不同贷款期限和年化利率组合下的月供变化

当我们在申请贷款时，贷款的几个要素，贷款期限、贷款利率、还款方式，这三个要素就构成了我们的还款月供。

我们关注贷款利率，因为这是我们的贷款成本。我们关注贷款期限，这关系到我们总体需要支付的利息。贷款利率、贷款期限，加还款方式，决定着月供的高低。

如果利率过高，超出收益率或超出还款能力肯定不行；如果利率不高，但是月供金额比较大，每月的现金流跟不上也不行，这样会造成贷款逾期。

今天我们就贷款期限和贷款利率的不同组合，看一看月供的变化，以便在申请贷款时做出最适合自己的选择。

我们假设还款方式为等额本息，看一下贷款期限和贷款利率的不同组合。

上述图片分别以普通消费贷款和房贷为例，

银行普通消费贷款一般额度不超过30万，贷款期限一般为3年，长一点的可以5年期。

在图片中，假设本金30万，等额本息还款方式。我们可以看出，5年期、年化利率4.5%时，月供金额是最少的，为5592.91元；3年期、年化利率7%时，月供是最高的，为9263.13。从总的利息支付的角度看，利率相等下，期限长的需要支付的总利息一定是高于期限短的，同理，同样期限下，利率高的需要支付的总利息一定是高于利率低的。

图片中本金100万的数据，就不再进行赘述，同本金30万是一样的道理。

我们再借助象限图看一下，还是以30万本金为例：

第二象限中，年化利率低，贷款期限长，所以月供最低，金额为5592.91；

第四象限中，年化利率高，贷款期限短，所以月供最高，金额为9263.13；

第一象限中，年化利率高，贷款期限长，拉长期限，可适当降低月供，金额为5940.36；

第三象限中，年化利率低，贷款期限短，期限短的情况下，选择低利率，可适当降低月供，金额为8924.08。

把表格中的每一个数值，放到相应的象限中，很直观地看出年化利率和贷款期限不同组合下的月供金额的变化。

所以，在贷款中，我们需要根据自己的实际情况，综合考虑贷款期限和贷款的年化利率，让每一笔贷款贷有所值，又能确保现金流能供支撑月供的偿还。

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三个利差故事：读懂提前还房贷的理财新思路

21世纪经济报道记者叶麦穗广州报道

“要不要提前还房贷”成为近期热议话题。不少人晒出提前还贷的经历，声称省出的几十万元钱相当于理财。目前提前还贷的主要原因，是房贷和其他理财品或者贷款之间的利差。集中在三方面，一是房贷和理财产品之间的利差；二是商贷和公积金之间的利差；三是房贷和其他贷款之间的利差。

理财和房贷之间的利差

王洁是提前还房贷的“赢家”之一，她告诉21世纪经济报道记者，去年她在广州海珠区购买了一套房，约贷款280万左右，其中60万为公积金贷款，220万为商业贷款，商贷的利率为5.15%，按揭期为10年，还款方式为等额本息。

“我是从2021年6月开始第一次还款，第一个月还款的金额是23282元左右，其中偿还本金1.4万，利息9356元。以此计算我第一年的贷款利息就超过10万，这对于我来说负担还是挺重的。后来年底的时候，一笔定存到期我就一次性付清了所有的贷款，但6个多月的时间付出的利息差不多6万。”

王洁表示本来提前还贷，还需要给银行支付一定的违约金。根据贷款银行的规定，放款一年内提前还款，需要支付还款金额的1%，1-2年内提前还，需要支付还款金额的0.5%，2年以上则不用支付。但是因为她是银行的VIP客户，经过申请就免付了这笔违约金。

“主要是刚好有笔钱回来。我之前做了一笔3年期的大额存单，利息大概在4.5%左右，到期之后发现很难再找到更好利息的类似产品，多数产品的年化利率都在4%之下，这个时候如果我继续再做理财，和银行贷款之间的利差超过了1.15%，肯定不划算，于是就决定提前还款。去年12月20日结清之后，我感觉一下子轻松了不少，毕竟每个月给银行9000多的利息不是一个小数目。”王洁告诉21世纪经济报道记者。按照王洁的贷款金额和还款起算计算，其原本的总利息为61.95万元，提前还款给王洁省下了50多万元的利息。

“普通人每年如果没有5%以上的稳定投资收益，可以考虑提前还贷。”中原地产首席分析师张大伟表示，他坦言身边不乏提前还贷的朋友。

公积金和商贷之间的利差

据了解，目前选择提前还贷的方式大致有三种，一种是全部提前还款，适合资金充足的人；另外两种均属于部分提前还款，但视收入、消费需求等会选择缩短贷款年限或者降低还款额度等两种方式。

对于提前还款的原因，多数贷款人表示由于前两年楼市较为火爆，当时为了抑制市场上的炒作行为，银行不约而同的提高了房贷利率，全国的房贷利率普遍在4.6%到6%之间，这造成了还贷成本较高，提前还贷就是为了降低成本。

此外提前还款的另外一个重要原因在于近期合适的投资品不多。开年以后，受到美联储“收水”的影响，全球资本市场都出现了较大幅度的回撤，股票和基金都呈现一定程度的浮亏；此外银行理财、大额存单等风险较小的固收类产品则收益节节走低，市场上5%以上收益的理财产品难觅。常规投资收益无法覆盖房贷利率，对于理财小白或谨慎型投资者来说，与其拿钱存定期买理财，不如提前还房贷。

林明也是提前还贷一族，他告诉21世纪经济报道记者，他采取的是部分提前还贷的方式。“前年为了结婚买了一套小户型婚房，贷款额度在160万左右，采取商贷+公积金的方式，其中商贷的金额大概是100万，不过我公积金账户上大概可以取出35万，于是办理好商业贷款之后，就从公积金账户取出来，提前偿还了商业贷款一部分。毕竟和商贷相比，公积金的利率要优惠的多。”

林明计算如果按照商业贷款100万，5.3%的利率，20年等额本息的还款方式，利息高达62.4万元，如果按照65万的总金额来计算，则利息降到了40.6万元，利息下降21.8万元。

其他贷款和房贷之间的利差

各种贷款产品之间的利差也是提前还贷的诱因之一。广州私人企业主刘倩告诉21世纪经济报道记者，自己一套住宅的贷款还剩近50万，由于是二套，利息为5.6%，如果她提前还款之后，再将房屋抵押，抵押贷可以降到3.9%（先息后本），之间就有1.7%的息差。不过刘倩表示需要提醒的是，这个优惠利率，需要个人名下有注册公司企业才可以。

除了上述提到的原因之外，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，还有一个重要的考量因素是因为去年开始，多地为了限制炒房，不断出台严控措施，此前一度出现的房价突进局面得到控制，有些地方的房价甚至见顶回落，这让高杠杆买房的投资人热情消退。“打个比方，如果当地房价每年涨10%，贷款利率5%，购房者贷款购房冲动就会增强，愿意增加杠杆。但是如果房价不涨，甚至出现回调，购房者这时候就会想着收缩杠杆，于是就出现了提前还贷的现象。不过提前还贷的前提是手头资金充裕。”

21世纪经济报道记者发现，分享提前还贷的人群多集中在“80后”和“90后”群体。

一组数据也可以看出，今年以来购房者的贷款意愿出现降低。央行2022年2月份金融数据显示，住户贷款减少3369亿元，其中，短期贷款减少2911亿元，中长期贷款减少459亿元。

中长期贷款以按揭房贷为主，减少意味着当月新增贷款金额低于当月还款金额。这项数据自2007年开始统计以来首次出现负增长。

5月13日，央行公布了4月金融数据，没有公布中长期贷款，而是将住房贷款从住户贷款中单列出来，这项口径更直接的数字减少605亿元，同比少增4022亿元。住户贷款主要包括住房贷款、消费贷款和经营贷款。

（应受访者要求，王洁、林明、刘倩均为化名）

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住房贷款到底要不要提前还？

有关个人住房贷款的讨论仍在持续且热度居高不下：一边是“要不要提前还房贷”的困惑，一边是“房贷期限有无必要延长至40年以降低月供压力”的争论。个人住房贷款问题，归根到底是民生和房地产金融问题，为此，必须厘清相关逻辑，以便购房者做出理性决策、促进房地产市场平稳健康发展。

延长房贷期限是把“双刃剑”，看似月供减少了，但利息总额却增加了。目前，商业银行个人住房贷款的期限最长可至30年。假设购房者贷款100万元、30年期限、等额本息还款方式、首套房执行4.3%利率水平，其所需偿还的利息总额已高达78.15万元。若将贷款期限延长至40年，利息总额甚至会超过贷款本金。

房贷期限的长短还关系着风险防控。通常来说，贷款的期限越长，其信贷风险越高。时间意味着不确定性，随着时间的推移，借款人出现违约的概率会增加，比如经济收入、身体状况、家庭结构等发生变化。

回顾我国房贷期限的变化不难发现，这是一个平衡成本与风险的过程。最初我国房贷期限最长为10年，后延长至20年，1999年起延长至30年并沿用至今。23年里，期限因何未变？一方面，具体贷款期限的确定属于商业行为，银行有权根据各个借款人的资信状况自主决策。在实际操作中，出于风险防控考量，部分商业银行要求贷款期限与贷款人年龄相加不超过70；另一方面，若将房贷期限延长至40年，很容易出现“退休了还在还贷款”情况。对于固定收入群体来说，在通货膨胀因素的影响下，他们的货币收入往往滞后于价格水平、生活费用的上涨，房贷期限越长，所需支付的实际成本越高。

延长房贷期限争议的背后，是人们对于降低购房成本的期待，这才是问题症结所在。接下来可从三方面着手，合理降低购房者成本。一是完善市场化利率形成和传导机制，进一步降低房贷利率，支持刚性和改善性住房需求；二是因城施策，适度上调公积金最高贷款额度或适度给予补贴。日前召开的国务院常务会议提出，地方要“一城一策”用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款；三是稳地价、稳房价、稳预期。各地要坚持“房住不炒”定位，加大对住房租赁市场的支持力度，促进房地产市场平稳健康发展。

记者：郭子源

监制：代明

编辑：张烁