为什么人们喜欢贷款买房？可以贷款投资获益吗？

如果贷款理财能够简单获益，那么大家早都去贷款了。有的人想，从银行贷出30万，然后拿出去投资，投资的回报率更高，我们就能够获益了。

当然多数人从银行贷款的目的就是这样。不过，从银行贷款的人很多情况下是用于自己干事创业。

但是，近年来从银行贷款买房的人越来越多，为什么呢？

过去房价疯涨，买房投资收益很高

根据过去20年的经验，房价是在不停的疯长，只要买房投资收益远远比银行贷款利息要高。有人传2008年到2018年北京部分地区房价涨了10倍，虽然没有那么夸张，但是涨了5倍还是比较靠谱的。

如果是涨10倍，相当于年利率26%利滚利；如果是涨5倍，相当于年利率18%利滚利。因此，相对于银行5~6%的贷款利率，收益率十分可观，这是为什么大家特别喜欢投资买房的原因。

可是未来呢？

目前我们银行房贷的利率大约普遍在基准利率上上浮10~15%，银行的基准利率是4.9%，也就是说贷款利率大约在5.3~5.6%之间。

如果按照5.5%的利率计算，10年利滚利收益率是70%。未来10年房价如果上涨超过70%，贷款买房投资方有利润可以。

但似乎很多人还坚信，房价在未来10年翻倍甚至更多是非常肯定的事情。未来房价走势怎么样？很难确定。毕竟我们的房产总值已经超过65万亿美元，相当于美国、欧洲、日本的所有房地产总和，如果再翻一倍，真的能够买下整个地球了。

如果不投资房产，又有什么事情可以获取高额回报呢？第一，开店干实业。不管是开餐饮店，或者卖衣服，搞其他服务。这都属于干实体行业的范畴。比如开餐饮店，毛利率在50%以上才是正常，对于6.5%的贷款利率当然不值一提。但是由于经营有风险，很多商店倒闭，那可就血本无归。

第二，网络借贷平台P2P。2018年以前很多P2P的利率高达10~15%，现在通过整顿理顺，虽然略有下降，也有一些利率高达8~10%的收益产品。相对于6.5%的利率可以有一定的收益，但这些借贷都实际上无法保本。

第三，保本理财产品。目前的保本理财产品多数是结构性存款、长期国债等等。结构性存款收益率一般在2~6%之间，储蓄式国债三年期4%，5年期4.27%。

第四，银行存款产品。主要是银行定期存款和大额存单。大额存单一般上限利率是在基准利率上提升55%，三年期也就能够达到4.2625%，银行定期存款普遍在基准利率上升20~30%。一些不知名的民营银行和网络银行，存款利率能够达到5%~6%。

从整体来看，目前的绝大多数保本的存款或理财产品收益率都跑不过贷款利率。因此，还是不要惦记的好。要想真正靠贷款获益，还是得靠干实业。

银行贷款与引入投资公司投资，哪种融资方面更适合企业？

企业融资方式即企业融资的渠道。它可以分为两类：债务性融资和权益性融资。前者包括银行贷款、发行债券和应付票据、应付账款等，后者主要指股票融资。债务性融资构成负债，企业要按期偿还约定的本息，债权人一般不参与企业的经营决策，对资金的运用也没有决策权。权益性融资构成企业的自有资金，投资者有权参与企业的经营决策，有权获得企业的红利，但无权撤退资金。

融资途径：1.银行贷款。银行是企业最主要的融资渠道。按资金性质，分为流动资金贷款、固定资产贷款和专项贷款三类。专项贷款通常有特定的用途，其贷款利率一般比较优惠，贷款分为信用贷款、担保抵押贷款和票据贴现。一般主要是经营中遇到流动资金困难或在生产经营中需要配置适当的固定资产投资，需要找银行贷款解决。

投资机构的内容就很宽泛了，且融资内容也比银行融资复杂多了。顾名思义，所谓投资机构就是对有兴趣、有前景、有效益的项目进行投资。投资与贷款虽然都具有融资特征，但它跟银行贷款属于不同性质的两种融资方式，一是银行贷款以自己的信用能力或抵押物取得资金，一个是通过自己的项目吸引投资机构的投资。而且这种投资往往可能不需要贷款人提供抵押物，没有债务时间期限，通常是共同承担投资风险。

如果贷款者确实手中挺有较大发展潜力和评估效益的项目，而银行贷款又不能解决的情况下，可以找投资机构。

找投资机构融资与银行贷款各有优劣：

找银行贷款的好处就是比较正规，贷款利率一般是人行基准利率上浮20%~40%（虽然也有些更高的，但具体和那家银行的政策有关）；而且贷款到期之后，若遇经营困难或其他不可抗力因素导致还贷困难的，可向银行申请展期，向后推迟贷款偿还时期。贷款到期不能归还，经批准办理延长归还时间的手续。贷款到期就要归还，是企业必须遵守的信用原则，也是银行加速信贷资金周转的前提条件。

如企业遇有特殊情况，确实无法按期还款时，应提出申请，说明情况，经银行审查同意后，可延长还款时间，但需办理展期手续，否则按贷款逾期处理。

贷款人在贷款期间发生暂时的资金周转困难，致使不能按期偿还贷款本金，且符合展期规定的条件，一般情况下，提前30个工作日向贷款银行申请展期。贷款展期不得低于原贷款条件：短期贷款展期不得超过原贷款期限；中期贷款展期不得超过原贷款期限的一半；长期贷款展期最长不得超过3年。

缺点：银行贷款要抵押物，而且需要准备不少材料，比较麻烦；而且耗时较长，需要一个贷款时间。大家知道银行在审核上非常严格，而且审核效率也不高，有时候一笔贷款批下来，少则半个月，多则1个月甚至几个月，会使商机稍纵即逝。

找投资机构融资，虽然企业可能没有还款期限，也没有偿还贷款的压力，且贷款金额往往也较大；但在资金使用上往往缺乏独立性，资金运用要受到投资的严格监督甚至控制；而且在财务上也缺乏完全自由，因为项目买入前的盈亏需双方承担，投资机构可能会派驻财务人员或监管人员监督，必须按时向投资机构报送有关财务报表。

财务专家：贷款投资是企业翻身的危险出路，务必避开雷区

如果说财务人员是在做编码，那么我们非财务经理其实就是一种解码，会计人员或财务人员都具有把工作变成数字的能力，那么，看报表的经理人员，要能够把它解开，能看到数字之后蕴藏的企业经营行为，这就是解码能力。

下边是负债和所有者权益，揭示了资产的来源。先从负债来看，也是按照资产的流动和非流动分为流动负债和长期负债。它划分的标准就是负债到期的年限，一年内就要到期的这种债权，我们称为流动负债；一年以上才能到期的称为长期负债。到期越慢的越排在前面。流动负债是指在一个周期内需要偿还的债务，预示着资产在短时间内减少的程度，对企业的安全性有盈利能力有很大的影响。

一、流动负债

（一）短期借款

一般短期借款也叫流动性贷款，指的是一年就要到期的贷款。如果企业的流动性贷款比较多，那就表明当年要换回来比较充分的现金流去还流动性贷款。如是当年刚借的一年期的贷款，也是一种短期贷款，也应该记在这个项目里。

1.短期借款能不能用来买固定资产

企业不能用一年期的贷款去投资厂房或设备，去买车，那得看企业有多大的承受能力，看企业一年的收入。企业的承受能力来源于收入。如果企业用流动负债、短期借款去购买长期的固定资产，一定要想好自己的承受能力，也就是销售收入。

有一个广告，说有一个农用车，只要买了它，不到半年本就可以收回成本，这时候企业可不可以用一年的贷款去买这个车？可以，因为不到半年本就回来了。

一般固定资产是按十年五年、二十年计算折旧的。那就是说明，其实固定资产挣回的速度，比如厂房这类房地产来讲，应该算20年的折旧，机器设备一般是5年的折旧，运输汽车是5年的折旧，电脑可能只有两年的折旧。电脑这种东西价值损耗比较快，但是厂房的损耗可能就要小一点儿，所以折旧期会长一点儿。另一方面，比如用当年的经营收入来换回来的速度是慢的，厂房面积比较大，固定资产投资比较多，当年如果全部摊销到本年利润中，则会形成大量亏损，所以它分成长时间进行计提摊销回来，可以起到平衡企业经营利润的作用，如果损耗快或单位价值比较小的，那我们就可以快速地进行摊销，可能两年甚至于一年，可能就把它摊掉了。

2.短贷长投是兵家大忌

企业买的固定资产，如果是损耗快或收益比较大，赚来的收入比较多，成本回来很快，就用短期借款去买，如果时间很长，不能在半年内就收回钱来，那就不能用短期贷款去买，这是一个大忌。用短期借款去投资长期固定资产，是一个大忌，千万别犯这个错误。短贷长投是兵家大忌，在短贷长投上死的企业很多，尤其是民营企业。

【案例】

有人经常拿秦池作为例子，说它做了中央电视台的标王后，广告费投入太多，导致死掉了。还有人戏言，凡是成为中央电视台标王的企业都死得很快，中央电视台是标王的掘墓人。比如爱多VCD，就是如此。因此又有人说中国企业都属于螃蟹型，一红就死。秦池做广告时投入费用很大，当时它们的总经理说：“我们每天往中央电视台里面开一辆桑塔纳。”就这费用，当时桑塔纳还很贵，十几万，它的广告费投入太多，完全超过了它的销售收入，因此很多人以为它的死是由于这个，其实这不是主要原因。

秦池的死亡不仅仅是一件事情引起的，也不是做到标王就得死，宝洁公司也成为标王，而且是连续两年的标王，而它依然活得很好。这只是秦池死亡原因的其中一方面，另一方面是因为它做假酒。这也是民营企业发展的非常关键的一部分，企业如果在一项业务上投入太大，从财务角度来讲，就是它的财务成本结构过于失衡，它在营销费用投入大量的成本以后，自然会拉起销售收入的快速增长，但是它在投入成本结构时，在生产建设方面投入资金不足，导致它的产量跟不上它的营销速度，那已经开辟的市场，已经产生的需求又不能放弃，所以它就想办法快速地提升它的产量，于是它从四川大量地购进原酒，拿回来自己勾兑，酒就这么卖出去了，这是第二个原因：欺骗消费者。

第三个原因，在财务上它犯了短贷长投的错误，由于发展速度非常快，需要大量资金来进行生产投资与建设，而那时候它的信誉并不是很好，银行不太敢轻易给它贷款，几年的企业不是很敢给它贷款的，于是它就要借一些流动性贷款来进行投资厂房设备，造成了资产大量闲置，一旦经营有变，就是假酒现象一出现，勾兑酒的事件一曝光，商品一旦滞销，资金链立马遭到严重破坏，造成资金链断掉，这是犯了第三个错误。

第四个错误，即在大规模快速扩张的过程中，产生了管理的不适。就算总经理管理水平跟得上，下属人员的管理水平跟不上，那管理不适一出现，经营团队之间就发生各种矛盾，最后逼走总经理，企业就玩完。

湖南有个企业叫太子奶，也是短贷长投导致破产，它大量使用短期贷款去投资它的项目，最后在2008年金融危机爆发以后，银根紧缩，市场销售下滑，造成了大量的债主上门，资金链断掉，最后不得已进行资产重组，丧失了对这个企业的控制权。

那么，企业明知短贷长投是一大忌，为什么还在犯？有的企业是对自己的销售太有信心了，还有的企业是贷款太多。