越秀地产：获得一笔9.2亿港元的定期贷款融资
越秀大厦视觉中国资料图
12月9日晚间，越秀地产（00123.HK）公告称，公司作为借款人与一家银行（贷款人）签订一份融资协议，据此，贷款人在融资协议的条款及条件的规限下提供9.2亿港元的定期贷款融资，贷款期由融资协议日期起计算364日。
公告中的融资协议规定，倘若越秀地产控股股东越秀企业（集团）有限公司在越秀地产已发行具有投票权股份中持有少于30%直接或间接权益，或倘若越秀企业不再是越秀地产单一最大实益股东的地位，或越秀企业不再对越秀地产行使有效管理控制权，即构成违约事件，贷款人可宣布融资项下所有债项将立即到期应付。
此前12月1日，浦发银行分别与万科、碧桂园、龙湖集团、绿城中国、美的置业、仁恒置地、大华集团、保利发展、中海发展、华润置地、招商蛇口、中国金茂、大悦城、华发股份、越秀地产及建发地产共16家房地产企业签订“总对总”战略合作协议，拟合计提供意向性融资总额5300亿元。根据合作协议，该行将充分发挥集团内多渠道、多平台的资源优势，为房地产企业提供综合化金融服务，重点围绕房地产开发贷款、住房按揭、并购贷款、债券承销与投资、预售资金监管保函、经营性物业贷款及租赁住房贷款等业务领域，满足房企合理融资需求。
越秀地产在12月8日晚间披露了公司近期的销售情况。
11月份，越秀地产实现合同销售（连同合营公司项目的合同销售）金额约为118.28亿元，同比下降约11%，实现合同销售面积约为33.48万平方米，同比下降约26%。
截至2022年11月末，越秀地产累计合同销售（连同合营公司项目的合同销售）金额约为1029.4亿元，同比上升约8%，累计合同销售面积约为350万平方米，同比上升约1%。目前，越秀地产累计完成的合同销售金额约占2022年合同销售目标1235亿元的83%。
在土地获取方面，11月份，越秀地产通过合作方式取得合肥市肥西板块两幅临近的住宅地块，权益占比均为32.88%，总建筑面积分别为21.54万平方米及16.42万平方米，代表公司权益代价分别为4.98亿元及3.82亿元。
截至12月9日收盘，越秀地产报9.7港元/股，涨幅3.74%。
融资顾问合同的法律性质与注意事项
融资顾问，通常是资金需求方委托居间人与资金方牵线搭桥，通过居间人介绍、联络促使资金需求方从资金方获得融资的服务过程。一般约定，居间人不收或者仅收取少量前期费用，当居间人促使融资成功时，资金需求方按约定向居间人支付服务费用。
融资顾问合同的法律性质与房产中介合同无异，都属于居间合同。居间合同，是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。在民法理论上，居间合同又称为中介合同或者中介服务合同。向他方报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务的一方为居间人，接受他方所提供的订约机会并支付报酬的一方为委托人。居间人对委托人与第三人之间的合同没有介入权。居间人只负责向委托人报告订立合同的机会或者为委托人与第三人订约居中斡旋，传达双方意思，起牵线搭桥的作用，对合同没有实质的介入权。但融资顾问合同也有与其自身活动相关的特殊性，作为居间人的一方，签订和履行融资顾问合同应注意以下事项：
用好合同文本。合同是关于当事人之间权利义务的协议，合同签订的好坏，直接关系到合同当事人的权利能否实现，不可马虎了事。比如付费条款，是促成合同签订后支付还是资金方放款后支付，一定要约定明确，未能依约付费的，应约定违约责任条款。还有和甲公司签订合同，结果甲公司的关联公司获得了资金，是否同样算作居间服务成果和支付费用，关键也在于合同约定。
例如，“融资咨询费用及支付：甲方须支付成功融资佣金，甲方获得融资成功后需支付乙方相应融资方式的佣金，甲方需要支付融资佣金为：
1.甲方融资成本年息不超过15%利息的资金成本，给予乙方总融资金额的6%；
2.甲方融资成本超过年息15%的资金，给予乙方总融资金额的4%，支付时间：融资贷款资金到达甲方账户时，同时支付融资协议总金额对应的融资佣金，批到批结。甲方若未按期支付乙方应得的费用，逾期按每日1%另付滞纳金……。”
同时，合同还应约定双方专人负责对接，将对接人电话、邮箱、微信号、通讯地址等在合同中载明。切忌网上随便下载个合同版本简单套用，或者不针对具体情况具体对待。业界流传一个段子，说的是来自新疆的两个当事人在深圳某仲裁机构仲裁案件，仲裁员非常好奇地问双方，你们为什么选择在深圳仲裁，是觉得深圳的法治环境比较好吗？申请人哭丧着脸回答，不是，是网上下载的合同害死人！
保留服务证据。作为居间人，其主要的义务是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务。居间人一定要明白，仅有合同不足以支撑居间费用，还要有证据证明提供了约定的居间服务。实践中，最常见的是资金需求方过河拆桥，绕过居间人直接与资金方签订合同，居间人如果不能举证，可能到头来空忙一场。至于证据的形式，可以有很多种，比如人证、书证、物证、视听资料、电子数据等，居间人应保留好通话记录、微信、短信、电子邮件以及为促成融资支付的交通费、住宿费等差旅费用等。
在嘉*新*投资（集团）有限公司诉韩*石居间合同纠纷上诉案【(2014)三中民终字第13369号】中，北京市第三中级人民法院经审理认为，韩*石提交的电子邮件、录音等证据结合该院调查核实情况能够证实韩*石在新*资产公司融资1.3亿元过程中履行了相应的居间服务，新*资产公司应该支付韩宝石相应的居间报酬。而在上海凯*投资管理事务所与上海中*置业集团有限公司、第三人四川信托有限公司、兴业银行股份有限公司上海分行等居间合同纠纷案【(2014)奉民二(商)初字第1291号】中，上海市奉贤区人民法院认为，尽管原告首先将四川信托介绍给被告帮助融资，而且最终融资成功的参与人中也包括四川信托，但这并不能排除其他单位或个人通过其他途径获取被告想要信托融资的信息和机会，判决驳回了原告上海凯*投资管理事务所的诉讼请求。
在居间服务完成后，居间人可及时要求资金需求方予以确认，比如下文：
“鉴于本公司与贵公司于*年*月*日签订了《融资顾问合同》（以下简称《融资顾问合同》），本公司委托贵公司担任本公司的融资顾问，协助本公司办理融资事宜，本公司现正式确认：经过贵公司提供融资咨询和联络，本公司已与*****（融资方）接洽并谈就《融资顾问合同》项下的融资事宜签订了《借款合同》，贵公司于《融资顾问合同》项下的融资顾问工作已经完成并有权按照《融资顾问合同》的约定向本公司收取全部融资顾问费用。”
尽量约定独家委托。在海*中*投资管理（北京）有限公司与河北鸡*山贸易集团有限公司居间合同纠纷案【(2013)海民初字第16969号】中，涉案《融资协议》约定“甲方同意乙方为甲方鸡*山工贸集团及下属张家口鸡*山建材有限公司、张家口鸡*山聚*物流有限责任公司的独家融资顾问”。
对于争议焦点之一，海*公司是否就中信银行股份有限公司石家庄分行与聚*公司之间达成贷款协议一事履行过居间行为，依据海*公司提交的鸡*山牌坊照片可知，鸡*山贸易公司及聚*公司法定代表人赵万仓、中信银行股份有限公司石家庄分行员工李*炜、海*公司员工胡*明确曾进行过接触。鸡*山贸易公司及聚*公司虽辩称，合影照片是在景点，不能证明海*公司主张事项，但鸡*山贸易公司及聚*公司并未能就照片为何出现三人合影作出合理解释，仅仅称记不清，明显有悖常理。在鸡*山贸易公司及聚*公司未能就照片作出合理解释、说明的情况下，该院结合照片中三人职务，可以推定海*公司联系中信银行股份有限公司石家庄分行工作人员就融资事宜进行接洽，进行了相关居间服务。
本案中，海*公司一并提交了大量其与邮箱账号为×××@163.之间的电子邮件往来函件，该邮件标题可以显示出海*公司曾为聚*公司提供过相关咨询服务，要求聚*公司提供相关合同和准备资料。对此，鸡*山贸易公司虽辩称该邮箱并非公司邮箱，但通过百度快照界面可知，该电子邮箱确曾在鸡*山贸易公司网站出现过。据此，本院推定邮箱账号为×××@163.的电子邮箱曾属鸡*山贸易公司所有。结合以上，北京市海淀区人民法院认为，可以认定海*公司为聚*公司履行提供相关融资的咨询、申请材料修改及协助沟通等合同义务，对于中信银行股份有限公司石家庄分行与聚*公司之间的贷款事宜提供了相应的居间服务。
居间报酬应区别于利息。实践中，资金方为了规避法律或者其他有关借贷利率上限的规定，经常以融资顾问费的名义收取部分利息，这部分费用很可能最终被认定为超额利息，甚至影响借款合同和担保合同的效力，因而存在较大的风险。例如，在深圳市华*小额贷款有限公司与深圳市潮*物业管理有限公司、深圳市金*家居有限公司等金融借款合同纠纷一审民事判决书【(2013)深福法民二初字第2501号】中，深圳市福田区人民法院认为，涉案3份借款合同的背后扰乱的是社会主义市场经济秩序，违反的是国家相关金融法律、法规关于借款利息的规定，民间借贷市场的高利贷化必须遏制，本案3份借款合同均涉高利贷，依照合同法第52条第3项、5项的规定，本院依法认定涉案3份借款合同无效，担保合同亦无效。
约定担保条款。为防止居间成功后，资金需求方不依约支付居间费用，居间人可要求资金需求方为融资顾问合同的履行提供担保。担保方式可以为保证、抵押、质押等，实践中多为资金需求方的法定代表人或者关联企业保证。在保证条款中，可明确约定连带责任保证，保证范围包括居间费、违约金、律师费等实现债权的费用，保证期间为居间服务费支付条件成就之日起两年等。
聘请专项法律顾问。从现有的案例看，涉及融资顾问的居间合同纠纷中，对居间人最难的是举证证明其依约提供了居间服务。因此，要想完成居间服务并顺利获得居间报酬，仅签订了居间合同是远远不够的。加之居间合同的特殊性，资金需求方乃至法官都可能本能地觉得居间方“未费吹灰之力”，与“等价有偿”、“按劳取酬”的传统价值观相悖，容易产生抵触情绪。居间人委托专业律师的作用不仅在于起草或者审核居间服务合同，更重要的是在居间服务合同履行过程中，为居间人提供法律咨询、固定证据支持，甚至参与整个居间活动过程，万一发生纠纷，专项法律顾问也可以快速进入代理人角色。
招商局商业房托附属与兴业银行订立境外及境内45亿港元融资协议
乐居财经张林霞12月16日，招商局商业房托(01503)发布公告，于2022年12月14日，招商局商业房托基金附属公司与兴业银行股份有限公司订立境外及境内融资协议境外融资协议下，TS(境外借款人)与兴业银行股份有限公司香港分行(境外贷款人)订立最多45亿港元的循环贷款融资的境外融资协议，到期日为首次提取日期后三年，在任何情况下不迟于境内融资协议项下的到期日，利息为3.55%。境内融资协议下，境内项目公司(各自作为境内借款人)各自与兴业银行股份有限公司深圳分行(境外贷款人)订立最多人民币1亿元的物业贷款融资的境内融资协议，到期日为首次提取日期后三年，利息为3.2%。
据悉，境内项目公司包括深圳市蛇口新时代置业管理有限公司深圳市数码大厦置业管理有限公司深圳市科大置业管理有限公司深圳市科大二期置业管理有限公司深圳市花园城置业管理有限公司。
融资协议将用于招商局商业房托基金现有融资再融资及为招商局商业房托基金的一般业务提供资金。
境外融资协议已于2022年12月15日提取，用于为招商局商业房托基金于2022年12月16日到期的现有境外融资的未偿还金额(有关未偿还金额及已提取金额，即约44.45亿港元)再融资。境内融资协议已于2022年12月15日提取，用于为招商局商业房托基金于2022年12月16日到期的现有境内融资的未偿还金额(有关未偿还金额及已提取金额，即人民币约3063.87万元)再融资。
