婚前贷款房 离婚怎么分

来源：人民网-人民日报海外版

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尹律师：

您好!结婚前我贷款买了一套房，登记在我名下，婚后也是用我的工资偿还贷款。现在我和妻子关系不好准备分开，妻子却说这套房子她也要分割。我很困惑：我婚前买的房子，登记在我的名下，婚后也是用自己的钱还房贷，我妻子能分吗？

上海读者封先生

封先生：

您好!首先很遗憾地告诉您，您的这套房子确实是有女方的权益的。下面我将一一为您分析。

哪些是夫妻共同财产

婚姻关系存续期间，下列规定当中的财产属于夫妻共同财产：

1、《民法典》第一千零六十二条之规定：

“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：(一)工资、奖金、劳务报酬；(二)生产、经营、投资的收益；(三)知识产权的收益；(四)继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；(五)其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同财产，有平等的处理权。”

2、《民法典》司法解释第二十五条、第二十七条之规定：

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释(一)》第二十五条规定：“婚姻关系存续期间，下列财产属于民法典第一千零六十二条规定的‘其他应当归共同所有的财产’：(一)一方以个人财产投资取得的收益；(二)男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金；(三)男女双方实际取得或者应当取得的基本养老金、破产安置补偿费。”

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释(一)》第二十七条规定：“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。”

简言之：夫妻只要结了婚，且双方没有书面约定财产归属，那么绝大部分收入都属于夫妻共同财产。

怎么分割婚前贷款买的房

先看看具体法律规定：

《民法典》第一千零八十七条第一款规定：“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。”

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释(一)》第七十八条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。”

简言之：1、房屋归属：一方婚前签订购房合同、个人财产支付首付款并贷款、房屋登记在一方名下的，婚后用夫妻共同财产还贷的，该房屋属于夫妻共同财产；2、离婚分割标准：先由双方协商，双方协商不成，法院“可以”判决该房屋归登记一方享有，但登记一方要向配偶方支付补偿款；3、补偿款标准：原则上为婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分的一半。举个直观的例子：男方婚前购房，房屋总价款100万元，男方首付50万元，婚后还贷25万元，离婚时尚欠25万元贷款未还，离婚时房屋总价值为200万元，如房屋归男方所有，男方应支付女方25万元补偿款，即婚后还贷25万元对应的财产价值及增值为50万元，再由夫妻平均分得25万元。这是理论上最简单的计算标准，在司法实践中则要综合参考还贷的方法、还贷的利息、相应税费、增值发生在婚前还是婚后等具体情况进行个案认定，不宜一概而论。

需要注意的是，即使是婚前签订购房合同、支付首付款并办理贷款，但如果房屋是登记在对方名下或双方名下，则不适用上述规定，需要根据具体情况进行认定。

如何未雨绸缪，防止离婚伤心又伤财

就中国国情而言，夫妻一旦进入婚姻阶段，只要没有书面约定归属的财产，很大可能被认定为夫妻共同财产，如何运用法律工具进行防范呢？以下几种思路可以参考：

1、为了防止离婚伤心又伤财，不妨双方坦诚相待，签订一份《婚前财产协议》或《婚后财产约定协议》，对各自主要的婚前财产、婚后财产的来源、归属等进行明确约定。

2、婚前有大量非实物财产的，应当注意不要与婚后财产产生混同，比如存款、股票、基金等。

3、防止婚前个人财产因为婚后财产形态的转化，与婚后财产混同，比较常见的是卖掉婚前个人较小的房屋再购置较大的房屋。

4、父母名下资产较多的，为了防范过世后的遗产成为子女的夫妻共同财产，宜通过订立遗嘱进行明确。

律师提醒

婚前财产规划是一个需要适时调整完善的过程，不是签订一份财产约定协议就能万事大吉的。希望每一对夫妻步入婚姻的殿堂是因为纯粹的爱，“众里寻他千百度”只是幸福生活的开始，要想婚姻美满长久，不因财富带来的束缚为幸福婚姻埋雷，财产规划是您不二之选。

(北京雷杰展达律师事务所高级合伙人、律师尹红志)

民法典：婚后按揭贷款购买的房屋，离婚时怎么分割？

夫妻双方离婚，夫妻共同财产的分割，一定是双方非常关注的问题。我们今天就来和大家聊这样一个与其相关的法律问题：夫妻双方结婚后，通过按揭贷款购买的房屋，在离婚时如何分割？我们先来看一下法律是如何规定的。

最高人民法院关于适用《民法典》婚姻家庭编的解释（一）第76条规定：“双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：（一）双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；（二）一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；（三）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖、变卖房屋，就所得价款进行分割。

据此可知，对于此类夫妻共同共有的房屋，其分割方式分为以下三种情况：

1、如果双方都主张房屋的所有权，而且同意通过竞价的方式取得房屋所有权的，那么就由男女双方竞价，价高者取得房屋的所有权。取得房屋所有权的一方，应当按照最终竞价的价格，将竞价价格的一半金额补偿给另一方。

2、如果只有一方主张房屋的所有权，那么应当委托评估机构对房屋的价值进行评估，然后由取得房屋所有权的一方，将评估价值的一半金额补偿给另一方。

3、如果男女双方都不主张房屋的所有权，那么法院应当依据当事人的申请，对房屋进行拍卖或者变卖处置，然后将拍卖或者变卖所得价款在男女双方之间均等分割。

通过上述方式之一分割房屋之后，房屋上尚未还清的贷款，就由取得房屋所有权的一方自己继续偿还，未取得房屋所有权的一方，对于该等债务不再负有偿还义务。

14李鸥律师亲办案例：贷款房屋离婚如何分割？

（作者：石家庄离婚律师李鸥）

案由：离婚纠纷

原告：路某（男）

被告：李某（女）

委托诉讼代理人：李鸥律师

一、案件概述

李律师近日处理了一则石家庄市鹿泉区的离婚纠纷案件，案件事实如下：

2010年，李女士与路先生结婚。2012年生育一女路小某。婚后双方感情不和、争吵不断。李女士与路先生均无工作收入。路先生无端怀疑李女士与他人出轨，屡次殴打辱骂李女士，李女士不堪受辱带孩子回娘家居住。路先生向法院起诉离婚，并申请了亲子鉴定。经河北医科大学法医鉴定中心出具亲缘关系鉴定意见书意见为：根据检验结果，支持路先生是路小某的生物学父亲。现双方名下有婚后购买的位于鹿泉区A小区房产一套，轿车一辆。A房屋2015年购买时按揭贷款，首付款30万元，贷款45万元，现剩余贷款35万元。李女士要求分割该套房产，但不清楚按揭贷款购买的房屋在离婚诉讼中应如何分割，于是向李律师咨询并委托代理。

二、办案过程

经认真听取李女士诉说，盘点案件细节，李律师为当事人分析如下：

A房屋作为夫妻共同财产，应予公平分割。依据《中华人民共和国民法典》第一千零六十二条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的收益，为夫妻共同财产，归夫妻共同所有。本案A房屋作为按揭贷款房屋，法院一般会根据照顾无过错方、直接抚养子女一方的原则，将房屋判给该方所有，由得到房屋的一方给另一方折价补偿，剩余贷款由得到房屋的一方继续清偿。折价补偿计算方式=（房屋现值-未偿还贷款部分）÷2。

之后，李律师向法院申请了调查令，到鹿泉区不动产登记中心调取了房屋所有权证，作为重要证据向法庭出示。开庭前，李律师给郝女士做了四个小时的庭前辅导，全面详细的介绍了开庭流程以及与法官对答要点。

三、判决结果

开庭过程中，被告路先生辩称：该房屋登记在路先生一人名下，权属状况显示单独所有，因此该房屋为路先生个人房产；该房屋首付款及还贷部分资金全部来源于其父母，因此该借款应为夫妻共同债务，由李女士分担一半。庭上路先生出示了借条，借条显示路先生为购房向其父借款30万元，并要求李女士偿还15万元。

李律师针对被告路先生的意见，反驳如下：一、A房屋购买时间和出资时间均在婚后，属于婚姻存续期间获得的财产，依据《民法典》第一千零六十二条规定，应认定为夫妻共同财产，原被告双方平均分割；二、依据法律规定的夫妻婚后所得共同制原则，婚姻存续期间取得的不动产，即便只登记在一人名下，亦仍认定为夫妻共同财产。三、关于路先生父母出资房屋首付和房屋贷款一节，因路先生提交的证据均为其一人书写的借条，且证人未出庭作证，证人与路先生之间有直系亲属利害关系，该证据为事后伪造的虚假证据，对其真实性不予确认。故对路先生的主张不应予以采纳。因此，应判决将房屋归一方使用，由使用房屋的一方给另一方房屋折价补偿款。

经过当事人双方当庭答辩，均认可房屋现值90万元。

最终，法院采纳李律师的观点，根据照顾妇女和子女权益的原则，将房屋判归李女士所有，依房屋现值90万元，减去未偿还贷款35万元后，由李女士和路先生各分得一半27.5万元。即依照《中华人民共和国民法典》第一千一百六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：

【裁判结果】

一、准予路某、李某离婚；

二、婚生女路小某随李某生活，路某自2022年7月起每月给付抚养费800元；

三、位于鹿泉区A房屋归李某所有，李某于判决书生效之日15日内给付路某房屋折价款27.5万元，剩余贷款由李某负责偿还。

案件受理费2340元（已减半收取），李某、路某各担一半。

李女士通过法律手段依法取得应得的夫妻财产份额，对结果基本表示满意。

四、案件结语

实践中，涉及离婚财产分割等纠纷问题较为复杂，具体问题可以咨询专业律师石家庄离婚律师李鸥为您提供详细解答。

李鸥律师

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河北世纪联合律师事务所

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