贷款和投资-北京尼尔投资贷款信息提供专业的股票、保险、银行、投资、贷款、理财服务

本文目录

一个贷款买房投资，一个用买房的钱做理财，哪个更划算一些？

文希财网

如果要买房，你是选择贷款还是全款？相信绝大部分人都会选择贷款，倒不是因为不想全款，而是因为现在的房价水平太高，全款根本买不起。但如果是贷款买房，就需要付出比房款多得多的利息。以目前的房贷基准利率，向银行贷款100万，在等额本息还款下，30年的时间需要还91万左右的利息，这到底划不划算？

贷款买房到底划不划算？首先，从房产升值角度来看，如果是放在过去一二十年，贷款100万别说是还91万利息，就是还一两百万的利息可能都是划算的，因为可以在房价上涨上面获得更多的收益。比如2008年北京的平均房价在1.2万/平米左右，如果首付20万贷款100万便可以买一套100平米的房子。如今北京的平均房价近6万/平米，100平米的房子如果卖掉就有600万，减去利息之后还能赚很多。

所以只要未来的房价还会继续涨，并且可以使房产的升值幅度高于支付的利息，那肯定就是划算的。不过想要达到这个条件，未来30年的房价至少还得涨76%，即每年的房价在上一年的基础上平均上涨1.9%左右，这看起来好像也不是很难，毕竟每年的通货膨胀率可能都不止这么低。

其次，从贷款利息的高低来看，100万贷款要还30万的利息看起来确实很多，但毕竟是30年产生的。最主要的是，目前的贷款基准利率处在历史低位，仅从贷款利率来看，现在贷款买房无疑比历史上贷款买房更划算。就算未来贷款基准利率还能下降，只要跟银行签的浮动利率，自己的房贷利率也会随之下降；如果未来贷款基准利率涨了，那至少在上涨前的这段时间里能享受到比较低的贷款利率。

再次，从投资角度来看，贷款100万还91万利息，也就意味着在这30年里一共要还给银行191万，再加上20万的首付，在这套房子上面一共花费211万。如果买房是用来投资，除了房产升值的部分之外，还有租金以及租金产生的利息收入。假如每月的租金为3500元，租金每年的利息收益率为4%，那么30年后的租金和利息大概就有236万左右，总资产就等于房产的价值加上236万，再减去买房的花费就是投资收益。

如果不去买房，并且拿着原本用于买房的钱去做理财，就意味着第一年有20万的理财本金，并且此后每一年都可以增加63684元的本金。假如每年理财收益率还是4%，30年之后本金加上利息大概就有406万左右，其中投资收益有195万左右。

所以从投资角度来看，贷款买房划不划算，就看30年后的房产价值是多少了。如果房价一分没涨，那就是120万，加上租金和租金的利息也只有356万，就还不如拿买房的钱去做理财。除非30年后的房产价值超过170万，即房价上涨41.7%以上，贷款买房就比理财更划算。

作者：龙小林/审核：赵溪

加希财微信公众号：xiiw

希财是一个分享财金知识，提炼财商，学会让钱为你工作的地方。

后台回复【买房】，获取买房精选内容

银行贷款与引入投资公司投资，哪种融资方面更适合企业？

企业融资方式即企业融资的渠道。它可以分为两类：债务性融资和权益性融资。前者包括银行贷款、发行债券和应付票据、应付账款等，后者主要指股票融资。债务性融资构成负债，企业要按期偿还约定的本息，债权人一般不参与企业的经营决策，对资金的运用也没有决策权。权益性融资构成企业的自有资金，投资者有权参与企业的经营决策，有权获得企业的红利，但无权撤退资金。

融资途径：1.银行贷款。银行是企业最主要的融资渠道。按资金性质，分为流动资金贷款、固定资产贷款和专项贷款三类。专项贷款通常有特定的用途，其贷款利率一般比较优惠，贷款分为信用贷款、担保抵押贷款和票据贴现。一般主要是经营中遇到流动资金困难或在生产经营中需要配置适当的固定资产投资，需要找银行贷款解决。

投资机构的内容就很宽泛了，且融资内容也比银行融资复杂多了。顾名思义，所谓投资机构就是对有兴趣、有前景、有效益的项目进行投资。投资与贷款虽然都具有融资特征，但它跟银行贷款属于不同性质的两种融资方式，一是银行贷款以自己的信用能力或抵押物取得资金，一个是通过自己的项目吸引投资机构的投资。而且这种投资往往可能不需要贷款人提供抵押物，没有债务时间期限，通常是共同承担投资风险。

如果贷款者确实手中挺有较大发展潜力和评估效益的项目，而银行贷款又不能解决的情况下，可以找投资机构。

找投资机构融资与银行贷款各有优劣：

找银行贷款的好处就是比较正规，贷款利率一般是人行基准利率上浮20%~40%（虽然也有些更高的，但具体和那家银行的政策有关）；而且贷款到期之后，若遇经营困难或其他不可抗力因素导致还贷困难的，可向银行申请展期，向后推迟贷款偿还时期。贷款到期不能归还，经批准办理延长归还时间的手续。贷款到期就要归还，是企业必须遵守的信用原则，也是银行加速信贷资金周转的前提条件。

如企业遇有特殊情况，确实无法按期还款时，应提出申请，说明情况，经银行审查同意后，可延长还款时间，但需办理展期手续，否则按贷款逾期处理。

贷款人在贷款期间发生暂时的资金周转困难，致使不能按期偿还贷款本金，且符合展期规定的条件，一般情况下，提前30个工作日向贷款银行申请展期。贷款展期不得低于原贷款条件：短期贷款展期不得超过原贷款期限；中期贷款展期不得超过原贷款期限的一半；长期贷款展期最长不得超过3年。

缺点：银行贷款要抵押物，而且需要准备不少材料，比较麻烦；而且耗时较长，需要一个贷款时间。大家知道银行在审核上非常严格，而且审核效率也不高，有时候一笔贷款批下来，少则半个月，多则1个月甚至几个月，会使商机稍纵即逝。

找投资机构融资，虽然企业可能没有还款期限，也没有偿还贷款的压力，且贷款金额往往也较大；但在资金使用上往往缺乏独立性，资金运用要受到投资的严格监督甚至控制；而且在财务上也缺乏完全自由，因为项目买入前的盈亏需双方承担，投资机构可能会派驻财务人员或监管人员监督，必须按时向投资机构报送有关财务报表。

重要!到底如何区分"投资款"还是“股东借款”?(债权与股权的实务难题)

来源：法客帝国

作者：唐青林李舒张德荣

特别提示：凡本号注明“来源”或“转自”的作品均转载自媒体，版权归原作者及原出处所有。所分享内容为作者个人观点，仅供读者学习参考，不代表本号观点。

无增资决议，且会计账册又未计入注册资金或资本公积的股东汇款，不属于投资款

阅读提示：

以房地产公司为例，众所周知，房地产项目开发过程中需要大量资金的投入，但是房地产项目公司的注册资金并不高，通常只有一两千万，这点资金通常连拿地的钱都不够。通常的套路是，各股东先约定在公司资金不足的情况下，由各股东按照出资比例，向公司提供股东借款，并约定一定的利息。如此操作，不但可以做低开发成本，而且可以通过收息的方式将公司的利润变向套出，起到节税的目的。但是，经常发生的争议是，在股东间未对股东投入的性质进行约定时，该类除注册资本之外的投入到底是属于增资款，还是属于股东借款呢？本文将通过最高院的一则案例，来揭示增资款和股东借款的区分标准。

裁判要旨

将股东向公司的汇款定性为投资款，公司需要提供合法有效的增资决议。公司会计账册中将出资和借款分别建账，并将股东汇款登记为“其他应付款”的，不宜认定为投资款。在股东提供汇款凭证、公司出具借款收据的情形下，可将股东汇款认定为借款。

案情简介

一、2010年7月，太和公司成立，注册资金1000万元，其中浩然公司出资650万元，持股65%，海天公司出资350万元，持股35%。太和公司主营业务为开发阳光水岸房地产项目。

二、太和公司由浩然公司进行操盘，进行实际经营管理。在1000万出资到位以后，因项目资金仍存在缺口，海天公司陆续分20笔，向太和公司汇入资金2745万元。但20笔投入既没有股东会决议，也未签订借款合同。

三、海天公司该20笔汇入资金的汇款凭证上注明为“投资款”，但是太和公司对每笔汇款向海天公司出具的收据中，均载明收款事由为“借款”。

四、在会计账册上看，太和公司按照出资、借款资金性质的不同分别建账，将20笔汇入资金均记入“借款”名项之下。海天公司也按照出资、借款分别建账记录的，20笔款项也在“借款”项下，记录为“长期应付款”。

五、另外，太和公司委托会计师事务所出具的审计报告，将海天公司借给太和公司20笔注入资金长期应付款，法律性质认定为借款。

六、此后，太和公司向海天公司归还1200万款项，但剩余1345万元的款项没有归还。因海天公司与浩天公司对太和公司的经营发生分析，其主张要求太和公司返还借款本金1345万元。但浩天公司则主张双方在公司经营困难时均应同比例向太和公司进行投资，该20笔款项均属于增资，不应当返还。

七、本案经菏泽中院一审、山东高院二审均判定海天公司向太和公司的汇款为投资款，不应当返还。此后，本案经最高院再审判定一、二审判决在认定事实和适用法律上均存在错误，发回重审。

裁判要点

第一，根据《公司法》的规定，公司增资必须由公司召开股东会，并由代表三分之二以上表决权的股东同意。本案中，如果太和公司主张案涉1545万元是海天公司向其追加的投资款，则应当提供太和公司股东大会的增资决议。没有股东会决议，仅凭所谓的口头约定和证人证言主张海天公司汇入太和公司的案涉款项为海天公司向太和公司增加的投资的主张，既缺少事实依据，也不符合公司法的规定。

第二，在会计账册中，太和公司与海天公司均按照出资、借款资金性质的不同分别建账，太和公司将20笔汇入资金记入借款名项之下，海天公司将其计入其他应付款名下。若将长期应付款解释为投资款，不符合《企业会计通则》对长期投资款的解释，其法律性质认定应认定为借款。

第三、即使海天公司向太和公司转款的银行凭证上，将款项性质大多写为“投资款”。但转账凭条上的记载不能作为认定案涉款项性质的依据，尤其是当其与太和公司账册记载的款项性质不一致的情况下。

第四、公司增资行为需要遵循公司法和公司章程的法定程序，属于一种类“要式行为”，但是民间借贷法律关系的成立却未必要签订书面合同。本案各方均认可案涉款项的性质不是投资款就是借款，在有海天公司款项支付凭证和太和公司出具收条的情况下，如果能够排除案涉款项为海天公司追加的投资款，就可以确定案涉款项的性质。

实务经验总结

从公司运营的角度上看，各股东之间在向公司进行投资时，在正式汇款前，股东之间需要对该笔款项的性质进行明确定性，若是想以增资的形式进行投资，则需要股东间形成增资决议；若是想以借款的形式进行投资，则需要股东与公司之间签订借款协议，明确本金、利息、期限等关键条款，以免不明不白的投入真金白银，到争议出现时，即得不到股东权益，也收不回股东借款。另外，公司的记账人员也应予以注意，若为增资款，则需计入资本公积金，在所有者权益中予以体现；若为股东借款，则需计入其他应付款中，以免混淆。

在诉讼的角度上看，在对股东汇款进行定性时，则需要根据是否存在股东增资决议、股东间协议、股东和公司会计账册的记载，公司审计报告的记载，股东和公司之间关于所涉款项的付款和收款凭证等各项证据材料，综合判断股东汇款的真实意思表示，以便准确定性是“增资款”还是“股东借款”。

相关法律规定

《公司法》

第四十三条股东会的议事方式和表决程序，除本法有规定的外，由公司章程规定。股东会会议作出修改公司章程、增加或者减少注册资本的决议，以及公司合并、分立、解散或者变更公司形式的决议，必须经代表三分之二以上表决权的股东通过。第一百零三条股东出席股东大会会议，所持每一股份有一表决权。但是，公司持有的本公司股份没有表决权。股东大会作出决议，必须经出席会议的股东所持表决权过半数通过。但是，股东大会作出修改公司章程、增加或者减少注册资本的决议，以及公司合并、分立、解散或者变更公司形式的决议，必须经出席会议的股东所持表决权的三分之二以上通过。

以下为该案在法院审理阶段，判决书中“本院认为”就该问题的论述：

本院认为，一、二审判决在认定事实和适用法律上均存在错误。主要理由如下：第一，将案涉1545万元认定为海天公司向太和公司的投资，没有事实和法律依据。根据《中华人民共和国公司法》的规定，作为股份有限公司，太和公司的设立、组织机构、股东大会、董事会、财务、增资、减资原则均应遵循法律的直接规定。由于股份有限公司的信用基础是公司资本而非股东个人资本，公司章程对于公司及其股东均具有约束力。因此，界定太和公司投资范畴的首要依据是《中华人民共和国公司法》及太和公司章程。太和公司章程第四条规定，“公司增加或减少注册资本，必须召开股东会并由全体股东通过并作出决议。公司减少注册资本，还应当自作出决议起十日内通知债权人，并于30日内在报纸上公告。公司变更注册资本应依法向登记机关办理变更登记手续。公司减资后的注册资本，不得低于法定的最低限额。”该章程第六条规定：“公司成立后，应向股东签发出资证明书。”本案中，如果太和公司主张案涉1545万元是海天公司向其追加的投资款，则应当提供太和公司股东大会的增资决议以及太和公司变更注册资本后向公司登记机关办理变更登记的手续。没有股东会决议，仅凭所谓的口头约定和证人证言主张海天公司汇入太和公司的案涉款项为海天公司向太和公司增加的投资的主张，既缺少事实依据，也不符合太和公司章程的规定。第二，《中华人民共和国公司法》第一百零三条第二款规定：“股东大会作出决议，必须经出席会议的股东所持表决权过半数通过。但是，股东大会作出修改公司章程、增加或者减少注册资本的决议，以及公司合并、分立解散或者变更公司形式的决议，必须经出席会议的股东所持表决权的三分之二以上通过。”太和公司主张该公司增资，却没有提交股东大会决议。其主张显然与上述法律规定不符。第三，对于本案各方当事人的资金往来，太和公司按照出资、借款资金性质的不同分别建账，20笔汇入资金均由其记入借款名项之下。海天公司的会计账册也是按照出资、借款分别建账记录的，20笔款项也记录为长期应付款，即在借款名项之下，与太和公司的会计账册登记一致。太和公司与浩然公司将长期应付款解释为投资款，不符合《企业会计通则》对长期投资款的解释。第四，菏泽江天联合会计师事务所根据太和公司的委托进行审计后出具的江天核审（2012）735号审计报告，将海天公司借给太和公司20笔注入资金长期应付款，法律性质认定为借款。第五，太和公司为支持其有关海天公司向其转款为投资款的抗辩理由所举的证据均不能达到其证明目的。1.海天公司向太和公司转款的银行凭证上，将款项性质大多写为“投资款”。但转账凭条上的记载不能作为认定案涉款项性质的依据，尤其是当其与太和公司账册记载的款项性质不一致的情况下。2.海天公司与太和公司之间没有就案涉借款达成的书面借款合同。与股份有限公司的增资行为需要遵循公司法和公司章程的规定不同，签订书面合同并非民间借贷法律关系成立的必要条件。既然本案各方当事人均认可案涉1545万元的性质不是投资款就是借款，在有海天公司款项支付凭证和太和公司出具收条的情况下，如果能够排除案涉款项为海天公司追加的投资款，就可以确定案涉款项的性质。3.海天公司对菏泽江天联合会计师事务所出具的江天核审（2012）735号审计报告的反馈意见和律师函均认可其汇入太和公司的款项为投资款。对此海天公司提出，上述文件均是在单县政协组织的调解中，为一次性了结双方争议而作出的妥协。退一步说，即使海天公司的上述观点不能成立，假设目前案涉“阳光水岸”项目盈利，海天公司以案涉款项系其增加的投资款为由主张增加分红比例而涉诉，人民法院仍然应当以《中华人民共和国公司法》有关股份有限公司股东增资的规定和太和公司章程有关股东增资的规定，作为衡量其诉讼请求能否得到支持的标准。

案件来源

最高人民法院，枣庄市海天房地产开发有限公司与单县太和房地产开发有限公司企业借贷纠纷申诉、申请民事裁定书[（2016）最高法民再307号]