网贷多，银行贷款审批能通过吗？

银行贷款审批好不好通过？不是你问一下就知道结果的。如果你是一个资质非常好的话，这话我想着估计也不会问，99%的概率是会通过的。

如果你本身是一个非常复杂的情况，那就要了解到你的情况复杂到什么程度，是负债多、征信花、逾期多还是有涉诉等等其他的原因。

负债多可以先还一部分负债，如果是逾期和征信查询次数比较多，要看到什么程度了，一般两年内要求不超过连三累六，一旦你的征信上在逾期一栏上显示7，就别想着短时间内贷款了。

李先生就是属于属于负债多，还想贷款的一个例子，他自己征信花，属于身上有多笔网贷的。

名下有一个按揭房，打算想用三四十万，本来是自己打算用信用卡来回倒腾的，但是他觉得又觉得太麻烦。

他的网贷情况：借呗有4.1万的额度；微信微粒贷7千多没还；美团还有1.2没还；招联1.5万没还；好分期还有1.4万没还；来分期1.1万没还；信用卡5张加起来总共21万的额度，还有一个7万的信用卡没有还。

打算是想先申请二抵，把自己的负债平一下，然后再垫资还清房屋的尾款去申请抵押贷款。

因为李先生并不太想找亲戚朋友去还这些负债，主要是不想让家人知道自己负债这么多，所以李先生想让先申请二抵。按照他的要求先申请的二抵，整合了一些自己的网贷，然后自己拿着剩余的资金去周转了一下资金，等自己的资金回款了然后再去申请全款房抵押。

我们一直认为的就是在贷款过程中一定要少折腾，但是放在李先生这里似乎有点行不通，如果李先生的网贷不还完，产生的利息只会越来越多，而且网贷过多也对后面的贷款审批有很大的影响。

但是在不想再借钱的情况，李先生只能先申请二抵，毕竟这么多麻烦的步骤就是为了让以后的一抵的路更好走一些。

虽然办理的时间比较长，但是最终的还好办成了。

在这次贷款后，客户也认识到了网贷对的危害。我们都在告诫每一个人：不到万不得已尽量不要使用网贷。如果已经逃离网贷“牢笼”了，就不要再踏入了。

很多负债的开始都是在网贷上。

不过庆幸的是李先生还有一个房产去偿还负债。但是现实中很多人是没有房产的，如果想要更顺利的通过审批，那难度只会是更上一个台阶或者说几乎不可能。

不管要不要贷款，保持好一个自己的信用都是非常必要的。

房抵贷利率低至3.6%，住房贷款利率还会调降吗？

业内人士指出，虽然银行通过渠道对接业务是常规操作，但经营贷若流入房地产领域显然是不合规的。银行系统一般会监测资金流向，只要查到，银行就会要求一次性还清贷款，得不偿失

图/视觉中国

文《财经》记者严沁雯

编辑张威袁满

“利率低至三厘，一年可以节省几个点，银行房抵贷了解一下？”在素来活跃的贷款中介人员朋友圈动态中，“房贷转房抵贷”的推介正在增多。

《财经》记者从上海地区一位贷款中介处了解到，所谓“房贷转房抵贷”，其目的是利用房抵贷与房贷间的利率差节省利息。以一套尚处于按揭贷款的房子为例，若将房贷全部还清，可将房产用于抵押从而向银行申请贷款，由此达到“房贷转房抵贷”。

在部分购房者看来，相比此前申请的5%甚至更高的房贷利率，贷款利率在三点几的房抵贷具有一定“诱惑”性。据多名中介人士反映，近期接到的房抵贷咨询越来越多，咨询客户既包括资金紧张的小企业主，也包括购房者。

值得注意的是，一些房抵贷实为经营性贷款。根据7月29日中国人民银行公布的《2022年二季度金融机构贷款投向统计报告》（下称《报告》），2022年二季度末，本外币住户贷款余额73.29万亿元，同比增长8.2%，本外币住户经营性贷款余额17.75万亿元，同比增长15.1%，个人住房贷款余额38.86万亿元，同比增长6.2%。

住户经营性贷款增速远高于住户贷款增速和个人住房贷款增速，市场关注，经营性贷款流入房地产的现象是否会“卷土重来”？

“大热”的房抵贷

“房抵贷是我们当前最重要的指标，现在特别‘卷’，银行间还会打‘价格战’，其作战的砝码在于额度与利率。”当问及房抵贷业务，一位股份行客户经理告诉《财经》记者。

今年以来，在政策指引下，各家商业银行加大了对小微企业的支持力度。多位从事贷款业务人士表示，作为一项小微经营性贷款，房抵贷成为近期的热门业务。

《财经》记者以小微企业主身份咨询了上海地区某股份行支行客户经理，据其介绍，只要满足“名下有房且名下企业成立满一年”便可申请房抵贷业务。授信额度一般为房屋评估价的七成，银行根据还款情况可三年给予一次授信期限，最长可达20年。

“如果房子已经还清贷款，最低年利率可以做到3.6%；如果房子尚在按揭，还款时间满12个月也可以做‘二抵’，利率最低在3.6%-3.7%左右，不过给的额度要减去还在按揭的部分，会比已还清贷款的房子低一些。”上述客户经理表示。

对比此前购房者所申请的5%甚至更高的房贷利率，房抵贷利率颇具优势，这也让不少人看到了其中的“套利”机会。

“有大量客户咨询这项业务，银行办房抵贷都要排队了。”上海地区一位贷款中介人员表示，“有的客户是做生意需要周转资金，有的客户则是用于置换房贷。”

2021年初在上海购入一套房产的李女士告诉《财经》记者，近期已有不只一个贷款中介在向自己推介房抵贷，“如果用房抵贷来替换房贷，可以节省不少钱。”

据李女士介绍，其所持房产总价约为500万元，此前向银行申请约300万元的住房贷款，贷款期限为30年，房贷利率为4.65%，累积支付利息约为257万元。

根据贷款中介提供的方案，以等额本息为还款方式计算，若是将房子抵押转换为利率为3.85%的房抵贷，总共可节省约50万元利息。

银行严控资金用途

在部分购房者看来，可以提供高额度、低利率且期限较长的房抵贷贷款，完美契合了其置换利率较高房贷的需求。

《财经》记者以购房者身份向一名贷款中介咨询相关业务，在自己表示名下并无公司后，对方表示可以帮忙提供营业执照及相应流水包装，通过银行审核。与此同时，在所持房产未还清贷款的情况下，该中介亦可提供垫资渠道以完成还贷，提高向银行贷款的机会及额度。

“经营贷期限一般在5年-10年，到期需要再次借助垫资还清本金后续贷，每次中介收取的费用价格不菲，再加上包装企业的费用，全部算下来根本节省不了多少钱。”一名银行业人士表示，如果个人单纯出于节省利息的目的将房贷转换为房抵贷，可能并不能达到预期效果。

根据上述贷款中介提供的信息，中介会收取贷款金额的1.5%作为服务费，包括提供垫资渠道、与银行沟通、准备申请材料等，个人若需要申请房抵贷业务，还需要支付购买营业执照的费用（5000元起步）。此外，若需要垫资，费用在日利率0.07%左右。

在一位大行相关业务人士看来，对于购房者来说，无论是将正在按揭的房贷转换为利率较低的房抵贷，还是通过抵押房产获得房抵贷用于购房，若被查出均有“抽贷”风险。

“虽然银行通过渠道对接业务是常规操作，但经营贷若流入房地产领域显然是不合规的。”上述大行相关业务人士告诉《财经》记者，银行系统一般会监测资金流向，只要查到，银行就会要求一次性还清贷款，得不偿失。”

事实上，此前经营贷流入房地产领域的现象就曾经历严查。

2020年疫情之后，在监管部门要求银行让利小微企业的背景下，经营贷与房贷间的价差就曾被当做套利手段，引发市场关注。

2020年4月20日，央行深圳支行下发紧急通知，要求全市各商业银行针对2020年新发放的房抵经营贷（含借款人为企业或个人）情况立即开展自查，包括且不限于借款人贷后新增房产的监测情况。

随后，各地相关部门对于经营贷流入房地产市场的监管趋严。包括上海在内的多地监管部门要求辖内银行排查辖内银行消费贷、房抵贷等违规流入房地产市场的情况。

在此之外，中介提供的方案能否通过亦是未知数。

《财经》记者以贷款者身份咨询了多家银行的客户经理，在提出要申请房抵贷时，对方均会事先询问资金用途。同时，申请房抵贷对于名下公司成立时间及发票、流水均有要求。此外，有部分客户经理表示需要前往经营场所实地考察。

购房者需理性

当下“房贷转房抵贷”业务是否真如贷款中介所说“异常火爆”？

“确实听说过这种情况，但是有过严格监管，现在这么做的不多。”在问及日常是否有客户通过抵押形式将房贷转为个人经营贷时，西南地区一位股份行相关业务人士对《财经》记者表示。

一方面，从住房销售的情况来看，此前“盛况”已然不在。据国家统计局公布的数据，2022年上半年，商品房销售面积68923万平方米，同比下降22.2%；其中，住宅销售面积下降26.6%。商品房销售额66072亿元，下降28.9%；其中，住宅销售额下降31.8%。

另一方面，对比去年房贷紧缩的情况，如今贷款环境已经较为宽松。在国新办7月21日的新闻发布会上，银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞表示，银保监会会同央行将首套住房贷款利率下限下调20个基点，指导银行提高按揭贷款审批效率，目前放款速度已经达到2019年以来最快水平。

整体来看，当下经营贷流入房地产领域的数量并不大。

一位上海地区的购房者告诉《财经》记者，对比房贷，自己更加青睐利率更低的房抵贷。在已持有一套房产的基础上，手中尚有闲钱的他将二套房列入计划之中，“现在存款利率低，理财也不知道买什么，感觉还是买房稳妥”。

由于已不具备首套房资格，二套房不仅房贷利率更高且需支付约70%的首付，上述购房者计划将手中房产抵押，申请“利率较为优惠”的房抵贷。

“有的银行在审核上不太严格，可能更多取决于客户经理个人的情况。”一位银行从业者表示，“现在有小微企业贷款指标要求，而且在银行看来，借款人将钱用在房地产领域比拿去经营的风险还低一些。”

另一方面，上述银行从业者表示，正常情况下授信主体为公司用途都是日常经营周转，但若有客户将资金“转几手”依旧增加监测难度。

值得注意的是，8月1日某银行发布关于“调整提前还款补偿金收费标准”的公告。虽然公告已在此后删除，但背后折射出提前还贷现象增多。有市场人士直言，这反映出当下居民不愿背负利率过高的房贷。

“此类事件背后，至少也存在一种借提前还贷去申请房抵贷的业务，或申请经营贷的业务。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《财经》记者，“虽然经营贷利息确实很低，但若朝着这个目标变相套取低利率贷款，各地肯定会严查。购房者需要理性看待此类业务。”

首付比例从40%调至20%、提高贷款额度……多城调整公积金政策释放了什么信号？

每经记者：陈荣浩每经编辑：陈梦妤

2022年以来，包括北海、南宁、自贡、青岛、济南等在内的多个城市先后发布了公积金新政，明确放宽公积金贷款要求，内容包括提高公积金贷款最高额度、放宽公积金贷款条件以及优化异地贷款政策等。

降低首付款比例

1月12日，北海市人民政府发布关于调整住房公积金贷款政策的通知。通知显示，缴存职工家庭购买第二套住房或申请第二次住房公积金贷款的，最低首付款比例由60%下调至40%。

1月19日，南宁市住房公积金管理中心表示，首套房首付款比例不得低于住房价值的20%；二套房首付款比例不得低于住房价值的40%。根据规定，首套房公积金贷款的最高额度由原先的60万元提升至70万元，第二套房公积金贷款的最高额度从50万元提高至60万元。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《每日经济新闻》记者表示，南宁和北海的公积金政策具有积极意义，类似降低公积金首付款比例及提升公积金贷款额度的政策，会直接减少购房者的购房压力，体现了对于改善型购房需求的保障，有助于此类需求后续积极释放。

据易居研究院中国百城库存报告数据，北海去年年底去库存周期为23.7个月，总体上属于库存去化相对困难的城市。

严跃进预计，后续全国其他城市也会积极跟进，甚至包括商业银行贷款等方面也会有降低首付的动作和表现，这对公积金制度完善和功能发挥都有积极作用。

取消认房又认贷

1月18日，四川省自贡市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金政策相关问题的通知》，放宽住房套数认定政策，实行“只认贷不认房”的认定标准。

通知提到，既无住房公积金贷款记录又无尚未还清的住房商业贷款，按首套房贷款政策执行；有一笔已结清的住房公积金贷款记录或一笔尚未完清的住房商业贷款，按二套房贷款政策执行。

此外，该政策文件中还取消了两次住房公积金贷款须间隔12月及以上限制；对持有天府英才A/B/C卡的高层次人才给予政策支持，具体办法另行制定。

对此，严跃进认为，自贡取消了此前执行的认房又认贷政策，明确修改为只认贷不认房的标准，降低了门槛，使得更多购房者可以按照首套房的比例认购住房，即从首付40%下调到20%，预计将带来很好的刺激效应。

至于政策调整的原因，他认为主要和公积金流动性不断趋于宽裕有关，也和当前此类城市激活住房消费等有关。类似改革说明，房地产首付比例下调政策会率先在公积金领域得到体现，而后续商业银行贷款方面的首付比例也有可能下调。此外，首付比例下调比贷款利率下调的效应更大，客观上更容易激活房地产市场的交易行情。

优化异地贷款政策

除了降低首付款比例、提高公积金贷款额度外，个别省市还通过优化异地公积金贷款政策来简化流程、减轻购房者负担。

青岛提出，今年1月4日起，胶东四市公积金缴存职工享受青岛同城待遇。烟台、威海、潍坊、日照在住房公积金转移接续方面，将简化申请条件，跨市转移接续，办理时限缩减至1个工作日。此外还将优化异地贷款政策，胶东四市范围内住房公积金缴存职工，在青岛市购房申请异地贷款或作为配偶参与申贷的，贷款最高次数由一次调整为两次。

除青岛外，山东省会济南也颁布了相类似政策。1月5日，济南宣布，自1月1日起，对异地公积金贷款（在其他城市缴存公积金，在济南购房申请公积金贷款），在审批贷款资料时取消户籍限制。而按照以前的政策，非济南户籍职工在济南办理公积金贷款时有一定门槛——须符合担保人、参贷人或共同还款人是济南户籍这一要求。

中指研究院指数事业部研究副总监陈文静认为，类似政策都是在满足各地购房者的诉求，降低公积金异地贷款难度。整体来看，公积金政策的调整一定程度上有利于提振市场信心，促进合理需求的积极释放。

每日经济新闻