外媒：防止楼市急剧降温 韩国将放宽房贷限制

据路透社11月10日报道，随着一度火热的房地产市场因利率上升而降温，韩国将从12月1日起放宽对首尔大部分地区和首尔郊区的贷款规定。

韩国政府周四表示，首尔的首次购房者将能够借入房地产价值50%的资金，而目前的这一比例仅为20%。

此外，还将取消对首尔价值15亿韩元（约合109万美元）以上房产的绝对抵押贷款禁令。

这些改革措施将从12月1日起生效，因为政府提出从明年开始放宽房贷规定，以帮助房地产市场“软着陆”，韩国目前的房地产市场被认为会损害经济增长。

报道指出，这个亚洲第四大经济体火热了五年的房地产繁荣已失去动力，韩国央行自去年8月以来总共加息250个基点，这给市场带来了痛苦。

韩国企划财政部长官秋庆镐在一次政策会议上说：“房地产价格出现一定程度的下调是不可避免的，但市场急剧降温的可能性，加上最近的大幅加息是我们应该警惕的事情。”

9月份首尔的公寓交易数量为615套，是自2006年开始编制相关数据以来的最低数据。

作为周四措施的一部分，政府还计划通过国有的韩国住宅城市担保公司增加对中小型住宅项目的融资担保。

来源：参考消息网

高房价让韩国家庭负债累累，现在加息正把他们推向违约

记者刘子象

编辑

随着加息推高还贷成本，韩国家庭的压力越来越大了。

国际金融研究所（IIF）最近公布的全球负债报告显示，今年第一季度，韩国家庭债务与GDP之比高达104.3%，在36个主要经济体中位列第一。紧随其后的有黎巴嫩（97.8%）、泰国（89.7%）、英国（83.9%）。该报告称，韩国家庭不仅负债最重，且自新冠大流行以来的增幅也远高于其他国家。

韩国的家庭债务主要由抵押贷款构成，由强劲的住房需求和房价增长所推动。近四分之三的韩国家庭财富与房地产联系紧密。与房地产市场相关的债务达到2.6万亿韩元，而超过70%的未偿贷款则基于浮动利率。

7月份，韩国央行史无前例加息50个基点，将基准利率上调至2.25%。自去年8月以来，韩国央行已6次上调利率。这显然加大了贷款买房家庭的债务负担。去年年末，韩国家庭负债规模已经是可支配收入的两倍多，两者比率达到了206%。

市场普遍认为，韩国政策利率将在今年年底前见顶，从目前的2.25%升至2.75%，而这将使抵押贷款利率继续上升，负债家庭将进一步承压。

据韩国房源网站Zi，如果抵押贷款年利率为4%，首尔公寓的月供将占城市居民平均可支配收入的45%。如果年利率上升到7%，月供将增加到可支配收入的62%。

普通人已经感受到了压力。36岁的JJ在首尔市中心拥有一套公寓，为此背负了5亿韩元（合260万元人民币）的贷款。然而日益增长的月供基本花光了她丈夫的工资，她不得不主动缩短产假，尽快返岗挣钱补贴家用。

她在接受路透社采访时表示，现在每月要多还款72万韩元（合3744元人民币）。经纪人告诉她，到年底，抵押贷款可能还会进一步增加，这样他们每月的总还款将达到近400万韩元（20800元人民币），相当于她丈夫工资的70%。

即便面临巨大压力，她还不想搬离首尔，她表示公寓几乎是他们的全部身家，要为它继续奋斗。

JJ不是唯一为房贷担心的人。韩国金融监管机构预计，一旦平均抵押贷款利率从目前的5%-6%升至7%，可能拖欠贷款的人数将增加50万至190万。

韩国央行已经认识到这个问题，抵押贷款利率上升可能会增加违约风险，滑向金融危机。7月17日，韩国政府就再融资方案达成一致，允许低价房屋（房屋价值在4亿韩元以下）的所有者从9月开始，用固定利率代替浮动利率借款，以减轻利息支付负担，从而缓解对金融体系的影响。

财政部长秋庆镐本周早些时候表示，将迅速改善家庭债务结构。他预计当计划中的再融资方案启动时，浮动利率下的家庭债务比例应该会下降多至5个百分点，或从78%降至73%以下。

抵押贷款还款增加和经济低迷已经导致消费疲弱。更值得警惕的是，曾经炙手可热的首尔房价在上周创下26个月来的最大跌幅，6月份的成交量较上年同期暴跌73%。

韩国房价在过去多年一路高歌猛进，首尔公寓的平均价格在过去18年中飙升了近4倍。截至今年5月，首尔99.1平方米的公寓平均售价为12.8亿韩元（约合665万元人民币），而2004年1月的平均价格仅为3.4亿韩元。

还贷压力增大，越来越多韩国人转向受利率影响较小的“月租房”（w）模式。7月20日的数据显示，房地产交易市场空前下降的同时，今年首尔的租赁合同数量猛增。上半年房地产租赁合同签订464684件，同比增长31.1%。特别是月租房合同数量达到了历史新高，比一年前增加了55.2%。

不仅住房方面支出增加，通胀高企也进一步侵蚀韩国家庭的消费能力和信心。7月27日，韩国央行发布《7月消费者动向调查报告》，预期通胀高达4.7%，环比上升0.8%；预期通胀和增幅都创14年来新高。

7月消费者信心指数（CCSI）环比下降10.4%，至86.0，为2020年9月以来首次跌破90。该指数基于目前的生活状况、生活状况展望、家庭收入展望、消费支出展望、现在经济判断、经济展望等6个指数计算。数值低于100，就意味着消费心理与长期平均值相比处于悲观状态。

韩国公共财政研究所的一项最新调查称，高房价严重破坏了婚姻率和生育率。他们以公共机关职员为对象进行的调查结果显示，如果房价上涨100%，8年间人均生育率会下降0.1∼0.3个百分点。

该研究所还表示，房价的剧烈波动和租金水平在短期内或许不会影响结婚或生育率，但可能会累积起来产生深远影响。

据7月20日发布的《2022年世界人口状况》报告，韩国总和生育率（女性人均生子数）为1.1，与去年和前年的数据持平，连续三年垫底。韩国统计厅7月28日发布数据称，去年韩国总人口（包括外国人在内）5173.8万人，较一年前减少9.1万人。这是韩国建国70多年来，总人口首次负增长。

97韩国金融风暴，给买房者的警示，浮动利率如何让中产变无产？

如果出现泡沫破裂，不论是股市、楼市泡沫，亦或是金融风暴，大家首先想到的就是房贷问题。

因为，只要危机爆发，失业率就会与日俱增，一旦没有收入支撑，房子就会因还不上房贷被迫收走。

但是，并不是只要发生危机，房价就会暴跌。有时，房价暴涨，刚需客同样会被迫陷入危机。

97韩国金融风暴1997年韩国遭受金融风暴，很多贷款买房的人因为根本还不上贷款，把房产交给了银行。

这些人中，有些是因为临近金融风暴前不算太久买的房，房价高、利率高，突然的风暴导致还款的利息多过贷款，丢失了工作，没有收入来源，一朝就打回解放前。

还有一些被金融风暴洗劫的刚需客，是在风暴来临前很多年就已经买了房，即便房价低、每月承受的贷款利率低，但是同样没有躲过那次灾难。

前段时间在知乎上看到很早之前的一个文章，韩国某年轻人在金融风暴来临前好几年买的唯一一套住房：房价低、利率仅3%左右，首付三成、贷款七成、30年还款。

金融风暴来临之前他工资收入稳定，风暴来临之后，幸运没有被失业，只是薪酬有所降低。

照理来说，按着他当时的薪酬，完全可以支撑他的生活、和他过去十来年前买房子的房贷，但是金融风暴来临之后，他的房子愣是被收了。

造成这个原因，与他买房时，选择贷款的方式有关：

韩国购房贷款分两种利率方式：一种固定利率，一种浮动利率。

固定模式的利息偏高，每年按第一次算好的利息缴纳即可，但是要求比较多，有要求夫妻双方的收入，也有要求担保等等…多数购房者不完全符合标准。

此处主要讲，韩国人买房时普遍会选择的浮动利率：

韩国的普通浮动贷款利率这个贷款利率的特点：需提供收入证明，附加办理4种银行业务（储蓄、信用卡、现金指定转入、网上银行…一些普通的服务即可），利率低至2.9%起，可以贷30年，如果符合一些要求，贷款额度可达总房款的75%。

在韩国，很多年轻人买房都会选择这款利率，因为这一款利率给买房者的感觉是：它是所有利率中最低的一种。

但是，很多购房者却忽略了其中最重要的几点：2.9%只是这款利率的起点，并不是终点；同时，这款贷款利率是浮动的，且一年调整一次。

也就是说，只要购房者选择这一款贷款利率，不论往后30年怎么调整，它的最低利率都不会低于2.9%。

看到这，明眼人都能算出其中的问题来，浮动利率最低2.9%，但是未来有30年时间，谁都无法预算，当然选择固定利率比选择浮动利率要保守的多。

但是，很多人忽略了当事人的心理，我们常说人是理性的，事实上人在诱惑面前是非理性的。

这就有点像大部分人总说自己要减肥，却隔三差五在美食面前耐不住诱惑一样。

大多数人只会看重眼前利益！

中产与无产的转变得益于利率的“偏低”和首付比例的不高，很多韩国人在收入还算稳定的情况下，纷纷选择了普通浮动贷款利率购房。

购房后多年的房价上涨，也激起了更多人购房的冲动，后来者一波接着一波进场，房价也是一轮又一轮的上升。

然而，1997年，韩国爆发金融风暴，韩元贬值、通货膨胀、失业率上升，贷款利率一度上升到13%。

当初被韩国人认为最便宜的贷款利率，成了打开他们噩梦的钥匙，原本只需要每月几百美元的房贷，瞬间涨到了上千甚至数千美元。

此时，很多贷款买房的人根本还不上贷款，而那些失了业的人，更是还不上银行贷款。

金融风暴发生以后，“我不该贷款买房。”成了很多韩国人的口头禅。

如果发生金融风暴，买房者因为房价暴跌，贷款多过于房价，而选择性的放弃房子，或许心里还能好受一些。

但是韩国发生金融风暴以后，韩国的房价几乎没有跌过，一路上涨。多数持有房产者都是因为无法支付高昂的利息才放弃房子，这换成谁能心理好受？

最后的话：这是韩国金融风暴与过去其他危机最特殊所在，美国的次贷危机、日本的金融危机，全都导致了房价的疯狂暴跌。

但是韩国的金融危机却让韩国的房价不受影响。老百姓却因为利率提高了无法支付利息，将房子还给了银行。

所以，从这个事儿中，大家一定要明白一件事：

也许大家都在说房价上涨了，但你却很可能因为失业没有足够的收入还不上银行的本金，或者因为利率提高了无法支付银行的利息而“赔”了。

所以，如果在房价上涨时你想买房子，，就一定要问问自己：有没有承受能力？贷款利率是选择浮动还是固定？

如果选择浮动利率，当利率上升时，还有还款能力吗？短期能不能把房贷全部还上？

为什么选择浮动利率一定要问自己，短期能不能将总房贷全部还上？

因为选择浮动利率，多半是考虑到未来几年有还掉全部贷款的能力，享受的只是短暂几年低利率带来的优惠。

否则长期还贷，固定利率的安全系数肯定比浮动利率高。

【作者简介】：

万子婳，学者，一位热爱读书、经济、金融、历史的80后

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