济南、青岛同日优化楼市政策，分别对二环外和二手房不再限购

记者牛钰

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今年多次前后脚优化楼市政策的青岛和济南，又同步进行了楼市限购调整。

9月15日，青岛住建委官微发布《青岛动态完善房地产政策》，表示坚持“房住不炒”定位，进一步支持刚性和改善性住房需求，结合该市房地产市场实际，对现行房地产相关政策进行适度调整优化。

具体的调整为：继续在市南区、市北区（原四方区域除外）实行限购政策，继续明确限购房源。对限购区域内新建商品住房，本地居民限购2套，二孩、三孩家庭可增购1套，外地居民居住满半年限购1套；二手住房不再限购。

今年6月份，青岛就进行过限购政策的调整，在当时《我市适度调整优化房地产政策促进房地产市场平稳健康发展》文件中，将黄岛区、城阳区（含高新区）、崂山区王哥庄街道调出限购区域，意在缓解中心城区房价上涨压力，同时让非限购区域承接中心城区的需求外溢，缓解房价下行压力。

按照当时的调整，限购区只剩下市南区、市北区、李沧区、崂山区除王哥庄街道以外区域（以下简称“中心城区”。优化了外地人的购房条件方面，虽然仍规定限购一套却需要在中心城区无住房，但取消了12个月社保或纳税证明的认定范围“从购房申请之日起前2年内”。

与6月份相比，9月15日新的调整意味着青岛二手房已全面放开限购。在新房限购政策方面，李沧区、崂山区以及市北区近一半（原四方区）被划出限购区域，同时本地居民、外地居民在限购区域的购买新房条件再度放宽。

“此次青岛调整限购涉及多个维度，实际上是非常大的尺度鼓励购房，也体现了在信贷放松的基础上，行政措施方面也在进一步放松，是‘一城一策’大方向下需要关注的内容。”易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，除青岛外，近日苏州、济南等二线城市先放松郊区的限购调整也备受关注。

据济南日报9月15日报道，济南将进一步优化房地产政策，继续对二环以内的历下区、市中区区域实施限购，自9月16日起实施，侧面表现出限购区域的收缩。

2016年及2017年，济南陆续将历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、高新区、长清区及章丘区8个区纳入限购区域，今年5月份，济南先取消了长清及章丘区的限购，9月又将取消4个区限购。

实际上，今年以来，山东济南和青岛多次优化楼市政策，除调整限购范围外，还涉及优化本地及外地居民购房条件、放宽上市交易的限售条件、上调公积金贷款额度及其它信贷方面的支持。

从楼市成交数据看，无论是作为省会的济南还是热点城市青岛均面临一定的去化压力，市场成交规模仍处在恢复阶段。

据克尔瑞统计，8月份，青岛商品住宅推盘量增加，但成交面积较去年同期下滑33%，成交金额同比下滑29.8%，成交均价约1.6万元/平方米，环比上涨1.4%，截止8月底，青岛全市商品房库存2121.4万平方米，去化周期约22.2个月。

界面新闻注意到，青岛热销新房项目大多位于非限购区域，1-8月销售TOP10项目分布在胶州、即墨、崂山，中心城区市南新房库存较少，郊区的火热表现与济南市场有明显的区别。

据中指研究院数据显示，1-8月份，济南主城区商品住宅成交量458万平方米，同比下降35.6%，不过降幅呈持续收窄趋势，销售金额榜项目集中在历城、历下及市中区域。从单价来看，8月济南商品房成交均价有所回落，为1.6万元/平方米，与青岛基本持平。

在市场分化、承压之下，青岛和济南在今年前两批次供地种均表现出些许冷淡，此次再度同步调整限购政策，也或许与两城第三轮集中供地的启幕有关，增加市场信心及房企拿地热情。

青岛今年第三轮土拍已于9月15日开拍，共计出让33宗地块起始总价189.6亿元。济南今年的第三批次地块此前处于预公告竞买阶段，已于9月13日截止，将于近期开展现场竞拍。

青岛楼市新政又有调整！撤回“二手房不再限购”，会给楼市带来哪些变化

昨日发布的青岛楼市新政，给时值“金九”的房地产市场，注入了一剂强心针，房产中介吆喝着，“新政出来了，抓紧上车吧。稍微一反弹，奋斗十多年。”在此次放开限购的崂山区一家改善盘开发商负责人喜气洋洋“今天政策官宣后，很多人来咨询……”而在各个小区业主群里、“房子”成为热议的焦点，有人准备加快“卖旧买新”的节奏，也有人依旧犹豫着要不要再等等……调控政策的变化，对于买房、卖房这样的“家庭大事”影响甚大。新政来了，对楼市有何影响？眼下是否是置业的好时机？是否还要继续观望，等待更多利好？市民最关心的问题，一起来听听“内行”怎么说

1新政解读：限购区域缩小购房门槛降低

9月15日下午，市住房城乡建设局官方微信公众号“青岛住房和城乡建设”发文称，为贯彻落实党中央、国务院关于统筹疫情防控和经济社会发展决策部署，坚持“房住不炒”定位，进一步支持刚性和改善性住房需求，结合青岛市房地产市场实际，对现行房地产相关政策进行适度调整优化。

发布当日，市住房城乡建设局对上述文章进行修改，删除了“二手住房不再限购”的表述。这也意味着“二手房不限购”政策被收回。

调整后的青岛楼市新政，内容包括：

一.继续在市南区、市北区（原四方区域除外）实行限购政策。

二.继续明确限购房源。对限购区域内新建商品住房，本地居民限购2套，二孩、三孩家庭可增购1套，外地居民居住满半年限购1套。

相较于青岛6月3日发布的房地产政策调整，本次新政有两个显著变化：

一是调整住房限购范围。新建商品住房的限购范围由之前的市南区、市北区、李沧区、崂山区除王哥庄街道以外区域，进一步缩小到市南区和老市北区。也就是说，李沧区、崂山区、市北区的原四方区域，购买新房将不再限购。这一调整有利于激活调出区域的新房改善性需求，保持和促进全市房价总体稳定。

二是继续优化非本市户籍居民家庭购房条件。对于购房人资格来说，由之前的要求“在中心城区无住房、且能提供在本市缴纳12个月以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明”，调整为外地居民在限购区域内购买新建商品住房居住满半年即可。

此次调整优化房地产相关政策，是继今年房贷利率接连下调，西海岸、城阳等区域解除限购，住房公积金贷款额度提升、支持提取住房公积金交首付等新政发布后，青岛楼市再迎重磅利好。

事实上，今年以来，青岛已多次调整楼市相关政策。

5月23日，青岛公积金贷款申贷缴存门槛从连续缴存12个月以上缩短为连续缴存6个月以上；将二手房公积金贷款的贷款期限与房龄之和由最长不超过30年放宽到最长不超过50年，取消二手房房龄与首付款比例挂钩规定。

6月3日，青岛市住房和城乡建设局发文，将黄岛区、城阳区（含高新区）、崂山区王哥庄街道调出限购区域；在中心城区范围内，即市南区、市北区、李沧区、崂山区（除王哥庄街道以外区域），出售已有住房1套或多套后的居民家庭，可以在2年内再购买1套住房。

6月15日青岛市住房公积金管理中心发布通知，在青岛市行政区域内购买家庭首套自住住房的，借款申请人及配偶均符合申贷条件的，公积金贷款最高额度调整为80万元，较之前提高20万元；借款申请人仅本人符合申贷条件的，公积金贷款最高额度调整为50万元，较之前提高14万元。

7月18日限售青岛官宣二手房拿证满2年，新房网签满5年即可上市交易。

8月31日，青岛市住房公积金管理中心发布通知，在青岛市行政区域内购买新建商品房，可申请提取购房人及其配偶名下的住房公积金用于支付购房首付款。

2业内观点：满足改善需求增强市场活力

楼市限购政策，为何在这个时候做这样的调整？对此，业内人士普遍认为，岛城楼市限购政策调整的时机已到，此次调整的目标也很明确：满足改善需求，增强市场活力。

根据国家统计局的数据显示，青岛新建商品住宅价格7月环比下跌0.2%，8月环比上涨0.3%；二手住宅价格8月环比下跌0.4%，已是“五连跌”。而刚刚过去的一周，根据青岛网上房地产数据最新统计，上周（9月5日-11日）青岛新房共成交1668套，环比前一周下降了37．95％；二手房共交易了911套，环比前一周交易量下降了13．3％。中指研究院指出，9月以来，青岛楼市供销两端均较弱，当前“金九”成色明显不足。中秋假期期间多数楼盘以顺销为主，市北区有楼盘推出新楼栋吸引客户。但整体楼市氛围较为低迷，市场信心仍在恢复中。

针对“9·15楼市新政”，贝壳找房青岛站市场负责人陈晶认为，可以看出“房住不炒”的定位坚定，同时，结合青岛房产市场的实际情况，对现行政策做出了适度优化。陈晶说，新政特别关注二孩、三孩家庭，满足一部分“以小换大”“卖旧买新”等改善性住房需求，提高居住幸福感。此外，支持并促进人才引进，吸引和带动更多外地人才来青发展，加之二手房带押过户等政策陆续落地执行，从需求和供给侧进行调控，能够增强市场活力，有利于保持和促进青岛房产市场良性循环和健康发展。

在中房智库特聘专家张斌看来，楼市新政是一次“全方位的解除限制性政策的调整”。“地域上，仅有原市南、市北核心区域维持原有限购政策，其实目前市南区大多是高端房产而且占比小，对市场的影响并不大；老市北区域无论是新房还是二手房都是成交较活跃的区域之一，保留该区域限购则是不想造成集中购买扰动市场，实际还是政府有意引导人口合理的布局。”他表示，二孩、三孩家庭实际上是真正的改善客群，对于这部分购房者是一个实质性的利好政策，再就是外地居民购房门槛降低，有利于刺激这部分客群的购买力。“但整体来看，当下房地产市场成交量低迷的主要原因不是限购，而是购房者对于市场的信心不足。”

岛城楼市分析专家张则涛分析称，根据历史经验、目前市场状态，青岛本地政策可以优化市场，逆转市场的大招还是需要国家层面出台，“总之，政策放松时机已经到了，上涨预期已经不在，青岛市场和信心需要恢复，限购放松有助于青岛市场回归正常。”

3各方反响：购房改善居住条件迎来好时机

有岛城楼市专家认为，本次限购放松的关键点是支持改善性购房，所以是购房、改善居住条件的时机。

此次新政，崂山区调整出新房限购范围，对于改善盘云集的崂山楼市是明显利好。“政策刚出，我们正在解读，大家的关注度很高。作为房地产企业，我们很期待新政出台一段时间的市场反应，我觉得一定是积极的。比如有改善性居住需求、但按照原来限购政策不具备购买资格的客群，这次放开限购之后，能够满足他们的居住消费需求。”青岛领世华府地产有限公司（佳源华府项目）总经理赵志力表示，“青岛这次楼市政策出台比较及时。原本限购政策是在市场过热的情况下，通过行政手段来调节整个市场的一种手段，实际上从去年到今年，房地产市场已经降温到一个相对平稳的水平。此次政策的调整，对于青岛房地产行业的发展、对于整个区域经济的发展都会有比较大的促进作用。”

相关链接：多地松绑限购因城施策节奏加快

根据中指研究院监测，今年以来全国已有超250个省市优化调整政策超700次，尤其是4-6月政策密集出台，7-8月各地因城施策有所放缓。9月以来，各地因城施策节奏略有加快，一二线城市政策有所跟进。

9月15日，济南市住房和城乡建设局发文称，为进一步支持刚性和改善性住房需求，持续优化房地产政策措施，继续对二环以内的历下区、市中区区域实施限购，自9月16日起实施。”这意味着济南二环以外区域取消限购，二环内历城区、天桥区、槐荫区也取消了限购。（来源：观海新闻/青岛晚报记者董真）

突发：青岛一银行违反楼市政策被罚35万，房贷真的收紧了

近日，青岛银保监局发布的处罚信息显示，北京银行股份有限公司青岛分行因违反房地产行业政策被罚款35万元：

虽然这张罚单没有列明违反了什么具体的房地产行业政策，但涉及银行的无外乎经营贷/信用贷违规流入房地产、首/次/三套房的认定等。

这其中，又以经营贷/信用贷违规流入房地产最有可能。

根据既往报道，这应该至少是今年以来青岛银保监局的第一张因违反房地产行业政策而开出的罚单，罚款金额不大但信号意义非凡。

我们知道，去年以来涉及银行和房地产两个关键词的政策特别多，先是对银行设置了两道红线，导致今年很多银行额度紧张。

后是对开发商设置了三道红线，踩线的开发商纷纷通过各种方法减少负债，操作不当的几家全国头部开发商频频传出资金链紧张或断裂的新闻。

今年春节后，银保监要求各地严查经营贷、信用贷违规流入房地产，几大一线城市不少的买房者因此贷款被收回，资金链被釜底抽薪而断裂。

最近，一线城市和几个头部二线城市又玩起了加息的游戏，像上海从7月24日开始首套房贷利率将从4.65%调整至5%，二套房贷利率从5.25%上调至5.7%。

由于楼市行情回暖的需要（青岛楼市已经萎靡了近三年，不能一回暖就用贷款利率打死吧），以及贷款利率本已很高，青岛目前的贷款利率还没有上涨。

去年国家对银行开出两道红线的时候，我曾写文分析青岛不少的银行已经过线了，下一步超越红线的银行势必要往下砍个人贷款，没有超红线的银行也会谨慎批贷、对贷款者“挑肥拣瘦”，以最大化的利用有限的个贷份额。

如今竟一语成谶，青岛不少银行已经大幅延长放款期限，部分甚至已经停止房贷业务。

我在2020年曾买过一套房，两天通过贷款审批，10天放款，这种速度如今是再也没有了。

可以预见的是，不止今年下半年，未来很长一段时间内，贷款对于楼市都不会太友好，贷款利率上调、放宽期限延长、停贷都会在青岛出现，青岛刚需买房者的处境将会更加困难。

这种局面下，作为买房者应该怎么应对呢？

首先我们不得不承认，大中介、大开发商在银行的关系确实硬，能够优先拿到贷款。但不少小中介门店的老中介也有很硬的关系，这都不是绝对的。

对于买房者来说，不管是新房还是二手房，一定要让银行提前评估自己的贷款额度，买二手房合同里一定不要写放款期限，即使写了也应该尽可能的放宽，避免因为不能按时放款而违约。

买房者也要注意自己的征信，按时还信用卡，不搞网贷，流水不够的话也可以让别人每个月都往你的银行卡打一笔钱，到时候以副业计算流水，当然有的银行是不认的。

最后还是要说一句大家不爱听的话，刚需还是应该尽早买房。你没看到这么多看似保护刚需的政策，却也可能误伤了刚需。

本文来自微信公众号：青城山说，专写青岛城市发展和楼市分析