神救场——谢谢你的装修贷

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装修贷款到底划不划算？

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怎样才能简单方便的申请装修贷款？

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那么申请装修贷款都需要提交什么资料呢？

不同银行对于申请装修贷款所需提交的资料也各不相同：

一、中国建设银行装修贷：

1.身份证明：身份证或者户口本之类的能证明你有效身份的证件

2.房产证明：有房本或者购房合同之类的有效证明，可证明房产是归你所有

3.收入证明：代发工资流水或者社保或者商业保险等

二、包商银行：

1.马上贷（信用贷款）

①身份证

②包商银行卡

③房本（或者购房合同）

④购买装修材料的收据

2.房本抵押贷款

①身份证

②房本

3.无抵押贷款

①身份证（结婚双方的）

②户口本（结婚双方的）

③结婚证（结婚双方的）

④收入证明（结婚双方的）

⑤1年的工资流水（结婚双方的）

三、邮政储蓄银行：

1.信用贷款

①有正式工作或者是在企事业单位工作的

②身份证

③户口本

④结婚证

⑤学历证明

⑥近半年的银行流水

2.抵押个人消费贷款

①房本（房龄：商品房不超过30年，底店不超过15年）

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最高院案例：仅凭房款收据，不足以证明购房人已支付全款｜天同码

阅读提示：天同码是北京天同律师事务所借鉴英美判例法国家的“钥匙码”编码方式，收集、梳理、提炼司法判例的裁判规则，进而形成“中国钥匙码”的案例编码体系。《中国商事诉讼裁判规则》（中国钥匙码—天同码系列图书）已由天同律师事务所出品并公开发售。

本期天同码主旨案例，来源于最高人民法院民一庭编《民事审判指导与参考》2018第3辑总第75辑案例。

文/陈枝辉天同律师事务所合伙人

【规则摘要】

1.仅凭房款收据孤证，不足以证明购房人已支付全款

——案外人以其系商品房购房人提出执行异议，但仅凭被执行人房地产开发企业出具的房款收据，不能证明已付全款。

2.买受人对未办过户没有过错的，法院停止执行情形

——买受人已支付全部购房款并实际占有房屋，其对房屋未办产权过户登记没有过错的，法院应判决停止执行该房屋。

3.购房人已付大部分购房款，可对抗一般债权人执行

——生效判决确认的抵押权或一般债权，无法对抗已付大部分购房款的购房人在执行程序中作为消费者所提权利主张。

4.案外人居间性质房产交易，不能阻却法院强制执行

——案外人从事居间性质房屋交易目的并非获取房屋产权，而是为了转卖房产赚取差价，故其不能排除法院强制执行。

5.购买未领取权属证书的房屋，买受人不能对抗执行

——购买未依法登记领取权属证书的被执行房屋，即使全款、交付占有，因对未能办过户存在过错，故不能对抗执行。

6.案外人异议程序，应形式审查和有限实质审查结合

——案外人异议审查程序中，应将形式审查与实质审查相结合，通过有限的实质审查，以充分发挥该制度的积极作用。

7.购房合同及付款收据瑕疵，但不足以否定其真实性

——申请执行人与开发商无足够证据证明商品房买受人买卖合同及付款收据虚假情况下，应认定买受人已支付购房款。

8.买受商品房未过户，房产企业同时为被执行人情形

——执行程序中，同时符合登记在被执行人名下不动产与登记在被执行房产企业名下的商品房两种情形下的法律适用。

【规则详解】

1.仅凭房款收据孤证，不足以证明购房人已支付全款

——案外人以其系商品房购房人提出执行异议，但仅凭被执行人房地产开发企业出具的房款收据，不能证明已付全款。

标签：房产执行｜案外人异议｜证据规则｜收据｜房款收据

案情简介：2011年7月，信用社起诉开发公司偿还借款。2014年，信用社依生效判决申请执行开发公司，并申请查封了开发公司名下商品房。王某以其2011年1月与开发公司签订购房合同为由提出执行异议，并提供了开发公司出具的房款收据。

法院认为：①最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”执行异议之诉不仅涉及案外人和被执行人利益，还涉及申请执行人利益。法院审理执行异议之诉案件，应全面考虑不同当事人之间利害关系，充分保护各方当事人合法权益，在适用前述规定对案外人权利予以特别保护时，应从严审查、严格把握。尤其对于购房人已支付价款是否超过合同约定总价款的50%事实，转账支付购房款的，应对购房款转账凭证予以查实；现金支付购房款的，应对购房款来源等事实予以查实，在保护案外人合法权益时，亦应防止被执行人与案外人恶意串通损害申请执行人权益。②本案中，开发公司出具房款收据，王某称系以现场刷卡，因时间较长，查不到记录，但现场刷卡属于通过银行转账支付方式，即使王某刷卡支付凭证丢失，亦可由其提供付款账户的银行流水账单，或由开发公司提供收款账户的银行流水账单，或从银行调取后台转账记录等来证明汪某已支付购房款事实。即使所有转账凭证因客观原因确实已不存在，亦应对王某所付房款来源予以查实。开发公司未出具正式发票，交易行为不规范，王某对其是否索要过正式发票、因何原因未取得正式发票等应作出说明和合理解释。③因涉及申请执行人信用社利益，案涉房屋买卖合同双方当事人自认或默认并不足以认定已支付购房款事实。开发公司系本案当事人、执行程序中的被执行人，其利益与执行程序中案外人王某、申请执行人信用社均可能存在冲突，与案件处理结果有直接利害关系，故其所出具房款收据证明力较低，在无其他证据补强、形成可靠证据链条情况下，仅凭该孤证无法认定王某已支付全部购房款，故王某本案中不足以排除信用社对开发公司的申请执行。

实务要点：案外人以其系商品房购房人提出执行异议，但仅凭被执行人房地产开发企业出具的房款收据孤证，不能证明已付全款。

案例索引：案见“河间市农村信用合作联社与王娟、第三人衡水众凯房地产开发有限公司任丘分公司执行异议之诉案”，见《执行异议之诉中对购房人支付购房款等事实应从严审查》（刘敏、谢勇，最高院民一庭），载《民事审判指导与参考·指导性案例》（201803/75:212）。

2.买受人对未办过户没有过错的，法院停止执行情形

——买受人已支付全部购房款并实际占有房屋，其对房屋未办产权过户登记没有过错的，法院应判决停止执行该房屋。

标签：房产执行｜买受人优先权｜房屋买卖｜执行｜房产｜未办过户

案情简介：2010年，法院依开发公司申请，查封了房产公司名下房产。倪某以其1995年购买并已付全款、实际占有为由提出执行异议，同时举证证明房屋至今未办理过户登记手续是房产公司错误抵押、房屋调换存在争议、公司工作人员变动等原因造成。

法院认为：①依《物权法》相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。故当事人签订房屋买卖合同转移房屋所有权，买受人在办理房屋过户登记手续后，才能取得该房屋所有权。本案中，倪某与房产公司签订了商品房预售契约，已支付购房款，并实际占有该诉争房屋，但尚未办理房屋所有权过户登记，买受人依买卖合同仅享有请求房产公司办理房屋过户登记的债权请求权，但对诉争房屋并不享有所有权，故倪某要求确认诉争房屋归其所有的诉请，于法无据，不予支持。②依最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，诉争房屋预售契约签订于1995年，而《物权法》颁布、施行于2007年，虽在此之前我国也有关于房屋产权登记的法律法规，但当时公民的产权登记意识比较淡薄，简单依《物权法》关于房屋产权登记的标准衡量当事人在该法施行前是否积极行使权利不符合客观实际，故在判断倪某对于未办理房屋过户登记是否存在过错时应采取尊重历史、实事求是态度。房产公司于1997年12月因自身原因错误将诉争房屋抵押给银行，其后虽申请房屋登记机关予以纠正，但各种原因客观上导致该房屋直至2009年才办理了抵押权注销登记，相应土地部分更是迟至2009年年底才办理注销登记，依房屋登记相关规定，在抵押权存续期间房屋是不能办理过户登记手续的，房产公司亦未将上述抵押情况告知倪某，故在此期间房屋未办理过户登记手续责任在房产公司，不在倪某。另外，双方就房屋调换事宜一直存在争议亦是导致房屋未能办理过户原因之一，本案中双方于2006年签订补充协议，房产公司向倪某支付补偿金，双方就此产生的争议才最终解决，房屋在此期间未能办理过户登记手续责任亦不应简单归咎于倪某。倪某提交授权委托书等证据，证明其向房产公司主张权利，房产公司亦予以认可，并称是由于自身工作人员变动等原因一直未给倪某办理房屋过户登记手续。故倪某与房产公司签订了商品房预售契约及补充协议，在房屋管理部门办理了预售预购登记手续，已支付了全部购房款，并以产权人名义将房屋委托出租获取收益已达十几年之久，房屋至今未办理过户登记手续是房产公司将诉争房屋错误抵押、房屋调换存在争议、公司工作人员变动等原因造成的，是倪某作为买受人所无法控制和克服的，由此造成的不利后果不应由倪某承担，故判决停止对案涉房屋执行。

实务要点：买受人于法院查封被执行人名下房产前支付了全部购房款并实际占有房屋的，其对房屋未办产权过户登记没有过错的，法院不得查封。

案例索引：北京高院（2011）高民初字第430号“倪某与某开发公司等案外人执行异议之诉案”，见《倪岩林与华润置地（北京）股份有限公司、北京光大高登房地产有限公司案外人执行异议之诉案（执行异议之诉）》（张稚侠），载《中国审判案例要览》（2013民:497）。

3.购房人已付大部分购房款，可对抗一般债权人执行

——生效判决确认的抵押权或一般债权，无法对抗已付大部分购房款的购房人在执行程序中作为消费者所提权利主张。

标签：执行｜房屋｜房产执行｜买受人优先权｜大部分购房款

案情简介：2007年，生效判决判令开发公司偿还投资公司欠款5000万元。2009年，投资公司申请强制执行，法院查封了开发公司名下房产。2010年，孙某提出执行异议，事实与理由：2005年，孙某与开发公司签订购房合同，已交纳70万余元并入住，余款20万元约定待过户后交纳，因开发公司原因一直未入住。

法院认为：①依法成立的合同，受法律保护。孙某与开发公司所签购房合同有效，各方均应依约履行。根据该合同内容，孙某以支付购房款为对价取得涉案房屋所有权，开发公司有义务在收到全额购房款后确定的期间内为孙某办理完毕产权过户登记手续，双方并特别约定，如系开发公司原因未能按期办理房屋产权证书，开发公司应承担违约责任，孙某则有权选择继续履行合同。实际履行中，孙某支付了大部分房价款，并履行了双方协议约定的申请贷款项下义务，实际入住涉案房屋。因开发公司原因，孙某无法获取贷款以支付剩余房价款，故根据双方合同约定，剩余房款未付事实并不构成阻止孙某请求继续履行的障碍，孙某有权主张开发公司为其办理涉案房屋产权过户登记手续，并进而取得该房屋所有权。②最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第2条规定：“消费者支付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”本案中，孙某与投资公司均对开发公司享有债权，孙某所享有的合同权利为取得涉案房屋所有权，相关合同约定明确且该债权成立在先；投资公司对开发公司所享有的债权虽为生效判决所确认，但该债权仅为一般债权，债权内容为清偿欠款及承担诉讼费用，并未明确指向涉案房屋，特别是考虑到孙某已实际占有、使用涉案房屋多年的实际情况，故判决对按案涉房屋停止执行。

实务要点：生效判决确认的抵押权、一般债权，无法对抗已支付大部分购房款的购房人在执行程序中作为消费者提出的权利主张。

案例索引：北京高院（2011）高民终字第237号“孙某与某投资公司等执行异议案”，见《孙宏月与中国华闻投资控股有限公司、北京胜古房地产开发有限责任公司执行异议案》（谷绍勇），载《中国审判案例要览》（2012民:559）。

4.案外人居间性质房产交易，不能阻却法院强制执行

——案外人从事居间性质房屋交易目的并非获取房屋产权，而是为了转卖房产赚取差价，故其不能排除法院强制执行。

标签：房产执行｜买受人优先权｜居间性质｜主观过错｜客观障碍

案情简介：2015年，法院依生效法律文书，查封被执行人廖某名下房屋。从事二手房交易的文某以其支付购房款、交付占有、公证受权以自己名义售房为由提出案外人异议。

法院认为：①最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，文某主张其向廖某购买了案涉房产，但在其未办理房屋产权变更登记情况下，必须满足支付全部价款并实际占有使用且对未办理过户手续没有过错的条件，才能产生阻却执行措施的结果。②文某提交的证据不足以证实其已向廖某支付了涉案房购房款，且该房委托公证书体现文某系廖某售房代理人，故文某与廖某所签房地产买卖契约真实性无法确认。文某经营二手房交易，其交易目的并非取得所购房屋产权及自己实际居住使用，而是转卖赚取佣金或房屋差价，其在房屋长时间卖不出去情况下才办到自己名下，故导致未办理案涉房产产权变更登记至自己名下，并非其意志以外的客观障碍，而是其主观意志所致，故其对涉案房未办理过户存在过错。文某对涉案房不享有足以排除强制执行的民事权益，判决驳回文某诉请。

实务要点：案外人从事居间性质的房屋交易目的并非获取房产所有权，而是为了转卖房产赚取差价，故其不能排除法院强制执行。

案例索引：海南高院（2017）琼民终214号“文月元与海南渝商投资控股有限公司执行异议之诉纠纷上诉案”，见《居间性质的房产交易不能阻却强制执行》（汪忠学、夏伟伟），载《人民司法·案例》（201735:100）。

5.购买未领取权属证书的房屋，买受人不能对抗执行

——购买未依法登记领取权属证书的被执行房屋，即使全款、交付占有，因对未能办过户存在过错，故不能对抗执行。

标签：执行｜房屋｜房屋买卖｜无证房屋｜房产执行｜买受人优先权

案情简介：2014年，法院查封陶某向开发公司购买、未领取权属证书的房屋。王某以其从陶某处购买该房、支付全款、装修入住为由提出案外人异议。

法院认为：①最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。②《城市房地产管理法》第38条第1款第6项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。陶某在未依法登记领取权属证书情况下，将案涉商品房转卖给王某，后者至今未能办理房屋过户登记手续。王某购买该房屋时应知晓陶某未依法登记领取权属证书，在该房屋未依法登记领取权属证书情况下，仍违法交易，导致其至今未能办理产权过户登记手续，对此显然存在过错。故王某即使支付全部购房款并实际占有，其也无权要求法院解除对该房屋的查封。裁定驳回案外人王某异议。

实务要点：购买未依法登记领取权属证书的被执行房屋，即使全款、交付占有，因对未能办理产权过户登记手续存在过错，故不能对抗执行。

案例索引：江苏南通港闸区法院（2015）港执异字第00004号“王智勇与陈萍查封房屋执行异议案”，见《第三人购买被执行人房屋被法院查封的救济》（张善华、顾建兵），载《人民司法·案例》（201717:109）。

6.案外人异议程序，应形式审查和有限实质审查结合

——案外人异议审查程序中，应将形式审查与实质审查相结合，通过有限的实质审查，以充分发挥该制度的积极作用。

标签：执行｜案外人异议｜房产执行｜买受人优先权｜实质审查｜形式审查

案情简介：2014年，旅游公司申请执行资产公司名下房产。纸业公司以其2003年向开发公司购买、开发公司一房二卖给资产公司、2007年民事调解书确认资产公司协助纸业公司办理过户、自2004年起纸业公司占有使用该房为由提出案外人异议。

法院认为：①执行救济程序制度设计初衷，一方面要考虑为当事人提供充分权利保障，另一反面也要考虑执行程序本身效率。为了判断当事人权利主张是否成立，案外人异议程序不可避免地要适用实体法相关规定，只有采取一定程度上实体审查方式，才能充分发挥该项制度应有作用。即，案外人异议程序既不能适用严格的形式审查原则，亦不能完全采用实质审查原则，而是应将形式审查与实质审查相结合，通过有限的实质审查，充分发挥该制度的积极作用。②本案中，经审查，资产公司作为案涉房屋产权证登记所有人，其与纸业公司就该房屋所有权转移达成的协议由民事调解书确定，该调解发生法律效力时间早于法院查封生效时间，且纸业公司履行了金钱给付义务并通过申请强制执行积极主张权利，故纸业公司作为案涉房屋购买人权利应得到尊重和保护，其所提异议请求符合法律规定，应予支持。裁定中止对案涉房屋的执行。

实务要点：案外人异议程序既不能适用严格的形式审查原则，亦不能完全采用实质审查原则，而是应将形式审查与实质审查相结合，通过有限的实质审查，充分发挥该制度的积极作用。

案例索引：北京二中院（2014）二中执异字第00107号“天津环球玉树纸业有限责任公司与中国中旅（集团）公司、华证资产管理有限公司执行异议纠纷案”，见《对案外人异议可进行有限的实体审查》（王志鹏），载《人民司法·案例》（201420:78）。

7.购房合同及付款收据瑕疵，但不足以否定其真实性

——申请执行人与开发商无足够证据证明商品房买受人买卖合同及付款收据虚假情况下，应认定买受人已支付购房款。

标签：房产执行｜买受人优先权｜交付全款｜证据规则｜合同文本

案情简介：2008年，朱某依生效仲裁调解协议，申请执行开发公司，法院据此查封开发公司开发的一套房产。冯某以其2004年与开发公司法定代表人王某授权施工方杨某所签商品房买卖合同及收款收据提出执行异议，冯某同时提交了2007年以来的自来水交费证明。该房因未竣工验收未办理初始登记手续。朱某、开发公司以购房合同、收款收据上有涂改痕迹为由不予认可。

法院认为：①朱某基于仲裁调解协议书申请法院对涉案房屋强制执行，案外人冯某提起执行异议，在法院裁定冯某执行异议成立后，朱某有权提起许可执行之诉。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。②本案中，虽然开发公司提出涉案房屋系杨某出面售予冯某，与开发公司无关，但从涉案房屋买卖合同落款时间及开发公司法定代表人王某书面授权书显示，杨某此期间有权以开发公司名义与冯某签订涉案房屋买卖合同并对开发公司发生法律效力。开发公司已向冯某出具了收款收据，该收款收据上“客户名称”处“冯某”三字虽有涂改痕迹，但开发公司财务专用章及其法定代表人王某签名真实。朱某和开发公司虽提出商品房买卖合同中单价、总金额、房号、建筑面积均有涂改，但由于开发公司对该商品房买卖合同上开发公司公章及其法定代表人王某签名真实性予以确认，且收款收据载明时间、金额与该商品房买卖合同上载明时间、总金额相互吻合，故在开发公司无足够证据证明该商品房买卖合同虚假情况下，应对该商品房买卖合同真实性亦予以确认，故可认定开发公司将涉案房屋出售给冯某且冯某已支付全部价款。自来水公司收费信息查询列表能证明，冯某至少于2007年开始占有涉案房屋。涉案房屋所在小区未竣工验收，未办理初始登记手续，由此可认定冯某对涉案房屋未办理过户登记手续并无过错。③朱某作为一般债权人，其债权标的是金钱给付，而非特定涉案房屋，且依最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，在开发公司有所有权前提下，冯某仍有权要求对涉案房屋停止执行，故判决涉案房屋归开发公司所有，对朱某而言并无诉的利益，故对朱某请求确认涉案房屋归开发公司所有的诉讼主张不予支持。判决驳回朱某诉请。

实务要点：因不动产买卖而引发的执行异议之诉，对买受人是否付清全部价款的审查应侧重对买卖关系的真实性，以及是否付清全部房款真实性进行实质审查。

案例索引：江苏高院（2013）苏民终字第0003号“朱广连与冯守侠、江苏省徐州市龙祥房地产开发有限公司借款合同纠纷案”，见《不动产买受人得排除强制执行法律适用》（施建红），载《人民司法·案例》（201410:107）。

8.买受商品房未过户，房产企业同时为被执行人情形

——执行程序中，同时符合登记在被执行人名下不动产与登记在被执行房产企业名下的商品房两种情形下的法律适用。

标签：房产执行｜买受人优先权｜执行｜消费者优先权｜法律适用

案情简介：2014年，法院判决张某代林某支付刘某借款139万元及利息，开发公司承担连带责任。刘某据此申请查封了开发公司名下房产，陶某以其2010年与开发公司就前述房产签订购房合同并支付全部购房款、入住使用至今、因未竣工验收而未办产权证为由抗辩。

法院认为：①最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未能办理过户登记。”第29条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”金钱债权执行中，同时符合登记在被执行人名下的不动产与登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房两种情形，则最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条与第29条适用上产生竞合，应一并审查后选择适用，并非能适用其中一条就自然排斥另一条适用，该两条是选择适用关系，只要满足其中之一，便可排除执行。如此适用，符合前述规定对不动产买受人予以尽可能充分保护的初衷。②依最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，陶某与开发公司所签涉案商品房定购协议中约定了双方当事人名称、商品房具体位置、面积、价格、购房款支付时间等内容，具备《商品房销售管理办法》第16条中规定的主要内容，故应认定在法院查封之前陶某与开发公司已签订合法有效的书面买卖合同。③根据开发公司向陶某出具的收据、开发公司向法院出具的证明以及开发公司对陶某已付清涉案房款的陈述，应认定陶某已付清涉案购房款。④所谓占有，是指主体对于物基于占有的意思进行控制的事实状态。占有必须具备两个构成要件，一是占有人必须具有占有的意思；二是占有人实际上控制或管领了某物。本案中，根据陶某提供的其与物业公司所签协议、物业公司出具的证明以及涉案房屋电费发票等能证明陶某实际占有涉案房屋。涉案房屋无法过户原因在于未能综合竣工验收，过错在于开发公司，不在于陶某。因陶某所提案外人执行异议之诉符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的4个条件，能排除涉案房屋的强制执行，故判决停止对案涉房屋执行。

实务要点：消费者作为商品房买受人提出执行异议，虽不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定的保护要件，但符合第28条规定的保护要件的，对其要求停止对涉案房屋强制执行的诉请，法院仍应予支持。

案例索引：江苏徐州中院（2017）苏03民终1380号“陶某与刘某等案外人执行异议案”，见《陶华北诉刘昕及第三人张东成等案外人执行异议之诉案》，载《江苏省高级人民法院公报》（201703/51:62）。

借名买房，法官提醒这些事儿你应该知道！

实践中，基于购房资格、贷款限制等原因，借用他人名义购买住房的情况并不鲜见。近日，北京一中院审结一起因借名买房引发的诉讼，原告赵某夫妇起诉要求确认其与刘某之间的借名买房合同有效，并要求刘某协助办理房屋转移登记手续。一审法院支持了赵某夫妇的诉讼请求，刘某不服提起上诉，北京一中院二审维持原判。

基本案情

刘某从开发商处购买房屋，双方签订了《北京市商品房预售合同》，后涉案房屋登记至刘某名下。赵某夫妇与刘某系亲家关系，赵某夫妇主张因购房时未落户北京，受政策影响，遂与刘某协商借用其名义购买涉案房屋。双方聊天录音显示，赵某曾和刘某谈及购买涉案房屋的情况，对于借用刘某名义、使用其户口簿、赵某夫妇全额付款、房屋过户等重要事项，刘某均予以了肯定答复。出资流水显示，赵某夫妇将其名下原有住房出售后，所得房款交给其女，由其女儿、女婿代为支付购房款及偿还涉案房屋的贷款。此外，涉案房屋交付后，赵某夫妇即入住房屋，并出资对房屋进行了装修，居住使用至今。基于涉案房屋所产生的水电费、燃气费、物业费等费用均由赵某夫妇支付。现赵某夫妇已符合北京市购房资质审核要求。因子女婚姻关系破裂，赵某夫妇诉至法院，要求确认借名买房合同成立且有效，并要求刘某协助办理房屋转移登记手续。

判决结果

法院经审理认为，赵某夫妇与刘某系亲家关系，购买涉案房屋时，当事人之间的资金流转较为复杂，经审查资金流向，法院对赵某夫妇就涉案房屋实际出资的事实予以认定。关于涉案房屋的购买参与度及占有使用情况，涉案房屋交付后，赵某夫妇即对该房屋进行了装修，并居住使用至今。此外，涉案房屋原不动产权证书、商品房预售合同、付款收据及刷卡单、购房发票、房屋验收交验单、各种代收代办税费收据、贷款结清证明等均保存于赵某夫妇处。双方虽未签订书面合同，但综合本案证据，赵某夫妇主张其系借用刘某名义购买涉案房屋，其所提交的证据达到高度盖然性的证明标准，双方成立借名买房的合同关系。赵某夫妇已经符合北京市购房条件，其有权要求刘某继续履行合同约定，将涉案房屋所有权转移登记至赵某夫妇名下。

法官说法

司法实践中，一方因购房资格限制、贷款限制等多方面原因借用他人名义购买房屋，进而引发争议的情形并不鲜见。借名买房时，双方大多因关系亲近、碍于情面而未签订书面的借名合同，待发生争议时，借名人作为原告，即应当就借用他人名义购买房屋之事实成立承担举证证明责任。法院一般结合房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书等材料原件的持有以及对于借名购房有无合理解释等予以综合判断。

借名买房存在诸多法律风险。对于借名人而言，如出名人反悔，其未能提供充分证据证明成立借名买房合同关系，可能难以取得房屋所有权；且因房屋登记在出名人名下，如出名人有其他债务，债权人诉至法院并申请财产保全，法院查封了所借名购买的房屋，借名人则要承担房屋被执行的风险；或是出名人擅自处分房屋，买受人善意取得房屋，借名人亦可能无法追回房屋。对于出名人而言，一旦借名人逾期或无力偿还贷款，那么出名人作为名义上的贷款人将因此承担责任，个人征信也可能因此受到不良影响。因此，房屋交易中应增强法律意识，充分认识借名买房存在的法律风险，莫贪一时的眼前利益。

供稿：北京一中院

编辑：方硕孙慧汪希