腰斩的深圳公寓能买吗

4年前深圳卖的最好的楼盘是位于龙华红山的龙光玖钻，推出约6976套，开盘均价约6.5万/㎡，39㎡的小户型套均约250万，当时群里有人问这个楼盘能不能买，我告诉他买过来套10年还能再送20年，这句话被呈送到领导面前，10小时后我就被卖玖钻的领导干掉了。

红山核心地段的楼盘，不仅在上一轮行情中没有涨，还跌了。到目前为止39㎡朝向位置最好的房子成交价165万，当时开盘位置朝向好的总价约260-270万。

玖钻39㎡目前约160万的成交价，算上利息、装修和持有成本，能割肉卖掉50%首付肯定没有了。

实际上不止玖钻过去没有涨，不止玖钻跌了这么多，深圳类似于玖钻这样的公寓及商办过去都很惨，再遇到这一次深圳住宅整体大幅下跌后，带动公寓跌的更多。只是玖钻的量太大，套的业主比较多，更有代表性。

2017年开盘抢购的楼盘，如今腰斩，最近很多人问类似于玖钻这样的公寓降价这么多能不能买？

作为一个又黑龙华，又黑公寓，又黑玖钻的小V，当然说不能买。

类公寓对比住宅有两大硬伤，刚性兑付和产品设计。

首先是刚性兑付：类公寓和住宅不一样，没有一定要买的必要性，没有一定要买，买不买就全凭心情和氛围。住宅就不一样，结婚，生孩子很多场景在有条件的情况下会被逼着买，没有条件甚至还要创造条件买。

买房是超大额支出，原始属性是住的舒服，可以享受居住的一切配套，类公寓在这方面是缺失的，比如类公寓的产品设计，比如类公寓建设的时候没有考虑到足够的居住配套，这些就会导致附近的居住配套遭到挤兑的时候会优先排除公寓的使用权，比如附近的学校等等。

其次是类公寓的产品设计：看过深圳类公寓的产品设计就知道了大部分类公寓都是独栋没有小区的，有小区的也比较小，楼栋的设计也是一层多户或几十户，户型设计大部分都很差，还有3.9米的隔层设计，根本不适合住家，居住体验感极差。

对比住宅，类公寓有这两方面的缺陷，当购房者在面对必要的绝对大额支出情况下，公寓不是他们的优选项，或者说不是他们考虑范围内的。我们看的新房公寓成交很好几乎都是在全城中介造势，高大上售楼处制造氛围的情况下卖掉的，偶尔二手公寓成交大部分也是为了情怀购买的，或者是不懂的小白买的。

类公寓不是对比过去跌了多少就值得买，现在感觉便宜就值得买。如果你一定要买，就看一个标准，真实的租金回报率。

比如现在腰斩的玖钻，39㎡租金约5000元/月，踢出空置期和租房成本，每年租金约5万，165万买过来在不计算税费成本的情况下，每年回报率约3%，这里面还没有踢出房子和装修的折旧，3%的回报率是百分百不挣钱的，还不如把100多万存银行买稳定的理财，收益还更加稳定，还没有那么多事儿。如果是贷款买的就更惨了，公寓贷款利息约5%，租金收益达不到5%就是给银行打工。

玖钻现在到底多少钱可以买，如果让我买，最少在租金回报率达到5%以上才会考虑，也就是39㎡的现在价格要跌到约100万，买过来才是比较安全的，即使是这样，也不要对未来流通性抱有太大幻想，就把它当成买了一个长期理财产品，做一下当房东的快乐，同时做好找租客催租金的烦恼。

深圳长租公寓哪家靠谱？排行榜告诉你~

长租公寓

通常是指由专门的机构运营的

住房租赁服务

机构将业主房屋租赁过来

装修配家电

再出租给需要人士

受疫情等因素影响，2020年深圳市消委会收到有关长租公寓投诉1909宗，为近年来投诉的峰值，同比增长107%，今年以来有关长租公寓投诉同比出现较大幅度回落。

投诉主要分为7大类问题，分别是退费、跑路、服务、收费、贷款、房屋质量、虚假宣传。

为指引消费，加强长租公寓服务的社会监督，提高经营者对投诉处理的诚意度，深圳消委会发布长租公寓行业消费评价指数排行榜。

榜单涉及年投诉量4宗及以上的9家长租公寓经营者。

建议消费者通过深圳市消费者委员会微信公众号等渠道查询消费评价指数，优先选择消费评价指数高的经营者进行消费。

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长租公寓行业

消费评价指数排名情况

深圳消委会长租公寓消费评价指数排行榜

（2020年11月1日-2021年10月31日）

备注：消费评价指数、投诉量的统计数据来源于深圳市消委会“315消费通”平台，本排名按2020年11月1日至2021年10月31日期间长租公寓年投诉量4宗及以上消费评价指数从高到低排序。

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依据2020年11月1日至2021年10月31日期间的“315消费通”相关数据，深圳消委会对注册所在地为深圳的年投诉量4宗及以上的9家长租公寓经营者进行消费评价指数排名，平均消费评价指数为4.69分。

除深圳市宅幸福公寓管理有限公司坂田店、深圳碧选公寓管理有限公司、驿点（深圳）公寓管理有限公司外，其余公司均与消委会建立了和解通道。

消费评价指数排名前三的是

深圳自如生活信息科技有限公司（7.61）深圳市泊寓租赁服务有限公司（7.34）汉仕公寓（5.59）

其中：

深圳自如生活信息科技有限公司的消费评价指数得分最高，其在“接单速度”、“提出方案速度”、“和解成功”、“调解成功”方面得分较高，说明其重视消费者投诉，投诉响应速度快，对消费者诚意度较高，消费者对其满意度较高。

深圳市泊寓租赁服务有限公司消费评价指数排名第二，其在“接单速度”方面得分最高，“提出方案速度”、“和解成功”排第二，说明其响应消费者诉求速度较快，对消费者诚意度高。

汉仕公寓（深圳市汉仕公寓管理有限公司、汉仕住房服务（深圳）有限公司）消费评价指数排名第三，其在“调解成功”方面得分最高，“接单速度”、“提交方案速度”方面得分稍低。

消费评价指数排名后三的是

深圳市青沐公寓管理有限公司（3.15）深圳碧选公寓管理有限公司（2.89）驿点（深圳）公寓管理有限公司（1.99）

其中：

深圳市青沐公寓管理有限公司在“接单速度”、“提出方案速度”、“和解成功”、“调解成功”方面得分偏低，说明其不够重视消费者投诉。建议企业积极妥善处理消费投诉。

深圳碧选公寓管理有限公司、驿点（深圳）公寓管理有限公司未加入和解通道，在“接单速度”、“提出方案速度”、“和解成功”方面没有得分；其中深圳碧选公寓管理有限公司“调解成功”方面得分较高，驿点（深圳）公寓管理有限公司“调解成功”方面得分偏低，说明其不够重视消费者投诉。建议企业加入和解通道，积极妥善处理消费投诉。

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消费评价指数

消费评价指数是深圳市消委会借鉴已有百年历史的美国商业促进局（BBB）企业消费信用评级建立的模型。消费评价指数是体现经营者处理消费投诉能力和重视消费者程度的综合指数，具有实时动态变化、客观反映问题的性质。

指数采用10分制的计分方式，通过深圳市消委会消费维权公共服务平台—“315消费通”系统中对应模块自动生成，由经营主体成立年限、消费投诉处理情况、加分项、减分项、点亮项、警示项六大指标构成。

其中，消费投诉处理情况是消费评价指数的核心指标，分数占比最大，经营者处理消费纠纷的时效性和成功率越高，则指数得分越高，每宗消费纠纷处理的结果都将直接影响经营者消费评价指数。

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消费评价指数的查询

消费者和经营者可通过“深圳市消费者委员会”官网及微信公众号、深圳信用网、“i深圳”APP、百度“爱企查”等平台查询经营者的消费评价指数。

消费者对品质的选择，决定了经营者对质量的追求。深圳市消委会将持续秉持让消费者“消费前省心，消费中舒心，消费后不闹心”的工作理念，将持续发布行业消费评价指数排行榜，营造安全放心的消费环境。

致全市消费者

营造深圳放心消费环境，需要您的支持。2021全国城市消费者满意度测评工作正在开展，我市入选测评城市，作为深圳一员，希望您以主人翁的姿态，一如既往地支持、监督我们的工作。让我们一起，共同打造消费环境优越、消费体验愉悦、消费者满意的城市。

来源：深圳消委会

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给小白买房者的科普（深圳）限购限贷篇

其实买房有很多需要注意的点，但是很多朋友买房也不知道从哪里学起，又是第一次买房，什么也不懂，那么就需要你懂一点政策了。

数据来自乐有家

买房首先要确定自己是否有资格买，简单来讲分为深户和非深户

深户

深户买房需满足深户三年+三年社保/三年纳税证明，注意，是自购房之日往前数三年，社保不能断缴超过3个月，具体可以在社保局打印，网上也可以查，但是社保局更加详细，比较稳妥的朋友们可以去社保局打印。

上图其实已经写的很明白了，但是需要了解一下注意事项

首先，我们就要了解家庭的意义了。大概可以理解为，你以及你配偶和名下未成年子女为一个家庭，如果子女已经成年，那孩子可以单独看一户。

其次我们要了解，上图中的本市住房量，指的是在深圳有几套房（商品房住宅）公寓，写字楼，商铺均不算

而上图中的贷款记录，指的是全国的住房贷款记录（划重点）老家有房贷也是算有一笔的哦。车贷其他贷款不算

还有的同学提问“那我房贷结清了，是不是就没有了，可以三成了”

当然，不是，只要你有过房贷了，那就有记录，还清了也不行，还清只管影响贷款利率。

有的同学提问，在老家用公积金买房的算不算，正常情况下是算的，但是不排除特殊情况哈，建议去线下打印详细版征信，有的是没有上的。

当然，各人的情况千奇百怪，东西太多了，不想写，有相关问题的同学可以私聊我哈，不收费的[呲牙]

只是作为一个曾经的地产人，希望能够帮助大家，给点关注收藏啥的。