风险可控！农行、建行、兴业银行等紧急回应按揭贷款业务及风险情况

来源：【中国经济周刊-经济网】

中国经济周刊—经济网讯（记者谢玮）近期，不少银行发布公告，回应贷款业务及风险情况。

农业银行公告，针对近期个别房地产企业风险暴露、住房开发项目延期交付情况，农业银行高度重视，迅速行动，已在总行层面建立统筹协调机制，在全系统组织开展住房项目“保交楼”情况排查。

公告称，截至2022年6月末，全行个人住房贷款余额5.34万亿元。其中一手楼合作楼盘5.7万个，一手楼按揭贷款余额3.97万亿元。已初步认定存在“保交楼”风险的楼盘涉及逾期按揭贷款余额6.6亿元，占全行按揭贷款余额的0.012%，占一手楼按揭贷款余额的0.017%。目前涉及“保交楼”风险的业务规模较小，总体风险可控。

建设银行公告，当前部分地区停工缓建和未按时交付楼盘情况，涉及本行规模较小，总体风险可控。本行将密切关注合作企业和楼盘情况，积极配合地方政府做好客户服务工作，与客户做好沟通，促进房地产市场平稳健康发展。

兴业银行公告称，经排查，截至目前本公司涉及“停贷事件”楼盘相关按揭贷款余额16亿元（其中不良贷款余额0.75亿元），已出现停止还款的按揭金额3.84亿元，主要集中在河南地区。得益于前期本公司对按揭贷款的差异化准入和管理要求，公司已介入的且存在烂尾风险的按揭贷款总体规模较小，不会对本公司经营构成重大影响。

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个人消费信用贷款风险防控策略

伴随金融科技的发展，银行之间竞争越来越白热化与同质化，商业银行为了应对同业竞争和金融脱媒，不约而同地致力于发展零售业务，抢占优质客户资源，尤其是个人线上信用贷款业务。由于个人信用贷款市场开发快、准入门槛低、审查效率高等特点，贷款规模的快速拓展给商业银行带来了可观的利润，但也在一定程度上加大了各商业银行面临的客户违约风险。如何精准识别风险因子，从准入源头筛选个人优质客户，是商业银行亟待解决的问题。

建立基于个人信用风险的差异化模型

（一）预先设定阈值标准。应在考虑基准利率和贷款资金成本的基础上，全面考虑到借款人的风险溢价、风险处置成本、同地区其他金融机构定价情况，应预先设定模型评价的阈值标准。一是个人消费信用贷款从产品、平台、项目等维度实施限额管理，每类产品总规模和单户额度均应有限制，避免风险过度集中。二是单户授信额度应结合客户风险水平进一步细分，单户额度测算应注重与客户需求和还款能力的匹配，避免过度授信。三是设置逾欠、不良率等容忍度，预测不良率时应进行数据测算，充分考虑业务增长、额度控制调整、逾欠贷款转化为不良贷款等因素。

（二）运用差异化定价模式。银行对个人消费信用贷款进行定价，应在考虑基准利率和贷款资金成本的基础上，全面考虑到借款人的风险溢价、风险处置成本、同地区其他金融机构定价情况，逐渐实现基于客户信用风险等级的差异化定价。一是基于历史客户信息、申请信息、业务信息、交易信息等数据开发统计模型，按照模型确定的评分卡对贷款进行打分，通过分值高低预测贷款好坏趋势，评价贷款的信用风险，为信贷行为决策提供依据。二是以基准利率为基础，根据贷款期限、金额、借款人的信用状况等，设定不同层级的利率浮动幅度，银行再结合信用贷款的安全性、收益性、市场需求和同业状况以及更重要的个人客户信用评级体系，综合确定各类信用贷款产品的具体利率定价。三是建议在贷前对借款人的性别、年龄大小、婚姻状况、住宅状况、教育水平、职称级别、行业性质、职务高低、每月公积金水平、贷款金额、贷款用途等违约影响因素进行评估，对于更有可能违约的借款人，一般收取较高的利率来弥补风险成本。

深化全流程风险统筹与管控

（一）严把客户准入风险关口。信贷客户经理在贷前必须突出“客户来源”“背景核查”和“还款能力审核”。一是明确规范授信客户的来源渠道，核查其背后是否存在投资陷入困境、他行压缩退出、民间借贷地雷、担保风险暗礁以及个人道德低劣等表面难以发现的核心风险。审慎介入房地产中介及同业公开渠道介绍的客户，严格控制介入社会资金中介介绍、同业客户经理个人介绍的个人贷款客户。二是“背景核查”的内容要通过各种外部渠道核实、调查、印证个人的信用状况、资金实力、不良嗜好、真实经营、资金链、担保圈子、社会活动圈子、主要投资和盈亏、同业授信态度、民间融资等各类非财务信息。三是严把借款人还款能力审核的准入关口，加强对借款人收入证明、纳税凭证、银行卡流水等材料的审核，通过交叉验证，核实借款人申请材料的真实性及收入的合理性。对于虚构还款来源、超出自身还款能力的借款人，禁止放松准入条件，真正做到源头风险的把控。

（二）强化重点领域全流程风险监测。深入推动个人消费信用贷款全流程信用风险、市场风险、操作风险等各种类型风险的识别、监测及评估工作。一是信贷人员应综合运用各类行内外信息查询工具，严把贷中审查关。信贷人员必须运用好各市区县房地产抵押登记查询系统、最高人民法院失信被执行人名单库、市级各级法院被告账户信息查询记录、风险信息网（诉讼相关信息）、人民银行征信系统、银行内部信贷系统预警信息、全国综合信息服务平台在内的“七种武器”，并明确制定查询、上传、审核的工作流程和要求规范。二是信贷人员要贷后突出“第一还款监测”，通过客户资金流向来了解和分析客户的保证金来源、贷款资金流向、往来交易对手等，通过对大额信用贷款资金流向的跟踪检查，避免资金流入股市等高风险行业，及时预警和处理因资信恶化而导致的风险隐患，提高个人消费贷款业务贷后风险管理水平。三是加大贷后监督力度。以实地核查风险防控为重点，通过对重点业务品种、重点监控客户开展实地检查，掌握客户真实情况，防范信贷业务风险，一旦发现贷款资金挪用、借款人参与民间借贷、涉诉等重大风险信号，依法合规立即采取暂停提款、宣布贷款提前到期、诉讼保全等有效措施，通过主动管理，把风险化解在萌芽阶段。

（三）加强与合作机构线上业务的合作。实施金融科技战略，促进线上贷款业务持续健康发展，平衡好风险控制与业务发展的关系。一是加强合作机构的准入管理。要求合作机构例如数据合作方提供通过合法渠道获得的，满足身份验证、贷款调查、风险评估和授信审查等要求的有效风险数据，包括客户原始信息数据等。二是识别、防范并控制线上贷款业务各类法律风险点。特别是客户身份识别与认证有效性、数据信息采集与传输合规及安全性、电子合同签约和数据保存有效性、合同签约条款的完备协调及可操作性、风险缓释措施有效性、反洗钱措施具体落实等重点环节，确保线上贷款业务依法合规、风险可控。三是持续监控合作机构。对承担风险缓释责任的合作机构须比照一般授信保证人贷后检查相关要求执行。发现合作机构经营出现重大风险、无法履行约定责任的，应立即暂停业务，并开展风险排查。

优化信用贷款风险管理手段

（一）加强信用保险运用模式。根据借款人的实际情况，要求资质较差的借款人提供信用保险作为担保方式，保障银行信贷资金的安全。一是每年根据合作保险公司经营情况、担保能力以及该产品整体运行情况等审批确定与其合作额度，各分行在合作额度内办理保险保证贷款业务。二是强化信用保险风险流程。明确银行平台和保险公司平台对接的业务运作流程，明确各项操作环节要求。三是了解客户及其交易目的和交易性质，对异常交易仔细核查，确认为可疑交易的，提前中止额度或收回贷款。

（二）构建大数据技术风险管理机制。其一，运用大数据信用信息，判断风控方式。一是运用政府部门所掌握的、可公开的企业、自然人信用记录，包括优良记录、不良记录、行政处罚、行政许可、奖励等，筛选查询最高人民法院、国家发改委、财政部、环境保护部、农业部、税务总局、安监总局、证监会等部门违法案件当事人名单等信息，判断选择风控方式。二是运用客户在系统基础信息、资产信息、交易信息、账户信息、历史服务记录等数据分析其风险偏好，判断采取线上或线下的风控方式。三是充分考虑客户的生命周期，对处于成长期、成熟期、衰退期各种类型的客户选择不同的担保方式或单纯信用，或信用为主考虑引进资质较好的担保机构，实现线下风险共担。

其二，完善交易技术，保障交易安全。一是通过增添防火墙、防控病毒技术、加密及查验入侵、防御以及认证方式，依托VPN特有的新技术识别客户身份，增设数字签名。二是对客户的物权凭证在相关出具部门进行在线核实，在场景化平台中发布真伪以及使用情况并加注时间戳，追踪其源头，保证其唯一性。三是严格控制网上交易资金，对每笔资金的去向进行追踪和控制，对资金收付采取分布式记账加注时间戳，并对其定位，确保每一笔资金流向的真实性，当收支环境发生变化时发布实时预警，并向企业寻求确认。

其三，深入分析数据特点，分类制定预警规则。通过研究数据变动与风险变化的相关性，定位关键指标，制定预警规则，主要分为两类：一类是针对违约影响显著的因素，例如：借款人的性别、年龄大小、婚姻状况、住宅状况、教育水平、职称级别、行业性质、职务高低、每月公积金水平、贷款金额、贷款用途等数据同比及环比的异常波动。另一类是针对客户的异常行为，包括欠税、处罚、异常融资等。根据数据波动的剧烈程度和异常行为，生成不同等级的预警信号，并每季回溯分析，动态优化。

（三）制定切实有效的不良清收政策。一是开展自主清收。及时上报风险处置信息，采取包括（但不限于）诉讼、诉前保全等方式，多措并举，力争将损失降到最低。通过将个人违约信息纳入征信记录、严重违约纳入失信人名单、适时依法在媒体上发布违约信息等方式做实月度潜在风险客户及欠息资金排查，提前介入，定时通知客户提前备妥资金，配合银行完成收息工作，帮助个人信用授信客户树立按约按期还贷还息的观念。二是构建联合清收机制。进一步建立多层次、全方位的清收处置渠道，摸排个人有效财产线索，通过发律师催收函、以诉促谈等方式向借款人施加足够压力，展现对违约客户实现风控手段的积极姿态，提高客户违约成本，降低客户违约动机，提升银行资产质量管理工作的强度与硬度。寻求公安部门、税务部门、不动产登记部门、银行业协会的支持，积极打击逃废债，沟通交易税费减免，办理好业务重组中的抵押登记，在银行业协会的指导下落实维权措施。三是创新清收方式。积极和上级管理单位、监管单位沟通协调，综合运用转贷、展期、打包处置、收益权转让、风险代理等措施进行不良贷款的清收处置，有效化解信贷风险，提高资产质量。

（作者系华夏银行无锡分行行长）

作者：宋晋生

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“带押过户”尚未普及，原贷款行风险点如何堵上？

（新华社/图）

近日，人民银行广州分行发文鼓励推广二手房“带押过户”，广州成为首个明确推广这一模式的一线城市。此前，已有济南等近10个二、三线城市尝试二手户“带押过户”模式。

“带押过户”，指的是在二手房交易中，卖方未还清房贷也可过户登记，买方”带押过户”后可以直接申请房贷。而在以往的二手房交易中，卖方必须先还清贷款，“赎楼”后才能办理过户，买方再将房产进行抵押获取银行贷款。

“带押过户”这一二手房变革新政究竟能为市场带来哪些变化？

“担心有风险”南方周末记者咨询广州多家房地产中介和按揭公司获悉，目前该项政策尚未广泛推行。

“可能担心有风险。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向南方周末记者分析，在政策细则尚未明确的情况下，各方对实施带押过户尚有顾虑。“买方担心交钱后过不了户，卖方担心过户后收不到钱，银行担心债权没有保障。”

广州大源按揭总经理郑大源从事按揭贷款十余年，他告诉南方周末记者，推行“带押过户”的重点是保障原贷款银行的利益。

在目前的二手房交易模式下，买方的首付款和再次抵押申请的贷款都直接打到卖方账户上。当交易的房产处在带押状态下，仍采取这种方式可能使卖方收到钱后不偿还原银行贷款，给原银行带来损失。

广州市房地产交易登记中心官方微信介绍，二手房带押过户可以采用“存量房转移登记+抵押权变更登记”或“存量房转移登记+抵押权变更登记+抵押权转移登记”两种组合方式。

也就是说，“带押过户”可以在原贷款银行进行，也可以跨行。

郑大源分析，如果是同行之间进行带押过户，资金监管相对容易。如果是跨行带押过户，原贷款银行不仅面临更高的债权风险，也会出现贷款流失，办理该业务的积极性不高。

“还是需要住建部门和金融监管部门坐在一起把流程捋一捋，哪些环节有风险，并针对这些风险点制定相应监管细则。”李宇嘉认为，目前带押过户的实施细则还不完善，各环节配合和风险监管尚不到位。以跨行办理带押过户为例，相关银行之间的配合还没打通。

“只要资金在账户上监管住。”李宇嘉表示，带押过户的重点是资金监管，确保各方利益得到保障。郑大源认为，首要一点是首付款和再次抵押后的银行放款都在原银行监管下，保证卖方不会私吞钱款，原银行的贷款能够如数偿还。

这和现行的政策规定有冲突。郑大源介绍，如果买家申请公积金贷款购买二手房，按照公积金中心规定，首付款需要在公积金中心指定的账户办理托管，原贷款银行无权监管。

在“带押过户”的情况下，需要原贷款银行、新贷款银行、公积金中心、房管局等多方配合进行监管。

郑大源介绍，“带押过户”与房地产市场实施多年的“转按揭”类似。以往的转按揭是房主在房贷未还清的情况下，通过担保公司担保，由银行出具涂销证明，解除房产抵押，再进行售卖。买方过户后可以进行同行抵押，也可跨行抵押。

这意味着，原贷款银行虽然出具了涂销证明，但并未实际收到足额还款，面临违约风险。名义上这一风险由担保公司承担，但担保公司的担保金额通常超过实际偿还能力，一旦无法偿还，银行将面临损失。

郑大源表示，受这些风险影响，转按揭逐渐淡出房地产市场。目前推行的带押过户解决了转按揭的第一重风险，即贷款未还清的情况下原银行不出具涂销证明，但原银行的债权保障依然有待加强。

“银行的风险没有化解，就会有意无意地抵制（带押过户）。”郑大源说。

南方周末记者采访银行相关人士对这一政策的看法，截至发稿未获回复。

对于这一问题，部分城市给出的解决方案是设立第三方监管账户。

济南在8月17日宣布实施“带押过户”，联合自然资源和规划局、住房公积金中心、银行和公证等多个部门引入公证处“提存账户”。

二手房买方的首付款和重新抵押后申请的银行贷款需存入提存账户中，在完成房产过户登记后，公证处将款项偿还原贷款银行，剩余部分打入卖方个人账户，以此保障各方利益。

2022年2月率先推出“带押过户”的珠海也采取类似方式，由买卖双方和银行三方设立监管账户。

目前来看，各地推行“带押过户”时间较短，尚未普及开来，政策效果有待检验。

省下过桥贷款利息相比于传统二手房交易方式，带押过户能够缩短交易周期，降低交易成本。在以往的二手房交易中，卖家需要先筹措资金偿还原银行贷款，自有资金不足时往往选择借贷，由担保公司等提供一笔“过桥贷款”。

以广州立德担保为例，该公司工作人员介绍，借款100万的利息为1‰—1.5‰，从担保公司垫资到房产再次抵押放款，大致要经过1个月时间，需要付给担保公司至少3万元利息。

在“带押过户”的交易模式下，这笔过桥费可以省下。郑大源介绍，转按揭淡出房地产市场后，二手房交易的过桥贷款利息是担保公司的重要收入来源。

“现在市场不好，我肯定要保我（银行）的东西。”

李宇嘉认为，原来二手房融资的链条上有担保公司、小贷公司等各种赚取利息的食利机构，他们和银行的业务之间有千丝万缕联系。在楼市低迷的情况下，需要降低购房者负担，提高市场流通性，确保银行债权能够如约偿还。

“带押过户”模式下，二手房交易的时间也会缩短。广州一位房地产中介向南方周末记者介绍，一般提前还款最快需要一个半月才能过户，有些银行需要等三个月。带押过户可以省下这些时间。

除了“带押过户”，近期多地出台措施提高二手房交易便捷度。

如北京试行存量房交易“连环单”业务并行办理，卖方只需办理网签后即可腾出购房资格，无需等到过户才能购买其他房产；杭州落户即可购买二手房，取消对落户未满5年家庭购买二手房需缴两年社保的要求。

李宇嘉解释，这些措施都旨在刺激二手房消费，促进房地产市场良性循环。他介绍，当前房地产消费以改善型需求为主，不少购房者要先卖掉旧房才能买新房，二手房交易直接关系到新房市场。

郑大源认为，“带押过户”利好楼市，但只是“锦上添花”。二手房交易依然以市场需求为基础，受预期影响较大。“带押过户”能够提高交易便捷度，但对市场影响有限。

南方周末记者卫琳聪