老爸买房我还贷！北京试点60岁及以上老人贷款买房，专家：有抽疏作用

本文来源：时代财经作者：余思毅

60岁及以上老人或可贷款买房。

8月4日，北京市住建委发布消息称，中心城区老年家庭（60周岁及以上）购买昌平区平西府、顺义区福环、顺义区薛大人庄等3宗全龄友好社区试点地块的住房时，将给予贷款方面的优惠政策。

据目前公开消息，部分上述地块拍卖楼面价在29210~33600元/平方米，部分销售指导价59700~73000元/平方米。

考虑到多数老年家庭购房支付能力相对较弱，因年龄原因贷款年限也受限，为了切实解决老年家庭购房中的实际困难，经市政府批准，对中心城区老年家庭（60周岁及以上）购买上述试点项目，并把户口迁至试点项目所在地的，给予一定的支持政策。

优惠政策包括：老年家庭名下无住房且无在途贷款的，购买试点项目普通住房执行首付比例35%、非普通住房执行首付比例40%，以及相应的贷款优惠利率；购买试点项目140平方米以下住房的，按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%执行；其子女可作为共同借款人申请贷款。

对于北京推广全龄居住社区的举措，8月5日，中国企业资本联盟副理事长、IPG中国首席经济学家柏文喜对时代财经指出，把老城区的户口迁移到这些北京较为外围的地区，确实有对中心城区抽疏的功能，对于不涉及工作通勤的老年人而言具有一定的可行性与推广度。

此政策对于老年人购房方面的痛点问题，包括首付的能力较弱、贷款资格审查的门槛等方面施行宽松的政策。易居研究院智库中心研究总监严跃进对时代财经表示，允许子女帮忙一起贷款的做法，使得老年人购房方面的压力会更小，是一种非常好的金融创新做法。

但柏文喜提醒，此前有地方提出合力贷、接力贷，这类业务的风险大，也被舆论诟病是否合规。“老年人的负债能力和按揭能力是受到限制的，而且由子女接替父母亲的‘接力贷’在民法和经济法层面上还有需要商榷之处，政策的合法性还有待论证。”柏文喜分析道。

在柏文喜看来，北京这一做法需要经过试点，并打通现行行业规定与法律的堵点和盲点之后，才可言是否具有复制意义。

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养老与抽疏一举两得

时代财经查询发现，今年4月，北京在第二批集中供地中首次提出建设“全龄友好社区”的要求，选取了昌平区平西府、顺义区福环和顺义区薛大人庄3宗用地进行试点，竞得人须建设以适老性为主的全龄友好社区。

北京市住建委称，试点项目将在配套设施、室内空间、交通流线设计、公共空间、智慧应用与安全保障、服务等方面进行适老性建设，也兼顾其他年龄段市民居住需求，打造适合全龄居住的社区和住宅产品。

8月5日，中国文旅创新创业智库丛书总编、文旅专家张德欣对时代财经介绍，随着智慧养老观念的普及，对老年人的居住生活条件提出了更高的要求，比如专门为老年人设计老年用房，在一些无障碍、便捷、友好化方面很提高设计等。

今年3月份，北京市老龄办常务副主任王小娥在公开场合表示，截止到去年底，北京市60岁及以上的常住老年人口已经达到了441.6万人，占比达到了20.2%，预计到2035年，北京市老年人口接近700万人，占比超过30%。

为积极应对此问题，近年来北京市作出了系统安排并采取了一系列举措。北京市还编制了《“十四五”时期老龄事业发展规划》，提出了开展示范性老年友好型社区创建工作，实施现有居住社区建设补短板行动，鼓励开发建设老年宜居住宅、专业化养老社区。目前，昌平、顺义的试点就是一项实践。

同时，时代财经还注意到，试点所在地昌平、顺义处于北京非中心城区、人口密度较低。柏文喜称，把老城区的户口迁移到这些北京较为外围的地区，也有对中心城区抽疏的功能。

2014年2月26日，国家提出京津冀协同发展。这一政策提出的背景，是北京人口规模增长过快，疏解北京“非首都功能”。据悉，非中心城区主要指的是，门头沟区、房山区、通州区、顺义区、昌平区、大兴区、怀柔区、平谷区、密云区和延庆区这10个区。

时代财经结合第七次人口普查数据计算发现，北京在一线城市当中是面积最大，达16410.5平方公里，人口密度最低，每平方公里1334人。而深圳的人均密度达8791人每平方公里，可见北京非中心城区的空间有很大利用空间。

父母子女共同还款的合规性待考

北京这一具有养老功能的楼盘，究竟价位如何？

据悉，顺义区福环地块建筑面积18.73万平方米，在第二批集中供地中被中海地产以54.7亿元价格获取，楼面价29210元/平方米，销售指导价为59700元/平方米。

北京懋源宏展房地产开发有限公司和北京懋源置业有限公司联合体以19.55亿元竞得顺义区薛大人庄村两宗地块（包括SY00-0025-6001地块为R2二类居住用地、SY00-0025-6003地块为A334托幼用地），住宅楼面价约33600元/平方米，溢价率15%，销售指导价73000元/平方米。

试点为老人买房提供了便利，除了执行北京既有的购房政策即首付比例35%的规定以外，还可以享受优惠的贷款利率，降低了老年人后续贷款方面的门槛。即便是有房产的、认定为第二套购房的老年人，也可以享受首付60%的优惠。据悉，北京此前此类首付比例为80%。

值得一提的是，老年人购房也可以享受“一人购房全家帮”，即子女可以作为共同借款人申请贷款。严跃进指出，北京此次政策，对于老年人的购房采取了定向放松、针对具体项目试点的特点。此类政策说明北京针对特定群体和特点房产落实了宽松的政策，有较强的信号意义。

“此类做法和此前上海针对临港新片区放松购房政策、广州针对郊区市场落实宽松落户政策等是相似的，说明一线城市都有一些局部的、定向的政策微调。”严跃进补充道。

柏文喜认为，从目前政策面的解释来看，出发点是为了改善老年人的居住条件，而不是为了促进楼市回暖和刺激楼市，运用子女共同贷款的方式确实从市场端而言有利于扩大购买力基础，而且对于未来全龄友好住宅带来示范效应。

“不过按照目前的信贷政策，老年人的负债能力和按揭能力是受到限制的，而且由子女接替父母亲实现还贷，或是共同还贷，在民法和经济法层面上还有需要商榷之处，政策的合法性还有待论证。”柏文喜指出。

据悉，此前曾引发舆论关注的接力贷指以某一子女（或子女与其配偶）作为所购房屋的所有权人，父母双方或一方与该子女作为共同借款人，贷款购买住房的住房信贷产品。

柏文喜称，按照民法通则和一般的经济法原则，只有贷款主体才会对归还贷款负有责任，‘父债子还’从来在司法实践和法理层面上都是不成立的，如果这个政策的合法性不预先解决好，未来可能会出现大量的老年人遗留贷款的还款纠纷问题。

楼市13年来首次出现

近日，统计局公布了2022年第一季度国民经济相关数据。

总体看，一季度GDP同比增长4.8%不算特别亮眼，和全年预设的5.5%目标差距不小，但是考虑到疫情反复和突然爆发的俄乌冲突双重夹击影响，应该说能保持4.8%的增速实属不易。

如果不是遭受疫情反扑加上俄乌冲突这只超级地缘政治黑天鹅冲击，一季度GDP增速超过5.5%应该是板上钉钉的事情，甚至达到6%也不是没有可能。

虽然经济整体上保持了不错的增长势头，但具体到各行业，差别却是非常大。其中，涉及面最广，也是最受关注的房地产行业，可谓是“万红丛中一点绿”，出现了全面的下跌。

数据显示，一季度全国商品房销售面积31046万平方米，同比去年下降13.8%；销售金额29655亿元，同比去年下降22.7%，超过五分之一。销售面积和销售金额呈现“双跌的局面”。

而作为购房人最敏感、也是最关心的价格，同样出现了下降。

数据显示，2022年一季度，全国新建商品房销售价格为每平米9552元，这是2021年全国新建商品房成交均价达到历史最高点的10141元每平米之后，重新跌回到万元以内，甚至比2020年的9859元还要低，跌幅达到5.8%。

这也就意味着，全国房价在强力调控之后，再次回到了3年前2019年的水平。

自2008年以来，全国房价从3800元每平米一路单边上涨到2021年的10141元每平米，在长达13年的超级周期内涨了3倍，深圳北京合肥等城市甚至翻了四五倍。

即使在楼市极其惨淡的2014年，全国房价也是保持了小幅的上涨势头。因此，今年一季度房价出现5.8%的跌幅，可谓是楼市近13年以来的第一次。

而楼市只涨不跌的神话，这次也算是彻底打破了。

那么，过去猛涨了13年之久，从未下跌的房价，为什么这一次偏偏就下跌并且跌幅还不小了呢？

其中原因，主要在两个方面。

第一，从开发商来看，在于本轮楼市调控首次对房企“动手”了。

之前的历次调控，主要是针对购房人的，比如“三限两提高”的限购、限贷、限售，提高首付比例、提高贷款比例等。但对开发商来说，基本没有什么实质性的动作。通俗点说就是板子只打购房人。

但很多人都知道，推高房价的，除了一部分炒房客之外，一些激进的开发商也是重要推手之一，比如曾经各地层出不穷的地王，就是少数房企给高烧楼市的火上浇油。

而这一次，调控的板子终于是打到了房企的屁股上，而且下手还比较重，个别房企的屁股甚至都被打开了花。

针对房企的调控，最具代表性的动作，就是“三条红线”的划定，可谓是稳准狠，直接从融资上卡住了房企的“命根子”。

之前的调控，由于主要只针对购房者，因此，市场不好的时候，房企宁愿房子拿在自己手里也不降价销售，如果资金紧张了，那就找银行贷款或者到国内资本市场上融资，甚至到海外高息发行美元债券来硬扛。

从历次调控来看，扛到最后胜利的都是房企，而输掉六个钱包的都是购房人，毕竟作为购房者，买房是刚需，即使能扛得过开发商，但却扛不过丈母娘。

而这一次“三道红线”划定之后，房企融资渠道被堵死了，要想回笼资金，寄希望于通过不断扩大债务的方法行不通了，要想回血，只有降价销售这一条道可以走。

因此，我们才得以看到，自去年下半年以来，恒大、碧桂园、融创、雅居乐等各大房企在全国范围内纷纷降价销售回笼资金，有的甚至出现了5折甩卖的现象，这在之前历次调控中是不敢想象的。

正是有了头部房企在全国范围内的大面积降价销售，才有了这次全国房价的明显回落。

第二，从购房者来看，是居民的购买力基本已经接近枯竭。

3月初，央行发布了2021年经济和和社会发展的统计公报，相关数据显示，截止2021年底，我国居民整体杠杆率已经超过60%，达到了62%。

这些年，在房价的非理性狂热上涨中，不仅是各大房企热衷于加杠杆、铺摊子、上规模，就连历来信奉无债一身轻、有事没事爱存钱的中国人，也以贷款买房为载体，杠杆加的杠杠的。

中国人保持了3000年的存钱习惯，被楼市20年的单边上涨给彻底击败了。

相较于疯狂的房企们动不动就把负债率干到百分之八九十，甚至百分之百不同，很多人可能觉得居民62%的负债率就是个弟弟，有什么大惊小怪的？

如果你要觉得居民杠杆率62%只是个弟弟的话，那就大错特错了。

正所谓没有对比就不知道自己有多无知。放眼全球，62%的杠杆率，已经非常之高。这已经超过英国、法国、德国等西方主要发达资本主义国家，逼近次贷危机前的美国和上世纪90年代初楼市崩盘的日本。

因此，购房者再往上加杠杆的空间已经不大，除非不顾后果，直接拉爆，而这，显然是各方都不愿意看到的，尤其是监管部门不能忍受的，因为一旦拉爆，出问题的就不仅仅是房地产市场，而是整个中国经济了。

所以，我们看到前段时间广州把封禁了几年的“接力贷”放了出来（就是父亲贷款买房儿子还钱，俗称父债子还，因此也被戏称为“传宗接贷”），但很快就被叫停了。

因为这种“贷贷相传”、寅吃卯粮的做法，相当于二次加杠杆，成倍放大杠杆率，类似于美国次贷危机中的金融衍生工具，潜在危险太大，后果难以估量。

同时也必须注意到，我国居民的高杠杆率是在很短的时间里加起来的。2008年的时候，居民杠杆率还不到18%，短短13年就涨到了62%，而英国、法国、美国等发达资本主义国家，居民杠杆率从20%到60%，平均大约用时80年。

很显然，我们的杠杆率，上升太快太猛。这就像一个正常的人，从幼年到成年，身体各个器官发育成熟需要18年，但我们在非常规模式下，只用了3年时间，就从婴儿到成年了。

这已经不是补点钙、吃点生长素催长的问题了，明显是直接往身体里面注射人工合成激素了。

这其中的痛苦和危险，以及带来的后遗症，也就只有自己才知道了。所以我们看到，稍有风吹草动，楼市就惊涛骇浪。

开发商层面，看似强大的恒大、富力、融创等房企，虽然个个号称万亿规模的五百强企业，扒开一看，却是外强中干，华丽外衣下面，是无数的大小窟窿，“三条红线”的镜子一照，一个接着一个暴雷，几个亿的债务都还不上，甚至走到破产的边缘。

购房者层面，很多人盲目信仰房价只涨不跌，抱着“赢了会所嫩模、输了下地干活”的赌博心态，信用卡、信用贷、抵押贷一股脑全用上。

后果就是很多人月还款金额接近甚至超过自身收入，在悬崖边玩走钢丝的危险游戏，而当房价一旦下跌或者自身收入减少，就出现大规模的断供潮。

所以我们看到，最近两年全国法拍房数量爆增。某平台数据显示，截止至2022年3月，全国住宅法拍房达到惊人的175万套，相较于2017年的9000套，激增接近200倍。

自1998年我国住房制度改革以来，各种调控政策就一直伴随着楼市，已经持续了二十几年。热的时候收紧，冷的时候放松，政策反复交替，房价也在时紧时松中螺旋上涨，偶尔还来个急速垂直暴力拉升。

因此，关于楼市的调控也被称之为面多了加水，水多了加面的“和面大赛”。最终，在和面大师一边加水一边加面的过程中，面团越滚越大。

自去年年底以来，全国楼市入冬，因此，政策层面也迎来了新一轮的宽松期。过去的两个月，从郑州到南京，从武汉到昆明，从三线城市到二线城市，从西部地区到中部地区……楼市宽松已从星星之火逐渐变为燎原之势。

不完全统计，目前全国已经有70多个城市陆续出台了救市政策，甚至棚改货币化这个超级大招也在郑州、昆明再次出现；一百多个城市不同程度降低了房贷利率，苏州首套房利率甚至降到4.6%，全国最低。

或许是一季度GDP4.8%的增速低于年度5.5%的预期目标，4月18日傍晚，央行和外汇管理局发布了“关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知”，出台了23条“金融救市”政策，涵盖面广，力度很大。

这其中，和房地产直接相关的有4条，有针对房企的，也有针对购房者的。特别是针对购房者的，有两点值得高度关注。

第一点是，对其存续个人住房等贷款，灵活采取合理延后还款时间、延长贷款期限、延迟还本等方式调整还款计划予以支持。这一点是对已经贷款的购房人的。

关于延后还款时间和延长贷款期限，这在之前的历次调控中基本没有出现过，这次算是开了先例。

第二点是，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求。这一点是针对潜在贷款购房人的，也是很多人一直在期待的超级大招“双降”！特别是降低首付比例，算是楼市的终极大招。

可以预见，在经济稳增长的形势压力下，特别是有了央行和外管局“关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知”这把尚方宝剑，接下来，还会有更多的城市，加入到这一轮的楼市放松的行列之中，甚至不排除上海和深圳这样的楼市上涨压力很大的一线城市。

德国著名哲学家黑格尔说过的一句话：人类从历史中学到的最大教训，就是人类不会吸取任何历史教训。

但这一次，我们希望中国楼市是个例外，如果再来一次像2016年那样的暴涨的话，后果我不敢想……

为子女买房，赠与或借贷如何认定？

实践中，对于父母为子女购房出资的性质是借贷还是赠与，各方可能存在争议，那法院处理这类案件时究竟是如何认定的？

父母为子女出资购买婚房，本意是为子女解决或改善居住条件，希望子女生活更加幸福。但倘若子女婚姻关系破裂，面临分割作为夫妻共同财产的房屋时，这种财产分割表面上是对夫妻共同财产的分割，实际上暗含了对父母财产的分割，可能造成父母资产大幅缩水、财富代际传承目的落空。近日，浙江省东阳市人民法院处理了两起父母起诉子女及其配偶要求归还购房出资款的纠纷，作为子女离婚纠纷的衍生诉讼，这两起案件有同样的起因，却有不同的结局。

案例一

儿媳要离婚，公公要求归还购房款

案情

小莉结婚没多久，丈夫小科就因涉嫌犯罪被羁押了，这一分离就是两年多。小科出狱后，夫妻俩时不时因生活琐事而争吵。一吵架，小莉会回娘家去住，为此小科很是犯愁。

小科想，是不是生个小孩作为感情黏合剂，夫妻感情就能恢复如初了？小科刚把要孩子的想法跟小莉提出来，小莉就向他抛出了一连串问题：婚礼怎么办？房子怎么办？原来，夫妻俩虽然办理了结婚登记，但还没有办过婚礼，而且夫妻俩跟公婆住在农村的自建房里，没有自己的房子，两代人一起生活，难免磕磕碰碰，小摩擦不断。

小莉的想法是要孩子可以，但要先在城里买房、办完婚礼后再要。这让小科犯了难，他和小莉本就没什么积蓄，自己又刚出狱不久，收入不高，父母经济条件也一般，婚礼好办，但想在城里买房可不容易。看小莉态度坚决，小科也感觉以前亏欠了小莉，想要弥补。于是，小科找到父母商量，小科父母多方筹措，凑了20万元给小夫妻俩，终于帮儿子儿媳在城里买了房。

没想到，平静的日子刚过了两年，小莉和小科的感情就急剧恶化，最后闹到了要离婚的地步。亲戚朋友们轮番规劝，夫妻俩还是没办法和好，小莉一纸诉状提出离婚。

小莉没想到的是，这边自己的离婚诉状刚递交，那边，小科爸爸也递交了一份要求小科和小莉共同归还借款20万元的起诉状。小科爸爸向法院提供了一张由儿子小科出具的借条，作为借款的证据。小莉提出，自己和小科都没有向小科父母借钱，买房的钱是小科父母自愿支付的，这张借条是小科和他爸爸在自己提起离婚诉讼后恶意串通编造的。小莉还提交了一份录音，证明小科爸爸曾表示“买房子的钱……我不需要你们负担。我自己借来的钱我自己会还”。

法院裁判

法院认为，本案系离婚纠纷引发的原家庭成员间的债权债务纠纷。基于我国传统的婚姻家庭观念，夫妻之间、父母与子女之间的债权债务多限于口头约定的特点，结合小科是独生子的客观实际，就本案中各方权利义务的认定，除相关证据外，尚需结合当地婚姻家庭方面的传统文化和习俗，予以综合评判。同时，父母为子女购房出资系借款还是赠与，应探究父母与子媳的共同本意。最终，法院认定双方在购房时的本意是赠与，但对小科嗣后自行与父亲协商变更为借贷关系亦予尊重，借贷关系仅在小科与其父亲之间有效。

案例二

登记在儿子儿媳名下的别墅之争

案情

老江经营着一个红木家具加工厂，长子小江夫妇都在加工厂里帮忙，由老江发工资。老江还有一个在上大学的小儿子。

2020年上半年，小江夫妇与老江商量，在城里买房以方便女儿在城里上学，老江欣然同意。没多久，小江夫妇便看中了城里一幢建筑面积700多平方米的别墅，房价880万元。老江支付了全部购房款和手续费，别墅登记在小江夫妇名下。之后，小江夫妇用该套别墅作抵押，从银行贷款了400万元，给老江用于经营红木家具加工厂，贷款利息都是老江支付。

别墅刚买了不到一年，小江的妻子向法院起诉，要与小江离婚并分割夫妻共同财产。老江也随即一纸诉状起诉小江夫妇，要求归还借款890多万元，并提供儿子小江书写的两份借条作为证据。

儿子小江对借款表示认可，但小江的妻子却不认可。小江的妻子表示，自己没有巨额收入，不可能借钱购买价格如此之高的房屋，承担如此巨大的债务风险，而且，父母为子女出资购房，在传统习惯中默认系赠与行为，要求子女一方对赠与负举证义务是不合理的。

老江则表示，这个别墅其实是自己买的，因为考虑到孙女上学的问题，所以登记在小江夫妇名下。自己有两个儿子，他对两个儿子都是公平的，小儿子马上要大学毕业了，自己也不是富豪，不可能不顾小儿子而单独为大儿子买别墅。而且，买房的钱也是自己东拼西凑出来的，这从他后续又用这套别墅抵押贷款也可以看出来。他曾经叫过小江的妻子在借条上签字，但其一直未签字，因为都是一家人，也就没有再坚持。

法院裁判

法院认为，老江为小江夫妇出资购房，不能当然视为赠与，在案也没有证据证明老江有赠与的意思表示。老江共育有两子，且均已成年，其不顾次子而单独赠与长子夫妇巨额财产显然不符合常理，而且庭审中，双方都确认在此之前，老江从未有过向小江夫妇赠与大额财产的先例。同时，考虑到购房款大部分是汇入小江的妻子账户，小江的妻子对购房款来源于老江是知情的，且款项用于购房和家庭生活支出，故一审认定由小江夫妇共同承担还款责任。小江的妻子上诉后，双方在二审达成了调解。

观察思考

出资款认定需平衡各方利益

审判实践中，对于父母为子女购房出资的性质，认定为赠与或借贷均有大量案例。但此种司法裁判现象却并不能简单地评判为“同案不同判”。

一方面，法律很难在家事审判领域对这种具体情况有差异的事实问题作出特别明确、具体的规定，而且随着经济社会的快速发展，情势难免发生变更，因此，司法裁判自然不可能做到完全统一。

另一方面，法院在个案审理中对父母出资款性质的判断，需在考虑法律规定和当事人本意的同时，兼顾当事人之间的利益平衡，参考本地婚姻家庭方面的传统文化和习俗，努力追求情、理、法的有机统一。

但这种努力并不容易：父母为子女出资时一般无明确约定，当事人在诉讼中的举证通常亦不充分，法院无论认定为借贷或赠与均未必符合他们的初衷。在爱情消弭、婚姻破裂、家庭解体、财富切割的传导链条上，每个人都试图抓住一丝机会以维护自身利益最大化。司法裁判对款项性质的判断可能不同，但对价值利益的平衡、对社会秩序的维护、对公平公正的追求却是相同的。

来源：《人民法院报》2022年4月19日第09版山东高法微信公众号

编辑：田璇