孔丽｜借新还旧情形下担保物权的法律问题探析

孔丽上海市海华永泰律师事务所律师

关于借新还旧情况下如何承担物的担保责任的问题，在2019年11月发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第57条中进行了规定，并纳入最高人民法院《关于适用中华人民共和国民法典担保部分的解释》（征求意见稿）。该条明确了借新还旧的法律特征，回应了借新还旧中新贷与旧贷的关系以及旧贷上的担保物权应否继续作为新贷的担保物权问题，对司法实践具有重大的指导意义。结合现行法律依据和司法观点，可对上述内容进行探讨和分析。

一、借新还旧的历史沿革

借新还旧的概念产生于20世纪80年代，也被称为以贷还贷。1983年，国有企业的基本建设资金实行“拨改贷”改革，由国家财政统一拨款改为国家专业银行贷款。同时，国有企业还可在银行根据国家信贷计划规模核定的额度内随时获得流动资金贷款。这两种贷款企业只支付利息，并不归还本金，只需在贷款期满后，更换借款借据，这就是我国最初的借新还旧。随后，以1995年颁布实施的中华人民共和国商业银行法为标志，国家专业银行向商业银行转轨，借新还旧作为缓解不良贷款的解决办法，被商业银行广泛采用。

1997年5月，中国人民银行在给浙江省分行《关于银行流动资金周转贷款有关合同合法性问题的请示》（浙银发[1997]191号）的复函中对借新还旧的定义、效力、担保人责任做了释义和说明。复函中明确“以贷还贷（或借新还旧）”是指借款人向银行贷款以清偿先前所欠同一银行贷款的行为。同时强调该行为并未违反中华人民共和国商业银行法及《贷款通则》等有关金融法律、行政法规和规章的规定，认为新的借款合同只是对原借款合同中贷款期限等合同条款的变更，不能视为新借款合同虚构借款用途、双方意思表示不真实，因此，“以贷还贷（或借新还旧）”的借款合同应属有效。同时，复函中要求借款人与贷款银行签订新的借款合同以贷还贷或借新还旧，原借款合同如有担保人的，应当取得原担保人的书面认可。新借款合同没有取得原担保人认可的，原担保人只在原借款合同规定的期限内承担担保责任。这封复函，正式确立了借新还旧的行为在流动资金周转贷款金融运作中的合理性与合法性。体现了借新还旧是银行金融机构在资金周转中的一种操作模式，不是法律上的概念。

2000年12月公布施行的最高人民法院《关于〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（以下简称《担保法解释》）第39条第1款规定：“主合同当事人双方协议以新贷偿还旧贷，除保证人知道或者应当知道的外，保证人不承担民事责任。”这一司法解释进一步体现了借新还旧行为的合法性，同时也明确了保证人的免责事由。

2019年11月发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《九民纪要》）担保篇章的第57条，从法律的正确适用和坚持担保的从属性角度，终结了“借新还旧的担保物权”的争议观点，认为：贷款到期后，借款人与贷款人订立新的借款合同，将新贷用于归还旧贷，旧贷因清偿而消灭，为旧贷设立的担保物权也随之消灭。贷款人以旧贷上的担保物权尚未进行涂销登记为由，主张对新贷行使担保物权的，人民法院不予支持，但当事人约定继续为新贷提供担保的除外。

2021年1月1日，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典担保部分的解释》（简称《担保部分的司法解释》）（征求意见稿）第16条对此作出同样的司法解释。

经过近20年的发展，经济结构和经济主体的多元化，作为银行金融机构的有益补充，非银行金融机构、民间借贷等顺势而生，借新还旧继而在企业之间、自然人之间的借贷关系中也发展迅速。贷款人为促使借款人履行债务，保障其债权得以实现，或法律规定或当事人约定要求借款人为债提供担保。担保的方式有人的担保（保证）、物的担保（抵押、质押、留置）、金钱担保（定金）。传统的借新还旧，多以保证的方式进行担保，已废止的《担保法司法解释》第39条以及现行有效的《担保部分的司法解释》第16条对此做出了规定，但对于借新还旧的其他担保方式，并未做出解释。由于担保法律关系自身的专业性和复杂性，在实践中本就不易把握，加之借新还旧的表现形式多变，且债务人又失去偿还能力，债权人想要从担保人处实现权益，担保人想要免责，使得在各种担保合同纠纷、保证合同纠纷、抵押借款合同纠纷等案件审理中，对担保人的担保责任承担、如何推定担保人知道或者应当知道借新还旧的事实等问题出现各种解读和争议。

二、借新还旧的法律特征

目前没有法律直接对借新还旧进行统一界定。追溯借新还旧的历史渊源和法律依据，结合最高人民法院对“借新还旧的担保物权”条款的司法解释，打破囿于银行借贷的认知局限，所谓借新还旧，是指贷款人在借款人不能按照约定的期限（含展期的期限）返还到期借款时，为维护债权和减少损失，与借款人达成合意，再次签订新的借款合同，让借款人以新借款项来清偿部分或者全部旧的借款。借新还旧是一种民事行为，具有如下法律特征：

（一）借新还旧对应两个借款合同

贷款人与借款人存在两个不同的行为，即借新和还旧。借款人与贷款人签订了一份借款合同，形成一个借贷法律关系，借款期限到期未能清偿，借款人与贷款人又签订一份新的借款合同，形成新的借贷法律关系，用于清偿前一份借款合同到期的借款。虽然其实际所起到的作用是贷款展期，但不能据此将其等同于贷款展期。贷款展期是一个借款合同，只有一个借贷法律关系，只是借款人与贷款人之间变更了借款期限。

（二）新旧两个借款合同的主体一致

早期，借新还旧作为银行金融机构资金周转贷款的运作模式，指借款人向银行贷款以清偿先前所欠同一银行贷款的行为。因此，新旧两份借款合同的主体是一致的，即同一个贷款银行，同一个借款企业。新旧两个借款合同的主体一致也被作为借新还旧的基本法律特征，在司法审判中作为判定借新还旧的因素之一，最高人民法院（2015年）民申字第2328号民事裁定书的裁判观点是：以新贷偿还旧贷的情形，应限于同一债权人与债务人之间发生的新、旧贷款关系。

随着经济形势的发展，借新还旧出现新的表现形式，主体不一致的情形也很常见，比较典型且争议比较大的是过桥贷，即债务人使用过桥资金（从他人处借来资金）用以偿还旧贷，再从贷款人处借来新贷偿还从他人处借来的款项。过桥贷涉及三个借款合同，有三个借贷法律关系，即借款人与贷款人之间的新旧两个借贷法律关系，借款人与他人之间的借贷法律关系。关于过桥贷是否属于借新还旧的情形，司法裁判中有不同的认定。（2018）最高法民申3702号的裁判观点是：借新还旧是借新贷，新贷用于归还旧贷，旧贷消灭，新贷存续，资金仅在借款人与贷款人之间进行名义上的往来，不涉及第三人。（2019）最高法民申2885号的裁判观点是：虽然借款人与贷款人之间的类型是还旧借新，但从资金的流向看，借款的实质是以新贷款偿还旧贷款。笔者认为对于出现主体不一致的情形，具体还应借助双方当事人的陈述以及案件的证据材料，结合其他几项特征做出综合认定。

（三）借款人有将新贷偿还旧贷的行为

客观上，借款人有实施将新贷偿还旧贷的契机与行为。旧的借款合同已经到期，且未获清偿，是签订新的借款合同的契机。新的借款合同签署的目的，就是为了偿还旧的借款。同时，借款人有实施将新贷偿还旧贷的具体行为。最高人民法院（2005）民二终字第162号民事判决书的裁判观点：若旧的借款合同未到期，或者旧的借款合同已经清偿完毕，又签署新的借款合同的，不宜认定为借新还旧。最高人民法院（2010）民二终字第83号民事判决书的裁判观点：贷款人与借款人之间没有真实的资金往来，不能认定为借新还旧。

（四）新旧两借款合同的主体有达成”以新贷偿还旧贷”的合意

借款合同是双务合同，只有双方达成一致意思表示，借款合同才能依法成立，即贷款人与借款人之间达成以新贷偿还旧贷的共同意思表示，是认定借新还旧的必要因素之一。最高人民法院经济审判庭一致认为：认定贷款人与借款人之间是否存在借新还旧，不仅要查明客观上借款人有将新贷偿还旧贷的行为，而且还应当查明贷款人与借款人之间主观上有借新还旧的共同意思表示或者意思联络，两者缺一不可。

简言之，新还旧的实质，即主合同双方当事人通过一个新债务消灭一个旧债务的法律行为，是一种债的更替，而不是债的变更。通过对借新还旧法律特征的解析，希望能有助于我们探究借款人与贷款人之间资金流转的真实目的，准确判定借新还旧，保障合法权益。

三、借新还旧的担保物权

本文对留置权不做探讨。只讨论借新还旧的借款担保合同中，由第三人提供的物的担保。

（一）旧贷上的担保物权

《九民纪要》第57条的观点：……旧贷因清偿而消灭，为旧贷设立的担保物权也随之消灭。贷款人以旧贷上的担保物权尚未进行涂销登记为由，主张对新贷行使担保物权的，人民法院不予支持……。本规定以中华人民共和国物权法第177条第一项“主债权消灭，担保物权消灭”为依据，基于担保的从属性，旧贷主债权因被新贷借款偿还而消灭，为旧贷设立的担保物权也随之消灭。

结合借新还旧的法律特征，新旧两个借款合同产生的是两个债权，贷款人主张担保物权时，也应有与之相对应的担保物权。旧贷上的担保物权因为旧贷被新贷偿还而消灭，不应当然及于新贷。旧贷上的担保物权消灭和新贷上的担保物权设立，是两个法律行为。贷款人若要主张对新贷行使担保物权，则需要重新设立新的担保物权。

（二）新贷上的担保物权

担保合同是产生担保物权的基础法律关系。依据民法典第388条和402条的规定，担保物权的设立，有两种情形：1.担保物权直接依据担保合同而设立。担保合同生效，则担保物权产生。如动产抵押权，可直接根据当事人签订的抵押合同而设立，抵押合同生效则抵押权产生。2.担保物权基于担保合同并依据物权公示而设立。如以民法典第395条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。若贷款人未按规定办理相应的登记手续，则新贷的担保物权就会落空。主合同当事人双方协议以新贷偿还旧贷，即使新贷与旧贷是同一担保人的情况，贷款人不能忽略了对新贷的担保物权的设立。未设立新贷的担保物权的，担保人在旧贷的担保物权消灭后，担保物权尚未进行涂销登记的，可以请求主张涂销担保物权登记。

四、借新还旧情形下担保人的责任承担

《九民纪要》第57条的观点：……但当事人约定继续为新贷提供担保的除外。本条是从担保人的利益考虑，旧贷的担保人若没有与主合同双方当事人重新约定继续为新贷提供担保，则旧贷的担保人将不承担新贷的担保责任。本规定中关于“当事人的约定”与中国人民银行出具的《关于借款合同有关法律问题的复函》中强调的“应当取得原担保人的书面认可”有异曲同工之处。复函中指出：借款人与银行贷款人签订新的借款合同以贷还贷，原借款合同如有担保人的，应当取得原担保人的书面认可。两者都强调担保人对新贷担保的真实意思表示。

（一）借新还旧情形下担保责任的法律适用

《担保法司法解释》第39条规定“主合同当事人双方协议以新贷偿还旧贷，除保证人知道或者应当知道的外，保证人不承担民事责任。新贷与旧贷系同一保证人的，不适用前款的规定。”这一司法解释进一步体现了借新还旧行为的合法性，同时也明确了保证人的免责事由。

《担保部分的司法解释》第16条保留了原新贷与旧贷系同一保证人时，保证人不免责的情形，并将范围由保证人扩大至担保人。解决了以往司法实务中对于物的担保人责任承担问题在适用原司法解释时存有不同裁判观点的问题。

例如，最高人民法院（2015）民申字第2592号申请再审民事裁定书的裁判观点认为：该条规定只适用于担保人承担保证责任的情形，抵押担保责任承担的问题不适用该条。

最高人民法院（2014）民提字第136号民事判决书的裁判观点认为：从文义上看，该条规定是对保证担保所设，但在以第三人财产设定抵押的情形下，抵押担保法律关系的主体、内容、目的、效果等方面与保证担保的特征相近似，在司法解释未对借新还旧中抵押人的责任承担问题做出明确规定的情形下，该条关于保证的相关规定可以比照适用于抵押。

《担保部分的司法解释》施行之后，将为借新还旧情形下担保责任承担提供了直接的法律依据。

（二）担保人”不知道”的责任承担

《担保部分的司法解释》第16条规定，……债权人有证据证明担保人知道或者应当知道债权人与债务人协议以新贷偿还旧贷的除外。

原《担保法司法解释》第39条规定，担保人不知道主合同当事人双方协议是以新贷偿还旧贷的，即使书面同意为新的借款合同提供物的担保，也不是自己的真实意思表示，担保人不承担担保责任，贷款人不能向担保人主张对新贷行使担保物权。参照担保法第30条、《担保法司法解释》第40条的规定，造成担保人不知情的原因不同，直接影响到担保人是否承担责任。笔者认为，担保法第30条以及《担保法司法解释》第40条有关保证责任免责的情形虽然在民法典保证责任的条款中被删除，在对应的司法解释中也未有规定，但并不代表担保人不需要对此情形承担担保责任。

1.由于主合同当事人的过错造成担保人不知情的，担保人免除担保责任。例如：主合同双方当事人串通，骗取担保人提供物的担保的；主合同债权人采取欺诈、胁迫等手段，使担保人在违背真实意思的情况下提供物的担保的；主合同债务人采取欺诈、胁迫等手段，使担保人在违背真实意思的情况下提供了物的担保，债权人知道或者应当知道欺诈、胁迫事实的；主合同债务人向新增的担保人或新贷的担保人隐瞒了借新还旧的事实，怠于履行告知义务的。

2.担保人不知情，主合同当事人无过错的，担保人是否承担担保责任，承担多少担保责任，要视新旧两个借款合同的担保人是否为同一人的情况而定。在旧贷与新贷均有担保人，且担保人为同一人的情况下，担保人不免除担保责任。在担保人不为同一人的情况下，或者旧贷没有担保而新贷增加担保的情况下，担保人不承担担保责任。

从担保人的利益考虑，担保人对于新贷的担保是否增加了担保人承担的风险和责任判断，新贷与旧贷的担保人为同一人时，由于债务人用新贷偿还了旧贷，从而免除了担保人对旧贷的担保责任，担保人承担的风险和责任并未因此加大，而担保人不是同一人或者新增担保人时，实际上是增加了担保人的负担，原则上不应承担担保责任。另外，虽然新贷与旧贷的担保人不是同一人，但相互之间存在密切关系，比如在关联公司之间存在混同，或者法定代表人是同一人等存在关联性比较紧密的情形，足以推定新贷担保人对借新还旧是知情的，新贷的担保人不能免责。

（三）担保人”知道或者应当知道”的责任承担

鉴于2021年1月1日民法典以及相关担保部分的司法解释实施之后的适用原则，目前在公开途径尚未检索到适用担保部分的司法解释的裁判案例，因多数行为发生在新法实施之前，故尚未有新的裁判观点。

司法实践中，担保人主张不知道主合同双方借新还旧的，担保人能举证的有主合同，若主合同中没有写明借新还旧，担保人则不知。作为抗辩的一方，贷款人或借款人则为自己主张担保人知道或者应当知道的情况举证。如果主合同写明是借新还旧货以贷还贷的，或者金融机构、债务人能够提供证据证明物的担保人知道借新还旧的事实还提供担保的，担保人应承担担保责任。

法理上，是否知道是一种事实状态，而是否应当知道是一种对义务人认知的推定。应当知道风险和应当知道“借新还旧”是完全不同的两个问题。认定担保人是否应当知道债务人与债权人之间进行借新还旧的操作，应结合具体案情、证据材料、担保人与被担保人之间的相互关系等情况进行综合分析。从最高人民法院司法观点集成以及裁判文书的审判观点中归纳整理了能推定担保人知道或者应当知道的情形，以供参考。

1.仅从担保人与借款人之间具有某种关联关系，不能片面推定其知道或者应当知道借新还旧的事实。但若担保人在担保合同中承诺对改变贷款用途依然承担连带责任的，可以推定担保人知道或者应当知道借新还旧的事实。【最高人民法院（2006）民二终字第211号民事判决书、最高人民法院（2014）民提字第220号民事判决书、最高人民法院（2011）民申字第429号民事裁定书】

2.担保人连续经过多次相同金额“借新还旧”的贷款，或者主合同双方基于借新还旧的合意先后订立多个借款合同，担保人连续在几份借款合同上盖章同意的，推定担保人知道或者应当知道借新还旧的事实。【最高人民法院（2002）民二终字第219号民事判决书、最高人民法院（2005）民二提字第8号民事判决书】

3.借款合同中写明借款用途为“存量盘活”，担保人没有提出异议的，推定担保人知道或者应当知道借新还旧的事实。【最高人民法院（2008）民抗字第39号民事判决书】

《担保部分的司法解释》明确规定了由债权人举证：“债权人有证据证明担保人知道或者应当知道债权人与债务人协议以新贷偿还旧贷的除外”。将原举证责任由保证人证明“不知情”的举证责任修改为由债权人举证证明担保人“知情”，考虑到了担保人举证困难的客观情形，解决了司法实践中需要结合综合因素来分析担保人是否“不知情”或者是否“知情”的主观推定问题。

借新还旧情形下的担保物权的法律问题，是一个较为综合的课题。借新还旧是银行借贷业务下的产物，表现形式多变且复杂，债的担保在经济活动中又非常普及，牵涉法律关系多，争议观点多。不可否认，《九民纪要》在民法典编撰以及《担保部分的司法解释》修改中具有指导意义。而相关法律的修改和司法解释的及时跟进，也解决了司法实践中积累的争议问题。

信用贷款和抵押贷款的区别是什么？

经常有朋友问：我到底用信用贷款呢？还是用抵押贷款呢？那种贷款有什么不同呢？

下面我们来看下两种贷款方式区别到底是什么？使用那种贷款更适合？

信用贷款：指以借款人的信誉发放的贷款，借款人不需要提供抵押或担保，仅凭自己的信誉就能取得贷款。在贷款前，借款人需要提供身份证明、收入证明、工作单位信息等资料，借贷方则会根据你的信用记录、收入情况等进行综合评估后再具体放款。

抵押贷款：指借款人必须提供借贷方认可的抵押物作担保向银行取得的贷款。抵押品一般为不易损耗且容易变卖的物品，如房子、车子等，贷款期满后，如果借款方不按期偿还贷款，银行有权将抵押品拍卖，用拍卖所得款偿还贷款。

以上用一句话说明，信用贷款靠着个人信用贷款，抵押贷款是靠抵押物贷款。

看了上面说明不难发现，两者最大的区别是有无抵押物，下面我们看下两种贷款方式具体不同之处：

1、贷款方式不同申请信用贷款是借款人凭个人信用申请的贷款，无需提供抵押物作担保，只要有稳定的工作和收入，具备按时足额偿还贷款本息的能力，即可提出申请；而抵押贷款是借款人提供符合贷款机构要求的抵押物作抵押申请的贷款，但是抵押物也是有年限限制的，比如说多少年内的房子可做，超出的要降成或被拒绝。

2、贷款额度不同发放信用贷款由于贷款机构需要承担较高资金风险，所以贷款额度比较小，一般为个人月收入的10倍；而抵押贷款有了抵押物作担保，从而降低了贷款机构的放贷风险，所以贷款额度较高，通常是按照抵押物的估价成数来决定最终贷款额度。

3、贷款利率不同与信用贷款相比，抵押贷款利率稍低一些，因为有抵押物作担保，贷款机构需要承担的风险较小；而信用贷款需要贷款机构承担较高的风险，所以给予借款人的贷款利率较高。4、贷款期限不同信用贷款期限一般为三年，最长可达五年；但是抵押贷款期限最长可达十年。5、审批严格程度不同信用贷款没有抵押物作担保，所以贷款机构对借款人的资质审核非常严格，申请信用贷款必须拥有良好的信用记录，以及稳定的收入和工作，当然收入过低者与此项贷款无缘；而申请抵押贷款时，相对要宽松一些，只要抵押物符合要求，贷款机构对信用情况及收入的要求可以适当放宽。

6、放款时间不同由于抵押贷款需要走评估、抵押登记手续，所以放款速度较慢，一般需要十五个工作日左右；而信用贷款只需对借款人的资质情况作考察，放款时间很快，最快的可以达到实时放款。

我是逍遥子，坐标北京，关注我，为大家分享有用的金融贷款知识，有可能让你省钱哦！

抵押贷款小知识；

抵押贷款指借款者以一定的抵押品作为物品保证向银行取得的贷款。它是资本主义银行的一种放款形式，要求借款方提供一定的抵押品作为贷款的担保，以保证贷款的到期偿还。抵押品通常包括有价证券、国债券、各种股票、房地产、以及货物的提单、栈单或其他各种证明物品所有权的单据。贷款期满后，如果借款方不按期偿还贷款，银行有权将抵押品拍卖，用拍卖所得款偿还贷款。拍卖款清偿贷款的余额归还借款人。如果拍卖款不足以清偿贷款，由借款人继续清偿；

抵押是指债务人在法律上把财产所有权转让给债权人，但债权人并不占有财产，以财产担保的债务一经偿还，财产所有权的转让即告结束，设置抵押的目的，主要保障债权人在债务中不履行债务时有优先受偿的权利，而这一优先受偿权是以设置抵押的实物形态变成值来实现的，所以抵押是以抵押人所有的实物形态为抵押主体，以不转移所有权和使用权为方式作为债务担保的一种法律保障行为。借款人在法律上把自己的财产所有权作为抵押而取得的银行贷款称为抵押贷款；

抵押放款一方面使商品、票据、有价证券等提前转化为货币现款，这对于加速资本周转、刺激资本主义扩大再生产，起着一定的作用。但是，另一方面，这种贷款容易造成虚假的社会需求，是信用膨胀，助长投机活动，从而加深了资本主义条件下生产与消费之间的矛盾；

适用范围

必须是经工商行政管理部门核准注册，并按规定办理纳税登记和年检手续的企事业法人产品有市场，生产经营有效益，不挤占挪用信贷资金，恪守信用；

有按期还本付息能力，原应付贷款本息和到期贷款已清偿；没有清偿的，已经做了银行认可的偿还计划；按《银行企业信用等级评定标准》核定，原则上信用等级必须为A级(含)以上；

申请资料：

1、信贷业务申请书；

2、借款人和抵押人最近一期的财务报表；

3、借款人和抵押人董事会决议；

4、抵押人出具的信贷担保承诺书；

5、抵押物权属证明及保险凭证；

6、银行认可的资产评估中介机构出具的抵押物价值评估报告；

7、用款计划及还款来源说明；

8、与借款用途有关的业务合同；

抵押品分类：

要规范抵押贷款的操作程序，必须正确把握抵押贷款中的法律依据和操作原则。在我国，目前实行的抵押贷款，根据抵押品的范围，大致可以分为以下几类：

(1)不动产抵押，即借款人提供如：土地、房屋等不动产抵押，取得贷款；

(2)保险单抵押，是指在保险金请求权上设立抵押权，它以人寿保险合同的退保金为限额，以保险单为抵押，对被保险人发放贷款；

贷款方式

抵押贷款又分高额抵押与传统抵押方式两种，最高抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保，是有别于传统抵押制度的新抵押制度，它与传统抵押制度相比，区别在于：(1)、最高额抵押所担保的债权为不确定债权；(2)、最高限额抵押所担保的债权通常为将来的债权；(3)、最高限额抵押必须预定最高限额外负担；(4)、最高限额抵押权不随主债权的转移而转移。最高限额抵押权虽然比传统抵押权的更具有独立性，但最高额抵押权仍属担保物，其设立方式，效力与传统抵押权并无本质区别。

抵押贷款分类：

房产抵押贷款：

房产贷款对象：

1、贷款对象为有完全民事行为能力的自然人。

2、具有城镇常住户口或有效居留身份,即要求借款人有合法的身份。

3、有稳定的职业和收入,信用良好,有偿还贷款本息的能力。

4、对首付款的要求,银行间有些许差异。

6、有贷款人认可的资产作抵押或质押，或有符合规定条件、具备代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人；

房产抵押贷款期限：

1、住房抵押贷款用于个人消费最高贷款年限为10年；

2、住房抵押贷款用于企业经营，由于企业经营存在不确定性，最高贷款年限为5年；

3、住房抵押贷款用于购买商业房，因为商业房有一定的保值增值功能，该种贷款最长可贷30年；

房产抵押贷款金额：50万-3000万

企业抵押贷款：

企业贷款对象：工商注册的各类中小企业客户，经营情况良好。

企业贷款期限：一般为1-2年

企业贷款金额：10万~5000万元

基本要求：

1、有营业执照、税务登记证、代码证等；

2、有中国人民银行核发的贷款卡，无不良信用记录；

3、公司注册与营运1年以上，最近一年年营业额是贷款额的3倍以上；

4、持有中国人民银行核发的贷款卡，无不良信用记录

5、公司注册与营运3年以上，最近一年年营业额300万以上。

6、申请企业抵押贷款需提供的材料：

企业抵押贷款取消部分收费详细资料

为切实减轻企业负担，经中国国务院减轻企业负担部际联席会议批准，国家计委、财政部、国家经贸委、中国人民银行近日发出《关于整顿企业抵押贷款收费的通知》，对企业抵押贷款收费进行全面整顿。

目前，中国企业在办理抵押贷款过程中收费项目多、收费标准高，一些政府部门重复收费、乱收费，一些中介机构藉助行政权力强行服务并收费的问题十分突出；

针对抵押贷款存在的问题，《通知》明令取消了政府有关部门收取的验证费、查档费、建档费、现场勘察费、过期保管费、注销费、管理费、审查费、确认费等收费项目。

强调，企业办理抵押贷款过程中，除为保证贷款资金安全所必须履行的法定登记外，任何部门、单位都不得强制实施服务及收费，不得强迫企业到指定的机构接受服务及收费。

加强了对中介机构的监管，明确规定，办理抵押贷款需要进行评估、公证和鉴证的，应按照“谁委托、谁付费”的原则，由委托方自行委托有资格的机构进行评估、公证、鉴证，并适当降低了有关收费标准；

对企业抵押贷款相关政策界限作了进一步明确。《通知》规定，对贷款抵押物进行评估，须以与贷款规模相适应的有效抵押物的评估金额为基数计取费用，不得采取扩大评估标的范围或虚高估价的方式多收费；抵押物的抵押权益登记有效期限应与贷款期限相一致。

在贷款期限内，评估、公证、鉴证机构不得再重复进行评估、公证、鉴证并收费；企业抵押权益登记期满，继续利用同一抵押物申请抵押贷款续期的，除工本费外，不再收取抵押物登记费；

存在问题

(一)有关规定对抵押的登记部门确认不统一，致使银行无所适从；

(二)法定登记部门对有些贷款抵押物未开办登记业务

《担保法》规定，以林木抵押的，登记部门为县级以上林业主管部门；以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的管理部门登记。在实际工作中，当事人虽经多次与林业局、车辆管理机关等进行联系，但有些部门一直不同意开展该项登记业务，使得银行部门抵押物无法登记。

(三)有些抵押物办理抵押登记难度较大

主要表现在：一是有些企业资产由于历史上的种种原因，没有办理产权登记手续，无产权证书，无法办理登记；二是有的抵押物估价难度较大，若找专门评估机构，费用较高，抵押人负担过重，登记积极性不高；

(四)抵押权的实现难度较大

《担保法》规定，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿，协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。在实践中，一方面由于很多抵押物没有统一的估价标准，有关部门对抵押物估价偏高，致使借款以物抵债后银行蒙受重大损失；另一方面，由于市场机制不健全，缺少规范的拍卖、变卖市场，即使有拍卖市场，也因基层市场不健全，拍卖抵押物难度大，银行难以及时实现处置权。