“拆1赔3”的萧山某“商业待拆迁房”，馅饼还是陷阱？

01

“独立产权，拆1赔3，杭州独一家。”

“政府规划文件已批复，百分百会拆迁”、“务必来现场看一看，怕你错过一次难得的拆迁机会”……

推销房产、贷款的很常见，打着“待拆迁房”名义兜售的，你遇到过吗？最近，滨江区的王女士，就接到了多个这样的推销电话。

好奇心驱使下，添加了微信，对方立马甩过来一大堆信息和链接。

有项目介绍、有规划信息，以及各种政府征迁补偿文件，甚至还有一堆客户下单的不动产证照片。

一番了解才知道，这不是住宅，而是一个萧山的建材专业市场。

商业拆迁赔偿比住宅还高？如果确定拆迁，有利可图之下，为什么还要对外销售？这是一种新式销售套路吗？

馅饼还是陷阱？我们实地走了一趟。

02

从滨江区出发，沿建设四路往东，穿过通惠北路，就到了该建材城。

位置挺不错，就在市北东（锦粼府、东方名府一带）北面，离地铁7号线新兴路站约300米，西侧是在建通城高架，隶属宁围单元。

这里堪称专业市场集群，除了该建材城，南北两侧还有汽配五金市场，和二手车交易市场。

市场内密密麻麻全是车（免费停车），绕了几圈，才在市场连廊下方的一处板房，找到简陋的营销中心。没有沙盘，只有几张桌椅，若干展架，和墙上的位置示意地图、飘红的销控表等。

接待人员表示，市场共9幢楼，1-3层，分割成1200多套商铺，面积40-90㎡不等。

“三层带5年租约销售，年化大概4%，前3年可直接抵扣房价。一二层正常销售，不带租约。”对方告诉我，这批“拆迁商铺”很畅销，目前只剩20多套了。

“买家包括原先的经营户，还有滨江萧山、省内各地投资客。”介绍的同时，还给我看各种定金、产证截图。

听对方说，最牛的一个客户，一口气买了一整层，10多间商铺。

“既然拆迁赔偿这么高，为什么拿出来卖？”、“政府有规定的，公司占比不能超过20%，否则可能只是换地。而个人产权比例占比高，就能正常拆迁了。”

我查了下资料，找不到相关文件。但这个建材城确实有年头了，拿地至今已有20多年。

03

抛开个人产权比例的说法，先来看看，该建材城拆迁的可能性有多大？

按照对方提供的线索，我找到了一份去年3月的规划文件。据杭州市规划局批复，宁围单元明确定位为宜居宜业、充满活力、交通畅达的品质住区。

对比现状用地和规划用地，建材城所在的专业批发市场，未来调整为商业商务兼容用地。

不过按照控规，除了建材城，包括汽配五金市场、二手车交易市场在内的周边多个市场，也在用地调整之列。

换句话说，如果建材城拆迁，它们也会拆迁，但却没见其他市场推销商铺。

而且如果仅仅按照这种标准，就断定建材城会拆迁，那么杭州类似的“待拆迁房”太多了。毕竟，随着城市快速发展，环境陈旧、管理落后的功能，都会向外搬迁。

关键的是，“拆不拆，什么时候拆？”是一个极不确定性的问题。

按照历史经验看，就算最终会拆迁（也不排除规划调整），这个时间成本，也不是一般人所能承受的。

典型例子如1982年开张、1997年迁入凤起路的环北小商品市场。

由于与城市发展的不匹配，21世纪后就有人建议：应尽早搬迁到主城以外。但由于各种原因，搬迁一直未能成行。传了近20年，才在去年真正关停。

04

就算等得起，赔偿真有“1赔3”吗？

对方是这么算的：几年后拆迁，肯定会升值。加上各种补偿、补贴和奖励，就能达到原值的3倍。

在我看来，这想得过于简单了。

根据《萧山区国有土地上房屋征收与补偿实施细则》，针对非住宅房屋征收补偿，作了如下规定：

征收非住宅房屋一般以货币补偿为主，其房屋价值（含土地，下同）按评估价值给予补偿（也可产权调换），还应一次性支付搬迁费。

造成停产停业损失的，可按被征收房屋价值的一定比例计算，商业用房按６％。

征收非住宅房屋，在暂停办理相关手续前，被征收人已改变用途并办理工商、税务等相关合法经营手续两年以上的，在征收补偿方案确定的签约期限内，按照规划用途征收补偿后，可再按其合法经营面积给予被征收人一次性补助，最高不超过其合法经营面积部分房屋原用途评估价值的20%。

被征收人在签约期限内签订货币补偿协议并搬迁的，可以按被征收房屋价值给予不高于25%补贴，具体补贴标准应在征收补偿方案中明确。

理论上，只要未来拆迁时的评估价涨了，加上各种补贴，的确可获得丰厚的补偿。

但问题在于，现在商铺销售价并不低。

剩余在售的商铺，粗粗一算，最贵的单价超5万，最便宜也要近3万，相当于奥体、市北的新房限价。

要知道，建材城隔壁新拍的宅地，地价也不过2万2，新房限价3.35万。

现场一圈看下来，市场生意也不是很红火，一楼还行，二楼一般，三楼空置率很高。二手住宅都不能保证一定升值，何况一个体量10万㎡的大型专业市场。

不妨算一笔账，假设各种补贴算一起，综合按均价5万算，光拆迁成本就要50亿。除非将来卖地大幅拉高容积率，否则很难回本。

05

博拆迁，从来都是一个高风险的行为。

过去几年，杭州市场上专门有一群人，通过法拍或二手市场，买入超级老破小赌拆迁。

但印象中成功者寥寥。公开报道的，仅有山棉北里等寥寥数个，更多是一等就是七八年，深套其中。

其中一个重要原因，是政策转变——老旧改造代替征迁。

在我看来，商业拆迁房也是同样道理。不仅时间上存在严重不确定性（大量时间成本、资金成本），政策上也有变数（产权调换），买入价格更可能提前透支。

如今住宅难摇、二手价格高企、股市动荡，确实没有太多的资产保卫渠道。

但越是没机会越要谨慎。虽说富贵险中求，但同样有一句老话：天上不会平白无故掉馅饼。

风险与收益，总是如影随形的。

广州拆二代：被“拆掉”的未来

图片来源@视觉中国

文五环外OUTSIDE，作者邓晓萱，编辑车卯卯

天降“横财”作为米其林二星粤菜餐厅，御宝轩位于IGC天汇广场，这个广场，在广州是一个特殊的存在——

既坐落于繁华的天河CBD，又属于古老的猎德村。

窗外是9万元一平米的中海花城湾和猎德村复建房，杰仔居住的回迁房距离此仅有一条马路之隔，穿拖鞋喝早茶是附近居民的标配，而隔壁则是商务精英云集的天盈广场办公楼。

御宝轩位于IGC天汇广场，北边是9万元/平米的中海花城湾，距离猎德回迁房只有一个马路之隔（图源：高德地图）

这个特殊的存在源于2008年。

迎着亚运会的东风，广州一大批城中村被提上了现代化改造的日程，天汇广场征用了猎德村的土地，成了广州首个城中村旧改项目；14年过去，天河的CBD珠江新城雄起，与CBD伴生成长的，有一群特殊的群体——现已进入青年的拆二代们。

杰仔就是这样一个猎德的拆二代，他今年29岁，没正经工作过几天。

父辈的拆迁为他们带来了高额的补偿款和多套回迁房，生活早已衣食无忧；回迁房的优质区位让他们享受着城市的收租红利，他们即使不工作也有源源不断的现金流。

大肉蟹是杰仔在御宝轩里每次必点菜品，一两38元，一只2斤左右，账单上显示760元，加上一些包点小食服务费，两人最终消费1370元，杰仔和表哥习以为常的一顿早茶，抵得上旁边办公楼年轻白领三四天的工资。

睡到自然醒、和朋友吹吹水、刷刷短视频便是杰仔白天的所有活动，这种生活已经持续了五六年，“明天”在他眼里，只有下一场吃喝玩乐。

拆迁带来了“舒适”的生活，但拆掉了本该有无限可能的未来。

被“拆掉”的独立性：父母永远在兜底

“啪！”，父亲响亮的一巴掌落下来，简嘉文不敢吭一声。

从2020年9月份开始，简嘉文频繁向各种信用卡、小额贷款机构借钱，总金额达到了300万；每一天都有催他还款的短信和电话，轻则账单提醒，重则语言威胁。

家里有7套回迁房的简嘉文按理说至于此，是把一手好牌打烂了。

简嘉文是天河小新塘村的拆二代。

在天河东北边缘地带的小新塘，虽然比不上城中心的猎德村繁华，但因为周围有国家软件产业基地、天河智慧城和广州科学城聚集，周围的房价也能卖到5.5万元/平米。

小新塘回迁区离5.5万/平米的天河星作不足2公里（图源：高德地图）

在村旧改以前，简嘉文家里有两栋4层的房子，按拆一补一原则，分到了近600平米面积的7套回迁房。

现在回迁房已全部到位，三月份的时候简嘉文跟他爸爸去收了最后两套交付的房子。

小新塘回迁房的建筑面积，村民按抽签决定自家的户型（图源：乐居网）

市场价值三千万的房产虽然不能直接变成现金让简嘉文一家拿在手里，但也能让他们衣食无忧。

回迁房收房以前，有20元每个月每平米的临迁费；

回迁房收房后，除去简嘉文家里自用的两套房，其他都用于出租，按照周围两房4500元/月的出租价格，也有至少2万元/月的纯收入；

加上村里每年每人1-2万的分红，简嘉文一家仅靠房子就可以过得比较滋润。

小新塘附近租房价格（图源：安居客）

简嘉文大专毕业以后懒得去找工作，每月向父母拿着生活费，只不过，这个所谓的生活费越来越大。

简嘉文不是个例，他同村一起长大的发小，都这么突然从普通村民变成了不需要工作但手里有点钱的小中产。

天降横财却也让生活变得索然无味。

简嘉文日常开销不大，毕业之时老爸买了一辆奔驰E给他开，他觉得挺满足。但现在到了而立之年，身边的事一成不变，交往的圈子非常固定，他觉得生活无趣，人生缺少了点成就感。直到同村发小给他介绍了网络博彩。

博彩APP里的游戏不断刺激着简嘉文分泌多巴胺，5个彩球滚动着数字，10分钟开奖一次，24小时不断地开盘抽奖，只要买码等待开奖即可。

简单的玩法、高密度开奖，美女老师的微信在线指导，每次打开软件都会显示开奖倒计时，让简嘉文一直保持兴奋状态。

每天早上睁眼，简嘉文在被窝里就开始一天的“征程”，通常一玩就是一整天，账户中的钱，从刚开始的每天1000-2000元，到1万输光了就充2万，越是翻车，简嘉文越是盲目跟投。

有次凌晨3点关掉手机，他猛然发现自己一天输了近9万，合上眼出现的全都是“账户余额不足”。

拆二代的钱，来得比普通人更容易，即便借钱，借起来也更快。

一方面，上一秒从父母手中拿来“零花钱”,下一秒就进入了博彩APP中的账户；

另一方面，以贷养赌比普通人更容易，信用卡、小额贷款机构、民间高利贷非常喜欢简嘉文这块“肥肉”——凭借家里多套房子，简嘉文办贷款易如反掌，通常是今天申请，明天就能放款，一放款，也立马被他充值进了博彩APP。

“上一把就差一点点，这一把我算好，赢了我就先把上个月借的钱先还了”，每次充钱进博彩账户，简嘉文都做同样的自我安慰，期盼下一局能通过自我修正而一把回本。

但事实是，2021年一整年，简嘉文回本的期望一次次落空，只剩下拆东墙补西墙，以及将近300万元未归还的欠款。而这一切，简嘉文的父母都被蒙在鼓里。

简嘉文在老爸的棍棒式教育中长大，即便每天被催债，但恐惧让他不敢得罪身后最大财主。

“我现在向他们拿钱，爸妈已经不太愿意给我了，我爸说我要是沾了不好的东西就打断我的腿”。

世上没有不透风的墙，兜底的还是父母。

三月底，简嘉文终于熬不住了，有一百多万的借款已经到了最后还款期限——在他开着他的奔驰E300出村口的时候，接了一通威胁电话，电话对方一句“我看到你开车出来了，你必须拿出钱来”，把他吓得不轻立马掉头回了村。

连续向几个朋友借钱周转被婉拒后，只有父母这一条路子了。站在父母回迁房外，简嘉文踌躇不知道怎么解释赌博，话到嘴边，最终却变成了谎言，“我和朋友炒股亏了三百万，能先借我一些还一阵吗？”

简嘉文挨了父亲一巴掌，但没有想到不到3天，父母就把钱打了过来并允诺会帮忙还其他贷款，他没有想到，爸妈能在那么短时间内凑那么多现金并且相信了自己的理由。

“一巴掌而已，不碍事”，简嘉文心里的不安感消失了。

还了一部分紧急贷款以后，简嘉文把剩下的一些钱又扔进了赌博账户。

即便搭进去了300万，简嘉文至今从来没有担心过关于“明天”的问题，“我爸说给我在村里找份工作，起码能管我吃饱吧”。

成了“拆二代”的985金融硕士

“1万吧”，当被问到期望薪酬的时候，钟伟懒得和HR博弈，直截了当报出了数字。

听到金额后的HR猝不及防，一个985金融本硕，3段高含金量的实习经历，2年小型私募行研经历，相比起其他动辄报20k+的候选人，怎么看都是公司赚了。

钟伟不怎么在意薪酬，他选中这个公司，就是看上了它离家只有10分钟的步行路程；更何况，这是一个国企，朝九晚五不加班，五险一金交着，没必要去996的公司折腾。

若时间回到5年前，钟伟的心态是截然相反的。

和大多数金融专业学生一样，当时的钟伟卷得不行——研究生三年暑假都去了实习，私募基金的行研部门、互联网大厂的战略部门、咨询机构的分析师，每一段实习都不是打杂的经历。

钟伟是黄埔萝岗人，家中还有一个年龄相差3岁尚未出嫁的妹妹，父母生育他时年纪较大，平常务农且没有缴纳社保，作为家中长子，当时他满脑子想的是如何赚钱给父母养老。

直到2019年自己村的安置补偿下来。

按家里当时的房屋来看，回迁房面积能有400平米；此外，回迁前家里卖了一百多平米，加上签约和搬家奖励、12个月的临迁安置费、果树和青苗赔偿，能拿超过400万的现金。

钟伟村里的房屋拆迁补偿标准（图源：钟伟）

拆迁补偿一下来，钟伟家就买下黄埔万达旁边的三居和小两居，三居父母和妹妹住，小两居自己住。

钟伟家买的靠近萝岗万达的新房，目前已交楼（图源：钟伟）

交楼后的钟伟松了一口气，之前的努力奋斗是希望能给父母换套房，现在一切尘埃落定，后面还有回迁房给自己和父母提供现金流。

钟伟似乎找不到更大的生活目标。

此时的钟伟，陷入了一个青年拆二代怪圈——自己变有钱了、但周围圈层并不会随之改变；想进入另一个圈层却又发现自己还不到门槛。

交房以后钟伟花了一个月的工资买了巴宝莉的衬衫和MCM的双肩包，想彰显自己的改变。

“很蠢！以前不舍得买，现在买了发现根本没有人注意到一件衣服的变化”，钟伟不好意思地笑了笑，之前节省惯了，加上周围圈层没有改变，炫耀式消费满足不了钟伟任何需求。

“跟过他们去蹦迪，卡座周末低消上万，轮流请好肉痛，但他们习以为常。”

这里的他们，是钟伟的其他拆二代朋友，“他们本身就好几栋楼收租，他们谈豪车和美女，我开着刚换的比亚迪汉格格不入”，一起玩了几次以后，钟伟找借口不再参与他们之间的聚会。

这个怪圈导致的结果是，钟伟觉得未来一切努力都没有意义，躺着反而是最舒服的选择，“我就算工作再努力也挣不了更多的钱，我好像也不需要更多的钱”。

“我不是前几名校毕业的，在广州，一个3年经验的私募证券分析师年薪20万左右；在供大于求的市场，5年经验能拿翻倍薪酬的并不多”，钟伟想象了未来的职场发展路径。

招聘软件中显示的广州市证券分析师薪酬待遇（图源：猎聘）

与之对应的是超长的工作时间和工作压力，熬夜赶报告是分析师的家常便饭，刚入职那会，为了尽快从“助理分析师”的职位升职到“分析师”，钟伟经常晚上十一二点调研回来，还需要熬夜出一份调研报告，为了第二天早会汇报。

拆迁获得的高资产让拆二代们不再耗费大量经济成本和时间成本来赚钱。

如果是拆迁以前，钟伟完全能够接受这样的工作。他公司的投资总监，8年经验年薪七十来万，前年也在广州买了房子，这让当时的钟伟充满了动力。

但拆迁以后，钟伟没了生活和买房的压力，工作重压反倒成了最大的负担。

“一年20万，拆迁前感觉很多；现在看又少又慢，我每天工作超过12小时，一年到头不吃不喝却换不了一辆车，买不了广州一个厕所，为何还要去折腾？”有了这个对比后，离职的念头时不时浮现在钟伟脑海中。

事实上，钟伟也这么做了。4月份，钟伟裸辞了曾经梦寐以求的私募工作，选择了工作时间少、离家近的国企。

钟伟两份工作的工资构成（图源：钟伟）

当然与之对应的是工资的进一步下滑，工资从原先的一年税前20万滑落至一年税前13万，但钟伟却没有一点舍不得。

“7万块而已，回迁房建好后收个一季度租就回来了”，钟伟一边吃着晚餐，一边约着今晚的游戏局，“加啥班啊，身体第一”。

被拆掉的亲情：拆迁房比亲情重要“你老公那都有房子了，你哥嫂刚生完二胎，房子太小了，给他们多一点有什么关系呢！”，听到妈妈在分房上对哥嫂的偏袒观点，冼思婷觉得难以理喻。

27岁的冼思婷出生在被称为钻石村的冼村，她有两个分别大她6岁和7岁的哥哥。

如今广州的珠江新城，有一部分曾是冼村的土地，冼思婷家总共分有5套回迁房，这个分房数量，在冼村村民中属于大多数。

“哪有那么多能分十几套的，能分到十几套的家庭以前也是有钱人”，冼思婷回忆道。

冼村已交付的回迁房（图源：冼思婷）

不像其他拆二代以拆迁为喜，拆迁对冼思婷来说是不开心的回忆。

穷的时候和和睦睦，有钱了，利益分配在几口之家中能上演一出出大戏，不患寡而患不均，古人说的真对。

从她父亲这一代开始，一纸拆字拆掉的不仅是自家的房子，更是拆掉了家庭关系。

在冼思婷2岁的时候，广州宣布未来的城市中心——珠江新城准备启动了，冼思婷爷爷嗅到了商机，立刻决定将家里的地建成3楼的小楼房用于出租。但这个房子的房产证上写的是爷爷的名字，直到2009年爷爷仙逝，这个房子没有过户也没有立遗嘱。

本该是冼思婷父亲和叔叔兄弟两人平分的小楼，但却因为拆迁的到来蒙上了利益的纠葛。

2009年，正逢冼村拆迁启动元年，按“拆一补一”的拆迁原则，多一栋楼意味着多200-300平米的回迁面积。按当时的补偿方案来看，起码多2套回迁房，虽然当时谁也不知道珠江新城会如何发展，但谁都想要多几套房，即便是血肉至亲也不例外。

2018年正在拆迁和施工的冼村回迁房，周围高楼已鳞次栉比（图源：知乎@凡叔）

冼思婷的叔叔觉得，他出了三分之二的钱，且整栋楼几乎是他监督下建成的，当初建楼时只有他自己在忙上忙下，冼思婷爸爸压根没帮忙，这栋楼理应归他。

冼思婷的爸爸不同意这个说辞，这栋楼在收租期间都是他在运营，但自己却一分钱没收，全都交还给冼思婷爷爷了；在冼思婷爷爷患病期间，都是他在亲力亲为赡养照顾，冼思婷叔叔甚至没来医院探望。

兄弟两人各执一词，每次会面，谁也不让谁。

某一次激烈冲突之后，冼思婷的爸爸忍无可忍打了报警电话，结果叔叔当着警察的面打了爸爸一拳，现场乱作一团，警察也花了好一会才拉开了升级为肢体斗殴的双方。

最后的结果是对簿了公堂，房子依然是一人一半——但也就是在这一年，思婷家和叔叔家的血浓于水，被拆成了老死不相往来的陌生人。

虽然长辈的恩怨纠葛和晚辈无关，但长辈的行为让正处于青年敏感时期的思婷感到难堪。

拆迁诱惑之下，血浓于水往往不再是关系的润滑剂，利益的分配使得家庭矛盾不断升级。

钱财与亲情的博弈，赢了钱财，拆毁的是亲情，注定没有赢家。

但历史似乎在重演，之前的叔伯争斗，12年过后演变成了现在的兄妹斗争。

冼思婷家有5套房，本来三兄妹分是不存在冲突的。

在拆迁之前，冼思婷父母的想法是三兄妹一人一套，老两口自己留一套，剩下的一套拿去出租。但冼村拆迁和回迁的时间跨越了8年之久，等分到了房子，都已是2018年，8年期间，兄妹三人各自成了家。

冼村拆迁签约和回迁房摇珠分房差8年，直到2018年，冼村才开始第一期回迁房分房（图源：公开资料）

冼思婷在结婚前一直没有感受到传统意义上的“重男轻女”，哥哥们有的，冼思婷也有，甚至父母更疼爱冼思婷，家务活都不会让她做；但冼思婷结婚后却发现，事情还真不是这样。

“我爸妈和我哥都来劝我不要那套房子了，原因是我老公家有钱。”

思婷在大众，甚至父母眼中属于“嫁得好”的行列，她的丈夫是员岗村的“租二代”，是家中的独子，家里虽然没有拆迁，但有四栋7层楼高的出租房收租。

形成对比的是，思婷的两个哥哥是普通的上班族，同时大哥还有两个小孩，生活相对没那么充裕。

“我每个月都会各给爸妈3000块家用，但两个哥哥从来没拿过，爸妈还把我给他们的钱存起来借给了哥哥，我并不在意”，冼思婷不会计较父母日常对哥哥的帮扶。

如果不是小侄子说漏了嘴，冼思婷还会被家人瞒在鼓里很长一段时间。

家中五套房，两个哥哥各自认领了两套，父母留一套，一套都没有给思婷留。

“结婚以后才发现爸妈心里根深蒂固的想法，儿子才能给他们养老。”

虽然思婷并不在乎是否有房子，但家人们的观念成了她心中的尖刺，冼思婷发现父母瞒着她分房以后，每个月还是会给父母转钱，但是再没给父母和哥嫂打过一个电话。

“我和他们的关系就跟上一辈的关系一样了”冼思婷自嘲道，“我不会像我叔和我爸一样对簿公堂，被我婆家知道我娘家关系那么糟糕，对谁都不好”。

时代中的幸运与不幸广州的大规模旧改，始自2010年亚运会前夕，截止至2020年，广州基本完成了138个城中村的改造任务，天河、黄埔作为这一时期广州旧改的代表区域，在这些街道上，随便一个穿着拖鞋打扮普通的路人，都有可能是家有数套房的拆迁户。

几百万、几千万的资产对在广州的拆二代来说很多吗？答案既是肯定也是否定。

肯定的是，这些资产让大多数他们衣食无忧，因拆而富，生活条件从普通上升至中产；

否定的是，这个资产除了车房和日常的普通吃喝玩乐，并不能支撑他们做更大的选择，实现更高的资产跨越。

反而像是一壶温水，慢慢煮开拿走了拆二代们的未来，一边带来了极端的欲望和膨胀，父辈不断延长着补助周期；另一边带走了向上的动力和本来平衡的生活。

被拆掉未来的拆二代们，从来都不是大富大贵的那批人，毕竟，所有的人生礼物，都在暗中标注了价格。

*本文均为化名

​救市再出新招！可有人要哭了

▣作者：米筐老A

“带押过户”就要来了、买卖二手房更容易了，可谁会笑、谁又会哭呢？

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当下，二手房“带押过户”交易正在济南、昆明、苏州、福州、南京等十多个城市试点，大有全面实施、并向全国推行的趋势。

什么是“带押过户”呢？

简单说就是：在二手房交易过程中，卖方无需把欠银行的房贷结清、就能把房子过户到买方名下，并完成买卖交易。

那现有的二手房买卖交易呢？耗时、耗力…最重要的是耗钱，同时还隐藏风险。

详细交易过程如下。

房东有一套房子要卖，可还有70万银行贷款没结清。那怎么办呢？需要先把欠银行的70万尾款结清、把房子变成全款房，才能过户卖给买方。

如果买卖双方达成协议，首付款是70万、剩余的房款由买方向银行借款，那好解决…买方把70万首付款给房东，房东把用这70万归还银行欠款即可。

可如果欠银行的贷款不是70万，而是200万、300万呢？要么原房东筹这笔钱、要么买方筹这笔钱…当然还有一种办法，找小贷公司去借这笔钱、也就是常说的过桥资金——等新银行的房贷放款后、再去还这笔短拆资金。

过桥资金的费用很高，一般按天计息、日息千分之一…合计月息3%、年利率就是36%，如果一切顺利的话，过桥资金的使用时间在1月左右。

为何这么长时间？

原房贷银行扣完款后才会出纸质结清证明，结清证明出来用时短则一周、长会近月；随后要拿着结清证明去房管局办理解押手续、让房子变成全款房；之后再把房子过户到买方名下，出新房本后把房子抵押给新的房贷银行、闭关等待新银行放款…短则十天、长则近月。

这样，100万的成本是3万、200万的成本是6万、300万的成本就是9万…因为成本高，同时还有风险（房子过户到买方名下、已归买方所有了，但原房东并没有拿到尾款；买方给了首付款，但房子还在原房东名下，如果房东不配合卖房呢），影响了很多人买卖二手房的积极性。

这种局面今后或将彻底改变。

2

二手房“带押过户”若全国全面推行，会有什么影响呢？

影响巨大。

因为能“带押过户”，所以解押过程中的过桥资金高成本就没有了，对买卖双方来说、也没有了“房财两空”的顾虑，最直接的影响是能极大活跃二手房的交易…更多人愿意买二手房，更多的人也愿意卖二手房。

比如一些高房价房子，因为银行欠款太多…可能200万、300万甚至更多，之前会担忧尾款太多、拆借过桥资金成本太高，当然也因为金额太高操作失误的风险太大，所以对出售犹豫不决。

一旦“带押过户”推行，以上各种疑虑就会被统统打消，高价位、高尾款的房子也就更容易成交。

也因为能“带押过户”，之前交易过程中的结清尾款、解除抵押、办理过户、重新抵押等繁琐手续的摩擦成本将大大降低，让买卖二手房就更省时、更省力、当然也更省钱，这将激活当下全国各地死水一潭的二手房市场。

大家卖了房、拿着钱去干嘛呢？当然还是去买房啊，主要是置换房产…卖旧房换新房、卖小房换大房、卖品质差的房子换品质更优（当然价格也更贵）的房子，这也是各地政府积极推行“带押过户”的动力源泉。

现在的楼市行情处于史上最差时期、没有之一，土地卖不出、卖出去的大多是地方城投在托底，房子卖不出、哪怕降价也卖不出，项目停工、烂尾的比比皆是，肩负“保交房稳民生”重任的地方政府已是焦头烂额。

怎么办？想来想去还是得有人买房，可在一系列的放松楼市、甚至刺激楼市的政策下，市场仍然不温不火…因为大家实在没有钱了。

于是，“快速卖旧房、拿着卖房款赶紧换新房”的思路就出来了，也就有了十多个城市地方政府积极试点二手房“带押过户”的操作。

这也算是救市的新招。

这个救市新招是否有用还不好说，但在给一些人带来便利的同时、也动了一些人的奶酪。

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我们先说“带押过户”对谁有利。

如果笼统的说，就是对想买卖二手房的人最有利，毕竟相比以前、更省时省力还省钱，再具为以下群体。

卖旧换新的改善置换人群。很多人想买新房、买大房、买好房，但苦于资金有限，只能把手里的房子卖掉、拿到钱后再置换房产，该政策能让老房子更好出手、更快变现，当然也就能更快的改善住房。

想急于出手变现的人群。不管是因急于用钱（小老板的生意周转/家有要事急需钱等）而卖房，还是因杠杆过高、还不上月供而卖房（失业后没收入/高杠杆买房的炒房客等），该政策都能较快的解决他们的现金流危机。

之前有风险顾虑的人。前文也说了，之前的二手房交易存在很多风险，会让一些人、尤其是总价高/尾款多房子的买卖双方心存顾虑，该政策会让这些风险大幅降低、甚至消失，对想买卖高总价房子的双方来说是利好。

房贷利率站岗的人。2018年前后，大部分买房贷款的人、其利率都上浮20%甚至30%，年化利率6%左右，而现在首套首贷利率只有4.1%，因为没有了过桥资金的高成本，通过一些操作会可以置换这种高息房贷。

看似人人都赚钱、都得到了好处，那有没有利益受损、想哭的人呢？

有啊，就是各种中介…资金中介、包装中介、各种灰色操作的中介。

这其中最想哭的就是过桥资金的提供方了…名义是有放贷资格的小贷款公司，背后却是各资金大户、主要是个人。

前文也说了，过桥资金的日息一般是千分之一、年化就是36%的利率，请问当下从哪里能找到如此高收益的投资项目？因为是新银行贷款审批通过后、才会使用过桥资金去结清原银行欠款，所以几乎是0风险。

如何让原银行快速扣款、快速出结清证明？找中介啊。如何让房管局尽快新房本、实现抵押？找中介啊。如何让新银行尽快发放贷款、缩短过桥资金的占用？找中介啊。

当下的二手房交易中充满了各种灰色操作…当然也可以不找中介，那就要多费时间多费钱了，而将来他们的这些业务就要消亡了。

虽然有人受益笑了、有人受损哭了，但对地方政府来说、却是百利而无一害，二手房活跃本身就能活跃经济，同时还能带动新房的销售，这对深陷财政困局、对土地极其依赖的地方政府来说无异于雪中送炭。