给企业批贷前，银行到底在调查哪些信息？

大家有过这种体验吗，当我们的企业向银行提交完贷款申请后，就进入了漫长的等待期。有的“运气好”一点，刚申请就被拒绝了，有的企业在等待了一个阶段后，才被告知拒贷。在我们提交贷款申请后，银行都会做哪些审核呢？在中小企业融资越来越难的当下，只有知己知彼才能贷得资金，今天，东融金服就带大家“潜入”银行内部，看看向企业批贷前，银行都会审查哪些方面，希望对广大企业主们有所帮助。

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贷前调查

1.资料核查：

完整性、真实性和有效性是资料核查的主要考察方面。

完整性是证明企业符合申请资质的佐证，所以每一项材料都不可或缺；

真实性也就是围绕企业法人身份、财务报表、银行流水、营业执照、乃至贷款申请表上所填写的内容等一系列材料做背景调查，核实材料是否有弄虚作假；

有效性，譬如说会核实企业营业执照、税务登记证、组织机构代码证、贷款卡等是否按规定办理年检手续等等。

2.客户信誉及人品调查：

要说了解信誉情况，银行可不仅仅停留在通过征信系统，了解企业和企业主的信用记录做表面功夫那么简单，东融金服提醒大家，银行还会将功课重点落在与客户周边人的交流上：

譬如向上游企业问及客户是否有拖欠账款的行为，向企业员工了解企业是否有拖欠员工工资的习惯。

3.企业资产及经营状况：

通过查看企业资产负债率、流动比率、速动比率、应收账款周转率、所有者权益、收入、支出、利润等财务指标的变化，分析企业经营成长曲线；

对生产经营的产品质量、市场占有率及市场前景等进行了解，以便分析企业还款来源和还款计划能否按部就班。

4.贷款用途：

调查企业贷款用途是否真实合理，确保资金流向安全地带，担心企业打着生产经营的幌子，将资金挪作他用；

东融金服提醒大家，为了彻底打消疑虑，有些银行除了在贷后监督款项的使用外，更是在贷前做好了防范措施，将贷款资金支付给客户的交易对象，而非企业账户。

——02——

方案谈判

如果认为风险能够在可控范围内，银行会与企业对可贷金额、期限、价格、担保方式等等进行又一轮谈判。

——03——

贷款审查

方案谈妥，调查报告写好后，客户经理会将全部业务资料移交风控部门进行审查。

这一阶段，风控部门会对项目进行审查，判断风险大小，收益多少，并得出初步审查结果。具体说来，无外乎三种情况：要么批贷，要么不批，要么以调整贷款金额、利率或担保方式为前提才能批贷。

一般情况下，企业的贷款申请通过以上三步后，基本上就到放款环节了。最后，东融金服给大家总结一下，贷前调查是贷款流程中极其重要的风控手段，基本上决定了企业的贷款是否会被拒，需要各位企业主慎重对待！另外，如果大家在贷款申请以及审核方面还有疑问，都可以咨询我们，东融金服是助贷行业领先者，深耕行业12年，拥有专业的融资团队，我们长期和银行打交道，熟知贷前、贷中、贷后的各项明细，为您一站式解决融资难题。

东融金服是东融科技集团旗下助贷品牌之一。东融科技集团成立于2010年，总部位于上海、公司人员规模近2000人，在上海、苏州、南通、南京、无锡、常州、合肥、杭州、宁波、青岛、武汉、成都、广州、天津、菏泽、临沂、泰州、湖州、扬州、绍兴、嘉兴等22城设有39家分公司，是中国规模最大的第三方融资服务平台。

融资租赁合同审查的 7 个核心条款

目前涉及融资租赁合同的主要规定是《民法典》第十五章“融资租赁合同”、《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》（下称“融资租赁司法解释”）、原中国银行业监督管理委员会《金融租赁公司管理办法》以及中国银行保险监督管理委员会《融资租赁公司监督管理暂行办法》等。此外，最高人民法院2021年7月5日《对十三届全国人大四次会议第9022号建议的答复》也涉及最高院视角对有关融资租赁问题的若干观点。

融资租赁合同的审核逻辑

融资租赁业务的开展，需以出租人具备融资租赁业务经营资质为前提，因此，合同主体的资质是融资租赁合同审核的首要因素。

此外，根据《民法典》第七百三十六条第一款规定，融资租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、规格、技术性能、检验方法；租赁期限；租金构成及其支付期限和方式、币种；租赁期限届满租赁物的归属等条款。根据《民法典》第四百七十条第一款关于合同主要条款的一般性规定，合同内容由当事人约定，一般包括当事人的姓名或者名称和住所；标的；数量；质量；价款或者报酬；履行期限、地点和方式；违约责任；解决争议的方法。

因此，从上述法律规定以及融资租赁的业务特征可以看出，融资租赁合同的核心条款在于合同主体、租赁物明细、租赁期限、租金构成及其支付期限和方式、租赁物的交付地点、方式和检验方法、租赁期限届满租赁物的归属、违约责任、争议解决等，融资租赁合同的审核逻辑也应围绕着以上核心条款去考虑。

以下部分将对融资租赁合同审核过程中合同各组成部分的审核要点做逐步提示，供读者参考。

核心条款1：合同主体的资质

关于出租人的主体资质，主要分为两类。一类是《金融租赁公司管理办法》第二条规定的金融租赁公司，即经银监会批准，以经营融资租赁业务为主的非银行金融机构，名称中应当标明“金融租赁”字样，接受银保监会及其派出机构监督管理。一类是《融资租赁公司监督管理暂行办法》所称的融资租赁公司，即从事融资租赁业务的有限责任公司或者股份有限公司（不含金融租赁公司），由省级地方金融监管部门对该地区内机构具体负责监督管理。在合同审查过程中，应注意区分两类出租方主体，审查是否具备相应经营资质，并关注是否曾受到相应监管机构的约束或处罚等经营风险。

关于承租方的主体资质，除了常规的资信能力、股东或实际控制人风险核查以外，还应关注租赁物是否与承租人的经营能力、承租目的匹配，是否为承租人实际使用。

核心条款2：租赁物明细

（名称、数量、规格、技术性能等）

1.与买卖合同的关联性

一般情况下，融资租赁交易除出租人、承租人以外，还往往涉及租赁物的出卖方，即除融资租赁合同以外往往还有买卖合同，二份合同虽各自独立，却又相互关联，如缺少买卖合同、或难以证明买卖行为的发生，则即使有融资租赁合同，在司法实践中也可能会被认为不符合融资租赁的法律特征，从而被认定为借贷合同或其他合同。

因此，在审核过程中，首先应注意是否存在与融资租赁合同对应的买卖合同，其次应注意买卖合同和融资租赁合同的关联问题，注意核查同一租赁物在不同合同中是否描述相同、特定，是否可以直接关联对应。

2.租赁物的明确性

实践中，租赁物往往涉及较强的专业术语，如果在合同正文中无法完全概括，可以以合同附件的形式对租赁物明细进行详细说明，避免因融资租赁物不具体而导致出现纠纷时影响权利救济。

*案例：仲利国际租赁有限公司诉三门宏盛化纤有限公司等融资租赁合同纠纷一案

（2015）沪一中民六（商）终字第115号

“本案系争《租赁合同》和《委托购买合同》项下标的物为“旧浸胶机一套”，庭审中，仲利国际公司表示该标的物系一整套设备，但具体包含的设备名称、型号及数量均不清楚，仲利国际公司亦未能提供任何证据证明系争标的物是一整套设备。因此，对于仲利国际公司的诉请本案中不作处理，待系争标的物的具体规格、型号、数量可以加以明确、系争标的物可以特定化后，仲利国际公司可另行起诉。”

3.租赁物是否适格

《民法典》第七百三十七条规定，以虚构租赁物方式订立的融资租赁合同无效。

此外，《融资租赁公司监督管理暂行办法》第七条规定：“适用于融资租赁交易的租赁物为固定资产，另有规定的除外。融资租赁公司开展融资租赁业务应当以权属清晰、真实存在且能够产生收益的租赁物为载体。融资租赁公司不得接受已设置抵押、权属存在争议、已被司法机关查封、扣押的财产或所有权存在瑕疵的财产作为租赁物。”第十四条规定：“融资租赁公司应当合法取得租赁物的所有权。”第二十条还规定：“融资租赁企业不应接受承租人无处分权的、已经设立抵押的、已经被司法机关查封扣押的或所有权存在其他瑕疵的财产作为售后回租业务的标的物。融资租赁企业在签订售后回租协议前，应当审查租赁物发票、采购合同、登记权证、付款凭证、产权转移凭证等证明材料，以确认标的物权属关系。”

因此，针对售后回租业务，针对租赁物的适格性审查，首先应核查租赁物是否真实、是否符合固定资产的特征，应审查租赁物是否由承租人真实拥有并有权处分，核查租赁物是否设立任何抵押、权属存在争议或已被司法机关查封、扣押或所有权存在瑕疵。针对直租类合同，还应审核出租人是否有权处分；针对售后回租类合同，则应同样通过审查发票、采购合同、登记权证、付款凭证、产权转移凭证等证明材料，以确认承租人是否有权处分。

核心条款3：租赁期限、租金构成及其支付期限和方式

1.利润的合理性

《民法典》第七百四十六条规定了租金的确立原则，即融资租赁合同的租金，除当事人另有约定外，应当根据购买租赁物的大部分或者全部成本以及出租人的合理利润确定。

何为合理利润，在司法实践中尚未形成较清晰的裁量标准及租金上限。在审核合同过程中，可以参考其他成本，如保险、维修、保养费用以及一定的税务成本去综合考虑合理性。

*案例：孔令仁林瑶上海易鑫融资租赁有限公司乌鲁木齐市车易融汽车服务有限公司霍尔果斯易车汇融汽车服务有限公司融资租赁合同纠纷二审民事判决书

（2021）新01民终108号

“融资款与租金之间的差额为78,730.76元（295,529.76元-216,799元），就是易鑫公司就该笔融资租赁业务的利润及其他费用，该利润率符合融资租赁业务交易的合理利润空间，故可以认定本案租赁物价值及租金构成的合理性”。

2.租金约定应便于理解

根据国务院办公厅《关于加强金融消费者权益保护工作的指导意见》，金融机构应当以通俗易懂的语言，及时、真实、准确、全面地向金融消费者披露可能影响其决策的信息，充分提示风险，不得发布夸大产品收益、掩饰产品风险等欺诈信息，不得作虚假或引人误解的宣传。

因此，融资租赁公司在面对金融消费者，尤其是个人客户时，应以通俗易懂的语言对租金相关约定进行全面展示。另一方面，作为承租人一方，在审核过程中，如发现融资租赁公司提供的格式文本有不易阅读、过分复杂的情况，也应及时提出问题并调整内容。

对此，可参照上海市地方金融监督管理局《上海市融资租赁公司、商业保理公司涉个人客户相关业务规范指引》第十八条、第十九条、第二十条内容，即“及时、真实、准确、全面向个人客户披露”、“使用‘业务确认书‘、‘还款计划表’等便于接收、理解的方式”、“以易于引起客户注意的字体、字号或颜色、符号等显著方式进行提示”等进行比对审核。

核心条款4：租赁物的交付地点、方式和检验方法

1.厘清逾期验收责任

对于租赁物交付，一般可通过要求承租方提供《验收合格证明》或《租赁物接受证明》等予以证明是否交付。但为避免承租方怠于验收或怠于证明的情况，可在合同中提前约定，交付至指定地点起X个工作日内未验收或未签收的，视为租赁物已按合同约定验收完毕交付。

2.明确租赁物质量异议和索赔的权利归属

《民法典》第七百四十一条规定，出租人、出卖人、承租人可以约定，出卖人不履行买卖合同义务的，由承租人行使索赔的权利。承租人行使索赔权利的，出租人应当协助。

考虑到权利救济的便利和效率，建议可以在合同中约定承租人有权向出卖人索赔，同时应强调该等约定并不表示出租人对相关权利的放弃，出租人同样有权行使相关权利。

核心条款5：租赁期限届满租赁物的归属

根据《民法典》第七百五十七条规定，对租赁物的归属没有约定或者约定不明确，依据按照双方补充协议、合同相关条款或者交易习惯仍不能确定的，租赁物的所有权归出租人。

因此，在审核过程中，首先应尽量提前约定明确租赁物的归属，同时注意是否有相关交易习惯的存在，如未约定或约定不明情况下交易习惯与法律规定存在分歧，则一旦发生纠纷，可能需要充分举证证明对方知晓该等交易习惯的存在。

此外，如约定租赁期满，承租人支付相当于租赁物残值的费用即可取得租赁物所有权的，建议在合同审核过程中即明确租赁物残值的计算方式或明确委托估值的相关机构。

核心条款6：违约责任

1.明确违约通知的送达方式

融资租赁合同承租人违约时出租人主张租金加速到期的约定普遍存在，但实践中往往到诉讼阶段才开始主张加速到期，或无法证明曾早于起诉前通知过对方加速到期的情况。

因此，建议在违约通知的送达方式、联系人员上进行详细规定，一旦发生违约情形可以尽早按合同约定的送达方式通知对方，将权利救济的时间点大幅提前。

2.出租人的瑕疵担保责任

根据《民法典》第七百四十七条规定，租赁物不符合约定或者不符合使用目的的，出租人不承担责任。但依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物的除外。

因此，在合同审核过程中，应明确租赁物的选择是否依赖于出租人技能或干预。

3.自力救济的触发条件和合理限度

《民法典》第七百五十二条虽然约定，承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以选择解除合同，收回租赁物。但实践中该等自行收回的自力救济方式，在司法实践中可能会被考量是否正当合理。

为避免发生争议时，因自行取回处置行为被法院认为损害承租人的合法使用权以及租赁期满后取得租赁物所有权的期待利益以至需赔偿承租人损失，建议可以针对不同程度的违约行为设置不同的违约责任触发内容，强调在对方构成根本违约的情况下才采取不得已且合理合法的取回租赁物方式。

*案例：安吉租赁有限公司与程营化融资租赁合同纠纷二审民事判决书

（2021）沪74民终320号

“本案中，截至安吉租赁有限公司收回租赁车辆前，程营化已履行了11期到期租金的支付义务，仅有2019年3月这1期到期租金尚未支付，且逾期支付的4期租金均按《融资租赁合同》约定支付了滞纳金，从未支付的到期租金占全部已到期租金的比例来看，程营化的行为并未影响安吉租赁有限公司收回融资款获取收益的合同目的实现，不构成根本违约。安吉租赁有限公司收回租赁车辆未提前告知，收车当时未通知程营化在场，并在没有拿到车辆钥匙的情况下委托第三方公司自行从程营化的出租屋门口将租赁车辆拖走，其单方收回车辆的行为影响程营化作为承租人对租赁物的占有和使用，该行为不具有正当性。”

核心条款7：争议解决

融资租赁合同的争议解决审查，与其他合同并无太多特殊之处。但值得注意的是，实践中，部分融资租赁公司可能会对不同的合同设置于己方便利诉讼的统一的管辖机构作为约定管辖地点。

在审查此类条款时，应关注该等约定管辖地点是否与合同各方住所地、合同履行地、签订地、租赁物所在地等存在实际联系。否则一旦发生争议，可能会被认为该等约定管辖条款无效。

*案例：郭婉铭、重庆度小满小额贷款有限公司等小额借款合同纠纷民事指定管辖管辖裁定书

（2022）最高法民辖27号

“虽然协议选择北京市海淀区人民法院管辖，系双方当事人在案涉合同中进行的明确约定，但是，在无证据材料可以证明北京市海淀区与本案争议有实际联系的情况下，如就此认定北京市海淀区人民法院是本案的管辖法院，势必造成大量案件通过协议管辖进入约定法院，破坏正常的民事诉讼管辖秩序，故案涉协议管辖条款无效。”

注：本文所列举的裁判文书意在提供不同的观察角度，并不意味该等裁判规则在司法实践中应当援引或参照。

声明

本文转自于北京市君泽君（南京）律师事务所，图片素材收集自互联网，如有侵权，请及时告知我们，我们将在最短的时间内删除。

商品房预售合同的 21 个审查要点

本文作者：范晓军张宝印文章转自：iC法秀

本文版权归作者所有，转载仅供交流，如有异议请私信联系删除

21世纪初开始，我国房地产业一直呈现迅猛发展态势，这一趋势在2019年达到顶峰。从2021年下半年开始，开发商一方面需要接受“三道红线”的监管政策，融资受阻，接连爆雷；另一方面，受疫情频发及国际形势影响，经济环境持续低迷，就业压力显著增加，居民预期收入降低，期房烂尾、停贷纠纷不断，均导致居民举债购房意愿大幅下降，房地产开发、投资和销售均呈现断崖式暴跌。

商品房预售合同纠纷案件数量变化趋势

（来源于：Ah）

人民法院审理商品房预售合同纠纷案件的数量，也与房地产行业的这一发展趋势高度一致。尽管案件数量在下降，但是个案结果对于开发商的影响却呈现“牵一发而动全身”的态势，且当下商品房预售仍是开发商资金回收的最主要渠道。因此，结合新情况对商品房预售合同及配套协议进行审查修改尤为重要。

笔者在近年为数个大型开发商服务，经办了百余起商品房预售合同纠纷案件。故本文拟在开发商立场上，结合实践就商品房预售合同及配套协议审查中的部分要点进行总结，以期抛砖引玉，共同为房地产行业的发展提供专业支持。当然，买卖双方需从各自立场、利益出发，尊重彼此自由意志，充分协商，以顺利达成合同条款。

一、合同当事人

（一）购房资格

在中央提出“房住不炒”后，各地均出台了不同的配套制度，其主要措施就是限制买受人的购房资格。因此，买受人是否具有购房资格，是现阶段商品房预售合同能否完全履行的首要问题。这就要求开发商在签订合同时注意审查买受人的购房资格，可以要求买受人提供具备购房资格的证明文件，或者至少要求买受人出具知悉限购政策并承诺符合购房资格的承诺书，并在补充协议中约定因买受人不具有购房资格导致合同无法履行情形下的违约责任、合同解除等事宜。

（二）贷款资格

贷款资格关系买受人的贷款申请能否顺利通过金融机构的审批，是开发商快速回收资金的关键。实践中，存在大量买受人缴纳首付款后，金融机构拒贷而买受人没有能力付清剩余房款，导致商品房预售合同无法继续履行而产生的纠纷。此类案件在房地产市场稳定增长的背景下，开发商占据绝对的主动权，进可要求继续履行合同并支付剩余房款，退可解除合同收取违约金，再行销售不难。但在当下房地产市场下行的大背景下，开发商的最优选择无疑是要求买受人继续履行合同并支付剩余房款。因此，开发商应对买受人贷款资格的审查及相应条款的设计给予相当的重视，并在与金融机构的合作协议中加入买受人贷款资格预审的内容。

二、商品房基本状况

（一）商品房面积

商品房预售时，因房屋并未建设完成，商品房预售合同中约定的面积是依据施工图纸预测的，非实测面积。而商品房面积与商品房预售合同中有关面积差异处理方式的约定息息相关，如果按照房管局发布的《商品房买卖合同（预售）示范文本》（下称“示范文本”）中的约定，一旦实测面积与约定面积出现较大差异，有可能导致合同被解除。

因此，在对商品房面积进行补充约定时应注意明确房屋建筑面积、套内建筑面积、共用部位与共用房屋分摊建筑面积均以约定的测绘部门出具的房屋面积测算技术报告书准。在商品房预售合同中避免直接采用示范文本中的约定，可改由双方自行约定，按照实测面积据实结算房屋价款，双方互不追究由此产生的任何法律责任。

（二）商品房抵押及权利状况承诺

示范文本约定开发商负有对商品房权利瑕疵担保义务，即如果商品房存在权利瑕疵不能完成合同登记备案或房屋所有权转移登记，买受人有权解除合同，开发商按约定承担违约责任。若开发商未告知商品房的真实权利状况，买受人可能以欺诈为由要求撤销合同，开发商将承担更大的损失赔偿责任。

因此，开发商应在商品房预售合同中如实告知买受人商品房抵押的真实状况，考虑到实践中商品房设定抵押的普遍性和复杂性，可以补充“出卖人对该房屋已进行抵押的，不属于出卖人违反承诺”的约定，避免在合同登记备案或房屋所有权转移登记实际不存在障碍时，买受人据此解除合同。同时，还应该注意详细约定买受人行使解除权的方式、除斥期间、退款期限、违约责任及违约金的限额。

三、以贷款方式付款的逾期责任

（一）逾期付款责任

关于付款方式，示范文本给出三种方式：一次性付款、分期付款、贷款方式付款。对于前两种付款方式，根据合同双方的意思价款支付时间完全可以约定明确。对于贷款方式付款的，双方仅能明确首付款的支付时间，贷款部分的支付时间因买受人提供贷款资料所需时间及贷款机构审批、放款所需时间不尽相同，无法在预售合同中明确约定，往往会导致开发商在追究买受人逾期付款的违约责任时难以证明逾期付款的时间节点，违约金主张不能被全额支持。

因此，开发商应注意补充约定视为逾期付款的具体情形及相应的违约责任，以督促买受人尽快付清办理贷款手续付清房款，还可在追究买受人逾期付款责任时提供证据支持。

（二）逾期还贷责任

实践中，开发商与银行之间通常有按揭合作协议，开发商会向银行缴纳一定金额的保证金，买受人申请的贷款付至开发商账户后，在办理完毕抵押登记手续前，开发商需为买受人的贷款向银行承担阶段性担保责任，在买受人逾期还贷的情况下，银行可以直接扣除开发商缴纳的保证金，也可以要求开发商承担保证责任。

但是，示范文本中没有关于买受人逾期还贷导致开发商保证金被扣除或承担保证责任后如何处理的约定，故开发商有必要对此作出特别约定：哪些情形视为违约、违约责任如何承担、开发商有权解除合同的情形、解除合同时买受人的违约责任。

四、交付条件

（一）商品房交付条件

目前，示范文本要求商品房交付须具备“两书一表一报告”，即《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、建设工程竣工验收备案证明文件（竣备表）、房屋测绘报告。实践中，开发商未组织竣工验收，擅自交付使用将面临巨额罚款，故开发商一般都会在取得竣备表后通知交付。交付时可能因存在面积差异需要买受人补差价，故开发商往往也会提前完成房屋测绘报告。两书则由开发商自行制作，一般不会出现问题。因此，实践中开发商在交付时基本都齐备“两书一表一报告”。

但是，容易被忽略的一点是，除了竣工验收的有关材料须房地产行政主管部门审核，房屋测绘报告同样须经房地产行政主管部门审核，以作为此后缴纳契税、申请不动产登记的依据。如果房屋测绘报告在交付时未经审核又无特别约定，买受人可能以此为由主张解除合同或追究开发商的违约责任。因此，开发商应注意补充约定“房屋测绘报告未经房地产行政主管部门审核备案，不影响商品房已达到‘该商品房已取得房屋测绘报告’这一约定”的交付条件。

此外，部分开发商对交房条件的约定在备案合同中一般约定为“商品房经验收合格”，而在补充协议中对“商品房经验收合格”做进一步的约定，比如约定经建设单位组织的勘察、设计、施工、监理等五方单位进行的竣工验收（五方验收表）视为验收合格，而非取得竣备表。实践中，五方验收的时间要比取得竣备表的时间早两到三个月的时间。

在逾期交房引起的纠纷中，是否达到交房条件往往是争议的焦点，而五方验收视为合格的约定则会大大减轻开发商的相关责任，在司法实践中，亦能得到大多数地区法院的认可。因此，开发商可根据开发地区的实际情况选择通过补充协议降低交房条件的约定，及早交房。

（二）商品房相关设施设备交付条件

示范文本要求商品房交付时水、电、暖、气均与城市供水、供电、供暖、供气管网连接，电话、电视、宽带线路铺设到户。实践中，因商品房小区外周边供水、排水、供电、供暖、燃气等城市基础设施设备不完善或者等待主管部门审批等非因开发商的原因，导致商品房供水、排水、供电、供暖、燃气设施在交付时暂不能纳入城市公共管网，如果这种情形持续相当一段时间，按照示范文本的约定，开发商将承担高额违约金。

因此，开发商可直接在示范文本中约定配套设施的交付条件为：“配套设施在商品房交付之前建设完毕”。如因城市公共管网未铺设至本项目等非开发商可控制因素造成本项目水、电、暖、气未与城市公共管网连接的，不视为开发商违约，开发商对此不承担违约责任。

同时，可补充约定上述情形下不视为开发商违约，开发商不承担逾期交付的责任，买受人不得因此拒绝收房。比如在补充协议中约定：“买卖双方一致同意与该商品房正常使用直接关联的供水、供电、电信、有线电视、燃气、暖气设施在商品房交付之前建设完毕，可使用的具体时间及条件以供应服务商提供的为准，买受人承诺不得因此拒绝收楼。买受人同意电信、有线电视、燃气设施由买受人自行开通，所涉费用由买受人承担。”

五、商品房交付时间

（一）约定宽限期

商品房通知交付的时间超过合同约定的交付时间，但逾期时间较短，这种情况下买受人从成本的角度考虑，往往不会通过诉讼追究开发商逾期交付的责任，但可能在收房时与开发商扯皮，影响交付顺利进行。为避免上述情况，开发商可以补充约定交付宽限期，明确开发商在宽限期内向买受人交付房屋的，不视为开发商逾期交房。但该宽限期不宜约定过长，笔者认为最长不宜超过30日，若约定时间过长可能导致条款被认定无效。

（二）约定据实延期交房的事由

商品房预售合同中约定据实延期交房的事由，在出现逾期交房的事实后，可以有效的减轻开发商的逾期交付责任。常见据实延期交房的事由有：遭遇不可抗力；突发性公共事件或法律政策变动的限制；买受人未付清应付房价款或违约金；因政府行政行为或影响开发、施工、材料运输的政府管制或政策而导致开发建设期延长；发生群众集会、重大活动（如重大国际国内会议、国家庆典、体育盛会）、项目所在地的重大事项等，影响正常施工，导致工期延误或不能按时交房的；其他非因开发商的过错及开发商所能控制的原因导致的延期。

（三）不得拒绝收房及视为交房的约定

实践中，在开发商通知交房后，买受人常以水、电、气、暖等基础设施未接入公共管网、房屋存在渗漏、开裂等一般质量问题、装饰装修设备不符合合同约定为由拒绝收房，上述问题也是新建商品房在交付时普遍存在的问题。因此，开发商有必要补充约定上述情形不视为买受人合同目的不能实现，买受人不得拒绝收房，开发商维修期间不视为逾期交付。

部分买受人在收到开发商寄发的收房通知书后，出于各种理由迟迟不办理收房手续，影响保修期起算及物业费、采暖费等费用的计收，原示范文本（2000年修订）中第十一条有“由于买受人原因，未能按期交付的，视为出卖人已按期交付该商品房”的约定，而现行示范文本不含此约定，该约定在开发商逾期交付案件中能够起到积极作用，应当补充约定在商品房预售合同中。

六、商品房质量

（一）质量问题的认定程序及损失赔偿限额

示范文本第十六条第（一）（二）（三）（四）款约定了商品房出现质量问题的处理方式，视情形买受人可主张赔偿损失、解除合同。但示范文本仅约定了质量标准和检测费用的承担，而未约定质量问题检测、认定程序，在发生纠纷时不能有效处理。因此，开发商有必要做进一步补充约定，经更换、修理后，买受人仍然依据示范文本第十六条约定主张权利时，应在一定期限内委托有资质的机构对房屋质量进行检测，逾期未提供质量不合格的检测报告则视为商品房质量合格，买受人应按约定收房并承担逾期收房的违约责任（如有）。

如房屋确有质量问题，买受人依约有权解除合同的，按照示范文本的约定开发商承担的违约责任较高。因此，开发商可在预售合同中应对哪些质量问题属于解除合同的范畴，哪些属于维修义务的范畴进行明确的约定，且应直接约定或补充约定开发商承担赔偿责任的限额，比如约定损失赔偿总额不超过房屋总价款的5%。

（二）买受人对商品房维修维护的配合义务

在房屋交付后，开发商对房屋负有保修责任，在需使用买受人所购商品房空间对相邻的房屋或公共部位及设施、设备进行维修、维护时，必须由买受人配合。因此，合同中有必要约定买受人在商品房维修、维护时的配合义务。例如：出卖人及其委托的单位或个人如需入户查验、维修、保养上述设备设施，买受人有义务及时为出卖人提供入户作业的便利，如因作业损坏买受人房屋专有部分的装饰装修的，出卖人负责恢复或给予合理补偿，具体事宜双方于作业后根据实际损坏情况另行协商确定，但买受人不得以补偿数额或支付方式等相关事宜与出卖人达不成一致意见而拒绝为出卖人提供作业便利。

七、合同解除的通知及处理

（一）约定解除权的行使期限

依据《民法典》第五百六十四条的约定，当事人可以约定解除权的行使期限，期限届满当事人不行使的，解除权消灭。当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。据此，开发商可与买受人约定解除权的行使期间，如果没有约定则适用一年除斥期间，期限届满解除权消灭。

实践中，在开发商违约买受人有权解除合同的情形下，约定较短的解除权行使期间能够有效减少被解除的合同数量。因此，开发商有必要补充约定解除权的行使期间，但约定的期间同样不宜过短，否则该条款可能被认定为无效。

（二）合同解除后的权利义务

合同解除后，开发商有权收回房屋，追究买受人违约责任，承担退还已收房款的义务。在收回房屋方面，应注意约定买受人配合办理预售合同网签备案注销登记的义务、交付后腾退房屋的义务及相应办理期限和违约责任；在追究买受人违约责任方面，应注意约定明确违约情形及违约金的计算方式、赔偿金（如律师费、评估费）的承担等；在退还已收房款方面，应注意约定开发商可先行从已收房款中扣除的费用，如违约金、赔偿金、使用房屋期间产生的费用、逾期偿还银行的息费等，如有剩余房款无息返还。

八、预售合同备案与房屋登记

（一）预售合同备案及注销

办理商品房预售合同登记备案手续是开发商的合同义务，但实践中会出现买受人反悔或者受房价影响不愿意签署网签合同的情况，导致无法完成预售合同登记备案，无法进入贷款审批程序。对此，开发商可以在草签合同中补充约定逾期签署网签合同的违约责任，通过函告来确定违约事实。同时，对于《预售合同》解除的，同样应注意约定买受人配合办理合同网签备案注销手续的期限和违约责任。

（二）抵押登记

买受人以贷款方式支付购房款，一般开发商均向贷款机构承担阶段性连带保证责任，直至房屋办理完毕抵押登记手续。即在房屋符合办理抵押登记手续时，如果买受人怠于办理，开发商的阶段性连带保证责任则仍然存在。因此，开发商应该补充约定买受人在能够办理房屋所有权转移登记之日起一定期限内办理完毕房屋的抵押登记手续及相应的违约责任，以早日解除阶段性连带保证责任。

九、通知与送达

（一）通知方式

实践中，与买受人直接、经常联系的一般是开发商的销售人员，与买受人的沟通往往是通过微信等即时通讯工具进行，故约定的通知方式不应局限于书面方式，开发商可以约定包括但不限于口头、书面（包括但不限于签订合同、补充协议、其他书面文件）、售楼现场公告、媒体公告、电话、短信、微信、电子邮件、传真邮寄、QQ聊天等方式对买受人进行各项提示、通知。

（二）送达方式与视为送达的约定

合同履行过程中的各种通知书、函件具有重要的法律意义，送达尤为重要，比如《交房通知书》和《不可抗力告知书》等，是否送达成为诸多争议的焦点。示范文本中关于送达的约定较为简单，且备案合同中买受人的住址信息一般登记为户籍地址，故开发商有必要与买受人补充确认通讯地址、收件人、联系方式、电子邮箱等送达信息，作为书面通知、函件及法律文书的送达地址。同时，为避免买受人提供的送达地址、电子邮箱有误或故意拒收，还应明确约定如出现买受人拒收、查无此人、地址不详、无法发送等原因导致文件未能收取的，均视为文件已经送达。

十、其他

（一）广告、宣传资料

如开发商的广告、宣传资料对房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，将被认定为开发商的合同义务，对开发商履约会产生重大不利影响。因此，开发商在签订商品房预售合同时应注意就广告、宣传资料、样板间等进行特别补充说明，明确销售人员对房屋的介绍、项目宣传及广告资料、样板间等，均不构成开发商对房屋所作出的任何承诺，亦不构成房屋交付标准，买受人所购房屋的具体交付标准及房屋布局、类型及配套设施情况均以《预售合同》为准。

（二）格式条款

依据《民法典》第四百九十六条和第四百九十七条的规定，格式条款提供方须履行提示、说明义务，使对方注意或者理解与其有重大利害关系的条款，且格式条款不得存在无效情形，满足上述规定格式条款方具有约束力。因此，开发商须在合同文本中采取合理方式提请买受人特别注意合同中免除出卖人责任或限制买受人权利的全部条款，就条款进行详尽地解释、说明，并可在附件中设置专门的格式条款提示说明确认书，要求买受人签名确认开发商已履行格式条款提示说明义务。