二手房交易“一件事一次办”！西安房产交易这些便民服务别错过

群众在办理二手房过户后领证时，可现场同步申请办理用水、用电、用气过户手续，办事更加方便快捷。这是西安市住建局房产交易管理中心在原有便民服务的基础之上，该中心主动对接水、电、气等部门又新增加的一项便民举措。

全市3个大厅设有“互联网＋交易”窗口

据西安市住建局房产交易管理中心有关负责人介绍，目前在西大街房产交易大厅、城南不动产登记服务大厅和凤城八路保亿隆基办事大厅开设了“互联网+交易”窗口，专门受理互联网端的房产交易业务。

市民通过经纪机构达成房屋交易后，由经纪机构人员将房产交易涉及的二手房购审、二手房网签和资金监管等资料上传至互联网端，待市住建局后台审核后，可直接到大厅“互联网+交易”窗口办理交易确认，这也就意味着只跑一次路就办完了住建部门涉及的房产交易业务，实现了“最多跑一次”的目标，打破了群众多次前往窗口递交资料办理二手房交易业务的传统模式。

设置房屋信息查询厅外自助服务区

为解决办事群众房屋信息查询时间限制、排队人员多、大厅人员密集等情况，提高信息查询效率及疫情防控水平，市住建局房产交易管理中心在西大街房产交易大厅设置厅外自助服务区，打破只有工作时间才能办理查询业务的模式，做到自助查询全年无休。

据了解，厅外自助服务区查询时间延长为现在8:00--20:00的12小时查询，自助查询机操作简单，功能多样，房屋网签信息查询、住房查询、房屋查询、登记簿查询、登记记录查询、办理件流程查询等内容均可自助办理，为办事群众办理公积金提取、房屋贷款、子女入学、缴税等事项提供了便利。

全面推行“互联网＋房源核验”

为确保广大市民买到真实可靠的房屋，西安市住建局房产交易管理中心全面推行“互联网+房源核验”模式，通过将所有经过核验的真实有效房源展示在“西安市二手房交易服务平台”，市民登录该平台就可以选择合适放心的房源，不必再操心有查封、虚假房源等这样那样的问题房源出现。

经纪机构将房源的小区名称、面积、户型、建造年代等基础信息录入二手房交易服务平台，经市住建局核验后，生成房源核验唯一编码和二维码，方便购房群众挑选。

实现“互联网＋资金监管”

近年来，西安市住建局房产交易管理中心深入开展“互联网+资金监管”的工作模式，二手房交易资金监管采取了业务延伸、网点拓展、要件简化等措施。与金融机构的密切合作，目前已拓展至全市22家银行248个营业网点，均可完成二手房资金监管协议的面签及入账延伸，基本涵盖了西安市二手房贷款银行。

通过将二手房交易资金监管办理延伸至线上经纪端口办理时，市民通过远程互联网在经纪机构端完成线上签订监管协议后，可在任一银行网点完成二手房资金监管协议打印、首付款资金入账、贷款手续面签等工作，减少了群众往返次数。

开辟西大街房产交易大厅业务“码上办”专区

办事群众在西大街房产交易大厅通过扫描二维码即可“码”上获知所办事项的材料目录、申请方式、承诺时限、办理地点、联系电话等相关信息，了解业务流程。减少办事群众在大厅见面、停留、接触，降低疫情传染风险，保障办事群众生命安全和健康，切实做到便捷高效的服务。

二手房交易“一件事一次办”

西安市住建局房产交易管理中心深入开展“我为群众办实事”活动，积极对接市不动产登记等部门，在西大街房产交易大厅增设“二手房交易一件事”联办窗口，开启“二手房交易登记与水电气过户”一次办模式。群众在办理二手房过户后领证时，可现场同步申请办理用水、用电、用气过户手续，办事更加方便快捷。

房产交易大厅这些便民服务记得关注

西安市住建局房产交易管理中心有关负责人提醒市民，该中心除了“码上办”专区、“一件事一次办”等便民服务措施外，同时对老人、孕妇、军人、残疾人、医务工作者等特殊群体开通了“绿色通道”等便民服务，分别为：

1、绿色通道。设立“优先受理窗口”，对已到达房产交易大厅的老人、孕妇、军人、残疾人、医务工作者等特殊群体，急需办理业务的，可优先予以受理。

2、不要复印件。凡涉及房产交易管理中心的各项业务，不再要求市民或经纪机构提供各类证件的复印件，办理交易确认时，只需要持通过“互联网+”端口上传的各类证件的原件（复印件）即可。

3、一窗式受理。二手房网签及交易资金监管同二手房购房资格审核业务合并办理，实行“一窗式”受理，使住建部门涉及的所有二手房交易业务在一个窗口就能办完，让群众少跑腿。

4、“双拥”服务。开设19个“双拥”窗口，业务涉及缴税、不动产转移登记、购审网签、经适房退出、维修资金查询、缴纳、评估、公证等多个事项，方便军人业务办理。

5、便民设施。免费为办事群众提供手机加油站、便民轮椅、饮水机和老花镜等便民服务设施，升级改造叫号机系统、设置母婴室等，为办事群众提供更加优质的服务。

来源：西部网

西安二套房利率可至4.1%，首付3成！真的

上周末，就有一条关于“西安二套房利率+首付双双下调”的消息，疯传于网络。

内容很简单：二套可享受首套商业贷款政策，首付三成，利率享首套房贷款利率。

适逢市场低温期，传言一出，马上被不少购房者在后台追问：

“西安二套房难道真的放松首付比例了吗？这到底是真是假？”

在走访了多家银行后，我们了解到，按照西安当前的购房政策：

建设银行：在首套房贷款已结清的情况下，还要分情况来看：若首套已经出售，二套可享受首付三成、首套利率；若首套没有出售，二套首付四成，但可享受首套利率。

浦发银行：目前首套结清后，二套房享首套房贷款政策，首付三成，利率4.1%。

农业银行：首套结清后，二套可享受首套房贷款利率。但首付得看购房面积，具体几成在银行面签的时候确定。

工商银行：首套贷款结清后，二套首付三成，享首套房贷款利率。

也就是说，在首套结清的情况下，多数银行在二套房的首付和利率方面均有下降！其中还有少数银行二套房都可享受首套贷款利率。而首付比例方面，各银行差异较大。

所以，可以明确的是，二套房的首付和利率已经不再是那么“铁定”了。

传闻的信息迅速传播，与当前微妙的楼市环境，不无关系。

不久前，国家统计局发布了《2022年9月70个大中城市住宅销售价格变动情况》，数据显示，9月房价下跌城市数量继续增加！

70个城市中，新房价格，环比54城下降，比8月增加4个；二手房价格，环比61个城市下降，比8月增加5个。

虽然房价下跌的幅度都不算大，但是也能反应出来楼市还是在降温之中，观望情绪浓重延缓入市。

在这样的背景下，各地松绑楼市政策正以“组合拳”式高频小步迈进。

截止10月初，已有41个城市下调二套房首付比例！

不完全统计，惠州、兰州、贵阳、湛江、南通等超60城首套房首付比例下调至20%；苏州、厦门、郑州、天津等41城下调二套房首付比例，其中约33城将二套房首付下调至30%。

“现在天津市场的首套房首付30%，二套房首付40%。”天津某国有银行个贷中心工作人员向记者表示，首套房贷利率为4.1%，二套房贷利率为4.9%。

郑州某银行工作人员也表示，限购区域内二套房最低首付比例为40%。

与各地下调首付比例相呼应的是，房贷利率也在下行！

贝壳研究院发布的重点城市主流房贷利率数据显示，2022年9月份，103个重点城市主流首套房贷利率为4.15%，二套房贷利率为4.91%，分别较8月份回落17个、15个基点，较2021年最高点分别回落159个基点和108个基点。

其中，厦门首套房贷利率下调幅度最大，达到45个基点，东莞和长沙首套房贷利率均下调35个基点。

而现在，这种二套房松动的趋势，同样出现在了西安。

实际上，这样的综合环境下，西安真的松动了二套房的首付和利率，也并不意外！

那为什么，直到目前为止，西安才开始“后知后觉”？这是由西安的特殊情况所决定的。

的确，我们可以看到，与去年下半年相比，这一波西安楼市的表现，完全是天壤之别。

平淡的土地成交、高的中签率，以及行驶在上升通道的二手房库存……

但！各大城市一片“降”声中，9月西安房价今年首次下跌才“姗姗来迟”。

为什么要说“姗姗来迟”？因为西安楼市的基本面，没有发生本质改变。

但是从2022年起，西安楼市成交基本维持着低位运行，成交价长期横盘。可以说如果没有大的刺激，市场成交短期依然将维持现状！

首先，一定的潜在供应。

根据9月底住宅库存数据，我们可以看出，西安（包含西咸）整体住宅库存为947万㎡，去化周期10.1月。

也就是说，从去年9月开始，随着市场供应的不断释放，成交的不断萎缩，西安楼市的住宅存量呈现逐月攀升，已经告别一房难求的市场状态！

此外，2022年由于土地土拍市场不景气，房企拿地放缓也变相的导致了西安目前市场供应放缓。

目前来看，西安目前市场还算健康，还未达到供大于求的的情况。这也是目前西安一直未出台更加刺激的政策的根本原因！

其次，透支的购买力。

随着“低价盘”在市场的份额越来越小，接下来亮相的，大部分都是高价盘，这将是严峻考验！

而且，目前市场上热度较高的，基本是低总价刚需盘。

第三，高地价不等于高房价，更可能等于亏本。

部分高价盘一再推迟开盘计划，也足以证明政府严控房价的决心。

连续三年的亢奋行情下，这背后反应的楼市日渐乏力，需求和购买力双降。

所以，无论从短期内还是长期看，西安还是需要、也有必要松动调控！再将其交由市场自行调节！

西安二手房可“带押过户”销售业务量如何？怎么办理？

官方回复称，目前西安已正常开展“带押过户”业务。

西部网讯（记者马晴茹）继国内多地推出二手房“带押过户”模式后，近日，西安市自然资源和规划局称，目前西安也已正常开展“带押过户”业务。那近期西安二手房销量如何？“带押过户”交易流程是怎样的？该政策出台对于西安的二手房市场又有何影响？西部网·陕西头条记者采访了相关业内人士。

西安南郊一诺家中介门店。

问：近期西安二手房销量如何？

数据直线下跌业务量十分惨淡

记者在西安市住建局官网看到，今年10月份，西安市存量房（二手房）网签备案面积45.89万平方米，环比下降26.36%，同比增长31.91%；其中，住宅网签备案面积42.27万平方米（4390套），环比下降27.73%，同比增长27.74%。从近两月的数据看，西安二手房成交量直线下跌。

西安东郊一德佑门店工作人员张文告诉记者，他们门店负责长乐坡区域，近两个月所在的沁水新城小区二手房成交只有7套，和往年相比几乎是腰斩。“目前接待客户主要以刚需为主，尤其是等着结婚买婚房的客户。虽然带押过户简化了交易流程，省去了业主办理解抵押过桥费，但这并不能直观影响二手房销售。”

“十月份二手房销量十分惨淡，可以说是近期最差的一月。”西安南郊一诺家门店负责人程奇峰告诉记者，他们门店主要负责电视塔区域，现在二手房市场是买方市场，带押过户是针对卖方交易流程的举措，市场不会有太大的变化。

“‘同比’的看似繁荣没什么意义，去年7月，西安二手房指导价空降，直至年底二手房销量持续走低。”资深地产分析师沈玮告诉记者，时隔一年，西安二手房指导价退出市场之际，公布二手房网签量是给楼市传递向上的预期，而近三成的环比下跌也直指二手房市场继续下跌的事实。

问：怎么“带押过户”？交易流程是怎样的？

带着抵押过户把解除抵押放在最后环节

记者了解到，传统模式的二手房交易活动要求卖方必须先行自筹足够资金将剩余的贷款本金还清，拿回房产证后解除房屋的原抵押才能办理后续的过户；而“带押过户”是指带着抵押过户，即在原抵押存在的情况下仍然可以办理房屋的过户，将房屋的所有权转移至买方，把解除抵押放在最后环节。

那“带押过户”的交易流程应该是怎样的？记者咨询了北京浩天（西安）律师事务所高级合伙人魏方方。魏方方说，作为推动二手房交易市场变革的“带押过户”政策，其核心在于盘活交易三方的市场作用，同时用强有力的监管手段，促进交易的稳步进行。

结合已实施“带押过户”城市的一般政策规定，并根据银行和房地产相关管理规定的指导意见，“带押过户”的完成一般需要以下流程：

交易双方签订二手房买卖合同，并和银行签订三方资金监管协议，保证监管金额足以支付卖方贷款本息；

买方向银行申请住房按揭贷款，将首付款和银行按揭贷款，按照规定要求足额存入资金监管专用账户；

买卖双方共同向不动产登记机构申请“带押过户”，办理过户和抵押手续；

“带押过户”完成以后，银行使用监管资金结清卖方贷款本息，再将剩余资金转到卖方个人银行账户，最后注销原抵押权。

问：“带押过户”对西安二手房市场有何影响？

并不能直观影响供应、需求两端

沈玮表示，二手房市场不同于新房，弱政策监管、强自由流通，所以监测起来远比新房更加复杂。“带押过户”本质是对交易流程的简化升级，缩短房屋的交易周期，为客户省去了万把块的过桥费不假，但它并不能直观影响二手房的供应和需求两端。“房东真急着卖房，增值税都肯主动承担；买家真想入手，借钱都得搞来首付。”

针对“带押过户”过程中各方要承担法律风险，魏方方给大家作出提示。

于买方而言，购买带抵押的房产是用自己的贷款来偿还卖方的贷款，自己所有的房屋是否能够免受拍卖不仅取决于自身，很大程度上更是受到卖方的影响，在卖方抵押完全解除之前，买方对房产享有的所有权始终处于不安全状态。

卖方申请办理不动产抵押权首次登记或者抵押预告登记时，若和抵押权人约定“禁止或限制转让抵押不动产”，该约定依法应由不动产登记机构在不动产登记簿上进行记载。二手房交易中，买方需注意到房产登记部门查询核实，不能以口头说明为准，避免权利受失。

于卖方而言，由于贷款所设定的抵押并未解除，因此卖方的还款义务也并未结束，一旦房屋出现不可弥补的价值贬损或者房屋灭失，就会加速卖方的贷款到期，使得卖方短期承担巨大的还贷压力。