房抵经营贷怎么做？

总所周知买房子不仅有实用性还具备投资性，这里面不光是房产的升值还包括在银行间贷款圈里的流通价值，很多企业主商人都会在顺境时购买多套房产，在逆境时将其抵押银行换取现金流，那么你知道你的房产能贷多少金额，多少利息，能贷多久吗？以北京为例接下来给大家简单讲讲。

影响房抵经营贷的因素有很多，大致分为人、房、公司，其中占比最重的就是房产本身，所以侧重讲以下房产。

首先我们要看各位手里的房产证全称叫做中华人民共和国房屋所有权证,也被称为中华人民共和国不动产权证书，我们通常称为房本。（如下图）

我们拿到房本要界别以下信息

1、房本的归属人是否为客户本人

抵押人和借款人是否同一人，要不要抵贷不一或非直系抵贷不一

2、该房屋是单独所有还是共同所有

部分房屋是夫妻共同拥有或兄弟、姐妹等共同拥有

3、房屋地址是哪里，所对应该地段房价值

北京受理区域分六环内，六环外，远郊区等

4、房屋性质是什么？

性质分商品房、经济适用住房、按经济适用住房管理、限价商品房、房改房等

5、房屋用途是什么？

用途有住宅、公寓、设备用房、商业用房、配套商业、配套公建综合服务楼、酒店、商业、办公、生产车间等

6、房屋面积是多少？

①部分银行受理面积有最低限②知道地段房价和面积可粗略估算总体房值

7、房龄多少？

不同地段要求不同，多数银行要求房龄在30年以内，且部分要求房龄+贷款周期不能小于30年或不超45年

其次我们再看客户个人征信以及流水情况，征信基本要求两年内逾期不得连三累六，五年逾期累计不超20（银行眼中的黑户）流水具体分析，如果客户本身征信不好是不是要考虑更换借款主体。

再看公司，公司全名是什么？是否真实经营？年开票多少？纳税多少？最近一年对公流水多少？

最后根据客户的需求制定方案就行，大致需求就是用多少钱？（用钱多考虑高成数银行）用多久？（用的就考虑长周期银行，短期用反之）什么时候用？（着急用优先考虑放款快的银行）

图中所示房本朝阳区天溪园，市值参考链家均价8.8万/平米*12.78㎡≈1100万左右，银行放贷属于商业行为，本着锦上添花不亏本的态度，评估值约900多万，住宅批贷7-9成，常规按7成计算批贷金额大约为650万，在不确定借款人和抵押人以及公司的情况下，利息区间约为3.25%-7%都属于正常，贷款年限可做1-20年，还款方式可为月息年归本、等额本金和等额本息，也可组合贷，前三年月息年归本金N/5%后续执行等额本金或者等额本息。

总结：常规来讲银行从申请到最后放款大约7-14个工作日左右，流程大致为申请，递交材料，评估，下户，公证，上抵，放款。

附一张关于房抵业务中涉及一些知识点的思维导图（展开讲实在太多了）

疫情无情人有情，各位看客老爷注重防护，如有需要欢迎私信了解交流。

兜里没钱，店里没客，这波疫情，酒店业要怎么造血熬到开年？

年前这波疫情，榨干了酒店人的最后一滴血。一波未平一波又起，疫情下的酒店人重蹈覆辙。

疫情反复爆发，亏损1年半载，酒店人还能扛一扛。今年已经是第3年了，很多酒店疫情前累计的所有利润赔得精光，酒店老板口袋，一夜回到解放前。

酒店现金流一旦不健康，无可避免地引发大面积赌塞，且容易进入恶性循环的处境。

酒店投资动辄几千万，不像小本投资回撤成本低，再难也得扛着。亏损严重的酒店交不起房租，此时此刻正面临房东催租、房东收回物业、与房东打官司的比比就是。疫情这3年酒店老板轮为给房东、平台、品牌方和员工打工，这是疫情导致的产物和人间真实。

追加投入、对外融资是解决酒店业目前现金流紧缺的最直接和有效方案。

经过3年疫情的收刮，大部分酒店人帐户上几乎颗粒无剩。为了酒店能活下去，部分酒店还陆续贷款、融资、调动一切能调动的资金。持续亏损部分酒店股东甚至不愿意再承担亏损，只能由酒店大股东死撑着活下去。

既然回血之路不通，只能提高酒店自身的造血能力。

面对僧多肉少的市场环境，怎样提高酒店的营收？

价格策略

酒店行业已经是一个竞争异常激烈的品类，比价是消费者在做消费决策中重要的决策环节。价格敏感系统低的商务客人，疫情下住宿需求不断缩水。

大部分的酒店，只能做休闲娱乐客群的生意。住宿对于休闲娱乐客群并非刚需，导致他们对住宿价格敏感度相对较高。疫情下灵活的价格策略，决定酒店营收的天花板。

看到这里，可能会有很多杠精会说：品牌要保持市场定位和形象、现在降价卖500元/晚，后面还能涨回去吗？卖东西不算成本吗？我们不妨思考以下几个问题：

形象活下去，哪个重要？

若不愿意尊重疫情下市场的消费特点，酒店定价不做灵活调整。酒店到期没有钱付房租，房东要起诉，谁来打？酒店老板的现金流是否雄厚到疫情结束，且愿意忽视市场行情。形象更倾向于品牌方，活下去与酒店老板命运相连。疫情下，酒店想办法自食其力活下去，比什么都重要。存活面前，形象只是擦伤。

现在7折，疫情后价格还能涨上去吗？

大型会展、世博会、奥运会等体育盛事，附近酒店价格比平时上涨100%-300%，为什么还有人来预定？客人会看这些酒店售价上涨之前的价格线吗？价格是看不见的手在背后操控的，比起主观要卖10000元/晚，更重要的是瞧瞧你近期的出租率吧。过完今天，再谈明天。

你确定你会算成本？

先来看短期成本。酒店经营者在疫情下掩耳盗铃、不尊重市场、价格策略不愿意做调整。表面看，消耗是房租成本，没有通过价格及时止损，这还只是短期成本。

来，我们再来看看被消耗的长期成本。2022年是疫情摧残我们酒店人第3年，一般酒店装修生命周期是6年，疫情已使用一半装修生命，且项目还没有盈利。你有把握后3年，能把疫情亏损部分和总投资款追回？如果不能，你浪费的不仅是房租成本、还有装修成本。更可怕的是，很多酒店疫情结束后，面临物业租赁合同到期，可能连补救的机会都没有。

说要灵活定价，也不是没底线，没原则，具体怎么做？

定价调整分：非公开渠道、公开渠道。

非公开销售渠道，现场经营者完全根据门店近3个月的出租率自主进行营销和定价。2021年疫情刚开始，很多五星级酒店推出“随心住”，2000块可以在一个季度内住三个晚上。更何况，投资五星级酒店还有更多利润来源。而通过租赁的物业的中档酒店，经营利润是唯一利润来源。星级酒店在行业低谷时，都尊重市场，更何况利润来源单一的中端酒店品牌。

在你迟迟下不了决心做价格调整时，看看门店最近的出租率，再看看老板还有几颗子弹，还有这个月的房租交了没？对于品牌酒店，非公开渠道的营销是品牌方给加盟商留的最后一个可以用的生门。

品牌门店公开渠道的价格，无可厚非需要配合品牌方的价格管理和定价策略。出租率低的门店，可以找品牌方要营销资源，毕竟这年头拿钱不仅要干活，江湖地位靠业绩。

本地客源

夯实本地客源，是疫情下酒店生存的新密码。

疫情导致大面积订单取消，是这3年疫情来导致酒店营收减少最直接的原因。年前这波疫情，很多酒店会务、培训团队订单，但凡有西安、上海、宁波来的客人的订单暂必取消。这种取消，还不考虑酒店当地政策实际的防疫力度和态度。

开拓本地客源是酒店对抗订单取消损失的最佳方案，可规避疫情对酒店的负面影响，尤其在疫情常态化的情况下。当然如果本地大面积爆发疫情，有客人酒店也不敢接，这种情况排除。

本地客源怎么来？

（1）人海战术。疫情下酒店出租率跌到行业冰点，酒店可以适当调整人员配比。但是，销售一定不能减少。长租公寓中介、房产中介为什么出房效率高？人海战术，是这类中介高成交率的根源。如果酒店销售人员配比不够，怎么去周边开拓协议、会务市场？在下行的市场周期，周边线下客户资源极其稀缺，前期的开发和后期维护都需要酒店销售人员去链接，否则客人就成别家的客人。

（2）长住客源。为什么MICE是决定300间以上酒店营收的关键？MICE可以给这些大体量酒店充量。客房不能储存是酒店销售最大的难点，长住客在疫情特殊期间，能像MICE客人提供稳定的产量，能保证酒店出租率，是反疫情最稳定的销售策略。

酒店周边大型地铁、高铁、楼宇等大型机建施工现场，大型医院、学校等，是本地长住客源的重点开发区域。除此之外，可以对酒店存量长住客、历史长住客进行二次开和销售转化、再配合58、w、咸鱼等线上平台发布长租信息、对接线下租房中介（长租）。这些都是有效开发长住客人的有效满渠道和途径。

（3）服务配套。2022年春节还是就地过年，酒店可以找周边的餐饮、景区商户做一些异业联盟，解决本地客户的出行一条龙服务需求。平时有限服务酒店服务MICE时，同样可以找与自己定位相同的配套餐饮合作，解决MICE住宿、餐饮一体化会务需求。即不要因为配套丢了订单，也要有意识与旅游、出行相关的业态保持互动互联。

年前这波疫情，榨干了酒店人的最后一滴血。灵活定价和本地客，是这波疫情酒店自身的造血干细胞，成也萧何，败也萧何。

投资酒店可获高返利？安徽多地警方提醒：警惕虚假投资等骗局

大皖新闻讯轻信投资“酒店”返利，铜陵一市民2万多打了水漂。跟着“老师”炒股，被要求交保证金时，发现已无法提现。12月1日，《中华人民共和国反电信网络诈骗法》正式施行，立足源头治理和综合治理，侧重前端防范。记者梳理注意到，此前安徽多地警方提醒刷单返利类、虚假投资理财类等诈骗方式虽然老套，却仍然有人落入陷阱损失钱财，提醒投资需选择正规平台和渠道，不要盲目迷信一些所谓的“内幕消息”“大师指点”，以典型案例提升群众“反诈”指数。

案例

投资酒店返利，2万多打水漂

近日，铜陵市民王某收到一陌生人添加微信好友申请。聊天中，对方称在酒店投资上赚了不少钱，并将一款投资平台APP推荐给了王某。

王某发现，这个平台主要经营酒店类投资项目，不仅可以投资返利，还能邀请新人进平台来获取返利。在投入小部分资金后，王某成功获利并提现到账。尝到甜头后，王某确信该平台是真实、正规的交易平台，并在“充值优惠活动”期间再次加大投入。

投资2万余元后，平台却出现了问题：或是系统故障无法提现，或账户又突然显示“亏损”等状态，最后平台干脆就登陆不上了。这时王某才意识到自己被骗了。

记者从铜陵警方获悉，11月24日接到王某报警，称其和家人同学都在该平台投资被骗。经询问，从今年四五月份开始，王某被网友推荐了该平台，一直到10月份才投入了第一笔2100元。让其放松警惕的，正是很快得到的返现，并先后投入了5万多元。

“（这种诈骗）方式类似杀猪盘，持续的时间比较长，不会让你立马亏本。”民警表示，也因此受害人会陆续投资，直到发现被骗。目前，涉案的相关银行卡已被冻结，案件正在进一步侦办中。

案例

跟着“老师”炒股，发现无法提现

日前，合肥市民徐先生通过一个股票投资交流的QQ群，认识并添加了一名陌生人为好友。对方自称是某证券公司工作人员，可以推荐徐先生跟随“炒股老师”获取经验。在听了几节课之后，徐先生逐渐放松了警惕。

此时，对方又联系徐先生称，可以在他们的平台按照“老师”指导进行炒股。于是，徐先生便通过手机应用商城下载了某款炒股软件，陆续投资多笔资金。

直到近日，对方称因平台合作单位解除合同，让徐先生将平台里的资金提出来，但前提是需要缴纳保证金。这时，徐先生才发现自己投入的资金已无法提取。

记者从合肥警方获悉，发现被骗后，徐先生于11月初报警，称已损失了几十万。经初步调查，徐先生被推荐进入的荐股群内，除了他一人，其他都是骗子扮演，也就是所谓的“托”。

骗子如何让有投资经验的徐先生落入陷阱？民警介绍，值得警惕的是，在骗子的引导下，徐先生是从其手机的应用市场下载了一款APP，此举让他放下了戒心。后经侦查发现，该APP为仿冒，与官方的外观标识十分相似，但里面的股票等信息都是假的。

目前，案件也正在进一步侦办中。

梳理

仍有多人落入虚假投资陷阱

根据铜陵警方发布的电信网络诈骗一周（11月21日-11月28日）排行榜单，刷单返利类诈骗、虚假投资理财类诈骗、虚假贷款等3种诈骗类型占铜陵市电信网络诈骗总发案的77.%，成为三大高发类案件。

而从合肥警方11月28日发布的一周反诈警情播报看，合肥市本周占比较大的诈骗类型中，刷单返利类，虚假购物、服务类，贷款、代办信用卡类占到了55.05%。

同样是看似老套的电信网络诈骗手法，为何仍能吸引市民“入坑”？铜陵警方分析介绍，犯罪分子先通过社交软件添加好友或在网络平台发帖、投广告等方式，吸引受害人主动上门。在聊天中，称自己通过某些方式可以获取高额投资回报，将受害人引入陷阱。同时，诱导受害人下载非法APP后，给予其少量投入后的小额返现，待投资数额加大后，犯罪分子玩起了消失。

除此之外，很多诈骗手法会紧跟热点，花样百出，如在世界杯期间，公安部刑侦局提醒球迷警惕“假冒官方网站”“假冒票务交易”“虚假观赛直播软件”“虚假周边产品销售诈骗”等相关诈骗方式。

提醒

勿轻信“内幕消息”，遭受损失立刻报警

对此，合肥警方提醒，投资需选择正规平台和渠道，切勿轻信所谓的“荐股专家”或“内部人士”。若有关于电信诈骗相关问题，可拨打合肥市反诈热线96110进行咨询，由专业人员解答，同时可下载“国家反诈中心”APP能自查自检，规避诈骗电话，免遭损失。

铜陵警方也提醒有投资需求的市民不要盲目迷信一些所谓的“内幕消息”、“大师指点”、“权威发布”，这些背后往往都隐藏各种各样的利益或者骗局。如果投资遭受非法损失，请立刻报警，不要心存侥幸，不要因为犯罪分子的花言巧语而越陷越深，遭受更大的损失。

大皖新闻记者赵琳

（安徽网）