需要贷款才能付的起首付的公寓值得买吗？

近期笔者有一个客户，手里资金大概是20万，然后跟我看房的时候，看上了一个首付需要50万左右的公寓，他让我等几天，先去凑钱。

我问他，你凑钱以后还款咋办？

他说，他有稳定工作，不怕。

然后我大概给他算账了下：

公寓贷款50万的情况下，月供是6100元左右，然后，他贷款的30多万，是信用贷，然后2年的期限，每个月还款是：1.25万，他的工作收入是1.5万一个月。先不谈银行是否会放贷，就说假设这样成立的情况下吧。

实际还款是需要12500+6100=18600元，扣除全部工资以后，每个月还有3600元的岔口，随后，房子的租金是4500元，然后，每个月实际上，就算房子真的都租掉，每个月也就有900元结余，够你生活吗？

他惊呆了。

然后，我继续问，那么，假设这个房子空置的情况，你每个月为了养这个公寓需要的3600元，你从哪里来？你能养多久，疫情都坚持了3年，你准备了多少备用金？

就这样，一个原本可以买公寓的客户，让我怼了一顿，不卖给他们了。

那么，我为何如此做呢？

投资中，有一个铁律：

就是不能i自己的全部资本。

站在当下很多人是可以贷款买公寓的，甚至是可以借钱，以及通过各种腾挪进入自己理想的投资机会中，不过，问题是，假设，我说的是假设，如若这房子没了，或者收入中断了，那么，当时你们的贷款可是要100%还款的。（虽然概率基本为0.00001，但是，并不是全球范围没有发生过，而且还有你当时所有为这个机会做的周转腾挪都是要持续付费的。

或者万一：公司倒闭了。没有工作了，那么，当初借钱给你的人，他们的生活如何保障？

所以，作为长期的投资人，我有12年以上的投资真金白银做决策的经历，也见识了太多人出问题的情况，所以，我不允许我的客户如此鲁莽的去博一个自己暂时配不上的机会。

那么，为什么这种机会不值得进入呢？

主要的核心原因是，这种投资心态，注定是在生命中用自己的财务状况玩俄罗斯轮盘赌，一次出问题，一辈子就完蛋了（赢了海天盛筵，输了工地干活）。

说人话，如同你看上一个项目需要10万，你只有2万，各种借款8万，投入了这个项目。然后就算是99%的情况下，你投资了应该是就是赚的，但是，假设剩余最坏的1%情况出现了，那么，你本金2万没了，借款的8万也没了。

这就是投资人不自量力死的最多的地方。如同我们听过的投资中爆仓一样，这完全是因为不懂得控制自己必要的贪婪导致的。

但是反过来想，这个10万的机会你不投资，你还有2万，如若一辈子只能靠一个机会，那么，这人类要多么绝望才能持续努力呢？

有能力的人，永远不缺机会，这才是现实！

所谓机会，不过是当下对你有诱惑的一个投资项目而已。大家打开各种招商加盟的，各种投资的网站，遍地是项目，缺的永远不是投资机会。而是配的上投资机会的实力的人。

那么，公寓投资都不能借钱吗？

当然不是，但是一定要自己可以控制风险的时候去做这个事情。但是刚开始买公寓的时候，就不要这样操作了，没有意义。

举例，你能拿到长达10年20年的钱，然后这个钱的成本比公寓的租金收益都低的时候，为何不借钱呢？

笔者有很多客户，抵押住宅，然后买公寓，1000万的资金3.7%左右的资金成本，然后买入6-7%的公寓，每年的套利空间至少2-3%之间。（买的公寓全部是全款，没有任何月供压力，租金比月供多那么多，这个时候，负债其实也无所谓，而且，这笔钱他可以用20年，为何不用呢）

当然还有其他的情况，这个方面后续跟大家分享。

那么，读过此文，你在刚刚起步的公寓投资上还敢i和借钱入场吗？

买公寓的准备和注意事项‼️

第一就是看楼盘啦:楼盘的位置以及周围规划很重要。如果自住，要注意房子朝向采光以及周围建筑，最好能实地到选好的房号里看看，别被样板房蒙了心。

不要太过于吵闹喧嚣，尽量选择较高楼层和靠尽头的房号。这样的房子明亮安静，也不会有公司打扰。也要注意规划，别住进去以后突然隔壁修个房子起来挡了光线。

周围的商铺医院药店，交通路线尽量选择便利完好的地点，不要太过繁华，也不要太过偏僻，人情味足也不会太吵。

第二看这座楼盘的开发商和物业，较大的开发商一般情况下质量各方面会有保证，并且基础设施完善，小开发商往小了说就是各种质量问题，往大了说就是有可能跑路，最近这样的案例也不少，选的时候擦亮眼。好的物业能保证你住的放心安心，至少卫生能打扫干净些吧。

第三接下来就是看样板房啦，应该问清哪些地和实物有偏差，了解一下公寓的基本情况，是否三通(通水通电通气)，水电是民用还是商用，具体多少钱，物业多少钱。问了以后合同上再确认一遍。

在选择自住公寓的情况下，尽量新楼盘，大开发商，靠近主城区，交通便利，三通，民水民电，层高越高越好，低于4.2就不建议购买了。

下面这些是我购买公寓时的小i，供大家参考:

1.我是全款购买公寓的，商业贷款的话只能十年，可以去银行问问，自己也算算结合了一下资金利息，一般全款购买会有一定优惠，可以多问问文。

2.购买的时候注意问楼盘是那一年的，有的地是拿了很久才开始修房子，但是产权时间是从它拿地的时间开始算，不是从你拿房产证的时候开始算的，四十年产权还剩多少年，什么时候能拿到房产证，都要问清楚。

3.签合同时注意面积问题，公寓公摊面积是很大的合同上一般会注明实际面积，而后会有一个补差条款一定要注意看，要是没有这个条款很容易缺斤少两还没有赔偿。

4.一切的东西都以合同为准，签合同要慢慢看，不要听信销售人员说的多好听，我们有业主被坑了以后说是销售人员个人行为和开发商没有关系哦。

5.如果要搭建一定要问清能搭建哪一种，现浇钢混还是钢木，现浇最好隔音又结实，但有些地方是因为承重问题只能做钢木有的人可能会想买二楼的房间，因为外面还会有一个平台，销售人员也会说那块平台到时候可以利用起来，但是一定要注意一般是不允许搭建，甚至不允许有隔断，多花个十多万又用不上那边的空间还是很划不来。

为何我不建议贷款买公寓，还要真的还款10年

近期我一个客户跟我说，他考虑买个公寓，但是手里钱不够，想贷款买。然后，我就给他规划了下，具体情况如下：

客户是一个刚到苏州的应届毕业生，早在高中就自己管理自己的投资组合，然后现在自己手里有30多万现金，考虑买入一个50-60平方的复式公寓，总价也在50-60万，所以他想让我帮忙筹划下他该如何买入：

我给他计算了下：

总价60万左右的公寓，一般最少的首付也是50%，那么就是首付要30万，然后税费最低是3%，那么，就是说需要1.8万，也就是首付需要31.8万+0.6=32.4万（0.6万是中介费）。那么，贷款30万的情况下，要还款多少呢？

我按照公寓最高贷款上限10年，然后最高利率6.5%的计算，每个月的月供是：

等额本息，每个月一样的时候：

等额本金，每个月逐步减少的情况：

也就是通过计算，最低的总利息也是要超过9.8万的，对于贷款总额来说，那就是32.67%左右的资金成本，实际上还是比较高的。

然后我跟客户做了几个相关的测算：

方案一：假设我们把自己的钱存下来，继续还款月供的情况：

把钱存入银行，银行收益也只有1-3%，对于自己6.5%的贷款来说，都是收益特别差的

把钱买入保险，先不说流动性，目前最高的年金收益4%，这样还是亏钱的

把钱买入股票等其他资产，其实更不划算，因为等于是自己拿着6.5%机会成本的资金去盈利，哪怕一年盈利10%，其实也是3.5%的收益而已，而且要承担特别多的不确定。

把钱空放，其实这个就更不划算了。

方案二：再买一套公寓，用租金高于这个房子的月供来养这一套公寓？投资到6.5%以上收益的公寓？

这个可以实现新的突破，就是如同方案一所演示的，自己的月供金额是3406元，如果有资金的情况下，那么，通过借入低成本的钱，比如不要利息，或者6.5%以下成本的钱，那么，再买入一套7%收益的公寓，那么，同样10年后会有什么不一样呢？

举例，买入总价60万的公寓，年收益纯的7%，4.2万，月租金是3500元（60万以0成本借入）。那么，也就是说，在未来的10年内，总体的收益不变的情况下，可以获得：42万的租金收益，扣除上一套贷款的30+9.8=39.8万的利息，等于收益也就仅仅2.2万，对于借来的60万来说，10年的收益仅仅只有：千分之3.6的收益。

这里面还有一个细节：假设买入这个公寓不是用于自己住，而是收租金的话，那么，只要租金收益超过6.5%那么，我们就等于0成本持有一套房子了。

不过，如若这样，自己的闲钱又要如何办呢？自己的闲钱在方案一中，其实是还不如提前还款月供呢！

方案三：假设这个月供我们用来买入年收益6.5%的投资理财，我们的收入是：

而且，如果按照复利6.5%的话，每个月投入同样的钱，比如：

3406元，那么，10年后这笔钱会是多少呢？

也就是说，假设这笔钱不去还款月供，那么，实际上是可以为自己创造57.36万的价值，如果是还款月供的话，仅有30万的价值！

所以，通过各种计算，我们发现：

其实买公寓可以贷款买，但是有钱了，就需要提前还款。（除非自己的投资收益可以持续超过公寓贷款的资金成本，你可以不要还款，一直用着这个贷款）

因为公寓的贷款成本真的挺高的，如若可以就建议提前结清。这样的话，公寓就变成了自己下蛋的母鸡了！

那么，如若是你，你买公寓的话，你会尽快还款吗？