深圳银行贷款怎么办理个人抵押贷款？

深圳银行贷款怎么办理个人抵押贷款?现在很多人在急需用钱的时候，都会想着去银行贷款，不过现如今银行的贷款产品那么多，且每个银行的贷款政策都不一样，同一种贷款产品不一定在每个银行都能办理。那么现在深圳银行贷款怎么去办理个人抵押贷款?18316623882

对于个人办理在深圳银行贷款，只要借款人用于抵押的抵押物符合银行要求，且自身也能达到银行抵押贷款的条件，那么无论在哪家银行办理抵押贷款还是比较容易的，而银行抵押贷款对抵押物以及借款人一般有下面几点要求。

一：深圳银行贷款抵押贷款的办理要求借款人的年龄是在18周岁到65周岁之间，不过一般银行更偏爱25周岁到45周岁阶段的人群。

二：借款人具有完全民事行为能力，身份合法有效，能够提供有效居住地址。

三：借款人信用良好，两年内信用卡加上贷款的逾期次数不超过8次，严格点的银行则要求两年内无‘连三累六’的逾期记录。

四：要具备按时偿还贷款本息的能力，所以要求借款人所从事的工作、经济收入稳定。

五：借款人负债率不能超过50%，负债率越高，贷款额度越少，甚至还会有被深圳银行贷款拒贷的可能。

六：愿意并能够提供银行认可的抵押物，房产共有人认可其有关借款及担保行为，并愿意承担相关法律责任。

七：所抵押的抵押物要明晰，符合国家规定的上市交易条件，可进入市场流通，并未做任何其他抵押。

八：深圳银行贷款抵押物所有人可以是借款人本人或他人。以他人所有的财产做抵押的，抵押人必须出具同意借款人以其抵押物作为抵押申请贷款的书面承诺。18316623882

几秒钟，600万元！“秒批秒贷”来了

600万元无抵押贷款从申请到获批要多久？

深圳亿思腾达集成股份有限公司（以下简称“亿思腾达”）的答案是——几秒钟。

亿思腾达董秘、副总经理、财务总监张昱华在接受《金融时报》记者采访时表示，该公司是一家主营芯片分销的企业，因为上下游的账期差异，对资金有比较大的需求。作为一家中小科技企业，此前融资困难重重。

改变这一切的是深圳地方征信平台——深圳征信服务有限公司（以下简称“深圳征信”）。2022年1月10日，在中国人民银行总行和深圳市委市政府大力支持下，深圳征信完成企业征信机构备案，对外正式运行。短短4个月，平台已取得显著成效。亿思腾达享受的科创贷服务即受益于此。

“秒批秒贷”来了

张昱华告诉记者，长期以来，该公司在融资方面一直有三大“拦路虎”——抵质押物不足，申请流程不便，用款期限不够灵活。“通过朋友介绍，我了解到微众银行科创贷产品，抱着试一试的态度提出申请。”他惊喜发现，整个过程十分便捷，“全程手机操作，不用提供任何的纸质材料，也不需要抵押，从申请到获批只花了几秒钟。”

代替这些繁琐程序和抵押物的是深圳征信提供的服务。张昱华了解到，微众银行使用了深圳征信提供的与企业相关的政务数据（包括工商、社保、税务、高新资质、水电燃气等），可快速核实企业高新资质等信息，进一步提升向企业发放贷款的效率。

亿思腾达只是诸多享受到该服务企业的一家。记者了解到，深圳征信是一家由国资控股成立的公司，负责承建和运维深圳地方征信平台，致力于推动地方政务数据、金融数据、商业数据的开放共享。微众银行表示，接入该平台，进一步提升了该行基于大数据的客户识别能力、贷款全流程风控能力，有助于为深圳本地小微企业提供更为高效便捷的金融服务。

“从正式上线到目前，已完成平台的一期建设，实现涉及37家委办局6.94亿条政务数据的归集和治理，完成全市380万商事主体的全覆盖。平台归集政务、地方金融等涉企核心数据近7亿条。”深圳征信常务副总经理刘振向《金融时报》记者表示。

作为深圳征信首批测试银行之一，微众银行已经尝到“甜头”。该行将深圳征信应用于科创贷产品，对近1500户企业完成授信，累计授信金额约26亿元。“深圳征信在政务数据的整合共享方面卓有成效。”微众银行企业市场及创新业务部副总经理袁伟佳对《金融时报》记者表示，该平台不仅使重点政务数据的接入成为可能，也解决了由于数据分散在不同机构导致的对接难度大、效率低的问题。

袁伟佳特别谈到，深圳征信深度耕耘本地数据，对商业银行服务好本地企业提供了重要抓手。“到目前为止，深圳征信已整合工商、社保、高新资质等11个大类的政务数据，银行能从更宽广维度、更精细视角对企业进行评估。”她举例，如深圳征信推进的高新资质、独有的审计财报等数据，对于银行服务好深圳本地科创企业、助力打造科创之都提供了有力的抓手；社保接口可以帮助银行实现企业的线上精准大中小微划型，改善客户体验。

“政府+市场”双轮驱动

激活替代数据

长期以来，绝大部分中小微企业都是缺乏甚至没有信贷类征信信息的“征信准白户”，或者是完全的“征信白户”。在招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼看来，“商户抵质押物不足、基础信息数据缺乏”正是我国小微企业和个体工商户长期面临融资难、融资贵等问题的主要原因。金融机构由于难以掌握小微企业和个体工商户生产经营真实状况，无法对其财务状况、发展前景等进行全面分析，金融服务尤其是信贷支持无从谈起。

而深圳征信所使用的工商、社保、高新资质等政务数据能够在很大程度上缓解中小微企业融资中的征信难题。专家表示，中小微企业注册在地方、经营在地方、融资在地方、信息也在地方，地方政府部门和公共事业单位掌握的涉企信用数据是重要的“替代数据”，可以有效填补信贷类征信信息空白，从更多维度刻画小微企业画像。

但是，长期以来，如何获得并妥善利用替代数据一直困扰着各地。经过多方实践，“政府+市场”模式被视为可行之道。

“之前银行由于缺乏中小微企业数据，不能贷、不敢贷，逐个向数据源单位寻求支持，搜寻成本较高，对接效率较低。而政府可以将散落在各部门之间的碎片化数据归集汇总在一起。”一位业内人士表示，地方征信平台统一对接各数据源单位，可以显著提升工作效率。

“有政府公信力作为基础，中小微企业也有意愿授权征信公司收集、整理、加工并向银行提供由各政务部门留存的信用信息，用于判断其信用状况，有助于其首次融资，并为信用融资提供增信支持，提升其获贷率；而银行通过地方征信平台获取更多维度数据，用于对中小微企业进行精准画像，可以提高其贷款审批效率和贷款管理质量，更加愿贷、会贷。”业内专家表示，这是一个多赢局面。

不过，收集共享数据只是第一步，如何进一步清洗、加工，以符合金融机构要求的产品形态稳定输出，则需要专业的征信公司持续推动。

在中国人民大学财政金融学院教授、EPS执行主编何青看来，人民银行深圳中心支行携手相关部门，探索出了一条具有地方特色的征信平台建设模式。这一模式利用“政府+市场”的合力，依托政府大数据资源，嫁接银行供给端和中小企业需求端，以最短的时间高效完成了地方征信平台的建立，真正服务于地方的中小企业。

《金融时报》记者了解到，目前，多地都在探索类似“政府+市场”征信服务。例如，苏州企业征信服务有限公司、杭州征信有限公司也都采用了类似模式。

从实际需求出发

当然，地方征信平台的探索也是刚刚起步。董希淼表示，近年来，虽然各级政府、金融机构等在信用信息领域已经开始进行整合，也有不少跨部门、跨区域合作，但仍存在不少问题，“数据烟囱”“信息孤岛”等现象普遍存在。

作为征信数据的重度“依赖者”，银行等金融机构人士深有体会。袁伟佳表示，深圳征信在深圳本地数据的整合共享方面已卓有成效，但银行仍希望相关数据能够“更多一些，更广一些”。她建议，希望进一步深挖本地数据，在“7+4”类地方金融组织、海关企业进出口、核心企业供应链、企业招投标等方面有新的突破。

此外，粤港澳大湾区建设是国家级战略布局，希望深圳征信能在扎根本地的基础上，积极参与到大湾区的数据基建过程中，推进大湾区互联互通向前发展。

实际上，各地在数据维度方面参差不齐，标准也不尽相同。有业内人士向记者透露，目前很多地方征信平台的数据内容重复度较高，税务、公积金和社保等核心数据归集和清洗存在差异。在应用层面，也还主要是征信报告查询方式，多是辅助决策作用，但在诸如支撑商业银行线上“秒批秒贷”产品开发、贷后管理等深度应用场景，需要突破数据线上授权、数据线上调用、数据质量管控方面的不少瓶颈。

为了让数据更好发挥作用，深圳征信进行了积极的探索。其中，“从需求出发”是一个重要的方向。

“为显著降低数据归集阻力，提升数据归集精准性和有效性，深圳确定了从需求出发推进数据归集的工作思路，即所有的数据需求都是基于对商业银行的全面调研提出。”记者从人民银行深圳中支有关业务负责人处了解到，人民银行深圳中支对辖内全部银行组织了多轮全面的地方征信数据源需求调研，根据不同银行类型和普惠金融需求迫切程度，进行优先级排序，此外还组织辖内全部10家村镇银行开展了多场座谈，摸清其需求底数。

对于哪些数据最有用，银行也从自身业务角度进行了深入探索。“我行与深圳征信签署了总对总合作协议，并在多个场景探讨和使用征信报告及数据。”交通银行深圳分行普惠部副总经理徐宏庆在接受采访时对《金融时报》记者介绍，该行在普惠授信的审查审批环节开始试用征信报告，辅助开展审查决策，重点使用的数据包括：企业近24个月的社保缴费人数变化趋势图，企业用水、用气数据，企业的政府补贴获取数据、工商信息频繁变动预警数据等。这些数据与目前的其他尽调信息进行交叉验证，可从侧面分析企业基本情况，提高贷前核查的准确性。

“所有数据需求都是基于银行全面调研提出的，从根本上解决了数据的可用性和归集的针对性问题，显著降低了数据归集的阻力，各数源部门、数据管理部门根据需求调研结果进行了甄选优化，从源头上确保了所归集的数据都是与中小微企业融资契合度高的数据。”人民银行深圳中支有关业务负责人表示。

展望下一步的发展，刘振表示，平台将继续深挖金融机构、政府部门数据需求，在指导单位的带领下，加强与地方政府部门、公用事业单位、金融机构和外部数据源单位的合作，实现核心政务数据、地方金融数据、商业数据的全量归集与共享，筑牢平台发展的根基。此外，还将加快推动多方数据的融合及应用，探索开展跨区域数据的共享联动。

来源：金融时报客户端

记者：马梅若

编辑：余嘉欣杨晶贻云阳

深圳“0首付”买房遭紧急叫停！刚刚，深房中协发布风险提示！揭秘“0首付”陷阱

作者丨徐倩宜,胡天姣,家俊辉

编辑丨李玉敏,周鹏峰,刘雪莹

图源丨图虫

近期深圳首个住宅盘推出了“0首付”购三房的营销活动，但随即被房管部门叫停。

上述所谓的“0首付”，实际就是首付分期。

据悉，楼盘“0”首付的具体操作方式是：

首先由购房者先交定金10万元给开发商，然后第三方借给购房者最高100万元作为首付款。

客户收到款需要先还10万元，购房者再通过五年分期把“首付”还清。相当于首期款只需要付20万。

深房中协发布郑重提示！

8月12日晚，深圳市房地产中介协会发布关于《关于警惕“零首付”购房风险的郑重提示》。提示中写道，“零首付”不仅不能从根本上解决购房者资金短缺问题，还须借助于首付款高息垫付、虚高评估价骗贷等非常规操作实现，从而大大增加消费者贷款利息及按揭月供款的负担。

“零首付”涉及的部分违规操作，无法在合同中明确约定（即使约定，其有效性也难被法律认可），一旦房地产企业无法兑现承诺，或给消费者造成经济损失，消费者将难以依法追责索赔、

“零首付”和低首付还有被银行拒贷和违约风险，届时，不仅要面临官司，拿不到房，还要耗费很大的精力。

虚假的“0首付”

21世纪经济报道记者了解到，上述涉事楼盘为信城缙悦城，位于深圳龙岗区龙岗街道。深圳市房地产信息平台显示，该项目开发企业为深圳市深润川实业有限公司（下称深润川），物业管理公司为深圳市信城物业管理有限公司。今年3月29日和7月21日，信城缙悦城4栋楼两次获批预售许可证，将推出建面78-96平方米全南向三房，备案均价约39500元/平方米，总价约288万元/套起。

有中介人士向记者透露称，此次“0首付”活动仅限信城缙悦城4栋楼，活动时间是8月11日至8月14日，所谓的“0首付”实际就是首付分期付款。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者表示，从本质上说，此类操作是属于房企提供的首付分期优惠政策，其和传统的首付纪律明显不相符合。“首付分期卷土重来，也是因为房企从项目营销的角度为购房者增加首付的支付能力。但是从当前各地情况看，无论是零首付还是低首付，基本上都会被叫停。”

记者注意到，深圳住建局平台显示，目前上述楼盘的房源均已被“分局锁定”，而这意味着房屋处于限制状态或开发商存在违规行为，导致售房系统被区局锁定。

“‘0首付’的宣传涉嫌虚假宣传，可能违反了《广告法》的规定。”德恒律师事务所律师王帅向记者表示，宣传的“0首付”实际上并不是真的0首付，而是购房人首付款资金来源可以不来自于自有资金，该首付款是由第三方为购房人提供的借贷资金。“2016年住建部等部门发布了《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》，强调中介机构不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务。国家是不允许中介机构为购房人提供首付融资、首付分期和变相首付垫资的违法行为。”

王帅进一步表示，如果购房人的首付款来自于借贷融资，从侧面也说明房价超过了购房人的能力承担范围之内，易造成购房人后续还款的逾期，不仅对购房人的个人信用造成不良影响，购房人可能既没了房子又要承担后续购房款的偿还，而且这种影响也将传导至资金出借人，造成其放贷资金的不良。“购房人在面对‘零首付’购房的诱惑时应保持冷静，购房时应根据自己的实际情况量力而行。”

值得一提的是，8月11日，信城缙悦城在其官微发布声明称，近期收到客户及同行反馈市场上通过网络等渠道发布关于项目首付分期等不实信息误导购房者。“我们一直秉承公平竞争、健康稳定的房地产市场为己任，严格按照相关规定销售项目产品，销售过程中不会有关于首付分期等不实行为。”

不过，这并非信城缙悦城首次卷入低首付、垫资买房等负面舆论中。此前6月23日，该项目也发布一则声明称，针对近期某些中介为吸引客户出现的低首付、垫资买房等虚假不实宣传，我项目郑重声明：对虚假宣传行为绝不姑息，请各行家规范宣传，切勿为吸引市场关注做出虚假宣传，影响项目工作秩序。

“0首付”陷阱

尽管信城缙悦城发布“严正声明”予以回应，但业内人士指出，类似“0首付”的操作在当前的房地产市场并不罕见。

根据媒体报道，此前杭州临安区很多楼盘均推出首付贷，而在首付贷之下，可以做到1成首付，乃至零首付，有些楼盘要求首付贷五年内还清即可。今年7月，郑州管南片区某楼盘也曾打出“‘零首付’网签，剩下首付款交房前付清便可”的宣传。此外，郴州、惠州等楼市也曾现“零首付”情况。具体的操作如，签约时将购房的合同价格提高，未能一次性付清的首付款即可按照按揭贷款的流程一同贷款。

王帅提醒，“0首付”购房也易产生纠纷，开发商和购房人在出现这样的纠纷时均有可能有责任。0首付、开发商垫资不仅违规，还涉嫌欺骗银行贷款。而购房者在知晓零首付违规的情况下，继续签订购房合同，因而被拒贷，也需要付一定的责任。“如双方都有过错，但购房者的损失是实实在在的。不仅要面临官司，拿不到房，还要耗费很大的精力。”

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则指出，低首付、垫首付等市场行为，涉嫌突破差别化住房信贷政策，放大了杠杆，可能会导致未来出现断供和其他金融风险。

在业内人士看来，市场上之所以频现低首付、垫首付等违规现象，主要是因为当前市场情绪比较低迷，销售不振，导致楼市营销行为走“偏门”。

深圳中原研究中心数据显示，7月份新房市场共网签4337套商品房，环比下降19.7%；住宅网签3317套，环比上升10.3%；豪宅网签361套，环比下降29.8%；商办及其它网签615套，环比下降71.1%。

需要指出的是，今年以来，为了促进房地产市场健康发展和良性循环，相关部门出台了一系列稳地产政策举措，其中金融系统在纾困房地产方面发力尤甚。

8月10日，央行发布《2022年第二季度中国货币政策执行报告》指出，要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，稳妥实施房地产金融审慎管理制度，促进房地产市场健康发展和良性循环。

律师：开发商不得违规提供购房首付融资

北京周泰律师事务所高级律师王若琳对21世纪经济报道记者表示，所谓的“0首付”对开发商来说也可以理解为变相融资。这个操作对首付款和房价都没有任何优惠，仅仅加入了第三方这个杠杆，以非法的手段提前套取了银行贷款。对购房者而言可以早日买房，对开发商而言可以早日获得购房款。

但此举违反了我国的住房信贷政策，放大了购房杠杆，在首付款及房贷的双重还款压力下，购房者未来可能出现逾期还款或断供，增大了金融风险。

北京市金诉律师事务所创始人律师戴金花也表示，根据《规范购房融资和加强反洗钱工作》规定，国家严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资，严禁互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供“首付贷”等购房融资产品或服务，严禁房地产中介机构、互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供房地产场外配资，严禁个人综合消费贷款等资金挪用于购房。

案例

21世纪经济报道记者在裁判文书网中还搜到一起房地产开发商自己借钱给购房者付首期，双方签订的借款协议被判决无效的案件。

2018年1月24日，袁某因购房需求，到某地产公司开发的一个国际城项目看房。袁某对房屋很满意，在当天就签订《房屋认购书》，定了一间建筑面积72平方米，总价50万元的房子。使用购房优惠后，总房款为47万元。

值得注意的是，47万的房子，首付款9万多，袁某与房地产公司约定，这笔钱由房地产公司垫付。

2018年1月25日，袁某与房地产公司签订《借款协议》，约定，房屋首付款总金额为99868元，袁某首付款支付3868元，剩余首付款96000元由房地产公司出借给袁某。

还款时间从2018到2021年间，袁某分四期偿还借款。

借款协议中还约定，袁某如果在约定期限内偿还全部借款，就不用支付利息；逾期不超过30天，袁某按欠款支付千分之五的违约金；逾期超过30天，袁某所购房屋归房地产公司所有。

交付房屋后的两年间，袁某一直如期偿还借款。但在第三年袁某却拒绝偿还贷款。

判决书中显示袁某拒接还款的直接原因是——房屋的质量问题。

袁某称，交付的房屋墙体存在多处墙体严重裂缝，质量问题从房屋交付后的三年多时间里一直没能解决处理，袁某还表示，如果解决房屋质量问题，自己就会还款。

法院认为，根据《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》中严禁房地产开发企业、房产中介机构不得为购房人垫付首付款或采取首付分期等其他形式变相垫付首付款的规定，双方签订的《借款协议》应当认定无效，并判决袁某给付房地产公司剩余购房首付借款及违约金。

戴金花表示，我们国家的房地产政策是“房住不炒，持续整治和规范房地产市场秩序”。而“0首付”、为购房人垫付首付款等行为容易助长炒房行为，不利于楼市的长期稳定。

王若琳强调，为购房人垫付首付款的行为，不仅破坏金融监管秩序、增大金融风险，而且因合同瑕疵可能引发相关责任。一方面，第三方与购房者签订借贷合同，违反了我国的住房信贷政策，相关协议效力存在不确定性。一旦发生争议，各方的权益未必能够得到足够保障。

另一方面，购房者与银行签订了按揭贷款合同，购房者如存在违法获取按揭贷款的行为，可能需要向银行承担违约责任。

部分资料来自深圳市房地产中介协会

END

本期编辑刘雪莹