怎么贷款最划算怎么还款最省钱？

半年前，夏女士花了185万元在融创文旅城买了一套房子，当时付了20%的首付款，同时向富滇银行贷款147万元，期限20年。贷款专员帮她计算了一下，每月需要还款9819.48元。到了今年3月，夏女士想提前还款，银行查阅了资料说可以，因为她已经还款超过6个月。在办理提前还款手续时，夏女士傻眼了，这6个月，她差不多还款6万元，其中竟然只有1.9万元是本金，她还需要向银行还款145万多元，敢情2/3的钱都是还给银行的利息。

记者采访发现，与夏女士一样不明白还款规则的“贷款小白”还有很多，大部分人只知道贷了多少钱，至于最终会还多少钱，心里是没数的。随着房价的不断增长，要一次性付清房款对于很多家庭来说是比较困难的，所以大部分人买房时都会选择贷款。那么，买房贷款怎样最划算？又怎样还款最省钱？

尽量采用公积金贷款

根据我国相关法律中的规定，使用住房公积金不仅仅限于购房，在租房、修建房屋等情况下，只要满足了规定的条件，都可以申请提取住房公积金来使用。而在购房的时候，如果购房者资金不足需要按揭贷款，可以用自己的公积金来申请。

目前，昆明公积金的贷款条件要求，贷款人必须连续足额缴存满12个月，在昆明有公积金或昆明户口、在云南州市有公积金；男方贷款年限不超过60周岁，女方不超过55周岁；首套首付比例20%，二套首付50%；首套利率3.25%，二套3.575%；单人贷款额度30万，夫妻双方50万。

再来看看住房商业贷款政策。由于受疫情影响，央行放水降息，以3月7日为例，昆明首套房贷利率为5.25%左右（LPR4.75%+0.5%（50BP)=5.25%），二套房贷利率5.6%左右（LPR4.75%+0.85%(85BP)=5.59%）。相比春节之前（2月20日之前）有所下降，首套由5.6%降至5.25%。目前，首套的首付比例各大银行基本上是22%起，其中不排除受个人资质即征信记录、工作单位、收入流水等的影响；二套首付45%。住房商业贷款只认贷，不认房，如果有1套在贷，且未结清，算二套。这个时候，第三套住房贷款就会停贷。

我们还是以夏女士购买的房子为例，来计算一下公积金贷款和商业贷款的差别。

假设这套总价185万元的房子为首套房，按照公积金贷款的要求，首付20%，即37万元，需要贷款148万元，20年，利率3.25%。把这组数据输入2020房贷计算器，可以得出每月等额还款的金额为8394.50元，20年需要支付利息为534679.34元，本息合计2014679.34元。

如果采用商业贷款，首付22%，即40万元，需要贷款145万元，20年，利率5.25%，房贷计算器显示每月等额还款9770.74元，20年利息总额894977.70元，本息合计2344977.70元。

也就是说，使用公积金贷款首先首付比商业贷款少3万元，每月还贷少1376元，利息合计就更明晰了，少了36万多元。

不过，公积金贷款有限制，前面我们已经说了，单人贷款额度30万，夫妻双方50万。对于目前昆明的房价行情来说，显然是不够的。这个时候，可以采取公积金与商业贷款组合贷款的方式，总的算下来也比单纯商业贷款划算。值得一提的是，有的开发商的楼盘不支持公积金贷款，如果不巧被你遇到，就只有硬着头皮商贷了。

等额本金还款最省钱

目前，还房贷的方式主要有两种。第一种是等额本金还款。采用这种方式还款，借款人在开始还贷时，每月负担会较大，随着还款时间的推移，还款负担会逐渐减轻，总的利息支出也会相对低；第二种方式是等额本息还款。每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减，借款人每月月供不变。

还是以夏女士147万元的商业贷款为例，贷款期限20年。如果采用等额本金还款方式，每月还款12556.25元，总共支付利息为774965.63元；如采用等额本息的还款方式，每月还款9905.51元，但总利息为907322.22元，比第一种方式多支出利息约13.2万元。比较之下，选择等额本金还款方式比较划算。

多首付，高月供，如何选？

在隆盛府销售中心，记者遇到一对80后小夫妻，两人在最终的付款方式上意见不统一。在小高看来，老公是做生意的，收入并不稳定，有钱的时候最好首付多付一点，月供压力不会太大。而她老公却认为，首付3成就可以了，钱拿在手上，就有主动权。以后如果要用钱，再找银行借钱成本可要高多了。

富滇银行理财顾问小李告诉记者，一般来说，如果没有很好的投资方式，把手头的钱全部用作首付，月供低一点无可厚非。只不过，这样手头就没钱了。从利率的角度来分析，假如房子成交是100万元，可以贷款70万元，而实际只用贷款50万元就够了。这笔余钱如果存银行，5年的定期利率是4%，公积金贷款利率是3.25%，就是说，如果把余钱存定期，采用公积金贷款，一年利率还可以赚0.75%；商业贷款利率5.25％，当然定期存款利率就不够支付商业贷款成本了，但如果有其他渠道的投资回报，还是可以考虑的。并且利率也是变化的，加上通货膨胀等因素，余钱在手上短期内还可以发挥更大的效益。

温馨

提示

贷款买房流程

1.提交贷款申请

当你签好了房屋买卖合同后，就可以向银行申办商业贷款了。无论是一手房贷还是二手房贷，都需要将银行认可的齐全材料递交给银行审核，这是商业贷款流程中最重要的一步。

2.银行受理调查

银行收到贷款申请人的申请材料后，就会对其材料进行审核，商业贷款一般审核时间是15个工作日，最长不超过1个月。在银行受理调查期间，会根据情况要求贷款申请人补充一些资料，因此，这段时间贷款申请人需与银行保持联络。

3.银行核实审批

贷款银行会针对几方面进行核实：房屋的情况、借款人的资质信用情况等，这是商业贷款流程中比较重要的环节。如果贷款申请人的信用不良，会直接导致贷款申请的失败，因此生活中积累良好的个人信用是很重要的。

4.双方办理相关手续

银行通知贷款申请人，贷款审批通过后需要在该银行开户，领借记卡并签订贷款合同。同时，办理抵押、保证、质押和保险等有关担保手续。在签订贷款合同、办理担保手续的时候一定要详细了解合同中的细则，明确自己的权利和义务，以免发生不必要的误会。

5.银行发放贷款

所有贷款手续办理完毕后，银行会将贷款资金打入到房产开发商的账户，借贷关系成立，贷款人按规定偿还贷款。本报记者阿芳

买房贷款要了解四大行，你会省下很多钱！房奴们不要错过

我们现在的人买房子都是需要贷款的，现在买房贷款已经成为常态，对于年轻的人需要也知道买房要如何贷款。我们都知道我们买房贷款的银行是有四大银行的，那么你对四大银行的贷款情况了解吗？那么今天小编就给大家说说，买房贷款要了解四大行，让我们在买房和装修的时候能够节省一些！

一、买房贷款要了解四大行

1、中行

中行针对本行客户有个叫优客分期的信用贷业务，一般是给买房首付款的50％，最高30万。按揭款下来以后就可以申请，如果顺利获批，银行会给你一张卡，大额消费（如购买建材、家具、家电等）直接刷卡即可，最长可分5年期归还，月息是3．2厘。

此外，中行也有一个叫“爱家分期”的信用贷业务，这个产品面向装修房子的的客户，只要是房子毛坯状态或者正在装修。不管按揭是不是中行办理的，都可以申请。但是这个要求是真实装修，经办的客户经理会实地上门看房。额度是按照房屋面积计算，每平方2000－3000的样子。放款会放到指定的装修公司账户，也是最长分5年期，利息和优客一样，3厘多点。

2、工行

这个就是传说中的“宇宙行”，一直领跑整个银行业。他们的按揭房信用贷叫卡分期，利息3厘左右。这个产品只针对本行按揭客户，并且不是客户主动申请，而是银行邀约办理。如果你按揭贷款还款良好，会进入俗称的白名单，银行后台能看到预审批额度。很多支行会给这些客户打电话或者发短信，根据说明提供相应资料办理就行。卡分期一个突出优势是不需要实地看房。需要注意一点，有预审批额度并不是100％就能申请下来，因为银行系统有一定延迟性，比如当月的逾期一般就不会体现在征信报告上，具体结果以最终审批为准。

3、建行

建行针对本行按揭客户信用贷产品比较丰富，一共有3个：快贷、分期通、安居金融。快贷是主动授信的，如果开通的有手机银行，进入贷款申请就能看到额度。还款方式是先息后本，按日计息，支持随借随还，年化利率5％左右，并且这个款是直接放款到你的储蓄卡账户。

分期通是针对大额消费的，按揭客户如果有预审批额度，也可以在手机银行上看到，在线申请或者到网点申请都行，批款之后给你一张大额信用卡，需要消费时刷卡即可。最长分5年期，正常月息是4．5厘，有些时候会有优惠活动，手续费打折。最后一个安居金融和中行爱家分期相似，属于装修贷，需要实地看房，利息3．8厘。

4、农行

农行装修贷产品是今年刚推出来的，只要是农行按揭客户都可以申请，也是最长分期5年，月息3厘左右，9月份搞活动时候，最低只需2．5厘，相当的划算。这个同样需要真实装修，客户经理要实地看房。

二、如果节省装修费用

1、在开始之前就做好计划

而任何家装工程是必不可少的适当的计划，当你预算紧张的时候，它的必要性增加十倍。毕竟，没有人希望在找到了完美的沙发时，却发现他们没有足够的钱来支付。事先多做一些跑腿将大大减少在前进的道路上遇到不愉快的意外的可能性。

首先，找到你的设计灵感。看杂志及网上找出你想模仿的设计风格。然后，将项目分解成它的组成成分–地板，家具，油漆，配件，和装饰。浏览商店获得理念上这些的组件需要多少成本。一定要考虑到任何相关费用，如雇佣人工方面。一旦你有一个价格点，把你的财务状况结合起来看，老实核对你有多少可供支出。如果金额低于你的项目的价格点，每一周留出适量的钱，直到你达到你的目标。它可能需要比充信用卡更长的时间，但是你以后会感谢你自己。

2、大胆的使用色彩

是时候告诉你室内设计最大的秘密之一：颜色是最便宜的。相比其他室内设计元素、油漆成本只有几个美分，配件如抱枕成本更少。你的空间利用合适的颜色填充将看上去更高端。确保你选择了一个你喜欢的颜色，从你当地的家装商店挑选了一些免费的调色板。一旦你已经把范围缩小到几个选择，你可以挑样品的每一个。

3、用家具装饰你的房间

在家装预算中优先支出家具软装部分。在室内设计中，这意味着分配你的预算的很大一部分用于购买质量好的家具。家具是花你的钱，一个聪明的地方因为它可能会持续数年。不同的油漆颜色就会过时或配件，而好家具的光泽可能会持续几十年。一旦在你的卧室里有一张床和衣柜组成你的卧室套装，一半的工作已经完成。你只需要添加小点缀房间里就可以了。

4、半成品木质家具更省钱

虽然你想投资好的家具，也可以，如果你预算紧张，购买半成品木质家具，自己上油漆或染色。

5、考虑去折扣店购买家具

无论如何，如果你需要在预算内而买现成的家具，不要害怕二手店或折扣店。在购买二手物品，质量比时尚更重要。检查工程质量块的每一寸。你可以i，给一个生锈的镜子，再涂一层新油漆，或购买不同的灯罩，帮你找到适合你的室内设计。

在买房贷款之前，我们要了解买房贷款的四大行，这四大银行我们如果是了解的话，就会让我们省下很多钱，因此房奴一族一定要看看。那么，今天小编就给大家这里了，希望我们在买房和装修的时候，可以帮我们更好选择，更好的生活。

根据现在通货膨胀率，全款买房贷款买房那个划算

大家好，不知道大家有没有看过某大学教授劝年轻人不要太早的相关文章，今天我们来从底层逻辑分析，是全款买房还是贷款买房。

某网友一个是上海人，金融硕士毕业，四十岁了，在上海还没有自己的房子。十年前她结婚时本可以拿出付首付的钱，但那笔钱被他父母存了死期为了不损失利息而错过了买房的好时机。而另一个朋友前段时间的确是买房了，但是全款付清，一家三代人所有的积蓄全部压了进去。

相信这两个朋友的故事绝不是个例，对房子迟迟不敢下手，把十年前本可以凑个一百平的房子的首付的钱存银行，如今也许只能买到一个厕所。即便是咬咬牙买了房，为了少还银行的利息而放弃贷款，全款付清。

到底合理的负债是一种痛苦的负担还是财富的密码？我们所面对的真实的通货膨胀率到底有多少。今天给大家讲讲通货膨胀下全款买房的误区，喜欢的朋友们赶紧关注吧。

在讲通货膨胀之前，先讲一个概念，货币的时间价值。简单地说就是你朋友现在找你借一万块钱。十年后还是还你一万块钱，那就是耍流氓。因为理论上讲，现在拥有一万块钱，如果存在投资机会就会升值。

举个例子，90年代的美国的汽车市场接近饱和，新车很难销售出去。有一个经销商想出一个免费送车技计划，也就是花一万美金买车，送一张一万美金三十年期国债券。乍一看还真以为是白捡一辆车，因此这个经销商的汽车销量暴增。可事实呢这虽然面值为一万美金的三十年期国债券是真实有效的，但是要等到三十年后才能拿到这一万块钱。假如按照90年代美国8%的国债利率，这一万美元折算回去，这张债券的现值都不到一千美金。

那么这些购车者其实只享受了不到百分之十的优惠而已。因此抛开时间，只谈钱的让他滚一边去，时间就是金钱，一寸光阴一寸金。这些名言其实很好地诠释了时间的价值，不仅是单位时间内创造价值的大小，更是时间赋予金钱更多的未来价值。

我们上面说，如果存在投资机会，钱就会升值，因为时间是货币的朋友，而与之相伴的还有财富最大的隐形杀手，通货膨胀。

还是一万块钱，十年前我们没有借给朋友，而是存进了银行。此时一桶康师傅红烧牛肉面是三块钱，这一万块我们可以买3333碗泡面。假如我们将这一万块钱存银行定存了十年，按照年化收益率4%的单例来计算，到现再就变成了14000千元。而现在一桶康师傅红烧牛肉面的价格是五块钱，那么这些钱就只能买到2800碗泡面了，而这少掉的500多碗泡面就是被通货膨胀给偷吃掉的。

通货膨胀就是流通中的货币增加过快，外在表现是经济中所有商品价格的普遍上涨。那么每年我们的物价究竟上涨了多少呢？有一个指标CPI，就是消费者物价指数，能很好地反映物价的涨幅。

CPI覆盖了与全国人民日常生活息息相关的衣食、住、行、教育、医疗、娱乐等八大类，262个商品与服务的价格。也就是说CPI象征着居民的实际的购买力，一定程度上能够说明一国的通货膨胀的严重程度。

从近二十年CPI增速的数据，除了2007、2008、2011年增速较高以外，绝大多数年份CPI增速都在2点几。用几何平均算了下，平均增速为2.5%、2.5%，那么一袋50元的大米一年也就涨了一块多。

但为何我们真实感受到钱的购买力的下滑速度不止于此呢？请注意，CPI指数是不包含房价的那一笔，我们人生中最大的投资，而房子对我们每一个人来说都是刚需，这房价的涨幅可不比青菜、大米这些基础消费品的涨幅那么温柔。

很多时候我们今年差一点点钱就能买房了，等明年攒够了会发现与房价的差距反而更远了点儿。

房价的增长率到底有多少，我们后面会分析。现在回到通货膨胀率的问题上，既然i指标太温柔，那么用哪个指标来反映通货膨胀率更合适呢？

我们搜索通货膨胀百度百科。说造成通货膨胀的直接原因是一国流通的货币量大于本国有效经济总量，而一国流通的货币量大于本国有效经济总量的直接原因是一国基础货币发行的增长率高于本国有效经济总量的增长率。

GDP是什么大家都懂，咱们稍微普及一下M2。假如说央行发行一百块货币都给了银行，银行留下了20%的存款准备金率，也就是十块钱后把剩下的90块钱带给了咱，咱用这90块钱请关注我的粉丝去吃了海底捞，海底捞又把钱存进了银行，银行存9块到央行，又把81块钱带给了基金实验室。

货币就这么一直流通下去一百块钱的基础货币，也就是M0可以让整整个社会流通的钱达到1000块钱，这1000块钱就是M2，广义的货币供应量，它包括了一切可能成为现实购买力的货币形式。用M2增长率、GDP增长率测算，通胀的这个结果很明显比CPI的增速壮观很多。

除了个别年份达到17.2%之外，大部分年份在5%到10%区间内，再用几何平均计算了一下，差不多每年增速在5%。

生活在北上广深这些一线城市的小伙伴肯定有疑问了，感觉这个数字还是偏低呢？没错，这是全国整体的数据，一线城市的真实情况很可能是被平均了。

那么我们分区域来测算下通货膨胀水平。同一个地区面对通货膨胀的压力，实际上就是当地的人均可支配收入的增增长速度。这是上海近20年的人均可支配收入的增长情况，几何平均增速为8.65%，也就是说在大家收入普遍上涨的过程中，无论你的工资涨没涨，你都要接受每年8%以上购买力的被迫贬值，而被迫贬值的大头就是房价的上涨。

那么这些年上海的房价又涨了多少呢？2005年到2017年上海二手房月成交均价的数据，总平均了下，计算出这13年来每年的增长率。2016年那一波着实涨得有点猛，一年飙升了43.56%。

所以从过去十几年的数据看，房子的确是一种躺着赚钱的姿势，跑赢了通货膨胀。父母存银行定期的钱，拿着最高不超过5%年化收益率，不仅没能享受到因购房带来的增值，反而被通胀无形的吞走了自己的财富。

接下来就要说说为啥不要全款买房的问题了。线上数据，我国个人住房公积金贷款的利率基本都在4点多，最高也不过5出头。

而银行的住房贷款利率虽然高于公积金贷款，基本也在6%左右。总体下来，近些年首套房的贷款利率是低于5.6%的。

即便是作为刚需用房，不考虑房价的增速，相比一下，人均可支配收入增速也是低了不少的。住房的贷款。基本上是我们能获得的成本最低、时间最长的杠杆。虽然现在计算下来要还掉贷款和贷款额高达一倍多的利息，但是平摊到三十年的时间，同时在收入的增长和通货膨胀的作用下，还款的压力会越来越小。

现在每月还一万块钱压力还是有点大的。假如以银行贷款5%的利率来计算，十年后每月还1万块钱，相当于现在在的6139元，二十年后的一万相当于现在的3769元，三十年后的1万相当于现在的2314元。

另外，我们通过房贷用自己的负债将通胀的压力传导给了银行，当然银行也不会做赔本买卖。银行赚的是利差，这边放贷，那边稀土，你们说银行又将它的负债传导给谁了呢？

我们回到那个全款买房的朋友，假如他只拿出一百万付房子的首付，剩下的两百万贷款，那他手上的钱该怎么处理来抵御通胀，同时实现资产的增值呢？放银行存定期肯定是不行的。

我们之前也看了数据。咱父辈喜欢买的国债呢，十年期国债的收益率近二十年最高都没有超过5.5%，那也不行。放在余额宝，余额宝是货币型基金，可以看到前些年年化收益率最高也达到过6%，但近几年收益率不断下滑，已跌至2%上下，那必然也不是我我们的选择。

再买一套房子租出去，用剩下的两百万再买一套房子，然后租出去。以租养贷，从上海二手房的租金指数来看，年化收益率在6.3%，略高于银行贷款利率。

买茅台早在1987年，一瓶茅台才卖7元，到2018年，茅台官方控制零售价为1499元，且不说1499元买不买得到的问题，即便是1499卖出去，这三十年囤积茅台的年化收益率能达到19.6%。

其实还有一个大家忽视了一环权益型基金。我拉了下数据，2003年到2021年，偏股型混合型基金的年化收益率高达15.64%。完全秒杀通胀，近十年的年化收益率也达到了14.81%。

还有很多投资方式，比如股权、金融、衍生品都可能大幅跑赢通胀。大家要是感兴趣的话可以在评论区留言关注下图，根据留言情况挑几个给大家讲讲。

当然，追根溯源最好的投资还是投资自己。有不少同学在上研究生之前年薪在十万左右，两年研究生学习结束后，大部分人都能拿到三十万的年薪，这么算下来的话，年化收益率能达到百分之四十四，工资收入还是其次。最重要的是学习了金融世界的知识与规则，更加懂得如何投资，那才是打造财富的永动机。