​首付降至15%，房贷延至40年？这波专家建议你怎么看

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前阵子被戏称为“传宗接贷”“贷贷相传”的「接力贷」热度刚散，又一个与房贷相关的热梗起来了——

靓仔，考没考虑过用退休金还贷？

什么情况？

原来，最近又有专家感慨于年轻人被高房价吓得不敢买房、不敢生育，于是本着关爱年轻人的初衷，就建议

“咱必须照顾低收入人群，尤其是照顾年轻人买房，建议可将购房首付比例降低至15%-20%，同时将贷款年限延长至40年期。”

——若真是这样，可不就是还贷款还到退休领养老金那会儿了么。

于是此话一出，网友立刻炸锅

有人戏称：这不是割韭菜，这是要连韭菜芽都连根薅了。

也有人抱怨：这一代年轻人招谁惹谁了，没享受到楼市红利不说，现在还要为高房价买单，以前想躺赢没门儿，现在想躺平依旧没门儿？！

从网络平台几乎一边倒的舆论可以看出，在楼市持续低迷的当下，该专家的观点有多么不招人待见。

相信对于很多人来说，今年能保住工作，维持生活就很不容易了，这时候还鼓励（h）大家加大杠杆买房，这不现代版“何不食肉糜”么？

所以，哪怕这次出发点或许是好的，但并不影响网友先骂为敬。

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但骂归骂，如果我们先放下对专家身份的偏见，就事论事，或许真的可以讨论下“降低首付比例，延长贷款期限”这个建议本身

是否真的可以解决当下市场的燃眉之急？

是否真的有利于楼市和经济的长远发展？

先说说楼市基本面：

当下楼市虽局部有复苏势头，但是仍盖不住整体上的萎靡。而如今最迫切的事，除了拯救成交量，更重要的是挽救市场信心。

然而，冰冻三尺非一日之寒。经过上一轮调控打压，在叠加疫情持续影响，市场要破冰回暖谈何容易？

我们已经看到今年上半年开始，各地虽频出救市政策，但收效甚微，而接下最有希望的救市途经大概率是：

降低购房门槛，进一步释放需求。

翻译成大白话就是，让想买房的人都能够买得起，让想换房的都能够换得起。

从这个角度来说，前面专家的建议或许是可取的。

先别急着喷，我们来分析下：

举个例子，总价300万的房子，首付3成，贷款30年，按照基准利率4.9%计算，等额本息的话，首付90万，月供是11145元；

而如果按照15%首付，贷款40年来计算，首付仅需45万，月供是则是12127元。

感觉到了么？月供仅增加了982元情况下，首付却是直接降了50%！

这对于那些一下子拿不出这么多首付款，但又有真实需求，且急于上车置换的客户，确实很友好。

而这一部分需求的集中释放，或将给死气沉沉的楼市一股新生力量，推动行情转向。

而于老百姓而言，它也能给那些被房价远远甩下的家庭，再一次上车的机会，推动“房子是用来住的”这一点。

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当然，就像硬币的两面，我们在看到这个建议给真刚需带来希望的同时，也不能忽视它的代价和风险：

首先，如果采取该政策，看似购房者首付成本低了，分的期多了压力也小了，但实际的购房成本一不小心就会吓到你。

还是前面这套300万的房子为例，在首付15%和贷款40年的情况下，最后的本息合计是582万，支付的利息几乎等于购房款。

而分期40年，将需要保持稳定收入的年限直接拉到了退休。试想下普通退休职工如果70岁了还在还银行月供，届时面临的压力可想而知，而这又将造成多少家庭问题和社会问题。

再者，如果实施该政策，银行发生金融风险的概率也会大大增加。

我们之所以把最长贷款年限设置在30年，背后是有现实依据的。因为实际生活中，超过30年的住宅，基本上已过了质保期，难免出现这样那样的问题。

要是房贷延长至40年，很可能发生房子都已经报废，而贷款还没有还完的情况，那银行面临的断供风险将极大增加。

最后还有一点，炒房情绪卷土重来的可能性。

低首付，延长贷款期限，会不会刺激大量原本不具备购房能力的投资者“激情上车”？进而重新推动房价上涨，炒房潮再度袭来，造成更大的楼市泡沫和系统性风险？

这种可能性并不是没有。

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最后再聊聊我的两点看法：

1、这建议本质上和“朝三暮四”的故事一样；

《庄子·齐物论》里有个故事，养猴老人每天给猴子发8颗栗子，后来想减少，提出“从今往后，早晨发3颗，晚上发4颗”猴子们一听，认为早晨少了，各种抗议。老人看了，于是改口“那就早晨发4颗，晚上发3颗”猴子们一听，早晨跟以前一样了，高高兴兴的接受了。

所谓换汤不换药，背着抱着一样沉。

私以为，专家要真想关爱年轻人，鼓励年轻人上车，那不如提议想想措施怎样降低房价、降低房贷利率来的实际。

至于降低首付比例这些事，还是等大家恢复信心，恢复对未来收入增长的预期后，再提吧。

2、对于买房者，还是那句说烂了的话；

买房之事，核心的需求只有一个，买得起。

特别是首套房的刚需，一定要在自己承受范围内，否则就算勉强上车，后面也终究开不稳，为了买房影响到自己的生活这事不可取，最近的失业、断供、法拍……各种新闻就是最好的例子。

今年的置业机会确实很好，但前提是你自己要有抗风险能力。

当然，如果你资金充裕，实力允许，想趁着市场的底部抄底投资或者改善置换，欢迎通过留言、私信、电话等方式联系我们，为您免费提供一对一的购房顾问服务。

重磅！事关上海退休人员养老金！调整方法公布

根据国家和本市有关规定

本市将对职保退休人员、

城乡居保领取养老金人员增加养老金

职保退休人员

根据国家和本市有关规定，并经人力资源社会保障部、财政部批准，从2022年1月起，本市对2021年底前已按规定办理退休手续并按月领取基本养老金的职保退休人员增加基本养老金。企业和机关事业单位退休人员统一采用定额调整、挂钩调整和适当倾斜调整相结合的办法，具体为：

一是每人每月增加60元；

二是按本人缴费年限（含视同缴费年限），每满1年每月增加1元，增加额不足15元的，补足到15元；

三是按本人2021年12月份按月领取的基本养老金为基数，每月增加1.9%；

四是对2021年底前年满70周岁、75周岁和80周岁的人员，每人每月分别再增加25元、35元和45元。

城乡居保人员

本市从2022年1月起，调整城乡居保基础养老金，每人每月增加100元。增加后,本市城乡居保基础养老金标准（含中央确定的基础养老金最低标准）为每人每月1300元。

上述增加的养老金：

●企业退休人员和城乡居保按月领取养老金人员于7月20日

●机关事业单位退休人员于7月27日

通过相关银行、邮局发放到领取养老金人员的账户中。

转自：上海人社官方发布

来源：新闻坊

有45年工龄的职工，在办理退休时有什么好处？

退休时具有45年龄的老人当然是有好处的，不管是在退休时养老金的计算还是在退休后养老金调整提高中，都占有绝对的优势，这也体现的是贡献和回报之家的正比例关系，毕竟能够达到45年的工龄的人也不是很多。

具有45年的工龄的职工基本上都是男性，女性由于退休年龄是50岁到55岁，要达到45年工龄是比较难的，只有少部分延迟退休的女性才有可能达到45年工龄，但是在担任副县处级的女性，或是在事业单位中具有高级技术职称的女性中，要达到45年工龄也是非常难的，要达到这个级别人员，如果有45年工龄的人可能在学历等要求上是不达标的。

但男性的退休年龄是60周岁，具有高级技术职称的专家学者或是高级干部是在65岁办理退休，这部分人达到45年工龄是非常容易的，还有部分下乡知识青年，部分当兵入伍的人员，具有特殊技能的文艺体育人员，是有可能在15岁左右参加工作的，所以这部分人在办理退休时，具有45年的工龄也是存在的。

养老金的计算是按照缴费基数、缴费年限、个人账户余额、上年度职工月平均工资等综合因素来计算的，45年工龄就有45年的缴费年限，虽然这其中有绝大部分属于视同缴费年限，但视同缴费年限在计算基本养老金时体现的价值往往会大于实际缴费年限，在缴费年限这个因素中45年工龄是有优势的。

从缴费基数来看，45年工龄的人员参加工作的时间比较长，有的在单位担任了一定的职务，有的有一定的技术专长，都是各个单位中工资待遇比较高的人员。工资高就意味着缴费基数比较高。45年工龄的人一般都是在国有的单位中工作，民营企业工作的人是不容易达到45年工龄的，养老保险都是按照本人的实际工资作为缴费基数，总体上平均缴费指数都会超过100%。

从个人账户来看，45年工龄的人，如果是在企业工作的，实际缴费年限应该达到30年左右，建立个人账户的时间如果从1996年开始计算，也会达到26年左右，个人账户余额是比较高的；如果属于机关事业单位的工作人员，虽然是从2014年10月1日才开始缴费，但从2015年开始，按照国办发（2015）3号文件的规定精神，全部调整了基本工资和相对应职务职级薪级工资，缴费基数也是比较高的。

比如是在广东省办理退休，按照广东省人社厅、财政厅公布的2021年养老金计发基数，广东省企业职工和机关事业单位基本养老金计发基数为每月8332元。如果是按照100%缴费，每缴费一年的基础养老金基数为83.32元，45年工龄，每月的基础养老金为3749.4元。和35年工龄和40年工龄的人相比，每月多增加833.2元到416.6元。可见工龄在养老金计算中的优势是非常明显的。

从过渡性养老金来看，广东省的过渡性养老金计算办法为计发基数8332元乘以视同缴费指数100%乘以视同缴费年限乘以1.2%，按照在2021年退休来推算，45年的工龄的人参加工作的时间是1976年，按照从1996年建立个人账户，视同缴费年限为20年，每月的过渡性养老金为1999.68元；如果属于机关事业单位工作人员，视同缴费年限为38年，则每月过渡性养老金为3799.4元。

机关事业单位工作人员的过渡性养老金超过了基础养老金，但机关事业单位工作人员的个人账户养老金会低于企业职工。加上个人账户养老金，45年工龄的人2021年在广东办理退休，每月的养老金会达到8000元左右，在不考虑职业年金的情形下，机关事业单位和企业职工退休差别不大。

综上所述，45年工龄的人员，无论是国有企业的职工还是机关事业单位的工作人员，在计算养老金时，45工龄对增加基础和过渡性养老金都是非常有用的。同时缴费基数也比较高，平均缴费指数也会更高，总体养老金会远远高于工龄35年和工龄40年的人员。