武汉房屋抵押“高评高贷”是真实可靠的？
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银贷只是工具，经营创造价值，我是小褚，一名一线的银行贷款策划师，企业经营者，适用地武汉地区。
一、什么是高评高贷？
高评高贷是指银行的评估价高于真实成交价格，借此借更多的钱，变相减少首付。涉及阴阳合同，抬高评估价，卖方配合控钱。关键是房子的主人同意，银行的评估价有浮动空间。高评价就是高评价值，高贷款就是高贷款额，高评价高贷款的关键是银行按揭贷款。关键核心在于，一句话，银行的评估价高于真实成交价格。高评价高贷款的前提是贷款银行必须认可评价公司出具的评价报告，否则无法成立。
相信现实中也有许多企业主非常想让自己资产更大价值化，目前全球疫情蔓延的情形，导致武汉地区房价都有大幅度拉低，以至于想续贷的客户都贷不到之前的额度，因为房子不值钱了，评估价达不到导致许多企业主不得不打碎牙往肚子里咽。针对这个目前普遍存在的现实情况，小褚金融事务所整合各种银行资源，进行一系列的协调沟通经过我这边的正常案件都能比客户自身融资的额度会高上许多，整体的流程，体验度也是让服务过的客户大感满意，赞叹连连。本着一切为了客户的服务宗旨，勤勤恳恳，砥砺前行在融资策划，咨询服务里迈着扎实的脚步，衷心的服务着每一位客户。
这是我前二年的一个信贷客户高女士，名下资产一套住宅，住宅的价格根据贝壳交易成交单价是1.3万，面积126平方，售价是190万，另外一套别墅，根据贝壳成交单价是1.5万，面积是345平方，售价是520万。客户与2020在民生办了一笔抵押贷款417万，10年期先息后本，年华5.5%（住宅7成，别墅5成）。以上是客户基本面介绍，客户也是找的中介公司，费用高的没谱！也是抱怨不已。
当今年高女士联系我的时候，可能起初也是信任感不足，很多问题都没有讲，经过一段时间接触，我细心的跟客户详细介绍，耐心的讲解，得到了高女士的认可。后面就很顺利成章的帮客户重新规划了一个方案，正值高女士有一个酒店项目要启动，根据手上的资金情况大概还需要200万；针对目前的情况让我拿出一个方案来，我经过反复琢磨结合自身拥有的资源和人脉关系给高女士成功融到622万的资金。且听我细细道来起初是我给客户评估了二套房产的评估价，如下图（1-2）所示：
（图1住宅评估价)
这个金额是住宅评估价的7成左右，根据行内系统评估，也是市面上常规的评估住宅7成。
（图2别墅评估价）
这个金额是别墅评估价的7成左右，根据行内系统评估，市面上大部分别墅都是5成。
大家是不是很奇怪，这合计也才470万左右，怎么就批了622万呢？这也是我今天要讲的主题内容，“高评高贷”。经过我这边和行里的沟通与联系，硬生生的拉高评估价，最终把总金额定格在622这个数，一般的住宅我基本能拉到8.5-9成，别墅也差不多可以拉到8成，有些数据我也不好直接显示出来，怕被官方审核，在此我只想明确告诉大家，这个确实是可以实现的，市面上很多说不好操作，操作不了一类的事情，我想说的是凡事无绝对；事在人为，我们一心一意为中小企业赋能的是，做着自己力所能及，用心，真诚的去服务的时候是能带动中小企业良性发展，也为社会稳定贡献着我们的力量。
小褚总结：如果大家满足以上条件，又有这个需要的可以随时联系拿评估方案，当然任何融资都是建立在客户真实的需求之上的，为企业赋能是我们的使命。
注意：同一银行不同网点不同银行老师，由于指标压力、业务熟练度、风险评估角度等不同因素会导致准入条件、过件率和利率的不同。本方案仅限参考小褚实测过的支行网点，如有异议欢迎补充指正。也欢迎企业主、银行老师交流学习。
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买房的注意了！记者揭秘“高评高贷”的雷区
4月初
钟女士看中了
福州市台江区茂泰世纪大厦的一套二手房
报价119万
然而，在办理按揭贷款的过程中
钟女士发现所有的钱加起来并不足以付首付
这时，房产中介
福州中联立信房产代理有限公司的工作人员表示
他们有办法让钟女士从银行多贷点钱
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钟女士表示，房产中介的办法
说起来也很简单
就是把她买的这套房子价格提高
从市价119万元，变成126万元
中介表示，这只是表面上提高价格
实际上，房东会把这7万元还给她
市价119万评估价可达126万？
钟女士：中介说这是34
这套房子市价119万
现在突然提高126万元
银行会肯吗
钟女士说，中介表示
这就需要34
按照中介的说法
他们可以请评估公司
故意把房子的价值往高里估
这样，钟女士就可从银行贷到更多款
还表示说，这是二手房中介行业的潜规则
大家都这么做
中联立信房产代理公司：34没风险
《评估法》：虚假评估要追责
这么做合法吗
对此，记者以买房人的身份
来到给钟女士提供房产中介业务的
福州中联立信房产代理有限公司的门店
这位工作人员听说记者要买房
但首付款不足
很快就建议记者办理34业务
并且表示，这没有任何风险
我国《评估法》明确规定
委托人34
将会被有关部门追究责任
构成犯罪的，依法追究刑事责任
也就是说，所谓34属于违法
一旦被查出
评估公司要负法律责任
作为委托人的钟女士也会被追责任
如果严重的话，还会被追究责任
然而，钟女士说
由于当时中介再三保证
34根本没有任何风险
她也相信中介的说法
同意办理34
并交了高额的34给中介
34真没风险？
钟女士：只能用现金付34中介不留下任何凭证
接下来的事，让钟女士越来越不安
首先，对方表示
要办理34，必须支付34
只能给现金
并且不能留任何证据
这让钟女士觉得，中介收的这个钱
显然是违法所得
并且将来如果追究虚假评估的责任
中介也可以推得一干二净
钟女士说，按照中介的要求
她要支付比正常评估价高出三倍多的
所谓34之后
又必须转账7万元给房东
以便欺骗银行
只是骗银行？
钟女士：买卖双方也要担责中介只收钱不担责
钟女士说，7万转给房东后
加上将来实际付给房东的119万元
总共就是126万元
合同上写的也是126万元
到了买卖成交后
房东再通过第三方把7万元还给钟女士
看似房东顺利卖了房，钟女士也贷到了更多款
中介收到了
8000多元的高评费和3万多元的中介费
皆大欢喜
但钟女士越想越不对
她认为，这整个过程，其实只有中介获利
而她和房东不仅涉嫌违反《评估法》，会被追责
更重要的是
房东把钱交给第三方
第三方万一不把钱还给钟女士
钟女士就有苦说不出
既便第三方把钱还给了钟女士
万一这第三方存在资金来源不明的问题
那么钟女士就有可能因为参与洗钱，被追责
不想违法取消合同？
钟女士：中介还要佣金2万多元
因此，钟女士和房东最终决定
不能参与中介介绍的这种违法操作
钟女士说，她和房东都同意解约
然而，中介却表示
要解约，也要收中介费
这让钟女士觉得十分不合理
中介公司如涉违法合同有效吗？
律师：如涉违法中介合同无效
记者查询到
根据今年4月1日实施的
《房地产经纪管理办法》第十九条规定
34
中介公司的这种行为
符不符合上述规定呢
对此，记者也咨询了律师
福州：房产中介违法办理34为何屡禁不止？
4月26日到29日
记者走访过程中
知名二手房中介
福州骊特名门房产经纪有限公司的
工作人员表示
对于34业务，主管部门确实在打击
但这个业务，他们仍然有做
而福州中联立信房产代理有限公司的
工作人员则表示
仅仅今年以来
办理34业务，简直畅通无阻
无法处罚房产中介？
房管局：34最终没有落入房产中介口袋
福州市住房保障和房屋管理局
负责监管房产中介业务的
市场监管处工作人员表示
二手房交易过程中
绝对不允许34
但查处起来，十分困难
因为，查处房产中介公司是否违法违规
关键是它们是否收取了34
但问题是，没有证据证这笔钱
是被中介机构或者评估公司收走了
因此，他们也查不下去
34最终去哪？
银行工作人员：没听过
中介人员：也可能是评估公司
对此说法，一些银行工作人员纷纷表示
她们从来没听说过
银行工作人员收取34的事情
而一些房产中介公司的工作人员则表示
其实是评估公司收取了34
需要银监会出手？
房管局：房产中介或评估公司收了34我们都会处罚
福州市住房保障和房屋管理局
负责监管房产中介业务的
市场监管处工作人员表示
无论是房产中介，或者评估机构
收了34
他们都可进行处罚
与收不收钱无关！
《房地产经纪管理办法》：房产中介违法违规可以处罚
对此，律师认为
无论34最终是不是被房产中介拿走
房产中介都涉嫌违法违规
今年4月1日实施的
《房地产经纪管理办法》就规定
房地产经纪机构和房地产经纪人员
不得34
不得违反34
根据《房地产经纪管理办法》第三十七条
34
以及违反34
由县级以上地方人民政府
建设（房地产）主管部门责令限期改正
记入信用档案
对房地产经纪人员处以1万元罚款
对房地产经纪机构
取消网上签约资格
处以3万元罚款
如何杜绝34
律师：需相关部门通力合作齐抓共管
另外，在记者暗访中
不少房产中介工作人员都提到
要做34
可以找34的银行
34一下就好了
对此，律师表示
早在2017年
国家住建部、人民银行、银监会就发布了
《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》
明确规定
34
也就是说，假如不同评估公司
评出了不同的价格
那么，银行也要根据最低评估价发放贷款
而要杜绝34
律师认为
除了需要房管部门的努力
还需要人民银行、银保监会等
多个部门形成联动
通力合作，打击34的行为
济南买房遇“高评高贷“,“打包费“难退！济宁小伙解约愁
王先生当时看到的卖房信息。
济宁小伙王先生已成为一名2岁孩子的父亲,他几经思考确定在济南购房。面对6成的首付王先生有些吃不消,就在一个月前他偶然发现一则首付仅7万的卖房信息,然而签订合同后发现自己需缴纳“隐形费用”,而且贷款需要走“高评高贷”。面对费用不明和“高评高贷”,王先生放弃购房,但期间缴纳的2万元“打包费”却难退。
买房遭遇“隐形费用”
2012年,济宁小伙王先生来到济南工作,七八年间过去,当初的小伙已成人父,就此王先生打算在济南买房。面对首套房的6成首付,手头不算富裕的王先生有些发愁,但一个月前他偶然间在自己朋友圈中看到一则卖房信息,55平老房子7万首付,让王先生有些心动。
“毕竟我压力也挺大的,所以看到7万首付感觉挺合适的。”王先生告诉记者,看到卖房信息后,他主动联系了对方,得知对方为某房产中介工作人员。通过简单了解,他得知房子全款74万,贷款的话首付加上中介费等大概缴纳10万元即可办理,至此王先生更为心动。
约一两天后,王先生在某房产中介工作人员的带领下来到加盟店(桑园店)并查看了房源,虽然是老房子,但地段位置还算不错,就此他下定决心:买。
据王先生介绍,在桑园店签订合同时,他按要求缴纳了2万元“打包费”及1万元订金,加上首付算下来需缴纳13万左右。“我后来一听就发现不对劲儿了,交10万元办不下来房子。还没加上工作人员给我推荐走“高评高贷”所需的费用,而且这些费用签合同之前都未明说。”王先生说,工作人员告知若贷款走“高评高贷”的话,需缴纳1.6万左右的贷款手续费。“签订合同前后的两种说法让我感觉遭遇了隐形费用,所以我就不想买了,而且我手头也不富裕。”
提出放弃2万“打包费”未退
对王先生而言,他深知按照政策买房需缴纳6成首付,但针对“高评高贷”这个词汇,他有些茫然。“根本不懂,后来我咨询了朋友,“高评高贷”风险比较大,而且会影响个人信用,所以我就更不想买了。”王先生说,签订合同一周后,他提出放弃购买,至此退还7500元订金,但2万元“打包费”中介却迟迟未退。
“中介把2万打包费收据和合同要走了,我要求退部分打包费时,中介说合同有规定不退,可合同细则当时我也没细看。”王先生说,解除合同后,在中介协调下,退还部分订金,但“打包费”依然未退。“我感觉按情理,2万元打包费应该退还我一半,毕竟中介提供了服务,但服务未全部完成。”
房产中介回应：不属实
根据房产中介此前的回应,双方达成退还5000元口头承诺,然而6月10日晚王先生联系到记者,“协商之后,店方还是没同意退还5000元。”随后,记者联系到房产中介店方,工作人员表示,当事人反映的情况不属实,解除合同时双方签署了补充协议,双方自愿解除合同,而且是买方违约。
“2万元中介费中包含有贷款的费用,按照合同订金及中介服务费不予退还,但考虑到当事人的诉求,公司与房主协商后退还7500元,我们是受害者。”房产中介店方工作人员说。
房屋市面价格透明
“高评高贷”难以实现
针对“高评高贷”,记者咨询了相关业内人士。“现在‘高评高贷’已经行不通了,个别中介工作人员在卖房过程中,打着做不到的承诺销售,“高评高贷”就是其中之一。”业内人士表示,3年前,房屋市面价格还不透明,因此在贷款买房时会出现“高评高贷”的情况,但随着互联网的发展,如今的房屋市面价格非常透明,很多银行在审批贷款时会查看不少中介公布的价格,因此“高评高贷”很难再出现。
所谓的“高评高贷”其实就是房价高评从而增高贷款,例如房价为80万,按照6成首付计算,需要缴纳48万首付,贷款32万才能购得80万的房子,然而通过“高评高贷”的话就可拉低首付。“还是按照刚来例子,高评后房价市值为100万,那么就需首付60万,而贷款变为40万,贷款成功后对买房人来说,已有40万贷款,剩下的只需交40万首付即可购得80万的房子,因此“高评高贷”拉低了首付,不过需要缴纳相应费用。”业内人士说。
其实“高评高贷”在早些年对于中介和买卖双发而言是三者皆赢的局面,买房人成功购房,卖房成功卖房,而中介也赚取了利润。现如今透明化的房屋价格,“高评高贷”虽难以实现,但个别中介工作人员仍打着“旗号”进行销售,可最终结果或许不尽如人意。
（生活日报记者张国桐）
