济南楼市调控政策松动：涉及限购范围、限售条件和公积金贷款额度
经济观察网记者种昂在全国多地调整房地产政策后，济南楼市也出现了政策松动的现象。2022年5月22日恰逢周日，记者从济南市住房和城乡建设局获悉，济南将对楼市调控政策进行适度调整。
根据调整的方案，济南市将实施涉及限购范围、限售条件和公积金贷款额度等三项调整政策。具体包括：不再将长清区、章丘区列入限购范围；将上市交易的限售条件，由取得不动产权证满2年调整为限购区域内住房网签满2年可持证交易；在济南市行政区域内购买首套普通自住住房申请住房公积金贷款，一人缴存住房公积金的职工家庭最高可贷款额度由30万元提高至35万元，两人及以上缴存住房公积金的职工家庭最高可贷款额度由60万元提高至70万元。
5月18日，2022年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况出炉。济南市二手房出现八连降，新房价格时隔四个月再度降价。
对于济南此次政策的调整，一位对政策出台熟知内情的人士介绍道，济南出台三条楼市政策调整都是围绕“房住不炒”、释放合理住房需求，解决购房者刚性需求，减轻购房压力等原则制定的。这也符合了近期中央出台的相关政策。
4月29日，中共中央政治局召开会议。会议提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。中央政策一出，随即全国22个房价重点监测城市陆续给楼市“松绑”。
上述这位人士表示，此次调整的济南长清区、章丘区，曾在2017年楼市出现过短暂结构性的过热现象，但这两个区人口导入不足，加之棚改项目即将大量展开，若当时放任房价疯涨，市场很难支撑，可能很快就会出现房价下跌。长清区、章丘区属于济南非核心城区，如今市场连续下跌，再行放开限购，应该不会出现房价剧烈波动的现象。从全国22个房价重点监测城市这轮政策调整来看，普遍都是针对城市非核心区的调整。
目前全国22个重点城市过半已开始对楼市“松绑”。其中很多城市把上市交易的限售条件从5年减为2年。而济南此次调整则将上市交易的限售条件，由取得不动产权证满2年调整为限购区域内住房网签满2年可持证交易。
一般来说，商品房从网签到取得不动产权证约有一年以上的时间，若按照取得不动产权证满2年标准来计算，购买一套商品房后需要三四年的周期才能再行出售。对于为何要普遍仍要设置两年的时间，这位人士分析道，这一方面对于房住不炒有重要保障作用，一方面也可以减少上市交易周期，有利于促进市场的良性循环。
继5月15日央行针对首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点之后，5月20日5年期以上LPR调整为4.45%。目前济南市个人住房贷款利率最低可达首套房4.25%，二套房5.05%。
公积金贷款额度的调整则与济南企事业单位缴纳的住房公积金总体规模相关。此次济南对于公积金贷款额度的调整是对支持刚性和改善性住房需求的利好，减轻了购房者还款压力。
根据此次政策变动的计划，预计5月23日济南将对上述三项楼市调控政策实施调整。
济南六条楼市新政，支持合理住房需求成调控主旋律
记者王杰
五月的济南房地产市场，吹来阵阵“暖风”。
5月22日、23日济南连发六条楼市适度调整政策，支持刚需改善购房，一时间“购房政策”成为济南市民热议的话题。楼市调控政策中，限购、限售、降低首付比例是关注重点，提高公积金贷款额度，二套房商贷首付比例降低，对二套房的认定由此前的认房又认贷变为认房不认贷，众多利好叠加，释放了满满诚意。
此次楼市新政有何背景？政策本身释放了哪些利好？新举措对于济南房地产市场有何影响？作为楼市主要参与者，房企又该如何利用好“政策红包”？
新政出台必然又及时，打出“组合拳”效应
“千呼万唤始出来”。5月22日、23日，济南连发6条楼市适度调整政策，无论是购房者还是各大房企，都可谓是期盼已久。
3月1日，郑州发布“楼市新政19条”，打响国内城市稳楼市“第一枪”。当月超50城加入需求端政策优化之列。4月局面进一步扩展，60余个城市发布房地产稳楼市政策
到了5月，大连、杭州、沈阳、合肥、南京、苏州等城市相继出台楼市新政。在此背景下，“自家城市啥时候出政策？对自己买房有多大影响？”成为济南市民的关注热点。
5月22日、23日济南分两次推出6条新举措。先是长清区、章丘区解除限购，由取得不动产权证满2年调整为限购区域内住房网签满2年可持证交易，首套房个人公积金最高可贷35万。再是支持养老及多子女家庭可增购1套，优化非本市户籍家庭购房条件，二套房商贷首付比例降至40%，非本市户籍家庭贷款首付比例降至30%。
“政策的出台对于济南房地产市场产生利好，特别是二套房商贷首付比例降低，可以大大减轻购房者的首付压力。”合富辉煌（中国）山东公司副总经理、合富研究院高级分析师许传明认为，济南楼市新举措的出台也是对央行下调LPR利率的积极回应。今年5月20日，中国人民银行（以下简称：央行）公布最新一期贷款市场报价利率（LPR）。其中，1年期LPR仍为3.7%，保持不变；5年期以上LPR为4.45%，相较上个月下降15个基点。在此基础上，济南市个人住房贷款利率最低可达首套房4.25%，二套房5.05%。
“两者相结合，打出的‘组合拳’，能更好地恢复市场需求。”在许传明看来，济南政策的出台既必然又及时。
“济南楼市新政是围绕着支持合理的刚需和改善需求去出台的。”济南市房地产业协会执行副会长李刚表示，全国各地出台政策都始终围绕合理的购房需求，只要满足了这个合理的需求，就能够有一个非常好的结果。“刚性需求和改善需求在支撑着济南房地产市场健康发展。”
精准适度的政策调整，利于激发居住消费需求
“要恢复市场信心、改善市场预期，最关键的是要精准施策，把真正的（包括潜在的）居住消费需求激发出来。”有了国内其他城市的楼市新政作参考，李刚认为，“精准”“适度”是济南楼市6条新举措调的两大特点，“政策有很大的指向性，大都是刚需改善型市民”。
“定位精准且调整适度，有利于市场的健康有序发展。此轮政策调整受众集中在刚需改善用户与新市民群体，旨在激发大众的合理住房需求。”许传明表示，济南楼市六条新举措聚焦购房资格、购房贷款条件、住房合理需求三方面，“反映出政府决策者对于市场预判的严谨全面”。
“这应该算是济南楼市第二轮调控的延续。”采访中，不少业内人士认为，济南楼市新举措更像对原来政策的一种微调。
2016年10月，为打击恶意炒房、同时对开发商捂盘惜售等情况进行约束，济南“房八条”正式出台，包括严厉开盘中炒号倒号、全面叫停认筹、拍卖溢价率超过100%的土地出让款15日内缴清措施。自此，济南楼市开启第二轮调控。
截至目前，此轮楼市调控已持续近6年。这期间，济南楼市历经多轮限购政策的升级，限制购房套数，调节商贷比例，外加缩短商贷期限等；同时，各大房企也历经狂热到冷静，2017年8月，济南出台最高限价，开发企业拍地趋于理智，土地市场也进入降温通道。由此，“房住不炒”成为济南楼市的大基调。
“济南整体的购房需求和供应近些年都保持在一个相对平稳的状态，此次政策调整更多是满足了合理的购房需求，同时也给市场带来了相对好的预期，比较温和。从市场的反响来看，目前更多是前期观望又有需求的购房者加快了买房节奏，比较合理。”李刚表示。
坚守“房住不炒”底线，助力新市民在济南安家
6条新举措的“有的放矢”，是济南楼市发展的现实需求，更是济南牢守“房住不炒”的底线与坚持。
4月底的中央政治局会议提出“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，这是对今年来各种调控政策的认可，也给予地方政府更大的调整权限。
但值得注意的是，这一表述的前一句话是“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。“房住不炒”仍是各地因城施策调整政策的前提和底线。
坚持“房住不炒”定位，就是要让房子回归居住属性，满足居民合理的居住消费需求，包括刚性和改善性居住需求，同时，要坚决抑制投资炒房需求，这也是“房住不炒”的底线。
一座城市坚守住了底线，才能为城市发展搏得良机。
“千万人口”和“万亿GDP”，一直是中国城市竞争中两大话题。如今济南GDP已过万亿，如何踢好人口过千万这“临门一脚”至关重要。
2020年济南全面放开落户限制，开启了最大力度的户籍新政；2021年，济南市更是颁布了一系列安居措施，如发放泉城安居卡、打造泉城安居平台、取消住房公积金异地贷款取消户籍限制.....
公布的楼市6条新举措同样也是济南“招才引智”的“大招”。
“不再将长清区、章丘区列入限购范围”“支持养老及多子女家庭合理住房需求”“优化非本市户籍家庭购房条件”条条政策指向明确，就是为了让新市民更好地在济南安家落户、筑梦泉城。
“人才等生产要素要有序自由流动，济南顺应了这一发展大势。”济南社科院研究员刘学军说，楼市六条新举措是济南“落实强省会战略”目标的重要一环，有利于增加城市吸引力，吸引年轻人口流入，“新市民在泉城筑梦更容易了”。
是机遇也是挑战
房企的担当与作为
房企又该如何做呢？
“春江水暖鸭先知”，市场是最好的试金石。
“眼下，济南楼市迎来新一轮的发展周期，房企也迎来了新一轮的机遇。”谈及济南楼市新政，济南万科总经理肖劲打心眼里为楼市新举措“点赞”，“新举措更多的是释放了大众的住房合理需求，同时也给市场带来了相对好的预期”。
相对于近期的市场表现，新举措所释放出的积极信号，更让肖劲对济南未来房地产市场发展充满信心。“6条新举措，精准而又适度，能激发出市场的真正需求”。
“十年的深耕与融入，我们已经成为了济南这座城市的一部分。从东强到南美、北起、中优，万科紧紧切合城市发展方向，先后落地了万科北宸之光、万科繁荣里、雪山万科城、市中万科城等项目，以好产品、好服务助力城市发展，与济南共生长。接下来我们也会始终践行着我们的社会责任感，继续为助力美好泉城贡献自己的一份力量。”肖劲表示。
2022年，是万科进入济南的第十年。站在新的起点，全新篇章正在展开。深耕济南十载的万科，将始终坚持“好产品、好服务、好项目”的初心，精研城市脉络。据悉济南万科至今已先后落子41个精品项目，服务7万多业主，业务涵盖刚需、改善型住宅以及商业、长租公寓、物流、养老、教育等，已成为行业领先的城乡建设与生活服务商。
在济南持续发展“强省会”的新征程下，以及近期陆续出台的房产支持政策下，济南万科也将充分发挥头部房企的带头作用，用自身的影响力，始终秉承着为泉城人民带来美好生活愿景的初心，去为济南城市能级的跃升添砖添瓦。
重磅！济南楼市政策调整
近期
多地政府拿出“真金白银”提振居民购房信心
济南有没有利好的政策出台？
记者从市住房城乡建设局了解到，我市近期将对楼市调控政策进行适度调整，预计23日将实施涉及限购范围、限售条件和公积金贷款额度等三项调整政策，具体包括：
不再将长清区、章丘区列入限购范围；
将上市交易的限售条件，由取得不动产权证满2年调整为限购区域内住房网签满2年可持证交易；
在济南市行政区域内购买首套普通自住住房申请住房公积金贷款，一人缴存住房公积金的职工家庭最高可贷款额度由30万元提高至35万元，两人及以上缴存住房公积金的职工家庭最高可贷款额度由60万元提高至70万元。
据悉，继5月15日央行针对首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点之后，5月20日5年期以上LPR调整为4.45%。目前我市个人住房贷款利率最低可达首套房4.25%，二套房5.05%，该调整是对支持刚性和改善性住房需求的重大利好表现，大大减轻了购房者还款压力。
济南此次适度调整楼市调控政策旨在更好地释放合理住房需求，减轻购房者购房压力，对进一步促进房地产市场良性循环和健康发展具有积极意义。
济南首套房公积金最高可贷70万，5月23日之后网签的执行新政策为落实市委、市政府关于房地产调控的工作要求，充分发挥住房公积金制度的保障作用，促进济南市房地产市场平稳健康发展，现对个人住房公积金贷款额度调整如下：
一、在济南市行政区域内购买首套普通自住住房申请住房公积金贷款，一人缴存住房公积金的职工家庭最高可贷款额度由30万元提高至35万元，两人及以上缴存住房公积金的职工家庭最高可贷款额度由60万元提高至70万元。
二、以上政策的实施以房屋网签时间为准。2022年5月23日之前已网签的按原政策执行，2022年5月23日之后网签的按新政策执行。
济南住房公积金中心
2022年5月22日
来源：济南日报、济南公积金微信公号
编辑：庞燕蕾柠
校对：殷会丽审核：罗燕
