按揭购房全攻略！流程、手续、贷款方式等等应有尽有

贷款购房流程1、选房

买房的第一个环节肯定是选房，都没看过的房子，谁愿意随便花钱呢！具体应该如何看房，我们在这里就不累述了，需要了解的朋友也可以翻翻致享融早期的文章，有相关的建议。

总之在购房前，一定要认真选择所要购买的房子，无论自己住还是投资，这个环节都不可忽视。

2、认购

当你最终选择出心仪的房屋之后，那就赶快告知相关售楼经理进入认购环节。这个环节因为各地政策不同，可能流程上也有些区别，比如有些地方需要排队提交资料后摇号（审核购房资格），然后参与认购，而有些地方则不用排队，只需要当场签订购房意向书，并缴纳一定的定金就可以约定时间签订购房合同了。

3、签购房合同

具有购房资格后就可以与开发商进行签约了，这时是需要缴纳首付款的。签约后，购房合同一般不能直接带走，开发商会集中递交到房管局进行备案。

对于购房来说，无论是贷款还是全款，购房合同都是关键，请一定要仔细阅读每一项条约后再签字。

4、申请贷款

签完合同之后，我们就要赶紧申请银行贷款了。细心的朋友可能会发现不少签约处都有银行的工作人员，我们可以当场将相关材料直接提交给他们，并签订《按揭贷款申请书》，接下来就是等待银行审批。如果现场没有银行工作人员，那么我们就需要到银行柜台进行办理。

对于这个环节，在某些地方也可以提前到签订购房合同之前来完成，这样做的好处是可以确定是否能获得贷款，而不会出现付完首付之后，却没能拿到贷款而退房。能否提前，需要大家根据当地的情况作出判定。

5、签订按揭合同

银行审批通过后，就需要和银行签订《房屋按揭抵押贷款合同》。合同中会明确约定：贷款金额、贷款年限、还款方式等。

6、抵押登记备案

签订《房屋按揭抵押贷款合同》后，还需要到相关部门进行抵押登记备案，包括《房屋他项权利证》等。这个环节一般银行会直接搞定，在正式发放贷款之后，会通知你去拿回按揭合同的。

7、交房，并按期还款

备案成功后，房子就算成功拿下了，接下来你就可以安心等待交房了，交房后会拿到房屋产权等相关证书，《房屋他项权利证》会放在银行。当然还有一点很重要，就是记得按照与银行约定的还款计划进行还款。

8、结清贷款

在偿还所有贷款后，需要到银行办理相关手续，领取《房屋他项权利证》，然后到当地产权住房保障和房产管理局处注销抵押登记。这步以后，贷款买房的流程就算终结了。

购房贷款所需资料购房贷款的申请需要提交不少相关材料，由于各地政策和银行要求不同，也有所区别。

1、本人及配偶的有效身份证明（身份证、户口簿或其他有效居住证明），个体经营者要提供营业执照（验原件、留复印件）。

2、申请人婚姻状况证明（结婚证或单身证明）。

4、借款人及配偶收入和财产证明，包括工资单、个人所得税纳税单、单位开具的收入证明、银行存单等。

5、购房合同和首付款收据等相关购房证明。

6、银行要求的其他证明。

贷款方式1、公积金贷款

只要是有缴存住房公积金的，都可以申请公积金贷款。

公积金贷款的好处自然是不必多说了，最重要的一点是3.25%的低利率。

申请公积金贷款最麻烦的就是审批时间比较长，2个月还没审批下来的也有。

2、商业贷款

商业贷款面向的群体就比较广泛了，只要是符合银行的相关要求就能申请商业贷款。

商业贷款相对来说就是利率较高，5年期以上LPR为4.80%，目前不少银行会在此基础上上浮10%～20%。

3、组合贷款

组合贷款是既使用公积金贷款也使用商业贷款的一种贷款方式，主要适用于购房贷款金额超过公积金贷款额度的群体。

这样贷款不但将公积金利用起来了，也满足了贷款金额的需要，办理上相对麻烦一些，一般来说需要先申请公积金贷款，后申请商业贷款。

在组合贷款中，公积金贷款和商业贷款的贷款期限、借款日期和还款日期都是相同的，只不过执行不同的利率。

还款方式1、等额本息

等额本息就是在还款期内，每月需要偿还同等数额的贷款（包括本金和利息）。

等额本息算是最主流的还款方式了，每期还款金额相同，比较好规划自己的还款计划，比较适合收入稳定的朋友。

2、等额本金

等额本金是在还款期内把贷款总额等分，每月偿还相同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。

相比等额本息来说，虽然总利息较低，而且每期还款金额也在减少，但是前期还款金额较高，压力较大，适合收入相对较高或者短期收入增长幅度较大，准备提前还款的朋友。

注意事项1、贷款期限和额度均是由银行审批后给出的，建议尽量多的提交对自己有利的真实资料，如收入流水、工作单位情况等。

2、提前还款的事项在签订《房屋按揭抵押贷款合同》时一定要确认清楚，包括流程、违约金、手续等。

3、需要使用公积金贷款的朋友，在申请获批之前，最好不要懂公积金的余额，这会影响最终批款额度。

4、申请按揭贷款前，不要胡乱申请贷款，并且有必要偿还大部分消费贷款，征信查询次数和负债率同样会影响贷款审批。

5、如果出现还款困难，要及时联系银行，双方确认无误后，是可以调整还款期限的。

6、按时还款，不要出现逾期等不良情况，如果情况严重，银行可能会提前收回贷款。

7、某些银行会在签订《房屋按揭抵押贷款合同》时，会要求购房者申请人寿、财产保险。在贷款本息还清之前，保险单交由银行执管。

聊一聊房贷里关于首付、流水、利率和组合贷那些事

合肥楼市里如果要说到反转最大的那一定非按揭贷款莫属了，从去年到今年，犹如坐了一趟过山车。

去年上半年的合肥，按揭贷款放款时间半年是起步、8个月是正常，班长有个朋友从卖房到拿到房款整整花了10个月时间，由此也催生了专业从事加急放款业务的繁荣。利率方面更不用说了，首套房5.88%，二套房6.38%，让购房者直呼伤不起。

而到了2022年，形势就转瞬直下，房贷利率的波动速度和股市有的一拼，首套房从5.88%直接降到了4.1%，放款速度更是可以做到当月放款。再加上楼市下行等因素，也引发了从未出现的提前还贷潮，很多手上有一定资金的购房者更是把提前还贷当成了最佳理财途径了。

目前按揭贷款政策非常宽松，首付要求也是一降再降，总结一下就是：

1、市区无房，无贷款记录或全部结清，首付30%，1次贷款记录未结清，首付40%，2次未结清，停止贷款；

2、市区1套房，无贷款记录或1次贷款记录已结清，首付30%，1次贷款记录且未结清，首付40%，两次以上贷款记录但全部结清，首付40%，两次以上贷款记录有1次未结清，首付50%，2次未结清，停止贷款；

3、市区有2套房，停止贷款（这里说的市区不包括瑶海、新站和新桥科创示范区，当然更不包括肥东、肥西和长丰三县）；

以上表格和文字介绍为中信银行最新政策，其他银行在两次以上贷款记录已结清这条上略有差异，部分银行要求也必须50%首付，请知悉！

另外，瑶海、新站和新桥科创示范区也不一样，这三个不限购区域，只要贷款结清，首付就可以是30%，2次以上贷款记录1次未结清，首付是40%。

目前合肥利率就是首套4.1%，二套4.85%，没有太多可供介绍的，而且如果四大行有一家降了，其他家会立即跟进。

简单介绍了一下按揭贷款最低首付比例，今天再和大家聊聊关于银行流水的事，这个网上介绍的比较少，很多购房者在这里也走了一些弯路，班长整理下近期市场主流银行按揭贷款对流水的最新要求，如果不准确，欢迎指正。

从表格上看，现在的很多银行对按揭贷款，已经是一轻再松了，比如浦发银行对贷款金额300万以内都免提供流水，招商和兴业也是贷款200万以内免提供流水，而4大行就相对严格一些。

收入流水的话，银行要求月收入是名下所有贷款的月供两倍以上，注意是名下所有贷款，不是单指本笔贷款，举两个例子。

1、比如你买了滨湖某楼盘，月供11000元左右，银行就要求提供月收入22000元的收入流水，如果是夫妻的话，两个可以各开12000的收入证明，就不需要提供详细的收入银行流水证明。

2、如果你原来名下有一次贷款记录没有结清，月供在5000元，又新买了一套房，月供在8000元左右，那就要提供26000元的银行流水，但是夫妻2人的话，两人各开13000元的收入证明，就不用提供银行收入流水了。

另外说一下关于组合贷的问题，办理组合贷的时候，最好不要办自动划转，一般办理组合贷的时候，都是默认选择整年提取，就是每年取一次，提取的金额是组合贷总月供*12。这样的好处是，基本都能给公积金里面的余额取完。

如果选择自动划转，假设公积金贷款55万，公积金月供2400元，公积金账户每月个人＋公司缴纳3000元，那就只能抵扣2400元，多出的600元是取不出来的。

另外接力贷的话，以父母名义买，用子女的年龄贷款，对父母年龄有要求，女士不超过55，男士不超过60，合肥目前做接力贷的银行不多。

关于按揭贷款就聊这么多，以上资料来源于网络、银行从业者、置业顾问，再加上现在变化比较快，所有内容仅供参考，一切以办理贷款时银行政策为主，如有错误或遗漏还望指正、留言补充，希望对大家买房提供一点参考。

如何在银行申请住房按揭贷款

一、资料准备：个人身份证，已婚的需要夫妻双方身份证，结婚证和户口本，购房合同和首付款发票。根据各家银行的不同要求，需要提供单位收入证明和个人近半年的银行卡流水。有的银行收入证明有固定格式，有的则没有硬性要求，一般只要是所在单位出具的都能认可。

二、银行面签：需要购房者本人及配偶前往银行进行面签，拍照。面签一般就是一些资料的签署，包括借款合同，单身的会有单身证明，以及其他文件的签署。贷款金额，期限，还款方式等等一些基础信息需要当面沟通并签署。这个阶段还有一个比较重要的，就是征信查询授权。这里比较重要，征信现在不是谁想查就可以查的，必须要得到本人的授权书才可以。（关于征信的问题下次再专门讨论）

三、贷款审批：等面签结束所有需要提供的资料齐全后，银行就会将本笔贷款进行上报，一般一至两天就能审批结束，现在银行贷款额度还比较充足，审批结束后银行就会通知客户前往不动产登记中心办理预抵押。这个会视不同区域可能会有不同，有的地方是直接等房产证办好后办理直接抵押。

四、几点常见问题的提示：一是在付首付款的时候，一定不要用信用卡！！！不要用网贷！！！可以是自己，配偶，或者直系亲属的卡转账支付，微信支付也可以。二是个人流水尽量提供一张卡或者夫妻双方的，有的现金发放的银行不认可。三是一定注意不要逾期！！！如果之前已经有一次两次的小金额逾期一般银行也是认可的，目前200以内的小额非恶意逾期还是可以接受的，连续逾期次数超过六次一般就没戏了。四是还款方式，等额本息和等额本金最大的区别就是还款金额是否每月一样。等额本息每月的还款金额都是一样的，等额本金则是前面还款金额大，越到后面金额越小，建议客户根据自身情况选择。从贷款总期限的本息来看，等额本息的总还款额会大于等额本金，对于提前还款的人来说，两者差距不会太大。五是提前还款，一般借款满一年就可以提前还款，一年可以还一到两次，这个可以和贷款银行提前沟通。

不全面，各行的政策也有一定的差异，有机会继续讨论…