ATFX：六大行扎堆向房地产开发商授信，融资难题有所缓解

ATFX港股：银行业正响应政策号召，向房地产开发企业提供融资便利。工、农、中、建、交、邮储六大国有商业银行均已和关联房地产开发企业签订总对总战略合作协议。具体来看，工商银行与万科集团、金地集团、绿城中国、龙湖集团、碧桂园、美的置业、金辉集团等12家全国性房企，提供意向性融资总额达6550亿元；中国银行向3家房企提供2200亿元人民币或等值外币的意向性授信额度；农业银行5家；建设银行8家；交通银行2家（千亿级授信额度）；邮储银行5家（2800亿授信额度）。六大行累计授信额度约为1.1万亿人民币，涉及约17家房地产开发企业，央企、国企和民企均在列。

据银保监会数据，今年1至10月，银行业累计发放房地产开发贷款2.64万亿元，累计发放按揭贷款4.84万亿元。有关负责人提到：由于长期“高杠杆、高负债、高周转”的经营模式不可持续，少数房地产企业出现风险，并对市场产生了外溢效应，银保监会指导银行做好对房地产的信贷投放，为稳定房地产市场提供了有力的金融支持。从数据和发言来看，金融体系向房地产开发企业的针对性融资便利措施不是短期行为，在楼市低迷期结束之前，预计将一直持续下去。

在此之前，政策面密集发声，力保楼市平稳健康发展。国常会提及降准，金融体系可用资金将显著增长。人民银行和银保监会共同推动的16条举措，直指房地产开发商的融资性难题。银行体系和地产开发商体系的强强联合，必定能够改变上半年各个曾是土拍市场遇冷的局面。受此消息影响，港股市场的内房股板块频频占据涨幅榜首；A股房地产开发板块也有亮眼表现，今日集体走强，截至11:40，涨幅3.21％，多支板块内个股涨停。

融资是向房地产开发商“输血”，销售是房地产开发商“造血”，后者对行业发展的重要性远大于前者。在股票市场为融资端问题的缓解而欢呼时，不可忽略销售端依旧萎靡不振的现状。据统计局数据，1—10月份，全国房地产开发投资113945亿元，同比下降8.8％；其中，住宅投资86520亿元，下降8.3％；1—10月份，商品房销售面积111179万平方米，同比下降22.3％，其中住宅销售面积下降25.5％。商品房销售额108832亿元，下降26.1％，其中住宅销售额下降28.2％。无论是从住宅投资、商品房销售面积还是销售额来看，楼市成交端都处于严重萎缩的状态。

造成楼市成交低迷的主要原因是房价收入比不合理，叠加疫情因素拉低购房者收入预期，长期贷款意愿严重不足。据第三方数据，2021年全国商品住宅房价收入比为9.1，略低于2020年的9.2，但仍处于历史高位水平。2000年之前，房价收入比在6.5至7倍之间，2009年突破8.0,2014年后开始迅速升高。国际市场关于房价收入比到底是多少合适，并没有确定性结论。以历史数据看，中国的比值在8附近，比较符合民众预期。

ATFX分析师团队简明观点：融资端难题不断缓解，港股和A股市场的房地产开发类个股值得中期关注。

ATFX风险提示及免责条款：市场有风险，投资需谨慎，以上内容仅代表分析师观点，且不构成任何操作建议。

本文源自金融界

75 关于项目贷款

项目贷款按项目性质、用途、企业性质和产品开发生产不同阶段划分，主要可分为以下几类贷款：

1、基本建设贷款，是指用于经国家有关部门批准的基础设施、市政工程、服务设施和以扩大再生产为主的新建或扩建等基本建设而发放的贷款；

2、技术改造贷款，是用于现有企业以扩大再生产为主的技术改造项目而发放的贷款；

3、并购贷款，是针对境内优势客户在改制、改组过程中，有偿兼并、收购国内其他企事业法人、已建成项目及进行资产债务重组中产生的融资需求而发放的贷款；

4、房地产贷款，包括法人房地产业务和个人住房消费贷款业务，法人房地产业务包括商品房开发贷款、商业用房贷款、学生公寓建设贷款、建筑安装企业的设备投资贷款等。

项目贷款具备以下特点：

1、贷款支持的项目本身需要按照国家规定的审批程序进行审批。

固定资产投资项目一般要经过立项、可行性研究、初步设计和开工等几次审批，才能进入施工建设。项目建成后还要由政府有关部门组织竣工、决算、验收等工作；

2、项目贷款必须考虑建设资金的配套。

国家规定建设项目必须具有资本金，即投资人的非债务资金。不同行业的项目所要求的资本金占总投资的比例不同，银行贷款不能作为项目资本金，通常要求的项目资本金在30%以上；

3、项目贷款期限较长，往往是一次审批，多次发放贷款，利率一年一定。

项目贷款以整个项目全部资金需求为评审对象，一次审批承诺。而放款阶段是根据工程进度和年度贷款计划，逐年逐笔发放。合同期限是指对项目发放第一笔贷款起至最后一笔贷款还清为止的期限。合同利率为贷款第一年利率，以后每年要根据人民银行的利率变动进行调整；

4、项目贷款是一次性的。

一笔项目贷款只能用于借款人的一次固定资产投资活动，从项目建设时投入，项目竣工投产产生效益开始归还借款，到银行逐步收回全部贷款本息，贷款即退出企业生产活动，新的项目贷款投资活动需要按规定重新立项报批；

5、项目贷款的还款来源主要是借款人的税后利润、固定资产折旧以及其他自有资金；

6、项目贷款专业性强，管理过程复杂，对客户经理的素质要求较高。

企业上马一个项目，对于企业而言是一件经营发展的重大事项。项目干成了，可能企业规模翻倍。干不好，老本都折进去了。所以，企业进行项目投资建设，一定是得非常谨慎的。

同样，银行为企业进行项目贷款，更需要非常谨慎。

从银行的角度来看，一个项目的新建，资金来源主要包括资本金和融资两部分。

项目建设本身就需要企业资本金的投入。资本金投入，要么是股东增资投入，要么就是企业对新建项目出资。土地、厂房、设备等等，都需要资金投入。如果是完全依赖企业自身经营的资金作为资本金的投入，那必然是会占用企业原有的用于正常经营生产的资金的。

除了资本金的占用以外，就还背上了大额的债务融资。项目建设是需要时间的，也就需要长期的投入。而中间如果现金流跟不上，很可能就会造成资金链的断裂。

项目建成后能否回血是不确定的。一个项目，从规划，到建设，到竣工，到投产，到持续销售，到稳定回款，这是一个漫长的过程，中间每个环节都有可能会出现不及预期的情况。

可能本来预计3年建成的实际建了5年，可能本来预计生产某个产品等建成后这个产品已经淘汰了，这些都有可能。

总之，项目的投入是当期的，产出是未来的。财务借款的压力是现时的，而项目的收益是后续的。同样，对于银行来讲，放款是一次性的，而承担的风险却覆盖了整个还款期。

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加大贷款投放、提供融资 银行业多举措支持基础设施建设

来源：央视新闻客户端

基础设施投资是稳定宏观经济的重要手段。近期，一系列财政、金融政策接续出台，多家银行纷纷加大相关领域贷款的投放，推动基础设施投资增速回升幅度加大，更好地发挥有效投资对经济恢复发展的关键性作用。

银行业加快基础设施建设贷款投放

在河南，不久前开工的国道107京港线漯河境新建工程正在加紧施工，建成后将提升漯河市国家骨干冷链物流基地的优势。

中葛（漯河）建设工程公司董事长向天斌：这是由国道转向高速公路，互相转换的一个重要通道，对解决漯河境内的交通出行有着不可替代的作用。

这个项目总投资约56亿元，其中各家银行的信贷投入达43亿元。

中国银行漯河分行行长杨勇：在最短的时间内，为项目公司审批了16.5亿元的固定资产贷款，目前，已投放了5亿元的项目前期贷款。

中国人民银行最新数据显示，8月份我国人民币贷款增加1.25万亿元，同比多增390亿元，其中企（事）业单位中长期贷款增加7353亿元，是7月份增量的2倍多。而基础设施贷款正是中长期贷款的重要组成部分。

银行业为基础设施基金投资项目提供融资

基础设施项目是近期贷款投放重点，其中，工农中建等国有大行更是起到了“头雁”的作用。银行业不仅出台专项信贷政策，还为基础设施基金投资项目提供配套融资。

建设银行副行长崔勇：在财务资源、信贷政策等方面对基础设施给予差别化的政策安排，全力保障基础设施贷款的加快投放。

中国银行目前已完成配套融资审批超过2500亿元，投放近75亿元；农业银行完成配套融资审批超过3600亿元，投放超过100亿元。

银行业的信贷投入促进了基础设施投资增速回升幅度加大。国家统计局数据显示，今年1—8月份，我国基础设施投资同比增长8.3%，增速比1—7月份加快0.9个百分点。

推动项目开工助力稳定宏观经济大盘

今年以来，一些基础设施领域的项目资本金与需求出现差距，影响了开工建设。为打通资金堵点，国家专门出台政策，通过政策性、开发性金融工具设立基础设施投资基金，以补充项目资本金，推动项目开工，助力稳定宏观经济大盘。

在深圳，国家开发银行、中国农业发展银行不久前投放的4.42亿元基础设施投资基金，同时推动了当地四个重点项目的建设。

中国农业发展银行深圳市分行蒋雁：银政企三方密切配合，及时破解业务推进中的难点和堵点，迅速推动政策性金融工具在深圳落地见效。

根据政策，国家开发银行和中国农业发展银行今年7月份分别设立了基础设施投资基金，不到8月底，首批3000亿元资金就完成了投放，支持项目超过900个。

国家开发银行国开基金管理部潘星霖：我们优先支持“十四五”规划内、前期工作成熟，而且在三季度内能够尽快开工的基础设施重点领域项目，确保资金到位之后能够加快支付、使用，尽快形成实物工作量。

不久前，国家确定再增加3000亿元政策性、开发性金融工具资金，以撬动更多商业银行贷款、社会资本助力稳投资。截至9月16日，国开基础设施投资基金新增额度也已投放超过1100亿元，支持项目311个。

以更大力度补齐民生短板

记者在调研中还发现，近期信贷投向更加精准，除了交通、能源、新型基础设施等领域外，水利、医疗、教育等民生领域补短板重点项目也是银行资金投放重点。

云南省临沧市的耿马灌区工程是国务院确定的150项重大水利工程之一，不久前，农业银行为项目授信9.9亿元，加快了工程建设，现在已经有部分设施开始投入使用。

村民：以前我们都是用拖拉机拉水，现在政府给我们建了水管，现在不用拉水了。

耿马灌区工程管理局局长黄德旺：耿马灌区建成后，将解决30.71万亩农业灌溉用水，16.39万人用水困难问题。

农业银行三农对公业务部总经理刘仁举：我们上半年累计投放水利贷款超过了640亿元，在历年同期当中是最多的，下一步我们将会围绕国家重大水利建设项目，加大支持力度，实行最优惠的利率，使我们今年的贷款投放不低于1200亿元。

建设银行今年与农业农村部、国家乡村振兴局签署战略合作协议，将加大对国家乡村振兴重点帮扶县基础设施、农产品产地冷藏保鲜设施建设等领域的资金支持。

基础设施领域未来依旧是信贷支持重点

国家统计局的数据显示，今年前8个月，我国基础设施新开工项目个数达到5.2万个，比去年同期增加1.2万个。基础设施领域未来依旧是信贷支持重点。

就在不久前，多家银行纷纷表示，下半年将加大信贷投放力度，其中基础设施项目是支持重点。

农业银行董事长谷澍：主动对接政策性开发性的金融工具，加大基础设施重大工程和重点项目的信贷投放。

工商银行行长廖林：对于重大基础设施专班统筹、提级服务，加快释放大项目稳盘压秤效应。

中国银行副行长林景臻：加大对交通、能源、水利、新基建、新型城镇化等基建项目和重大工程的金融支持力度。

银保监会提出，要把稳定宏观经济大盘放在更加突出的位置，引导加大对基础设施建设项目的金融支持力度。中国人民银行提出，要引导金融机构增加对实体经济的贷款投放，重点发力支持基础设施领域建设。

（总台记者王雷杜雷鸣张军刘世军）