​前3年只还利息、总利息增加，温州“安居贷”是不是好选择？

近期，温州市与华夏银行合作推出“安居贷”，让借款人前3年可只还利息、不还本金，创新房贷还款方式。在部分购房者看来，该产品可以减轻前期还款压力，适合稳定收入人群。而在部分业内人士看来，此类还款模式会增加总利息，实际并不会减轻购房者负担。

近日，温州市与华夏银行合作推出“安居贷”，让借款人前3年可只还利息、不还本金。图/ICh

温州“政银合作”推出安居贷，银行人员称产品还未上架

日前，据“温州住建”官方微信公众号披露，温州市住建局与华夏银行温州分行展开“政银合作”，推出住房消费金融服务产品——“安居贷”。此类产品允许灵活调整按揭还款方式，借款人前3年可选择只还利息。

具体来看，上述华夏“安居贷”的特征是“灵活还、自由还”，主要面向贷款期限在10年（含）以上的首套住房按揭客户。申请“安居贷”的居民可选择“先息后本”或“少量本金加利息”等灵活还款方式，灵活还款方式最长可达3年，第4年开始分期还本付息。

而关于“首套”的认定标准，温州市住建局方面表示，以温州市域范围内住房和贷款信息为准，即名下在温州有1套住房，但没有贷款或贷款已结清的，购买普通住房都可执行首套首贷优惠政策。

对此，新京报记者致电华夏银行温州分行，相关工作人员表示，“安居贷”的具体申请条件是要求借款人名下没有贷款，拥有稳定的现金流，届时要参考征信情况等。在房源方面，如果买一手房，肯定是要在与该银行有合作的房源里展开。“目前该产品还不能马上办理，因为还在上架中。”

那么，在此之前已经办理的个人住房按揭贷款业务，是否可以转办“安居贷”呢？上述工作人员称：“目前收到的信息是不行，但不知道未来这个产品会不会进一步优化。”

有购房者看好“安居贷”，可减轻前期还款压力

当前，在个人住房按揭贷款方面，主要有两种还款方式，是等额本息和等额本金。

等额本息还款也称定期付息，即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息。等额本金还款又称利随本清、等本不等息还款法，每月偿还的本金一样多，而利息部分则是每月递减，买房人最开始的还款压力较大，最后慢慢减少。

“‘安居贷’和以往房贷最大的差别在于还款方式不同。”58安居客房产研究院分院院长张波表示，无论采用等额本金还是等额本息都是每月还本金的差异，而“安居贷”则是可选择“先息后本”或“少量本金加利息”的方式。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从购房者的按揭贷款偿还规律看，前3年压力最大，因为可能一些购房者首付也是通过借款或筹款的方式进行的。“安居贷”实际上为购房者提供了三年缓冲期，在这3年中因为利息和本金的负担比较小，所以其实就是减轻购房前3年的按揭贷款成本，对于购房者的压力减负有积极作用。

在采访中，新京报记者发现，有购房者对这一还款方式颇感兴趣。近期有购房打算的张女士表示，虽然这种还款方式利息并未减少，但是本金延后支付，在一定程度上还是能够缓解当前的还款压力的。

不过，在购房者黄先生看来，“安居贷”针对的是收入稳定人群。黄先生补充说：“如果收入不太稳定，或是对未来收入预期不太乐观，还是不敢买房的。”

总利息更高，不会实际性减轻购房者负担

但需要注意的是，还款方式的改变、还款时间节点的推后，本质上并不会减少利息。“这一贷款方式并不会实质性减轻购房者负担。”张波直言。

实际上，“安居贷”还可能会增加总利息。广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉提醒说：“是不是后期支付的利息可能会更多，这个是需要购房者要进一步考虑的。”

对此，华夏银行温州分行的工作人员表示，“安居贷”这类还款方式并不是房贷利息的减免或降低，只是一种还款方式的不同。从利息来看，和等额本息、等额本金两种传统还款方式相比，“安居贷”的总体利息确实较高。“我们银行算利息就是根据你本金占用的一个情况去算的，若占用本金多，相应的利息也就多了。

上述工作人员进一步表示，前3年本金没还，摊到相对较短的期限来还，利息肯定会增多。就“安居贷”而言，如果前3年没有还本金，只是还利息，那么3年后的利息将依然根据并未减少的本金基础上计算。相较之下，总体利息是“安居贷”最高，其次是等额本息，最少的是等额本金。

如此来看，温州推出的“安居贷”这种创新型还款方式，优缺点明显，前期减轻购房者还款压力的同时，也增加了整个购房利息。

这种模式会被借鉴与推广吗？张波表示，“安居贷”类的还款模式本身依然存在一定风险，并不适合在全国大面积推广。采用这一贷款方式要求银行对于贷款申请人的还款能力进行细致审核，如果审核不严容易导致实际不具备完全还款能力人申请成功，这一风险将会延迟到3年后体现。另一方面，如果部分地区的房价出现明显下降，这一模式也会导致后续的违约风险明显提升。

新京报记者饶舒玮段文平

编辑武新校对柳宝庆

浙江温州：首套住房公积金贷款额度最高提至100万元

澎湃新闻记者李晓青

6月7日，浙江省温州市住房公积金中心发布《住房公积金阶段性支持政策》（以下简称《政策》），该政策提到，缴存职工在政策执行期购买家庭首套住房申请个人住房公积金贷款的，最高贷款额度单人缴存的提高15万元，双人缴存的提高30万元。

这意味着，个人贷款已达封顶线50万元的基础上可增至65万元，夫妻贷款已达封顶线70万元的基础上可增至100万元。

在支持住房消费方面，《政策》称，将提高租赁提取额度。缴存职工因无房租赁提取住房公积金，在2022年12月31日前申请提取住房公积金的，每月提取额度最高由不超过1200元提高至不超过1400元。在调整贷款计算规则方面，加大缴存职工个人住房公积金贷款额度支持，贷款额度计算办法中缴存时限倍数由原来的4倍作为基数，最高10倍，提高至5倍作为基数，最高倍数增至11倍。

另外，《政策》提到，要降低贷款首付比例。缴存职工家庭购买、建造、翻建、大修首套自住住房，申请个人住房公积金贷款的，贷款最低首付款比例降至20%。缴存职工家庭已拥有一套自住住房，为改善居住条件购买、建造、翻建、大修家庭第二套自住住房，申请个人住房公积金贷款的，贷款最低首付款比例降至40%。

在助力企业纾困方面，受新冠疫情影响,缴存住房公积金确有困难的企业,可按规定申请缓缴住房公积金，不影响缴存职工正常提取和申请住房公积金贷款，缓缴期满进行补缴，并恢复正常缴存。受新冠肺炎疫情影响经营困难的企业，可按规定申请降低住房公积金缴存比例，期满后恢复正常缴存。

责任编辑：刘秀浩图片编辑：沈轲

校对：刘威

温州推出“安居贷”：楼市低迷昔日房价赶超北上广盛景不再

温州发布“安居贷”政策未被市场看好。

6月13日，温州市住建局官方微信公众号“温州住建”发布消息称，温州市住建局与华夏银行温州分行发布“政银合作”协议签订仪式，创新发布“安居贷”，灵活调整按揭还款方式，借款人前3年可选择只还利息。

值得注意的是，尽管这种差异化还款方式可以减轻购房者前期还款压力，有利于促进消费者购房需求，但新政发布后，当地市场反应并不大。多位受访房产中介人士告诉记者，几天来，咨询安居贷的购房者很少。

某央企温州项目营销负责人告诉记者，现在政策还在颁布阶段，具体如何实施和试点房企尚未得到进一步消息。并表示，此前市场上也有类似“先息后本”产品，且贷款利率更低，不过贷款用途是以实际经营为主，不可违规流入房地产领域。

“该产品主要适用于刚毕业大学生、刚进城购房及工作的城镇化人员。”同策研究院研究总监宋红卫表示，安居贷本质是对还款结构做了一定创新，即贷款负担没有减轻，只是前期贷款归还较少。

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪认为，“安居贷”虽灵活且能在一定程度上缓解短期还款压力，或将在一定程度上提升市场购买意愿。但疫情反复使经济发展的不确定性增强，居民收入情况尚待修复，因此此举对市场观望情绪的减轻效果或较为温和。

安居贷或变相加重房贷远期负担

温州出台“安居贷”政策是温州市半个月内第2次发布楼市新政。

5月30日，温州市政府新闻办公室官方微信公众号发布消息显示，为促进房地产市场平稳健康发展，兼顾保障住房需求和“房住不炒”政策，温州市近日出台实施支持群众刚性住房需求的一揽子政策，其中包括降首付、增加公积金贷款额度、降低房贷利率。

“安居贷”政策则是进一步继续调整房贷优惠政策。

据了解，“安居贷”贷款面向贷款期限在10年（含）以上的首套住房按揭客户，申请“安居贷”的居民可选择“先息后本”或“少量本金加利息”等灵活还款方式，最长前3年仅需按月支付贷款利息，第4年再开始分期还本付息，以减轻购房人贷款后前3年还款压力。

对于“首套住房”标准，温州市住建局表示，以温州市域范围内住房和贷款信息为准。即名下在温州有1套住房，但没有贷款或贷款已结清的，购买普通住房都可执行首套首贷优惠政策。

“疫情反复使经济发展的不确定性增强，因此很大一部分人群对购房持观望态度。”华夏银行温州分行相关负责人表示：“新推出的还款方式，一方面能够减轻刚性、改善性贷款购房人的前期还款压力，另一方面也希望通过金融纾困计划支持购房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”

值得注意的是，“安居贷”新政发布后的72小时里，当地市场反应并不大。多位受访房产中介、房企人士称，尚未收到安居贷业务办理通知，并表示不建议购房者办理安居贷。

“我们也不建议客户办理安居贷，一是贷款利率甚至要比现在的商业贷款高，二是如果想要办理该业务，可能要多付5万~8万元首付。”温州一大型房产中介机构工作人员告诉记者，由于该业务还没有普及，现在只有一家银行可以办理，且办理后房屋评估价会被限制，“比如一套200万元的房子，如果办理该业务的话，银行可能只评估180万元左右，将导致最终首付变高。”

据该工作人员介绍，目前房贷利率下调，首套房房贷利率在4.25％左右，但办理安居贷的话，利率则在4.5％左右，对购房者来说并不划算。

宋红卫表示，从金融机构角度来看，安居贷主要面对的是刚步入社会工作的低收入人群，这部分人群的工作具有一定的不稳定性，还款压力及风险依旧存在；且从购房者角度看，本金还款后置相较于等额本息还款方式还款金额将更多，变相增加后期还款压力。

在信风科技创始人兼CEO陈剑看来，先息后本并非新鲜事，他表示，美国在2004年~2006年也大量发行了这类头两三年只付利息的浮利率贷款，随着美联储在2004年到2006年间把联邦基金有效利率由1％加到5.25％，大量此类贷款在2006年迎来利率调整和期限重置；绝大部分借款人均无力偿还这双重打击之后的高额月付，选择违约。

房价曾超北上广

半个月两次调整购房政策的背后是温州楼市的低迷，但地处经济活跃的长三角地区，温州房地产市场也曾有过高光时刻。

改革开放以来，不少温州人凭借着能吃苦、敢闯敢干的创业精神发家致富。公开资料显示，1985年，温州年净收入5000元以上的农户超40万户，占总户数的三分之一。彼时，全国城镇居民年平均收入不过739元。

经过二三十年的财富积累，温州人开始寻找投资机会。1998年，天降发展良机。当年，为抵御亚洲金融危机冲击，国家实施房地产市场化改革，取消福利分房，实现居民住宅货币化、私有化。而这在温州人看来，是一次财富机遇。

部分温州人拿出存款买房，成为第一个吃“螃蟹”的人，房价的迅速上涨让这部分人尝到甜头，之后更多的人加入进来，房价一路攀升。

公开资料显示，1998年，温州房价均价在2000元/平方米，2000年均价在3000元/平方米，到2001年大涨至均价6000元/平方米，且供不应求。

2001年是一个转折点。在此之前，温州人买房多是在当地买房，且处于散兵游勇状态，2001年8月，157个温州人组成的一个购房团去上海看房，短短3天豪掷5000万元买走上海100多套房产。从那时开始，无数的“温州炒房团”出现在全国多地，所到之处当地房价亦是一路狂飙。

公开资料显示，温州市区及乐清、永嘉等县约有8万多人在全国购置房产，其中至少90％以上是炒楼，按1人购买2套房子动用资金60万元计算，总资金额约420亿元。

作为“温州炒房团”的大本营，温州房价更是翻了几番。到2005年，房价均价步入“万元时代”，全国排名第一。据上海市统计局数据显示，彼时上海住宅均价不过6698元/平方米。两年后，温州房价突破2万元/平方米。

但从2011年开始，受调控楼市等因素影响，温州市场出现调整。温州炒房团的买房资金除去自有存款外，更多来自民间借贷、银行贷款，当银行贷款收紧，民间借贷利率高企时，无力偿还巨额债务的人数不胜数。

彼时，为了套现离场，大量房产被抛售，这种行为又加剧了其他炒房者恐慌，恶性循环之下，房价出现大幅下跌，温州更是因此成为因出现民间借贷危机、楼市进入低谷的典型城市。

据2015年《温州蓝皮书》显示，2012年开始，温州房价已连续40个月出现回落，到2014年温州市区均价跌至1.95万元/平方米。

随着棚改货币化安置的加速推进，2016年开始，温州市场逐渐回暖，重新进入上升通道，到2021年温州市区住宅均价突破近年来的历史高位，在2.6万元/平方米左右。

但随着楼市整体转冷，自去年下半年开始，温州楼市再次遇冷。

前述某央企温州项目营销负责人也表示，新房去化速度明显下行，“房企都在打价格战，效果并不明显，之后政府又出台降首付等政策，从市场热度来看到访量虽有上升，但还未转化为成交量。”

一位中介机构工作人员告诉记者，相比前两个月，6月份二手房挂牌量和带客情况均有一定增长，不过整体来看观望氛围仍较浓。

不过，温州大学建筑工程学院潘安平教授认为，逐步回暖是大势所趋，近期温州出台的系列利好政策都指向这一点，但政策落地到成交回暖具有一定滞后期。

本文源自中国房地产报