时代，人神冲突，青铜时代，人神战争，黑铁时代，神明离场，人类相残

随着2022的到来，鲍威尔加息既定，美元潮汐收割全球；黑田东彦宽松依旧，国债创历史新高。而郁亮先生最新的态度则是，没有态度。也许他也不知道最终去往何处。房事嘛，作为人类诞生以来就喜欢琢磨的话题，只聊攻略哪够，那么咱们暂且约好，下个月我抽个喝多的时间点，咱们来聊聊，亚洲这个怪物房里，诸位玩家们分别是怎么度过自己的时代。而时代之下，弄潮者死于潮下，奔波者满眼迷茫，奋斗者不明所以。咱们趁这股酒精，把这画卷撕开，醉卧其中。

起底经营贷：中介称50%的客户都是买房 监管落地利率上行

“您需要贷款吗？我们这里有年利率低至3.85%的低息贷款。”相信不少人都接到过类似的电话。中新经纬客户端调查发现，推销电话的背后，暗藏一条产业链，贷款中介通过虚构公司、提供假的银行流水，将个人包装成需要经营贷的企业主，使这些资金绕道流入楼市。北京某贷款中介公司的业务员声称，他们公司50%以上甚至60%申请房抵经营贷的客户，都是拿钱买房。

贷款中介、个人对房抵经营贷趋之若鹜的关键在于：经营贷利率低、期限长，比起房贷，能够节省数十万元乃至上百元的利息支出。如今，监管层正着手打击这类资金违规使用的现象，北京一些股份制商业银行的房抵经营贷利率有所上调，对贷款企业的资格审查收紧。

来源：包图网

利差驱使50%经营贷客户都买房

在中国人民银行征信中心北京市分中心，打印个人和企业征信报告的人络绎不绝，这里成为很多金融中介公司寻找客户的绝佳地点。

2月4日上午，中新经纬客户端在征信中心看到，当有人拿着征信报告从大厅出来，就会有三五个中介围上去，热情地递上名片，并询问是否有资金需求。一家金融中介公司的业务员李铭说：“这里打征信的人多，我们没事的时候，会来这里找客源。”

在中国人民银行征信中心北京市分中心门外，聚集了一些金融中介公司业务员。中新经纬薛宇飞摄

当记者称买房还缺一笔资金时，李铭立刻推荐了一款银行面向企业发放的贷款产品——房抵经营贷。他介绍称，房抵经营贷是以企业经营需要资金为由向银行申请贷款，以企业法人或股东个人名下房产作为抵押，来换取资金，一般可以贷出房屋评估值的7成。

多家银行贷款经理、金融中介公司业务员均对中新经纬客户端表示，房抵经营贷业务很早就有，期限在1年、3年、5年、10年、20年不等，前几年的利率多在5%-6%甚至更高，但受2020年疫情影响，银行让利实体经济进而带动利率下行，北京不少银行的房抵经营贷利率最低降至3.85%，个别优质企业甚至能拿到3.65%左右的利率。对比北京同期的房贷利率，首套房贷款利率约为5.2%，二套房房贷利率5.7%，当中的“利差”让不少买房人动了心，导致这个原本服务于中小企业的贷款产品走了样。

最近在经历“卖一买一”的陆菲菲犯了愁。原本，她打算置换西城区一套900万元左右的学区房，但她和老公的公积金贷款额度都不够，房产中介向他们推荐了经营贷。以贷款300万元、20年等额本息、贷款利率5.7%为例，房贷每月需还款20997元，还款总额达503.45万元；若经营性贷款年利率为4%，每月还款18179元，还款总额436.31万元，可以少还近67万元。

李铭称，很多想买房但资金不宽裕，或者二套房贷款比例偏低的人，会选择通过贷款中介向银行申请经营贷，从2020年至今，他们公司50%以上甚至60%申请经营贷的客户，都是用来买房的。“申请房抵经营贷用于企业经营的也有，但中小企业几年就倒闭了，还是买房的多。”

“我去年经手的经营贷里，大约五成是为了买房。”某银行个贷经理告诉中新经纬客户端，这里面大部分是为了买二套房，因为二套房首付比例高，普通自住房首付六成，非普通自住房首付八成，很多人凑不出如此高的首付，只能走经营贷。

几千元成为公司股东房子都能垫资买

房抵经营贷利率虽低，但想要顺利拿到这笔钱，贷款申请人需要在北京有一家公司和一套住宅。如何把申请人包装成为合规对象，就是金融中介公司施展“魔法”的时候了。

北京一家金融中介公司的业务员张扬道出了方法，他说：“如果您没有公司，我们有两种方式可以办理，一种是帮助您收购一家公司，成为公司法定代表人，另一种是找一家公司把您加为股东。”

这两种方式有何不同？张扬对中新经纬客户端称，如果收购一家公司，客户成为这家公司的法定代表人，需要去工商部门办理变更手续，在银行开户以及提供流水等多种资料，从收购公司到最后贷款放款，办理周期在一个半月到两个月左右，手续费约12000元。

“第二种方式我们会把公司的营业执照拿过来，用完就还给对方了，对别人的公司也没有影响，只是需要付8000元费用。这种办理周期快，大约两周左右可以办完。”张扬说。

郭亮是另一家金融中介公司的业务员，他给出的方案与张扬类似，购买公司的费用在8000元-10000元。公司完成过户后，郭亮会为客户名下这家空壳公司刷银行流水和做一些虚假材料，一切完成后，再拿着公司的营业执照、公司章程，客户的身份证件、房屋不动产登记证、购房合同等材料去匹配合适的银行。银行根据客户名下房屋评估值的7成进行放贷，利率依据公司及客户的信用确定。

除了帮客户收购公司或搞定股东资质收取一定费用外，金融中介还会收取贷款总额1%-2%左右的服务费。以300万元的贷款额为例，整体的费用在6-7万元。但在不少买房人看来，花几万元，就能节省几十万甚至上百万的利息，这是一门稳赚不赔的买卖。

来源：包图网

如果贷款申请人连房子都没有，一些金融中介公司甚至还向客户提供垫资用于购房，等房屋过户后，迅速向银行申请抵押经营贷，再将资金归还金融中介公司。李铭称，他们与一些信托公司有合作，客户可以向他们借款买房，利息按日计算，等经营贷的资金到账，再将钱归还信托公司。

“垫资借款，会去公证处做公证，客户也需要压一些个人证件在信托公司，毕竟这是一笔不少的资金。”李铭也提醒，一般来说，这笔钱利息比较高，客户需要迅速走完过户、贷款的全部流程，不然利息损失太大。

部分银行上调利率严格贷款资质审核

房抵经营贷违规流入楼市，曾在深圳、上海等地引起较多关注，北京则在近日给这场狂欢盛宴浇上了一盆冷水。1月30日，北京银保监局发布消息称，要求各行对2020年下半年以来新发放的个人消费贷款和个人经营性贷款合规性开展全面自查。同时，北京银保监局已会同人民银行营业管理部、北京市住建委等部门组建联合工作组，将于近日赴银行机构开展专项核查。

“现在是敏感期，得面谈。去年下半年有3.85%的经营贷产品，现在有的银行将利率上调到4%-5%了。”张扬称，不仅利率上调，对于客户的资质审查也更为严格，“之前新公司、新加入股东都可以做，最近有的银行提高门槛，比如新加入股东要满半年，才能申请经营贷。”

中新经纬记者以贷款人身份咨询了北京十余家银行，摸底经营贷的最新情况。相较而言，几大国有银行对贷款企业和个人的资质要求一直都比较高，如今利率暂未变动。

工商银行西城区某支行信贷部经理表示，公司须成立一年以上，并且在正常经营，如果是股东申请，则须成为股东半年以上，贷款利率最低达3.65%，最长可贷款10年。中国银行西城区某支行个贷经理表示，该行要求公司经营两年以上，借款人是股东之一，持股需5%以上。

“我行要求公司成立两年以上，公司股东也要求两年以上，并且要求有资金流水，公司需出具同意经营收入偿还个人贷款的证明，占股总计超过50%以上股东提供担保才能贷款，并且我们只做1年期，贷款利率为3.85%。”农业银行东城区某支行个贷经理多次强调，客户必须确有真实经营，确有真实需求才能贷款。

不过，部分股份制银行近日已将经营贷贷款门槛和利率调高。广发银行某支行贷款经理表示，此前优质客户可以做到3.85%，但现在基本上调至4.15%-5.25%。浦发银行的一位个贷经理说：“最近利率上调了10个基点，并且要审核经营性流水，贷款金额是经营性流水的30%-40%。”

“去年利率比较低，在3.6%-3.8%，今年最新的贷款要求还没下来，但肯定不能按去年的走了，利率会上调、总体额度也会控制，审批可能也更为严格。”中信银行一位个贷经理称，公司必须真实经营，只有一个空壳公司，没有经营痕迹不行。

光大银行个贷经理对中新经纬记者表示，新注册的公司最近不能做了，新加入股东、新房本还可以做，但定价上有差别，有一款产品可贷款20年，年利率4.8%，还款方式是按月付息，每年归还一次二十分之一的本金。但他强调，现在对贷款用途查得很严，银行会进行贷款监督支付，也就是会监督资金是否流向真实的交易对手方。

此外，民生银行、兴业银行西城区的支行贷款经理均称，他们的经营贷利率近期没有变化，平安银行的客服人员称，利率无变动。民生银行、兴业银行要求申请企业注册时间超过2年，平安银行要求1年以上，都有一定的银行流水要求。

但李铭却说：“你去问银行，肯定会要求真实经营，这就是我们存在的价值。”

消费贷被盯上多头授信金额高至百万

尽管“经营贷”的口子正在收紧，但在“利差”的诱惑下，仍有人选择消费贷等利率较低的贷款产品，置换房贷。

家住北京的孙萌正在经历“卖一买一”，2020年12月，她刚把一套自住房卖掉，紧接着又购入一套改善型住房。“这套房子卖了280万，我看中的房子总价440万，但由于这套房子‘满二唯一’，为节省税费被迫提高了首付。”孙萌告诉中新经纬客户端，她向亲戚朋友借了50万，将首付提高至380万，之后申请了60万元房贷。

售楼处沙盘来源：中新经纬薛宇飞摄

孙萌计划，等房贷批下来之后，就向银行申请消费贷，把亲戚朋友的钱还清。“我咨询对比过20多家银行，选择了几家利率较低的，年利率大概4.2%，还款方式是先息后本，并且可以贷三年，我预计一两年就能还清。”

当问及是否担心银行查询贷款流向时，她说，“买完房肯定要装修和买家电，这些也要花钱，银行应该查不出来。”

采访中，前述几位贷款中介公司的业务员也表示，经营贷的收款方通常是第三方对公账户，为了规避监管，再来回划转几次，客户最后从银行取出现金，用来买房。郭亮说：“按照我们的流程来收款，100%没有问题。”

中新经纬记者了解到，与经营贷动辄上百万额度和10年甚至20年的贷款年限相比，个人消费贷额度最高能达到30万元，一般可以贷款3年，优质客户贷款年利率可低至4.2%。如果在多家银行同时申请消费贷，能将贷款金额放大到上百万元。

违规使用资金或被抽贷建议机构缩短贷款期限

采访中，也有个贷经理识破记者并非真实的企业主，劝说记者放弃经营贷，并表示，今年监管正在严查经营贷，如果发现资金流向楼市，银行会要求客户提前还款，这并不违反贷款合同的规定，“如果您无力偿还贷款，银行可能会起诉您。”

“去年以来，为支持疫情防控和复工复产，银行普遍下调经营性贷款利率，部分贷款利率显著偏低，最近银行适当上调只是回归正常水平。上调经营性贷款利率，总体上而言影响较小，有助于减少经营性贷款与个人住房贷款之间的套利空间，但也可能误伤一些真正需要经营性贷款的小微企业和个体工商户。”招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼对中新经纬客户端表示。

在董希淼看来，商业银行和消费金融公司在严格准入门槛、加强贷款管理的同时，应将经营性贷款、消费类贷款发放时限控制在5年以下，并要求借款人提供必要的用途证明。对30万元以上的贷款应更严格执行受托支付规定，将贷款资金支付到合同约定用途的借款人交易对象，减少被挪用的风险。

(文中李铭、张扬、郭亮、陆菲菲、孙萌均为化名)

(中新经纬APP)

编辑/樊宏伟