LPR一年三降、房贷利率大幅下调，提前还款还划算吗？

住房按揭，可以说是普通老百姓一生当中能够从银行获得低成本资金的为数不多的机会之一。

今年以来，关于是否要提前还款的话题成为讨论热点，在内外各种因素的交织影响下，居民开启了主动“降杠杆”模式。

与此同步的是今年LPR（贷款市场报价利率）已下调3次，下调频率赶上2019年，但5年期以上LPR累计下调35BP，早已超过2019年的5BP。

居民房贷利率以LPR利率加点方式形成，最新LPR出炉以后，银行房贷利率也紧跟下调，业内还预计，接下来5年期LPR报价还有一定的下调空间。虽然已购房者的月供不会马上发生变化，但待到明年“春暖花开”，月供压力会进一步减少。

那么，在这样的背景下，提前还款还划算吗？

房贷利率总体呈下降趋势

8月22日，最新一期LPR报价出炉，其中，1年期LPR为3.65%，较上期下调5个基点；5年期以上LPR为4.3%，较此前下降15个基点。

今年以来，央行已三度下调5年期以上LPR利率，与去年底的4.65%相比，5年期LPR已累计下调35个基点。

自2019年10月8日起，新发放的商业性个人住房贷款利率均以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。此后，LPR利率一直稳中有降。

3年时间，5年期LPR利率从最初的4.85%一直降到4.3%，在加点方面，房贷利率最高时一度加到140BP，首套房贷利率超过6%，如今，首套住房按揭基准利率调整为不低于LPR减20个基点，也就是说，目前，最低的首套房贷利率理论上可以达到4.1%。

在广州，多家银行房贷利率紧跟LPR报价下调，首套房贷利率大多为4.3%~4.5%（LPR+0BP至20BP），二套房贷利率则普遍为4.9%（LPR+60BP）。

不过，新的利率只适用于新发放的个人住房贷款，对于已购房者来说，月供不会马上发生变化，要等到2023年，实际执行利率将按照借款合同约定的重定价周期前最新的LPR调整而变化。

一般来说，有两种调整方式：一是固定日调整，即每年的1月1日为利率调整日；另一种是次年对应的放款日调整，比如，客户是3月1日放款的，那么，就要到次年的3月1日，按照最新的LPR报价情况而调整。

民生银行就表示，其广州地区新增审批的按揭客户和已批未放的按揭客户，放款执行新的LPR；存量已放款的按揭客户明年放款日执行新的LPR。

当然，相应的调整也仅适用于选择浮动利率的客户，如果选择了固定利率，则不会有变化调整。

提前还款需多方考量

总体来说，在释放购房需求、提振房地产行业销售的预期下，房贷利率总体呈现下降趋势。

而在这样的背景下，提前还款是否还有必要呢？

“提前还款肯定是有好处的，意味着部分按揭利息可以不用支付了。”大源按揭总经理郑大源对第一财经记者说，不过，就个人而言，还要从4个方面去衡量。

一是购房时的贷款利率如何，如果申请房贷时的贷款利率较高，则有必要提前还款；而如果是公积金贷款，利率较低，提前还款意义不大；二是提前还款的资金来源和成本，如果恰好拥有一部分自有的闲置资金，提前还款也未尝不可；三是资金的用途，提前还款的资金，是要规划在接下来一个比较长的时间内不会使用到这笔钱；四是资金有没有盈利的空间，如果能够找到比房贷利率更高的理财渠道，赚取利率差，则不需要考虑提前还款。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也表示，如果按照“按揭利率+手续费+物业管理费+折旧+机会成本”等计算，持有一套房产的成本一般在5%左右，如果找不到5%以上的理财，那么，提前还款可能就相当于理财了。

“当然，前提是未来没有大笔的支出，收入可期且稳定的情况下可以考虑提前还款。”他说。

对于提前还款的时点选择，也是需要考量的。

市场流行的一种说法是，等额本息没有超过贷款年限三分之一，等额本金没有超过贷款年限四分之一，提前还款比较划算。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经分析，无论是等额本息或等额本金，事实上在贷款的前几年所偿还的资金中，大部分属于利息，对本金的影响是比较小的，所以，如果要决定提前还款，就要选择在贷款的前几年提前还款，后期的利息支出就会少一些，比较划算。而到了贷款年限的中后期，因为已经偿还了大部分利息，后面剩下的基本都是本金，因此提前还贷意义不大。

收不收违约金？

除此以外，银行提前还款办理手续的难易程度，也是需要考虑的，尤其是对于违约金（补偿金）的收取。

8月初，交通银行一则关于提前还款补偿金收费调整的公告引起广泛关注，公告称，所有提前还款（包括全部和部分）均按照提前还款本金金额的1%收取补偿金。

第一财经在采访中发现，对于违约金（补偿金）的收取，每家银行、每个地区的不同分行乃至于银行不同时期的态度都是不一样的。

“我所了解的情况是，以前申请的房贷多数是需要支付罚息的，如今，新申请房贷大部分银行是减免收取违约金的。”郑大源说。

在贷款合同中，通常会列有在提前还款的情况下是否收取违约金（补偿金）以及如何收取的条款，在广州地区，农业银行明确表示要收取违约金（补偿金），“以前有一段时间是不收的，但今年是要收的。”农业银行一位工作人员对第一财经说。

中国银行也表示要按照合同中的约定收取违约金（补偿金），但公积金贷款不收取违约金（补偿金），且支持网上预约还款。

建设银行一网点则表示不收取违约金（补偿金），提前还款可以通过手机APP办理，也可以通过柜台办理，其中，柜台办理要提前2个月预约，而通过手机APP办理的周期要短一些。

另外，建行深圳分行的贷款合同也显示，贷款期间超过三年的，借款人不必支付提前还款违约金。

银行的按揭贷款合同中一般要求，办理提前还款要提前30天申请，第一财经采访广州多家银行发现，预约期均在1个月~1.5个月之间。

“如果办理提前还款的手续等待时间比较长，超过两个月，可能反而会打乱购房者偿还计划，最后就会显得不划算。唯有银行手续简单且违约金很少，提前还贷才确实可以考虑。”严跃进说。

现在房贷利率下降到4.4%-4.9%，那之前5.6%-6.3%买房的人怎么办？

就在前几年，为了遏制国内房价的过快上涨，给房地产市场降温，国内各大银行纷纷上调了房贷利率，最高时达到了5.6%至6.3%，购房者的还贷成本大幅提高。而从2021年下半年开始，受到房地产长期调控，以及疫情的影响，国内房地产市场持续低迷，各家银行又全面下调房贷利率，目前房贷利率最低已经降到4.4%。

截止2022年4月，山东地区的大多银行都已经率先将个人住房贷款下调至4.6%。河南郑州地区的不少银行都已经将房贷利率下调至4.4%；呼和浩特地区也发布了将贷款利率下调至4.25%左右的消息。国内房贷利率的全面下调，主要是鼓励刚需购房者入市，促进房地产市场的回暖。

从目前情况来看，为了拯救实体经济，以及稳定房地产市场，国内中长期LPR的报价会一直处于下行的趋势之中，未来国内的房贷利率将会呈现低位徘徊的状态。现在问题来了，那些前几年高利率贷款买房的人究竟该怎么办呢？

对此，之前就有网友表示，他在2020年曾在武汉购置一套房产，当时房贷利率是5.68%，然而如今的房贷利率已经下调至4.6%，每月要多花上千元房贷。而面对房贷利率的下调，已经使之前的购房者深感焦虑和懊悔。

实际上，之前的购房者也不必过于担忧，如果你与银行签订的房贷合同是固定利率，就是长期把利率给锁定了，那也只能是按照合同上约定的利率执行。而如果与银行签订的是浮动利率的话，虽然今年还是要按与之前的房贷利率执行，但从明年开始，购房者也可以享受到今年房贷利率下调的好处。至少明年还贷的压力就可以减轻了。

实际上，如果之前购房者与银行签订的是固定利率的合同，也可以把之前的房子给卖掉。现在很多地方的银行是认贷不认房，如果还清之前的房贷的话，可以继续享受到首套房贷利率优惠，所以购房者还可以再买一套新房子。不过，由于现在房地产市场低迷，房价也开始逐步下降，购房者如果掌控不好的话，很可能会面临更大的损失。

从今年开始，国内房贷利率普遍出现大幅下调的趋势，而之前买房的人该如何应对？实际上，这要看你与银行签订的房贷合同是固定利率还是浮动利率，如果是浮动利率的话，明年初银行房贷利率会自动下调，购房者明年就能享受到较低的房贷利率。如果是固定利率，也只能把原来的房子卖掉，再去买一套新房子，不过这么做的风险太大，弄不好会偷鸡不成蚀把米。建议还是把之前的房贷合同继续执行下去。

你的房贷利率又降了！百万贷款一年少还2500元，未来或会再降

22日，全国银行间同业拆借中心公布本月贷款市场报价利率(LPR)，1年期LPR由3.70%下调至3.65%，5年期以上LPR从4.45%下调至4.3%。其中，5年期以上LPR在今年已是第三次下调，累计下降了35个基点。

5年期以上LPR的下调对楼市带来直接利好，按照首套房商贷不低于“LPR-20个基点”的要求，本次下调后，首套房房贷利率进一步下降至最低4.1%。对于那些正在还房贷的人群来说，以贷款100万元、等额本息30年计算，4.45%降到4.3%后，总利息节省约3.19万元，月供少了约88元。若算上今年三次的累计降幅，月供的减少幅度更大，每月较今年1月份少还207.66元，一年接近2500元。

5年期以上LPR下调幅度略超预期

本次1年期LPR下调5个基点，5年期以上LPR下调15个基点，基本上符合市场预期。

今年8月15日央行公告称，本月MLF操作利率为2.75%，上月为2.85%；当日7天期逆回购利率为2.0%，上次为2.1%。中国银行研究院研究员梁斯对中新经纬称，LPR改革以来，中国利率传导机制进一步打通，“政策利率(MLF)→市场基准利率(LPR)→市场利率(贷款利率)”传导的利率体系基本建立，金融机构发放贷款利率跟随LPR同向联动，贷款利率隐性下限被打破。三年来，在LPR改革带动下，金融机构信贷利率持续下降，企业融资成本连创新低，2022年二季度末，企业贷款利率已降至4.16%，为历史最低，LPR改革有力支持了实体经济发展。

东方金诚分析称，8月LPR报价下行体现了在政策性降息(MLF利率下调)引导下，企业和居民贷款利率将出现新一轮较快下调趋势，进而带动有效信贷需求回升，以宽信用支持稳增长的政策意图。这意味着继5月稳住宏观经济大盘一揽子政策落地后，新一轮稳增长措施正在加码，其重点也正在由此前打通物流堵点、推动复工复产的供给端发力，转向更大力度地提振消费、投资等宏观经济总需求。

多位分析人士认为，相较于1年期LPR，5年期以上LPR出现15个基点的大幅下降，有些略超预期，而此番下调对房地产市场更为利好。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，5年期以上LPR下调15个基点，略超出预期，“目前房地产复苏遇到新情况，金融贷款部门要积极宣传低成本房贷政策，鼓励合理住房消费，用好信贷政策，促进住房交易市场恢复。”

中原地产首席分析师张大伟称，根据国家统计局数据，7月份70城房价下调的城市数量再度增加，销售价格下调幅度有所加大，虽然稳楼市的政策频出，但购房者信心依旧低迷。此次下调，会增强购房人的心理预期。

全年下降35个基点或创13年来新低

5年期以上LPR的下调，减轻了购房人的房贷压力。

中新经纬以贷款100万元、等额本息30年还款为例，若以4.45%的贷款利率计算，每月需还5037.19元，总利息支出约81.34万元；以4.3%的贷款利率计算，每月需还4948.71元，减少约88元，总利息支出约78.15万元，减少约3.19万元。

将时间线拉长，2022年以来，5年期以上LPR已经下调3次，累计下调35个基点。具体看，今年1月，5年期以上LPR由4.65%下调至4.6%；5月，5年期以上LPR由4.6%下调至4.45%；8月，5年期以上LPR由4.45%下调至4.3%。

仍以贷款100万元、等额本息30年还款为例，若以4.65%的贷款利率计算，每月需还5156.37元，总利息支出约85.63万元。这意味着，相较于1月，正在还房贷的购房人每月能少还207.66元，一年少还2491.92元。

要提醒的是，正在还款的购房人并不能立即享受到5年期以上LPR下调带来的利好。在2020年存量房贷批量转化成LPR报价后，一些购房人选择在合同签署日调整房贷利率，还有人选择在新一年的1月份调整，不论选择哪种方式，房贷利率每年只变动一次。因此，何时能享受到贷款利率下调，还要看房贷调整日期。

对于那些准备买房的人来说，下调的利好则可以快速享受。今年5月，央行、银保监会发布通知，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。因此，5年期以上LPR降至4.3%后，首套住房商业性个人住房贷款利率下限则为4.1%，二套房贷利率下限降至4.9%。

首套房贷款利率4.1%的下限，在历史上是什么水平？张大伟对中新经纬说：“从近些年看，房贷利率最低的年份是2009年，当时房贷利率普遍打七折，首套房房贷利率最低4.158%。而对比此前的基准利率的话，也是历史最低了。”

房贷利率相对偏高未来还有下降空间

业内认为，5年期以上LPR在未来还有下降空间。

东方金诚认为，当前居民房贷利率仍处相对较高水平，需要较大幅度下调5年期以上LPR报价，为房贷利率进一步下行铺平道路。根据央行最新季度数据，6月新发放房贷利率为4.62%，环比3月大幅下降87个基点，主要是5月房贷利率“双降”所致(5月，全国首套房贷利率下限下调20个基点，5年期以上LPR报价下调15个基点)。当前房贷利率已处于历史低点附近。

该机构称，不过，与一般贷款利率走势相比，房贷利率仍处于偏高水平：6月，包括房贷、企业贷款等在内的一般贷款利率为4.76%，较历史均值低151个基点，而房贷利率较历史均值低96个基点。这意味着6月房贷利率仍然相对偏高。

东方金诚预测，LPR在今年下半年仍有一定下调空间，特别是5年期以上LPR会有15-20个基点的较大降幅。一方面，疫情波动下，下半年消费修复将较为温和，房地产还会低位运行一段时间，另外，在全球经济衰退阴影下，此前对经济增长拉动作用较大的出口存在减速趋势。这些因素意味着政策面有可能进一步加大稳增长力度，重点是刺激国内总需求。另一方面，下半年国内物价形势总体有望保持稳定，猪肉价格上涨带动的结构性通胀难以引发物价全面大幅大涨，扣除食品和能源价格的核心CPI将持续保持2.0%以下的低位(8月为0.8%)，不会对未来宏观政策形成较大掣肘。与此同时，下半年美联储等海外央行在政策收紧过程中，会更多考虑由此带来的经济衰退风险，政策收紧步伐有可能放缓。这意味着国内政策宽松的外部约束也在减轻。

张大伟也认为，5年期以上LPR在未来还有下降的可能。一方面，房地产市场尚未完全企稳，需要金融政策的支持；另一方面，存量房贷利率偏高，有下调利率、促进居民进行其他消费的必要。

（中新经纬）