房子已经过户，而且收到了首付款，但银行迟迟不放款怎么办？

现在很多城市的二手房交易是比较多，而且二手房的交易主要以个人之间的交易为主，在二手房交易的过程当中，难免会出现各种问题，比如有可能出现房子已经过户了，买家已经付了首付款，但是银行却迟迟没有放款的情况，遇到这种情况之后，无论是买房的人还是卖房的人都会很着急。

那遇到房子已经过户了，首付款也付了，但是银行没有放款，怎么办呢？

首先、遇到这种情况之后，大家先不要着急，第一时间要问清银行没有放款到底是什么原因。

银行审批贷款有一个过程，一般情况下，如果买卖双方已经走到了过户这一步，那说明买房的人个人资信已经获得银行的认可，银行已经同意给他贷款，而且过完户之后，银行就会跟购房者签订借款合同和抵押合同。

但是签订完借款合同和抵押合同之后并不代表着银行就马上放款，这里面导致银行没能放款可能有两方面的原因：

第1个原因，银行资金比较紧张。

每个银行的房贷额度都是有限的，特别是到了年底的时候，银行房贷资金的额度会更加紧张，因为很多银行在上半年基本上就会用光当年的房贷额度，如果遇到这种情况，那银行放款就会延后，遇到资金比较紧张的时候，延后半年甚至更长时间放款都是有可能的。

如果因为银行资金紧张导致没能及时放款，那这种情况大家不用过多担心，只需要等一段时间，等银行资金比较宽松了，那么钱就可以正常收到了。如果银行一直以各种借口拒绝放款，那你们可以找个别银行工作人员适当的谈下，给他们一点点好处，说不定很快就可以放款了。

第2个原因，房贷被银行抽查到，而且发现不符合贷款条件。

一般情况下，如果买房者已经跟银行签订了借款合同和抵押合同，那基本上99%都可以正常放款的。但是如果运气不好的话，也有可能遇到一些特殊情况，这种特殊情况主要是监管部门抽查，万一购房者不幸被监管部门抽查到，而且发现了其中存在的问题，比如首付款来源违规，比如不符合当地的购房政策等等，这些情况都有可能导致房贷被取消的。

如果因为购房者被抽查到，而且条件不符合银行的放贷要求，那这种情况下银行就有可能把购房者的贷款拒绝掉，这就意味着双方的买卖就必须停止。

不过在实际当中，只要大家买房的各种程序没有出现违规行为，个人条件也符合银行的基本要求，那这种情况基本上不可能发生的。

其次、如果购房者因为自身的条件不符合银行要求贷款被拒绝，那双方就要协商好违约相关责任。

跟银行签订完借款合同和抵押手续之后，并不意味着住房贷款一定能100%放款，前面我们也提到了，购房者随时有可能被抽查到，然后因为条件刚好不符合而被停止发放贷款也有可能。

如果出现这种情况，那双方的交易就只能停止，而这种情况是因为购房者自身的原因导致贷款被拒绝的，是购房者本身存在过错，所以一旦出现这种情况之后，购房者就属于违约，这样他所交的定金可以不退回或者只退回其中一部分。

比如购房者在买房的时候交了10万块钱的定金，结果银行拖了几个月时间都没有放款，在等待放款的这段时间刚好被抽查到，最后贷款被拒绝，那么在这几个月当中，对于卖房人来说，实际上有一些潜在的损失的，如果因为房价下跌，那损失会更大。

针对这种情况，大家可以根据自己实际的损失要求购房者支付一定的违约金，所交的违约金一般以给出售一方造成的损失的1.3倍为参考。一旦购房者支付违约金之后，大家必须把多余的定金退回去，同时所收的首付款也必须退还给购房者。

二手房交易最容易踩的5个大坑！我都踩了……

关于购买二手房的一些干货建议网上一搜就有很多，大家也经常看到类似于购买二手房的步骤等专业文章，但是那一类文章只是干货较为枯燥，大家很可能看过即忘......今天我就用自己亲身经历的购买二手房时遇到的惨痛教训来跟大家强调下一定要注意的几点。

第一个教训:一定要找一个靠谱的中介

为什么先说这一点呢，因为我想过如果我家当时找的中介够仔细靠谱的话,我买房的整个经历大概就不会那么狗血了......好的中介让你的整个房产购买交易更加安全省心，即使你自己是个小白，一切也都会有条有理，按部就班，不会出什么错。但是我所购买的这套房子是在一个四线城市，四线城市的中介专业水准可能有待提高吧...（也许只是我遇到的这家有点弱）总之，从交定金签购房合同开始就各种一头雾水，很多事情是我们家直接和卖家沟通（撕逼），以及一些手续也是自己操办。

第二个教训：一定要查清楚自己有没有购房或者贷款资格

说购房资格是因为现在政策调整，很多城市都限购了，身边就有朋友，看好了房子准备好了首付，结果限购出来房子买不了......

其次贷款资格是我自己的教训...在早些时候家母就通过我的名义贷款买了一套房子，在还那套房子的贷款过程中，家母一时的疏忽和缺乏信用意识！！！导致我征信报告有逾期记录......征信逾期多严重呢,墙裂建议大家自己多多了解并且普及给家里长辈！！！由于个人征信报告有些问题，贷款进行的很坎坷，不过好在我的逾期不严重，并且马上过时效（一些记录几年后不在显示，详情自己了解）然后还找了之前贷款那家银行的熟人帮忙开了非恶意逾期证明（非常不好开，一般不给开），这套房子的贷款才办下来....

如果开不了证明，银行不给我贷款会是什么结果呢，很惨，首先我肯定是买不了这套房子了，并且还要付违约金给卖家.....所以大家一定要弄清楚自己买房子的预算，需要贷款的是多少，自己能不能贷款（有没有贷款资格），能贷多少款。

第三个教训：签合同一定要看清楚所有的日期节点（是工作日还是日，这很重要！）

由于我在外地工作，这套房子的买卖全程我做了委托，由家母代办，她上了些年纪，脾气也比较急躁，导致每一步都有些“小问题”...(感觉我还可以写一篇父母是如何坑你的==...)

在买这套房子的最初我回家了一趟，回家时本想直接办理完房产过户，因为家母说已经交了定金我回家就可以交首付办理交易。结果去了就被卖家吼一通说我家不遵守合同，不卖给我们了，我当时就懵逼了...?...后来从卖家手中挥舞的那一份薄纸（购房协议？我也不记得，感觉很不正规的样子）了解到，家母和对方签的协议是一周内交首付，但是由于我在外地加上一些别的七七八八的因素，总之家母没有在一周内交上首付==我回去那天是刚好过去7天。

我质问家母，家母的意思是当时说的是十天...我说你没看清合同么...总之家母坚持商量的十天，然并卵啊，卖家正好也遇到给他出更高价的不想卖我们了，我们本来想着实在不行就不要了，结果卖家不但不想卖给我们，也不退定金...

这种结果就很惨了...房子没买到，还赔了不少钱。于是我跟中介以及卖家多次沟通商量，并且提高了首付（卖家继续急需现金用钱），卖家最后还是同意卖给我们，但是首付就超出了预算很多，并且这个经历让人很不愉快...所以大家一定要看清合同的时间点啊！！！！

第四个教训：查清楚原房主有没有将房产作抵押，需不需要赎楼，赎楼费有多少

接着上面讲，交了首付以后，本想着可以签正式的合同去银行按揭了，结果呢...卖家那边的房子还没有办理赎楼...又赶上银行月底结算没办法办理这个业务，流程只能又往后拖了几天。

第五个教训：（还是关于合同）购房合同里一定要写清楚交房日期，物业交割等情况

本身买这套房子已经非常遇到很多坑让人很疲惫了（有些让人崩溃的事情不展开讲了），但是好在最终熬到了房产过完户，贷款下来，终于到了卖家交房，我们着手装修，搬家事宜的时候了。卖家突然开始拖延交房.......我们要求卖家尽快搬出，然而卖家说合同里写的两个月搬，我当时已经不只是懵逼了...

家里东西都打包好了，告诉我们不能搬进去？先说下，卖家这套房子没有在自住，租给了熟人，从决定买房子开始我们就上门告知，我们买完会立刻搬入，结果现在卖家又说还要两个月我们才能交房...

于是我不得不又去和卖家“沟通”，房子已经过户，钱款也都已结清，不可能给你两个月交房，并且这个事情已经持续了很久，搞得身边人都身心俱疲，只想早点结束，（卖家还比较没素质，一个男性跟我沟通时多次语言恐吓谩骂），但是他又拿合同来说话，说合同写两个月交房...

又是很懵，鉴于家母之前犯得错误我立刻打电话回去问她，合同里怎么写，经过核实最终证明那个卖家在撒谎耍无赖，合同里根本没有写交房相关事项，但是我们的合同没写什么时候交房真是个错误...如果写的非常清楚就不用跟他一天两天的争执了。

最后的解决方案是，双方都让步，我们本要求三日之内交房，对方说一周交房，并且会拆除本附属在房屋的所有空调和窗帘（房子很大房间多大概五个空调和两个非常大的窗帘），实在不想跟无赖的人继续拖时间，我们就不计较这些了......我们的错误就在于没有在合同里写明交房日期让无赖有机可趁...

经过这一次的二手房交易，感觉我是把能出现的坑都结结实实踩了一遍......这里面几个问题，都可以提前注意和避免，希望大家看完能够顺利买房，不像我的经历这么坎坷......

着急用钱卖房子，过户完买方失联迟迟不给钱...

最近，长春的田女士一家遇到了件烦心事儿，因为婆婆看病急需用钱，家里人决定把一套房子出售，可没想到如今房子成了别人的，卖房子的钱却迟迟没有拿到手。

房屋卖方田女士：

我们家在西康路立信街有一个142.98平方米的房子，着急要用钱，想把这个房子卖了。通过中介有买主想买我们这个房子，108万达成一致。中介工作人员带买主过来，我们签了一个意向的合同，我们家这个房子有一个38万元的尾款，然后达成协议上边已经写清了，他（买方）帮我们付尾款。

买方在缴纳了1万元定金后，很快还清了田女士婆婆于女士的房屋贷款38万，接下来就是下一步贷款了。

房屋卖方田女士：

当时签合是栗某某，房子更名过户到办贷款的时候是孙某，我们问中介他跟孙某是什么关系，他们告诉我是老公，夫妻。

房屋卖方田女士：

银行去贷款之后，告诉我们这个审批是可以通过的，我们这面做贷款，那面去更名过户节约时间，然后我婆婆就这面跟孙某就去房产交易中心把名字更名过户了。

过户办理的很顺利，但是买房贷款此时却出现了问题。

房屋卖方田女士：

这个贷款没下来，但是这个房子名已经更名给孙某了，然后当时中介告诉我们说，她还在找其他的银行做贷款，我婆婆这面就等了一个多月。

尽管房子更名到孙某的名下，但在双方买卖过程中，买方的联系人一直是一名姓张的男子，于是田女士的婆婆和张某说出了自己想法，把房产证拿来作为尾款抵押，三天后田女士的婆婆收到了产权证的快递，但打开一看就发现了问题。

田女士的婆婆（售房者）于女士：

8月25日签的合同，它这个7月12日产权证就下来了，然后我上产权处去查是假的，她把真的已经去抵押给银行了，抵押126万。

这样的情况让田女士一家更急了，那么这笔买房钱为什么迟迟不交付？记者随后拨通了买房者孙某的电话，但对方电话无法接通。

于女士又向记者提供了买房的联系人张某的电话。

房屋买方联系人张某：

房主想更名过户，得把尾款还了才能过户，我给房主还了30多万尾款，孙某说后期买房把钱给我，现在我也没捞着钱呢。

记者：

当时你怎么帮她办理这个事呢？

房屋买方联系人张某：

我是“过桥”的，我现在我也找买方要钱呢。

记者：

跟她有沟通吗？

房屋买方联系人张某：

我联系不上她啊，行了，我先不跟你说了，我开车呢。

没聊上几句，张某就以在外地不方便接听电话为由，挂断了电话。为了尽快弄清情况，随后记者跟随田女士母女二人来到了当初购房时她们找到的这家中介机构。

德佑義和盛世加盟店惠民路店工作人员李伟：

栗某某签了，后来他面签可能是，这个我就不知道了，可能栗某某也许说由于自己原因还是咋的（换人签了），这个我就不知道了，初期我保证知道，我们“走件”我们负责，不“走件”我们不负责。

记者：

什么样的客户你“走件”，什么样的客户你不“走件”？

德佑義和盛世加盟店惠民路店工作人员李伟：

就是收全佣的中介费。

田女士的婆婆（售房者）于女士：

但是我不知道这么回事。

德佑義和盛世加盟店惠民路店工作人员李伟：

我就签合同，我就收几百块钱，负责签合同就完事了。

记者：

那一旦出现问题怎么保障啊？

德佑義和盛世加盟店惠民路店工作人员李伟：

没出现过问题啊，（买方联系人）张某给我打电话说他“走件”，然后我直接把他介绍给姐（于女士）了。

中介公司的工作人员李伟介绍，因为当时买方只是支付了几百元的签合同费用，其余办理更名贷款等事宜都是买方委托张某进行办理的，中介公司对此事已经尽到了服务义务，但对于目前出现的情况，李伟表示自己也会继续帮忙与买房者进行沟通。

德佑義和盛世加盟店惠民路店工作人员李伟：

尽量帮你沟通帮你找，我估计钱她还能打赖吗？

针对田女士一家的情况，吉林良智律师事务所的陈律师也从法律角度给出了建议。

吉林良智律师事务所律师陈鹏：

房主于女士最主要的问题就是签订合同的主体与实际过户房产的这个主体是不一致的，不清楚自己在跟谁做交易。根据现有的情况我们建议于女士把合同的相对方和实际过户的这个孙女士一并起诉到人民法院，同时要求法院查封这个房产，尽最大可能去保护自己剩余的这些利益。