银行贷款利率上浮20-30%，全款买房划算吗？

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房神不像其他自媒体房产专家什么的，含着骨头露着肉的让你摸不清头脑！房神属于实战派只告诉对你最有用的方法和自己亲自实战后的经验。

以下精选问答内容选自粉丝提问

提问：房神，现在银行贷款利率上浮20-30%，全款买房划算吗？

回答：买房也许是很多人人生第一笔“百万级别的生意”，你也许会想着，首付三成，一次性向银行贷一百万，就变成了房奴了，我还是再攒攒钱，争取少贷点款，或者干脆全款买吧！

这种想法完全不可取，你回想一下，未来一段时间，你向银行贷的钱是不会变的，利率只是年化5%左右，如果有公积金贷款的话，利率才是3.25%，很多理财收益都比这个高，这绝对是国家给刚需的福利，你看看过去五年，物价涨了多少，你工资涨了多少？再去便利店、美容店，健身房，小饭店看看价格，放心，几年后你会感谢现在的自己，

因为首套房贷，大概率是你这一辈子能借到的期限最长、利率最低的钱。有份数据，说中国的房贷平均还款期只有7.8年，意味着基本上在8年内，你就会因为收入增加、房屋置换而还清贷款，所以你根本不用愁那二三十年的还款期，过了几年后，那些月供对你来说已经不是压力了。

所以，如果你要问我，买房怎么贷款划算，答案永远是：贷足，等额本息三十年。但是你要是为了贷款而贷款，准备以贷养贷只留几个月的现金做后备，期盼短期内房价能暴涨，那绝对是走偏了！

提问：房神您好，我已经快65岁了，银行还能给我办抵押贷吗？，他是不是怕我还不了多少年呀，具体的怎么操作呢？抵押贷，利息高啊，那下一步是用信用卡还抵押贷的利息吗，什么都不懂，希望你给予具体的指导！

回答：你好，抵押最大年纪70岁，每个银行的要求不一样。取决于你的资质和房产，可以做哪些产品。具体看你的资金需求，如果30万以内，几张大额信用卡，做空当接龙即可，年利率在4%左右。如果资金需求100万以上，建议做抵押贷款，包装成企业经营贷，利率更低，年限更长。国有银行的利率相对较低，但是需要结合你的个人资质挑选适合你的抵押产品。有的产品可以接受新公司，有的必须老公司，此外还有诸多配套要求。最长等额本息20年，先息后本3年，先息后本更长的，有额外条件。超过利率7%以内的抵押产品都可以用，需要规划好还款路径，留足2年月供。

提问：房神您好，我打算成都投资买房，没有近郊区购房资格，只有五城区和天府新区以及高新区，请问哪里买房最安全？哪里最有投资价值呢？另外学区，地铁。商业配套我应该更看重什么。地铁离小区门口是不是越近越好呢？300米和500米对价格影响大吗？另外新房现在还有剪刀差，我是不是应该努力摇到什么买什么？避开二手房呢？

回答：成都高新区金融城这一片是成都房价的高地，最贵的板块，我一般不太关注这些楼盘。

因为这些楼盘一般涨幅都比较小，属于CEO贵妇盘。

天府新区太远，价格也不便宜，现在限价慢慢放开，也没有必要去了。

优先主城区吧。依次优于商圈地铁学区。

地铁300米和500米区别不大，投资最主要还是性价比，不是说离地铁越近越好。

新房，二手房都可以考虑，最重要还是价格，如果能摇到倒挂新盘更好，没有摇到再淘二手次新笋。

目前房地产市场是分化的市场，城镇化已经进入到了下半程，未来10年人口将主要流向都市圈、城市群。不同地区情况不同，所以有的城市热一些，有的地方冷一些。

但不管怎么说，未来大城市的房产相对安全，真正有风险的是县城和小型地级市。

原因有两个：一是后者基本属于人口流出地，大量的房子不容易被消化。

二是由于教育、医疗等公共服务资源存在地区差异，所以人口都会往大城市流动，自然就会对大城市的房价形成支撑。

提问：房神你好，外地人想在成都买房，对成都不熟悉，买哪个区稍微好一点，求房神告知，谢谢你?

回答：你好，主要看年龄还有需求，刚毕业的话高新南边机会多，如果钱不是问题的话可以考虑那边买房，如果中年养儿育女可以考虑主城区，交通方便配套成熟，老年准备养老的话，建议西门的近郊几个区县，上风上水，空气好，如果新鲜，同样价格那边可以买到独门独院舒适养老的好房子。成都如果投资的话，推荐近郊区，犀浦，天回，大丰，书房，成华的八里庄三板桥龙潭寺，注意要避开炒热的新区。

提问：房神，求解答。情况：坐标成都，已婚，双方均36岁，婚后共同购首套房，混合贷目前还剩100未还，房产价值约270。手上子弹220，想购入一套680的别墅自住。月供能力3w左右，但是男方医生女方做生意，大部分收入是现金收入，均需要做JLS。因中介告知别墅首套首付4成，二套首付7成，故如下计划：

离婚，析产，男方获得房产。女方用首套资格向男方购买房产，获得贷款187。合计现金：307男方用首套资格首付4成即272购买房产。双方各贷款30年月供合计约3w。问题：以上方案是否可行？有没有错漏或者未考虑到的地方？谢谢指点。

回答：你好，析产离婚之后名下无房无贷首付3成。现在部分银行要求查看手机银行的每月真实流水，可以先用JLS试试，如果被拒绝，建议换家银行，通过增加共同还款人的方式补充流水收入。注意下先后顺序：还清尾款—房产证去名—离婚，顺序反了需要重新结离一次。其他没有什么问题，税费贷款费和中介费都有可谈空间，二手房交易合同一定要把所有条款都改成利好你方。

提问：房神你好，关于城市各区房价轮动的规律。按以前是一般市区涨后一年才轮到郊区。比如广州2016市区起涨，2017初才轮到郊区大涨。但下一轮的话，这个间隔是否会变得很短？因为现在微信群，媒体非常发达，另外大家都有过去的经验，所以会大大缩短轮动的时间差？可能市区一涨，郊区就闻风而动？

回答：这个是适用以往的情况的。但是现在我认为更在于一个预期的兑现程度。

人们对房子价值、价格的预估，和实际规划的兑现程度之间，是否存在可寻利空间。这才是真真切切带动房子往上涨的重要因素。

因此专业地去寻找这些领域，板块，以及不为人所明显知晓的，才是关键。

不能再简简单单在非普涨时代再随便套用旧模式了。

我们反而要警惕一些煽风点火般的呐喊，不要轻易给某些火辣辣的什么暴涨鼓动，反而容易买在了半山腰套住了。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分人前面，房神亲自手把手教你从0实现千万资产积累。

如果你在买房投资中有问题请大家关注我或者私信我，

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全款和贷款怎么决策？

“您是全款还是贷款？贷款能多优惠2个点呦”，很多人在买车时都会遇到销售此类的问题。对于相对保守的朋友们，大多数做法可能都是土豪般“分分钟”交全款，而那些善于理财的朋友则认为“全款买车无疑是土鳖”。那么贷款买车到底合适么？

●认为贷款买车好的人怎么说？

国人不喜欢欠债，所以养成了全款付账的习惯，不过对于年轻人来说，已经开始习惯使用分期购物。一方面它能帮助我们提前享受物质生活，另一方面它可以使钱更加值钱。举个例子，一般市面上的优惠的贷款利率为4-5%，有的甚至还会贴息、零利息，而一些理财产品的收益率高达7%甚至更多，那么用贷款的钱作为理财投资就可以获得至少2%以上的回报率。

●买车必须全款的人怎么考虑？

贷款买车需要支付利息，对于部分购车时贷款购买超出自己承受范围的车辆的朋友，他仅仅计算了自己还款的能力，但似乎忽略了养车、用车的成本导致压力倍增，甚至无力偿还贷款，还有一些4S店为了盈利，会以各种名义增加各种各样的费种，使得购车总价攀升，总体算下来并不实惠。

为什么部分4S店选择贷款比全款购车优惠大？

在这里跟大家解释下为什么4S店更愿意客户选择贷款：一般来说，4S店卖车的利润很低，有的甚至会贴钱卖车（为了完成制定销量），为了生存他们就必须在其他方面赚取收入，而贷款所谓的手续费就是其赚钱的主要渠道之一。

目前绝大多数金融放贷机构只收取利息而不收手续费的，所以4S店收取的手续费都只是店内的盈利手段，另外，一些4S店还会强制用户在贷款期间购买包括带有盗抢险的全部车辆商业险，这也就很好的解释为什么往往选择贷款会比全款优惠更大的原因——羊毛出在羊身上。

因为手续费是4S店收取的，所以在一定程度上并不是固定的，那么我们就可以通过和店内销售的协商，把手续费进行减免或降到最低。

●常见的几种贷款渠道

一般的4S店内都会提供多种渠道的贷款方式供用户选择，常见的贷款渠道有：传统银行贷款、信用卡贷款、汽车厂商金融公司贷款、互联网P2P金融贷款和融资租赁等。

1、传统银行贷款

传统银行贷款是汽车贷款中最传统的一种方式，好处是利率较低，缺点是审批手续较为繁琐、对于贷款人的资质要求高，贷款过程繁琐。

2、信用卡贷款

信用卡贷款和银行贷款相比无需抵押车辆，也就是在大绿本上没有“车辆已抵押的”信息，所以不受贷款限制可以自行买卖交易。

3、汽车厂商金融公司贷款

汽车厂商金融公司贷款通俗的说法就是由汽车品牌成立的金融公司再放款给用户，和传统银行贷款相比，利率稍高，但审批速度快、对于贷款人资质要求不高。另外，汽车品牌金融公司会不定期的做一些活动，由厂家贴息后放款，对于这种情况利率甚至会低于传统银行。

4、互联网金融贷款

互联网金融是近年来比较流行的贷款方式之一，和其他渠道相比，他们的征信过程最简单，审批速度也堪称最快，但劣势也同样明显，就是利息较高。目前提供车贷的平台有汽车之家金融等。

5、融资租赁

汽车融资租赁是指用户和融资租赁公司签订租赁合同，因购车全款由融资租赁公司承担，所以汽车的所有权为融资租赁公司，用户每月需付给融资租赁公司使用汽车的租金，租赁期满后，再将车辆过户给用户。融资租赁的好处是门槛较低，审批速度较快以及不需要支付大额首付款，只需按月承担月租金即可。

●多种还款方式

讲完了贷款的主要渠道后，我们再来聊聊主流的还款方式，目前大多数的还款方式以等额本息、等额本金、5050方案等。

1、等额本金

在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，贷款金额变少，利息也就越来越少。好处是借款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。

2、等额本息

在贷款期内，每月还款本金+利息的总额是相同的。这种还款方式的优势在于容易记住还款额，因为每月还款金额相同，但总利息会比等额本金还款方式更高。

3、5050方案

5050贷款是汽车品牌金融的专用名词，主要应用于汽车金融公司贷款，是从传统的还款方式中衍生出来的一种个性化还款方式。首付款50%，贷款期限1年，月供少量利息，1年后一次性还清50%尾款。

●贷款买车的“陷阱”

很多汽车金融公司都推出了免息车贷，但必须值得注意的是，零利率≠零成本！因为里面会有各种隐藏的“陷阱”。

1、手续费

目前市场上有很多金融贷款号称分期付款是免利息的，但事实上都会有一部分手续费，总体算下来手续费会和利率相差无几。

2、强制车险

从银行贷款买车，这意味着在没有付清银行贷款前，车辆是属于银行的。银行为了降低风险，一般会在车贷合同上提出一些你必须购买的车险作为贷款条件；这些车险的保费或许会高很多，所以在申请车贷时建议认真阅读相关的保险条款。

3、原价购车

部分金融机构会以真正免息、免手续费进行宣传推广，事实上也的确没有收取利息和手续费，然而原本优惠的车价没有了只能原价购车。相对于20万左右的车辆来说，无形中就多出了约2万多元的花费。

●总结

贷款买车实际上在欧美发达国家已经盛行了几十年，这种方式既可以合理利用手头的有限资金，又可以提前享受所需资源，提高生活质量，但是在国内，这种理念始终让人有所顾忌，不敢于实施。总体来看，如果您善于理财，那么无疑贷款买车是个很好的选择，但同时也应根据自己的实际还款能力做出判断，不可为了一时享乐给自己的信用记录中造成不可磨灭的污点。

4S店“全款”和“贷款”有何不同？老司机：套路太深

由于我国经济不断的发展，人们的工作结构也在不断的加快，如果没有一辆属于自己的私家车型。上班工作也不方便。当我们去4店选择属于自己的车辆时，工作人员，往往都会积极地向我们推荐用贷款的方式进行购买，并且向我们天花乱坠的说了一通贷款买车的各种好处。这个时候很多的朋友就会非常的疑惑，因为之前对这方面关注的并不是很高，处于一知半解的状态。不仅思考莫非贷款买车真的是要比全款好很多吗？是不是真的像4店销售员那样能省很多钱呢？在这里老司机提醒各位车主，一定要保持清醒的头脑，因为他们的套路太深了，稍微一个不注意就有可能会被坑。贷款买车和全款买车究竟有哪些区别呢？下面就来给大家介绍一下。希望能对各位车主有所帮助。

4S店提车时，“全款”和“贷款”有什么不同？老司机：套路太深

第一个区别：保险

我们在4店交上钱提车以后，车辆并不是能够直接上路的，还得需要交上购置税，购买交强险，才可以上路行驶。全款买车的朋友，购置税和保险都可以自己前去办理，而保险的险种在选择上也十分的自由，想选什么就选什么，不用受到任何限制，但是贷款买车就不同了，在买车之初会有一个续保押金，这一个的金额大约在2000元左右，这一部分的收取费用完全没有任何的法律依据，纯粹是4店为防止车主在外购买保险而设置的。也就是说如果是三年的分期，那么在这三年之内都必须到4店进行入保险，这一段时间要多花很多钱。同时在选择保险时，险种也比较多，不能根据自己的需求进行选择。

第二个区别：手续费

很多贷款买车的车主应该都非常的清楚，如果我们需要办理贷款业务的话，就必须要交相应的手续费，这个手续费在很多4店中收取的非常高，高达4000-5000元，这一笔费用其实我们完全可以不用交，所谓的手续费，无非就是4店里的服务费，成交以后，部分的4店销售顾问还可以拿到提成，具体的数额虽然并不是很清楚，但是肯定会不低，要不然他也不会玩命的推荐你分期贷款。如果我们是全款买车，这一部分的手续费就完全不用交，只需要交一个裸车价就可以了，剩下的这四五千块钱，可以用到其他方面的投资。

第三个区别：上牌费用

大部分地区的4店中，如果车主是贷款买车那么就必须要交一部分的上牌费用，这个上牌费用指的是4店帮助车主上牌，车主到时候只需要来提车就可以了，看起来十分的方便，服务也很贴心，但是这一部分的费用非常昂贵，在2000元以上，要知道，如果我们自己去上牌的话，虽然麻烦一点，只需要半天的时间，而且费用也并不贵，在几百元左右。这一项服务，可以说是让我们多花好几倍的冤枉钱。

以上的三个区别，对于很多，贷款买过车的老司机来说，应该都十分的熟悉，当时之所以会选择贷款买车，是因为算预算的价格，的确是实力十分的实惠，所列的款项也十分的合理，自然而然的也就选择了贷款买车，等到将车辆提下来以后，仔细的一算，发现钱的确是没有少花，甚至还要多花了不少，比利息还要高。

总评：当我们去4店购买属于自己的车辆时，如果有条件的话就尽量选择“全款提车”，避免贷款买车，因为在这个世界上毕竟没有免费的午餐，别人为您服务，贷给你钱，不可能不收取任何一丁点的费用。以上的三个区别，很多的新手车主在购买车辆时都被套路过。所以一定要注意。对于全款买车和贷款买车，读者朋友们你们对此有什么样的看法，欢迎在下方提出来，我们一同探讨共同进步，感谢大家的阅读。

本文源自汽车新聊

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