@购房者 2023年月供能降了，百万房贷每月少还200元
红网时刻新闻12月20日讯（记者肖娟）2022年最后一期贷款市场报价利率（LPR）出炉，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，连续4个月保持不变。
虽然LPR此次没有调整，但是今年来的贷款市场报价利率（LPR）经历多次下调，购房者通常参考的5年期贷款利率分别于2022年1月、5月、8月下调5、15、15个基点，累计下调35个基点。
由于房贷有一个“重新定价日”，对于大部分选择次年1月为“重新定价日”的老购房者而言，下个月即将迎来降息。按照100万房贷30年等额本息还款测算，选择了LPR的购房者月供可下调约200元，1年下来可节省开支约2500元。
不过，也有部分银行在签订房贷合同时，重新定价日为放款日。对这部分购房者而言，已经提前享受了降息待遇，本次将不会调整。
如果是2022年8月前置业的购房者，也可享受降息“红包”。以2022年7月放款为例，由于8月5年期以上LPR下调15个基点，100万房贷30年等额本息还款月供可减少约90元。
此外，公积金贷款住户也将迎来利率下调。2022年9月30日，央行发布消息称，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）利率降至2.6%，5年以上利率降至3.1%。
湖南省直公积金中心、长沙市公积金中心随之调整。这也是央行2015年调整公积金贷款利率之后，7年来首次下调首套个人住房公积金贷款利率。
100万月供只要2900！什么贷款能做到年化3.5%？
100万的房贷，需要交多少月供？
按照目前最低的首套房利率计算，月供需要4831元。
但我要告诉你，其实只要2920元的月供，就能贷到100万。
换句话说，这是比房贷压力更低的贷款。
01
金牌贷款：房抵贷
大众能够接触到的贷款分为三类：房贷、消费贷、抵押贷。
按照目前10月份的最新利率来计算，这三档贷款的利率区间分别在：
房贷：4.1%-6.5%
消费贷：3.9%-12%
抵押贷：3.65%-5.25%
问题来了，以这三种利率为标准，貌似都不能达到上述的低息月供。
解决问题的关键，在于如何降低基准利率。
对于房贷和消费贷说，银行给多少利率就只能贷多少出来。
而抵押贷，有足够的“交流”空间，这份交流空间，就是破局关键。
抵押贷的利率浮动空间以LPR为基准，比如现在的LPR一年期3.65%，那房抵的利率基准就是3.65%。
但由于中间存在“交流空间”，所谓的交流空间就是银行根据自身的营收情况或者贷款者的实际资质，重新定利率。
也就是说3.65%的贷款，有很大的空间能够降低至3.6%、3.5%、甚至3.4%。
在这种情况下，更低的利率、更低的月供成为了可能。
02
如何获得低息
首先说明一点，抵押贷分为经营性抵押贷和消费性抵押贷，低息的一切基础是在申请经营性抵押贷的前提下。
抵押贷又可以叫做房屋抵押贷，即房抵贷。
他是在不影响你房屋使用的情况下，把房子抵押给银行换取资金的一种贷款形式，获得的资金用于经营或消费，
贷款的额度和房屋本身的价值直接相关，房屋价值越高，申请的额度也越高。
另外，由于房抵贷通常放款在百万以上，所以他的还款方式，采用了与普通贷款完全不同的先息后本的方式，目的就是尽可能的降低月供压力。至于为什么只有房抵能降到LPR以下，上面简单的说了，LPR是央行定的标准，而银行说到底还是盈利机构。
银行的任务就是在完成央行任务的同时，实现盈利。
当人们的贷款意愿下降，放款任务完不成时，银行就会调低利率，吸引客户贷款。以今年的市场为例，即使央行不下调LPR，各地银行也会自行下调。在6月份，市面上就已经有不少3.6%、3.5%的都抵押贷出现。
当然，还有一个比较重要的原因，抵押经营贷是国家为了大力扶持中小微企业所设置的普惠性贷款，是国家为企业主放出的福利。
关于房抵贷的办理，有以下条件：
1、借款人年龄在18-65周岁期间；
2、借款人符合银行规定的信用记录，征信不能出现连三累六；
3、房产有产证，如果是按揭房，按揭至少需还满12个月。
4、有稳定的流水证明，需提供对公流水；
5、有稳定的纳税证明
6、资金流向需明确，部分银行需要有证明真实经营。
满足以上条件，基本可以通吃市面上的大部分经营贷。
除了享受每年的低息之外，还能享有先息后本随借随还的还款方式。
这种还款不同于房贷的等额本息，他每个月只用还利息，不需要计算本金。
比如100万的贷款，年利息就是3.5%，折合到每月2900元，这2900就是月供，本金会等到贷款到期后一并归还。
而附加的随借随还，就是用多少算多少利息，随时可以偿还，没用的部分不会计算利息，成本非常低。相当于手上多了一笔大额信用卡，足以用于平时的资金周转。
03
低息房抵产品
房抵贷利率低我们都清楚，但贷款遵循金融界的不可能三角，即“低利率、长年限、高额度不可能同时存在”，现在还要加上一个门槛低。所以贷款的关键在于是如何找到符合客户资质，又低息的产品。
之前的文章：利率3.6%，哪些人能享受到？为大家介绍了几款低息低门槛的产品，想了解产品细则，可继续关注老詹。
4万首付购房，20年后增值千万！加杠杆就是造富机？
看来对房地产又在吹暖风了，刚刚在资金端恢复房企的融资，现在在购买端舆论上也有意无意传播购房的好处了，这不，今日一则“4万首付购房20年后增值千万”的新闻上热搜了。
具体情况是这样的，新闻中的主人公是香港的一位女士，20年前购买了一套80平米的房子，房价2万/平米，房子的总价是160万，因为是和政府共摊产权，所以她担负其中的80万，当时的首付比例仅仅5%，所以她的首付仅仅4万，贷款方面，政府还补贴了15万。
过去20年香港房价一路上涨，现在这套房子的价格已经接近千万，房子如果卖掉的话，除去给政府的一部分，该女士还能获得400多万，从现在来看这是一笔十分划算的投资。
这个事情告诉我们什么道理呢？在资产价格的长期牛市行情中，加杠杆简直就是造富机！
1、杠杆适用于长期的牛市在几年以前，那些财经大V在网上大肆宣扬负债加杠杆的好处，比如吴某波，当时他的网络影响力很大，他给出的论断就是富人之所以富裕是因为负债多、敢于加杠杆，而穷人之所以穷是因为不愿意借钱，当时很多人对这句话深信不疑，毕竟他还以中国富豪榜上的几位房地产人士作为成功案例来论证。
但是现在已经看不到这种论调了，这是因为已经被事实推翻了，吴某波的观点是在特定情况下成立的，一旦前提条件改变，还继续加杠杆，那就是找死了！其实这个道理很简单，加杠杆能够致富的根本原因在于你的标的是处于牛市当中，尤其是处于长时间的牛市当中，而过去20年，中国最大的资产牛市就是房地产，房价全国性的房价下跌仅有2008年发生过。
房价持续上涨了20年，而买房本身就是加杠杆的，大陆的首付比例一般是20%，杠杆率就是5倍，有很多人可能连首付都是借钱凑的，所以真实的杠杆率比这更高，如果房价翻一倍，理论上不是赚了一倍，因为是5倍的杠杆，理论上是赚了5倍，如果房价涨2倍，那么理论上是赚了10倍！
这个逻辑很好理解，尤其是炒股的朋友更容易了解，如果一只股票持续上涨，中间很少回调，那么不断融资加杠杆买入，那么最后的赚钱效应是十分明显的，2014年到2015年的那波牛市很大程度上就是因为当时放开了融资，股民很容易就通过证券公司融资了，所以就不断加杠杆，更加刺激了牛市的发生。
但是最后资金接不上去了，因为随着股价的上涨，需要接盘的资金量也越来越大，当证监会开始严管资金的时候，也就发出了警示信号，最终2015年6月底崩了，当时没有及时撤出的融资炒股的股民损失是非常惨重中的，都被埋了。不仅前面赚的钱都还回去了，甚至本金都损失了，最惨的还背负了债务。
2、大陆的居民也经历过类似的财富增长对于香港这名女子的经历，是很多香港居民的经历，只要当时买了房，最后财富都是大增值的，大陆的老百姓很多也经历过，尤其是2015年那波行情更是令人心动，大陆的房地产牛市也走牛了20年，是中国所有资产中牛市时间最长的。
唯有2008年和2022年这两年才存在全国性的房价下跌，2008年那波受到金融危机影响，但是随着4万亿投资的实施，房地产很快触底反弹，又狠狠涨了一波，2010年开始出台“房地产国十条”，楼市调控达到高峰，从这开始，全国房价快速上涨的趋势被遏制了，唯有一线城市等少部分城市在上涨。
到了2014年和2015年，房地产甚至变成了库存高企的一个行业，去库存成为了楼市的新政策，于是在金融层面各种放水，降低首付、降低利率、降低房贷门槛、降低购房门槛，这大大刺激了购房的热情，新的一波房地产牛市又起来了，而且这波行情涨幅还特别大，一线城市的居民感受是最深的。
当时深圳不少地方还是可以首付贷的，这个杠杆就很大了，深圳在那波行情中涨幅是巨大的，起码一倍起步吧。上海也涨了不少，10年前我刚参加工作的时候就在上海浦东张江，当时唐镇保利的房子才一万七，现在这里的房价已经涨到了七八万了，价格已经是当时的4倍，房子增值了510万。但是100平米的房子，170万的总价，34万首付就可以买到，现在房子的价格就增值到七八百万了，这个收益率得有多高啊！
除去一线城市这种房价涨得特别猛的城市，全国其他地区的房价在过去的十年中涨幅应该也在1倍左右，相当部分城市的涨幅应该还不止这个数。这对当时及早买房的居民来说，这波财富增值就是抓住了。
3、这种长牛的趋势还存在吗？过去是镜子，但是未来不会简单重复过去的经历，这也是为什么财经大V吴某波现在已经不再提倡负债加杠杆的原因了，毕竟许家印这个负债2万亿的男人，在今年都已经焦头烂额了，公司负债高企，资金链断裂，房子卖不出去，各地的项目一度停工，差点成为了烂尾楼。债务重组方案迟迟拿不出来。
以前许家印是加杠杆的榜样，负债从2010年的800亿增加到2021年的2万亿，杠杆直接拉满了，又经历了2015年的牛市，自然是志得意满，但是一旦牛市的基础不再的时候，高杠杆就是毁灭财富的毒药。
大家可以想一想，如果房价跌一半呢？从100万跌到50万，损失也是按照杠杆倍数放大的，1997年亚洲金融风暴之后，香港的居民从百万富翁变成了“负翁”，就是因为房价下跌导致房子的价值已经跌破了银行的贷款金额，变成了负资产，有人就跳楼了。
在2017年的高峰时期在环北京线购买房子的那波人，现在也挺难熬的，因为房子价格跌了很多，虽然北京市区的房子价格稳中有涨，但是环北京线的房价却因为北京严格的户籍制度而无人接盘，最终房价崩了。
最近房地产政策有变，银行以及股市都已经恢复了对房企的融资，现在舆论上也开始放风买房就赚钱的新闻，但是2015年那样的楼市行情不会再有了，这就好比中国的经济增速再也不会有2位数的增长了，那已经成为历史了，现在的房地产会开始回暖，2023年对刚需来说是一个不错的时间点。全国房价普涨成为历史，部分城市才会稳住有涨将成为新常态。
