提前还房贷一定划算吗？有人提前还了却后悔

今年以来，选择提前还贷的客户数量相比以往有明显增加。为什么这么多房贷客户现在选择提前还贷？提前还贷到底划不划算？需要考虑哪些因素？有没有额外收费？北青报记者近日进行了调查。

提前还80万少还利息111万

提前还贷省利息

李女士在2019年买了第二套房，银行最终审批的利率是6.2%，贷款金额186万元，期限25年，还款方式是等额本息，月供11700余元。今年李女士细查银行明细发现，原来月供里利息占了8000多元，本金也就3000元左右，还了三年本金只少了10万元。看着每月高额的利息，再想想买基金和股票的亏损以及日益下降的定存利率，李女士决定申请提前还贷。

在提前还掉80万元后，李女士的还款计划表显示，房贷利息少了111万元。兴奋不已的她在社交平台上分享了这份喜悦：“提前还了80万房贷，利息少了111万，这不比理财赚钱？”她计划再加把劲攒钱，争取明年把剩余的本金都还了，“彻底解脱”。

央行数据显示，今年2月、4月居民中长期贷款出现负增长，为2007年有统计以来唯二两次。这说明居民按揭贷款的偿还量已经高于了新增按揭贷款量。方正证券研报指出，居民提前偿还房贷的能力来自储蓄率处于高位。疫情冲击下，经济疲弱，居民收入承压，照理是没有余力提前偿还房贷的。但是因为居民消费下行的更快，这使得居民的储蓄率持续处于高位。疫情反复，居民对未来经济信心和收入增长预期减弱，防风险的诉求提升，从而增加了储蓄。储蓄率处于高位，居民偿还房贷的能力增加。

“居民提前偿还房贷意愿提升是因为低风险资产收益率降低，而按揭利率刚性偏高。”方正证券固收分析师张伟指出，今年以来，作为存款替代产品的货基收益率和理财收益率也逐步下行。截至4月11日，全市场理财产品收益率为2.8%，回落至3%以下。面对5.5%的住房贷款加权平均利率，资产收益率和负债成本率的缺口不断扩大，居民提前偿还房贷的意愿提升。

房贷利率低于5.7%

提前还贷可能并不划算

房贷利率比理财收益率高，提前还贷就一定划算吗？方正证券研报举例认为事实并非如此。假设一些居民在2018年10月购买了房子，需还100万元商业贷，贷款年限30年，房贷利率为5.7%。这个时点是2016年新一轮房地产上行周期中的按揭利率的绝对高点。

居民面临两种选择，一是将现金用于一次性还清房贷；二是购买理财产品。如果选择方案一，通过房贷计算器算得最后一次性还款（剩余26年）94.94万元，节省86.14万元的利息。平均每年节约利息3.31万元。而选择方案二，以94.94万元用于理财，按当前的年化收益率3%~4%的水平计算，一年的收益能有2.85万~3.8万元。

通过以上案例，方正证券研报认为，当理财收益率为3.5%时，与5.7%的房贷利率提前还款节省的收益基本打平。这意味着，如果你的理财收益率比3.5%高或者你的房贷利率比5.7%要低，提前还贷也许并不划算。

不过，方正证券同时指出，不能直接对比房贷利率与理财收益率，还需要从还款时间年限、还款方式、已还款期数等多要素共同评估。当前出现提前还贷的情况也可能说明居民对于远期是否能保证每年3%～4%的理财收益持怀疑态度。

不过，业内人士指出，虽然理财收益率是下行趋势，但与LPR挂钩的房贷利率也有下调空间。当前全国首套房按揭利率下限为4.25%。3月份全国首套房贷款平均利率为5.28%，首套房贷款利率在理论上还有较大下调空间。

有人提前还了却后悔

提前还贷要综合考量

北京青年报记者了解到，提前还贷后，不少人觉得每月负担小了，轻松多了；不过，也有人觉得后悔。

因为整个部门被裁而失去工作的赵先生最近非常糟心。他一直嫌自己的房贷利率太高。去年年末，想着年终奖马上要到账，一笔50万的理财又马上到期，他毫不犹豫地选择了提前还贷。然而，春节之后，公司每况愈下，说好的年终奖迟迟不见踪影，最后连工作都没了。家里“余粮”已经不多，月供还在继续，赵先生只能马不停蹄地找工作，有时一天要奔波好几个地方。焦虑疲惫的时候，他总会想：“如果去年年底不还那50万，现在是不是可以从容许多？”

某国有大行理财师陈先生提醒大家，无论是否选择提前还贷，每个家庭都要保持比较充裕的现金流来应对各种变故，不能因为省利息，就把所有闲钱都还了房贷，那只会让自己非常被动。如果一年内有资金需求的按揭者，比如住房装修等需要大笔开支，提前还款可能不利于家庭的财务安排。

此外，还款时间已经较长的贷款者，因为在贷款期限后期的还款中，大部分都是本金的偿还，此时通过提前还贷达到节省利息的作用不大。陈先生认为，贷款者采用等额本息还款法还贷，如果已经超过了三分之一年限，比如贷了20年，已经还了7年以上，提前还贷的意义就不太大了。

提示

提前还贷要预约

北京地区普遍不收费

北青报记者了解到，各家银行都要求提前还贷客户要预约申请，具体流程各家银行差异很大，有的可以完全线上办理，有的需要去网点柜面签字才行。客户在申请之前最好与自己的贷款经理或贷款支行联系，问清楚细节。至于大家关心的收费问题，工行、建行、中行、农行、交行、招行等北京地区主流银行的相关人士均表示，不会收取任何费用。

不过，也有读者反映，自己3月份曾在一家全国性股份银行的北京分行办过提前还款。当时贷款经理说，要先到网点找他签字，全款到账后，15个工作日左右扣款，一年内提前还款有违约金，超过一年就不用了。

提前还贷后，后续还款会怎么变呢？据了解，大部分银行会提供两种选择，一种是月供不变，缩短年限，一种是年限不变，减少月供。前者节省的利息会更多，可以尽早结束还款；后者则减小了每月供款的压力，贷款者会轻松许多。客户可以根据自己的实际情况进行选择。

本组文/本报记者程婕

来源：北京青年报

“应不应该提前还贷”重上热搜，郑州今年或现“提前还贷潮”？

大河报·豫视频记者韩懿亭

“提前还了30万房贷，省了一大笔利息，爽！”在某社交平台上，网友“阿香”发布了一条帖子，不一会儿就引来了上千条网友的评论。记者注意到，不少网友都是在咨询“如何提前还贷”的相关事宜。

记者了解到，近段时间郑州市场上也掀起了一阵“提前还贷热”，甚至有中介机构整理出了一份表格，名为“各银行提前还款政策汇总”，专门指导不同银行贷款者的提前还贷方案。

事实上，今年以来，“提前还贷”这个话题已经被多次提及，为什么他们会做出这一选择？提前还房贷真的划算吗？具体操作时有哪些需要注意的？日前，记者进行了调查走访。

1

现象：咨询人数上升，

有购房者表示“这是新型理财手段”

最近，购买了滨河国际新城某楼盘的小张选择提前一次性还掉了房贷尾款，共计56万。拿到结清证明，看着上面“已结清”三个字，她终于有种如释重负的感觉。

“凑够这56万不容易，不仅把工作这些钱存的钱全搭进去了，还借了亲朋好友20多万，但我还是觉得浑身轻松了很多。”小张告诉记者，她是2018年买的这套120多平的房源，总价180余万，首付在父母的帮衬下出了110余万，月供在4.6千元左右。“我买房那会儿利率正高，对比现在的利率，感觉心里挺不是滋味的，于是一咬牙先把贷款还了再说。”小张说，她是直接在网上操作的，流程很方便。在银行中申请了提前还款，然后等待审核，审核通过之后，会收到一条通知还款的短信，在规定时间内把钱打入贷款账户，等待自动扣款就可以了。

“提前还贷是新型理财方式，能省不少钱！”一位与小张有同样“提前还贷”经历的业主表示，“利息实在太高了，早点还清就是省钱，我周围不少贷款者都是这么想的。”

郑州某国有股份制银行客户经理陈明（化名）也明显感觉到这一趋势。上周，他所在的网点就接到了十几个咨询电话，贷款金额在30-80万元不等，年轻客户偏多，购房时间大多在2016-2021年之间。陈明说：“不过目前看来，咨询的多，真正来办理的不算太多。”

郑州某股份制商业银行的工作人员也表示，有提前还贷的情况，但是增长趋势并不算特别明显。她推测，如果根据咨询量判断的话，部分客户有这个意向，但还没付诸行动。

2

算账：提前还贷究竟能省多少？

小张给记者算了一笔账，她2018年上半年购买的住房，总房款180余万元，首付110余万元，贷款78万元，贷款期限30年，贷款利率5.88%。如果正常还款（等额本息），每月还4616元左右，从2018年8月份一直还到2048年7月份，累计还款总额166万多，其中利息为88万多元。

到2022年5月份，小张已经还了17万元左右的利息，还剩71万元左右利息未还。这次她把剩余贷款全部结清后，总利息支出减少了70多万，结结实实省了一笔。

央行数据显示，今年2月、4月、6月居民中长期贷款出现负增长，其中2月份为15年以来的首次负增长，减少459亿元。这表明，居民按揭贷款的偿还量已经高于了新增按揭贷款量，房地产市场成交量下滑，市场活跃度降低。

有业内人士指出，目前居民提前偿还房贷的能力来自储蓄率处于高位。疫情反复之下，居民对未来经济信心和收入增长预期减弱，防风险的诉求提升，从而增加了储蓄。储蓄率处于高位，居民偿还房贷的能力增加。

除此之外，还有不少购房者受理财收益率低、多地下调房贷利率等因素的影响，考虑提前偿还贷款。

3

市场：部分银行支持线上操作，

多银行表示不收取额外费用

不久前，交通银行称提前还款要收1%补偿金引发了热议。

近日，记者以贷款人身份致电了郑州市内多家银行支行了解到，工商银行、中国银行、民生银行、广发银行等主流银行暂时没有出台“提前还款收取补偿金”的新政策，部分银行表示以贷款时签订的合同为准，不同时期、不同网点的执行标准可能有所不同，也有银行直接表示不收取提前还款补偿金。

记者了解到，就提前还款流程来看，各家银行都需要还贷客户提前“预约申请”，但具体执行方式上差异很大，有的可以完全线上办理，有的需要去网点柜面签字才行，客户在申请之前最好与自己的贷款经理或贷款支行联系，问清楚细节。至于扣款时效，则普遍在2-4周左右。

对于“提前偿还了部分贷款，却仍未还清”的客户，后续还款会怎么变呢？据了解，大部分银行会提供两种选择，一种是月供不变，缩短年限，一种是年限不变，减少月供。前者节省的利息会更多，可以尽早结束还款；后者则减小了每月供款的压力，贷款者会轻松许多。客户可以根据自己的实际情况进行选择。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，近段时间，一部分购房者会对比目前新购房者的房贷利率，觉得偿还的贷款利息太高，计划提前还贷。银行方需要对此类提前还贷的动机有充分的认识，理解客户的金融需求，主动改善服务。

同时，严跃进也提醒相关金融部门，要密切关注此类情况，防范其成为银行系统新的金融风险和纠纷问题，减少各类贷款方面的纠纷和投诉。

至于郑州后期是否会出现“提前还贷潮”，中国商业经济学会副会长、河南省商业经济学会会长宋向清认为，“提前还贷，属于一部分有充裕闲置资金家庭的良性选择，未来应该会形成一种大趋势，但是会不会出现提前还贷潮？还得看我们如何去理解了。”

4

分析：是否选择提前还贷要分情况来定

事实上，提前还贷未必适用于所有人。

宋向清建议，无论是否选择提前还贷，每个家庭都要保持比较充裕的现金流来应对各种变故，在自己目前能够有足够的现金流以及还款能力的情况下，选择提前结清贷款，可以减少利息支出，但不能因为省利息，就把所有闲钱都还了房贷，那只会让自己比较被动。

此外，据某银行个贷部门的工作人员透露，提前还房贷比较适合处于房贷还款初期的人，贷款前期本金基数、利息都较高，如果到了后期进行提前偿还，大部分都是本金的偿还，减免利息的作用基本不大。并举例表示，如果贷款者采用等额本息还款法还贷，且已经超过了三分之一年限，比如贷了10年，已经还了4年以上，提前还贷的意义就不太大了。

来源：大河报·豫视频编辑：李飞

直播售假乱象：明星也爆雷、百倍差价以伪充真

【文/财经看点网北方】明星的直播间卖假货上热搜了！近日，一网友发布视频，质疑戚薇抖音直播间所售“科颜氏白泥面膜”为假货。该网友表示，自己将在戚薇直播间购买的白泥面膜送至两家第三方机构，鉴定结果均为假货。

视频一经发出，立刻引起网友热议。而事态发酵至昨日，戚薇工作室发文称“已报警，一切等相关部门调查结果”，并配以戚薇在警察局的照片。戚薇本人也随即发声，““相关事件我们仍然在取证中，是哪家鉴定机构给我提前盖棺定论的？可以跟我们和大家分享一下具体情况吗？”

但《财经看点网》注意到，网友对于戚薇的言行并不买账。从评论区可以看出，网友对于卖假货的行为深恶痛绝。

在黑猫投诉平台上，以“直播间卖假货”为关键词进行搜索，多位消费者表示，在主播的话术诱导下在直播间购买商品，结果收到后发现是假货，可以说消费者苦假货久矣。

无独有偶，《财经看点网》在裁判文书网上注意到这样一个案例，一消费者在直播间消费万元购买饰品，收货后经机构鉴定为假。于是消费者将商家告上法庭，要求商家退换货款，并按货价三倍赔偿。商家竟表示消费者提交的商品，并不是直播间出售的货物。

消费者买到假货，将如何维护自己的权益？商家又有着怎样的手段来逃避责任？让我们来看看这份判决书。

卖假货还有理的主播、只想息事宁人的商家

70后的王先生，平常喜欢盘文玩。2020年，王先生在淘宝划到了一家售卖琥珀和蜜蜡饰品的商家直播间。主播的话术十分具有诱导性，将自己商品夸的天花乱坠，并保证所有商品都附有二维码，可以扫出由国家首饰质量监督检验中心出具的真品证明。

王先生看主播展示的蜜蜡饰品成色漂亮，直播间的促销价格更是令人心动，而且还保真。于是王先生购买了蜜蜡手串、蜜蜡吊坠和蜜蜡戒指，一共13228元。

收货后，王先生立刻扫描包装盒上的二维码，但在国家首饰质量监督检验中心官网上无法查询到商品的真品证明，王先生立刻怀疑这三件饰品的真伪，便将饰品送往中国地质大学（武汉）珠宝检测中心，鉴定结果显示均为塑料制品。

王先生立刻和客服沟通，并向主播讨个说法，在直播间留言称收到的饰品“有问题”。可没想到之前还谄媚讨好的主播，竟然瞬间变脸了，大骂王先生来直播间是故意闹事的，说话十分难听。

面对消费者，商家主播竟然如此态度？王先生便向客服表示，自己没在直播间点名假货已经很客气了，主播怎么能这么办事？并展示了鉴定证书，要求客服给个说法。但该商家的客服全盘否认，只说不满意的话可以退货。

王先生看主播和客服竟是这个态度，公然售假还毫不悔改，只想退货后息事宁人，那这件事就不能仅是退货退款这么简单了。王先生便投诉至市场监督管理局。

价格比进货价高近百倍还卖惨，用计不成就反咬一口？

市场监督管理局收到王先生的投诉后，立刻前往该商家的公司所在地进行执法检查。经调查后发现，该商家售卖的7件蜜蜡产品均为以假充真的产品。不仅如此，这7件蜜蜡产品总进价为370元，竟卖出了33528元，中间差价竟近乎为进货价的百倍？最终市监局责令其停止销售以假充真蜜蜡产品、处以罚款20000元的处罚决定。

而就在市监局调查时，商家也没有放弃“自救”。商家老板联系上王先生，说自己是因为疫情没法出去打工，用抵押房子贷的款才开了这个店铺。此外商家表示，想登门拜访王先生，并会送上一份蜜蜡产品作为赔礼，希望能和王先生“握手言和”。

市监局的处罚结果出来后，商家表示愿意赔偿2000元，但王先生对这个结果并不满意，便将该商家告上法庭，要求商家退还货款，并以货款三倍价格进行赔偿。

商家见王先生“油盐不进”，便开始了自己的反击。在法庭上商家表示，王先生拿出来的货物，不是商家售卖的货物。第一，王先生提供的国家饰品检测证明，并不是商家发货时所送的证明；第二，商家提交的销售保证单中显示，其销售的手链重量为52.72克，而根据王先生提交的检测证书，手链的重量为55.88克，明显重量不一致。

讨好不成，竟反咬王先生手里的蜜蜡饰品不是他们卖的？法院会如何判断呢？法院经审理认为，商家虽否认案涉商品是其向王先生出售的商品，但是根据淘宝订单和相关记录，以及市监局的《行政处罚决定书》，可以确信商家向王先生销售的所谓“蜜蜡手链、戒指、挂件”是塑料制品，存在销售以假充真蜜蜡产品情形。

最终法院判决商家向王先生退还货款10278元（扣除已退还的2850元），并以价款三倍赔偿王先生39384元。

直播购物假货问题频发，消费者如何应对？

直播间卖假货，明星戚薇不是个例，甚至是直播购物的常态。一旦产品或服务发生质量问题，商家、主播谁应当对主播所推荐的产品或服务承担售后责任？商家如果只想息事宁人，消费者该如何维护自己的权益？

通过王先生的案例不难看出，发现购买商品为假货后，不要顺着商家的套路，走常规的“退货退款”流程，而应第一时间和客服沟通，并保留所有证据，向市监局举报投诉，或者拿起法律武器起诉商家，退还货款的同时还能拿到三倍赔偿。

《财经看点网》也在此提醒各位消费者，不要因直播间主播的诱惑就头脑发热下单，哪怕是明星和头部主播，商品的真伪仍是难以判断的。理智消费，一定要铭记在心。