抵押消费贷与抵押经营贷有什么区别？

抵押贷款有不同的分类，需要名下有公司的那种是抵押经营贷款，而不需要有公司的叫做抵押消费贷款，二者是不同的，我们来看看二者不同之处在哪。

1、办理方式不同

办理抵押经营贷需要提供企业营业执照、财务流水、经营情况、抵押物证明等等，主要是审核企业的资质和营业状态，以及评估抵押物的价值。而对于贷款人的征信要求稍微低一些。办理抵押消费贷就相对比较简单一些，一般来说需要提供个人证明材料，收入情况、抵押证明等等，只要个人征信资质和抵押没有问题，就可以通过。

2、办理主体不同

抵押经营贷的办理主体一般为个体商户、法人、股东等直接参与经营活动的相关人等，而抵押消费贷的办理主体主要是个人。

3、贷款用途不同

这是消费贷与经营贷的核心区别，消费贷主要用于日常消费，但是经营贷主要用于企业日常经营，目前银行对于钱款的用途都有一定要求，一般都专款专用。

4、贷款额度不同

因为贷款主体不同，用途不同，可贷额度自然也不同，企业的资金使用能力基本是大于个人的，所以对于贷款额度也是有限制的，就拿广州来说，抵押经营贷可以做到3000万，而消费贷基本不超过300万，大多数都是100万以内。

5、还款年限不同

经营贷是针对公司发展的贷款，所以还款年限上也会比消费贷更长，一般来说消费贷年限不超过10年，而经营贷年限内最长可达20年。

总结抵押消费贷款

不需要名下有公司，但是利息相对经营贷来说偏高，并且贷款额度一般不超过300万，大多数都在100万以内，这种贷款适用于名下不能有营执的人群。

抵押经营贷款

需要有个公司，并且还要保持运营与记账，记账上要花点成本，但利息比抵押消费贷款要低，还款期限更长，可贷成数高。这种贷款适合有营业执照有真实营业场所的人群。

抵押贷款需要什么条件，要综合看抵押物的情况，借款人的年龄，收入，征信等情况。在办理抵押贷款前，可以先做个融资条件评估非常必要，银行贷款资质评分系统

（复制链接，在线查询条件），通过系统评分可以看出是否符合办理条件。

这两种方式怎么选呢？也不是想选就选的，毕竟经营贷还需要你有营业执照，所以还是看自身资质，有肯定选择经营贷啦，没有就选消费贷吧，但也不是没有就一定要选消费贷，你可以考虑新办一个营业执照，有些银行对营业执照的时间以及经营真实性有要求，但还是有些银行要求低一点，不过利率也会高一点，但是再高也高不过消费贷。

三种模式的背锅贷

——资方皆是非善意

田果成博士2022年9月29日

笔者最近发现，背锅贷不仅仅发生在北京，全国各地都有，且有不同的诈骗模式。用通俗直白的话讲，背锅贷就是骗子利用背锅人去向资方贷款，达到骗出资方的钱的目的。笔者了解到，发生在全国各地的背锅贷，也被称为新型套路贷有三种模式，归纳起来它们具有如下共性：

诈骗案包括三方：诈骗行为人（诈骗平台、助贷）、背锅房主、出资方（银行、保险、信托、小贷、典当行、个人银主）。骗子骗有房产的背锅人去贷款或用其财产去做贷款担保。诈骗动机和结果都是骗资方的钱。都必须两头骗才能成功。出资方没有尽到审慎尽调义务，不是善意的一方，也是成为被害人的根本原因。出资方都是刑事犯罪的被害人。

【模式一：诱骗房主用房产做抵押贷款】

笔者在《法治与社会》上发表的文章《一种新型诈骗行为——背锅贷》首次定义了这种诈骗模式，并在头条个人账号上发表了几十篇关于这个模式的背锅贷的法理分析文章。归纳起来这种模式两头骗行为是：

专挑审贷不严甚至不审贷，见房就贷的资方，他们主要伙同资方的助贷伪造被骗房主的贷款申请材料，包括伪造房主的法人或实控人身份、企业执照、供销合同、银行流水等等，从出资方那里把钱骗出来。诓骗房主参加以房养老、房产增值、不动产理财项目，精心设计签字场景，让房主在不自知不觉中跟出资方签订了房产抵押借款合同，成了骗子的贷款背锅人。这种模式的诈骗案的法律上争议焦点是：资方是否被骗，骗到的钱是不是属于资方。在笔者已经发表的文章中对这个问题进行了论述，在此不再赘述。

已经出现了一个对房主有利的案例：北京鼎硕炜业案的刑事判决结果（（2021）京03刑终688号）认定了出资方是被害人，在相关的资方起诉房主的民事诉讼中（（2021）京0105民初73025号），房主被判不承担任何责任，房主保住了房产，免除了债务。

【模式二：骗到二手房的产权去抵押贷款】

这种模式的骗子利用了二手房交易过程中的漏洞，在他们的二手房交易过程中骗得的虚假产权，实施了对出资方的诈骗，试图让房主成为贷款的背锅人。

比如，骗子向房主购买房产，骗子在缴过首付款后，以各种理由，诓骗房主办理了过户手续。骗子利用骗到的房产产权登记，向出资方贷款。房主的房产成了骗子贷款的担保抵押物，房主成了骗子的背锅人。暴雷后，出资方纷纷起诉骗子，要求房产抵债。

再比如，骗子把房产卖给的别人，新的房主缴全房款并占用了房产，但没有办完过户手续，骗子就利用办过户手续的空当，用本该变更的房产产权去向出资方贷款，导致新房主成了骗子贷款的背锅人。

这种模式发生在全国各地都有。笔者介绍一下所调查到的几个地方的案件侦办的情况。

1、广东刘贵初案

该案的判决书在“裁判文书”网上可查，其刑事判决书（（2015）粤高法刑二终字第233号）中法院认定：【2011年8月至2012年6月，被告人刘贵初谎称要购买房产增加公司资产以实现上市，先后购买了21套二手商品房（合同价款计人民币4478万元）。在此期间，刘贵初经与被告人张大伟合谋，在仅支付少部分房款的情况下，共同采取欺骗手段将房产过户到刘贵初本人、儿子、朋友或实际控制的深圳市三润实业有限公司（以下简称三润公司）、深圳市富大伟业科技有限公司（以下简称富大伟业公司）名下，然后由刘贵初用其中19套房产连同案外的2套房产向银行、担保公司、个人抵押借款，套取资金合计人民币（下同）2896万元。】

法院判刘贵初等人合同诈骗，并判定：【涉案房产为刘贵初等人诈骗之赃物，应返还给各被害人即原业主，而各被害人此前收取刘贵初的购房款和赎楼款应予返还并由工商银行深圳前海支行等八名债权人按比例受偿。】

2、河北申怀玉案

从“裁判文书”网上查到“河北省石家庄市中级人民法院执行裁定书”（2019）冀01执1692号之十八，该执行书上，【本院依据已经发生法律效力的河北省高级人民法院作出的（2018）冀刑终385号刑事判决书，判决第八项：“赃物涉案房产四十二套依法返还至相应被害人，即该房产原所有权人”的内容，在执行申怀玉等七人合同诈骗罪一案中，需将涉案房产返还被害人。】

该案中的涉案房产全部归还给了房主，房主的背锅人身份被摘掉。

上述两个案例的结论：

1）这类案件认定的核心问题是：诈骗行为人犯合同诈骗，涉案房产为诈骗行为人诈骗之赃物。从法理上讲，是赃物就应该收缴并物归原主，所以房主全部收回了房产，房主的背锅人身份被摘掉。

2）房主同样都是背锅人，这种模式与模式一的不同之处是：模式一中背锅人是贷款主体，即借款人；模式二中背锅人不是贷款主体，其房产被抵押了。

3）在这种模式中，房产被认定为赃物，其实就是作案工具。

4）此案中，虽然出资方是拿到了房产抵押权的，但是此判决结果与出资方获得的房产抵押权是否善意无关。

5）彰显了法律的公平正义：虽然房主被定为了合同诈骗的被害人，但其结果房主一点损失都没有，这就是法律保护了被害人，让被害人挽回了损失的结果。案件中无论资方获得的抵押权是不是善意的，资方都发生了损失，因此都是实际被害人。

4、发生在浙江台州有三起案件：

在台州发生了跟上述两个各背锅贷一模一样的诈骗案，有三起，分别是：

1）第一起也是最早的案件，其中十几户房主被认定成了刑事案的被害人，于是在后续的民事诉讼中，房主全部丢了房产，成了名副其实的背锅人。

2）第二起案件就一户房主，其房产是一栋楼，刑事结果还是房主是被害人，其民事判决结果是拍卖房产，所得款项评分给房主与出资方。房主与资方各被打了五十大板，该房主比第一起案件的房主幸运一点。

3）第三起案件的房主在广东、河北案例的启发下，搞清楚了保房免债的法理依据，与办案人员沟通后，让其意识到了问题所在，目前案件尚判决。由于有前述的广东、河北的案件判例，房主保房免债的希望很大。

如果按照死板的思维逻辑，浮皮潦草地判案，必然会出现台州的第一起和第二起判决结果——让背锅人背锅。这显然是不合理的。

4、正在审理的温州龙湾的案子和其它完全相同的案子

温州龙湾案正在审理之中，9月19日开了一次庭，9月29日第二次开庭，第三次将在10月8日开庭，近期将公布判决结果。上述广东案和河北案对此案的判决一定会对此案产生作用。笔者期待结果。

据了解，目前浙江一共有温州、衢州、宁波、金华、台州、绍兴、丽水，486户这样的二手房买卖诈骗案，重庆有600多户，江苏有200多户。

郑州100多户今年7月20日号宣判的，房子全部无条件返还了房东。

5、新疆伊犁锦城案

此民事案一直打到最高法院，其判决书：中华人民共和国最高人民法院民事裁定书（2019）最高法民申2834号。

案件事由：锦城公司把房子卖给了新房主周俊玉，新房主缴了全款并入住了，但是没有去办理过户登记手续，房产事实上已经属于新房主了，但房产仍然登记在锦城公司名下。锦绣公司用这个房产向银行做了抵押贷款。在银行下户看房时，锦城公司谎称该房处于出租状态，银行相信了锦城公司的说法，就把钱贷给了锦城公司。锦城公司不还钱，银行起诉了锦城公司，要求执行其房产。

该民事官司一直达到了最高法院。本案的焦点问题是农行伊犁分行在对案涉房屋设立抵押权时是否尽到审慎尽调义务。

最高法院认为：【根据生效判决认定的事实，在锦城公司以伊宁市房权证字第××号房产中的1××号、1××号、1××号、1××A号、1××号房屋向农行伊犁分行提供抵押之前，该公司已将前述案涉房屋出售给案外人周俊玉等人。锦城公司与周俊玉等人签订了房屋买卖合同，虽未办理过户登记，但周俊玉等人已经支付价款并实际占有房屋。农行伊犁分行自认锦城公司向其提交的抵押物清单载明前述案涉房屋处于出租状态。在房屋被他人占有使用的情形下，作为专业金融机构，农行伊犁分行应当对房屋的出租情况进行充分的现场调查，以查明出租人是否是锦城公司，抵押物是否存在真实的权利人，从而避免错误接受已出售房屋作为抵押物。本案农行伊犁分行未能提交证据证明其对案涉房屋进行了审慎调查，故其未尽到专业金融机构审慎、合理的注意义务，原判决认定农行伊犁分行对案涉房屋不享有抵押权并无不当。该分行申请再审的理由不成立，本院不予支持。】

显然锦城涉嫌刑事犯罪了，且犯的是贷款诈骗罪。但是，笔者没有查到相关的刑事判决书，似乎被害银行没有报案。这是一个普遍现象：背锅贷中真正的被害人不报案。如果他们报案，反而失去了向背锅人索要赔偿的机会。法律给银行留下了一个趋利避害的空子。

结论：

1）背锅贷中，出资方难言善意。他们见房就贷是普遍现象。最高法的这个判决给背锅贷中的“善意取得”的认定与排除立了一个标杆。依据这个标杆，背锅贷中的资方根本没有善意可言。

2）在背锅贷中，作为资方，他们很清楚，在民事诉讼中有房主这个背锅人，他们的损失有希望从房主那里找回来。如果他们报了案，自己就成了被害人，损失从骗子那里是找不回来的。趋利避害，资方当然要在想在民事诉讼中跟房主进行博弈，挽回损失。这种自私自利的行为是在放纵犯罪行为的泛滥，完全丧失社会责任感，应该受到全社会的谴责，特别国有的金融机构，更应该遭到谴责。

3）虽然没有查到相关的刑事判决书，也许银行没有报案，但从这个民事诉讼的结果看，银行就是被害人，并且成为被害人的充分条件是银行自己的非善意之举。

【模式三：以房主的委托代理人身份替房主签订借款合同】

吉林延边王颖翠案（（2018）吉24刑终145号）：诈骗行为人王颖翠组织一些商人去韩国做生意，王颖翠要为这些人担保，保证他们能按时回国，不做违法之事。相应地，王颖翠要求这些人用房产向她提供反担保。蹊跷就出现在房主向王颖翠的这个反担保的行为之中。王颖翠要求他们提供房产证，并签订一系列合同。在大家稀里糊涂地签的这一堆合同中，就夹带着一份房主们不知晓的委托代理协议。这份要命的委托代理协议约定了王颖翠有权用处置委托人的房产，包括抵押借款、出售。更要命的是，这份委托书还办理了公证，具有极强的法律效力。于是王颖翠代表委托人去向出资人做了房产抵押贷款。

法院认为：【被告人王颖翠向出国人员虚构提供房照进行抵押以便出国时作为担保为由，办理公证等手续时，隐瞒抵押房屋的实际用途，在出国人员按期回国或者未出国的情况下，通过公证委托手续从被害人处进行借款600余万，并至今未还，被告人王颖翠主观上具有非法占有的故意，客观上虚构事实骗取被害人的财物，其行为构成诈骗罪。】

法官判决：【责令被告人王颖翠赔偿被害人盛某人民币115万元、盛某、于德泳人民币78万元、焦立志人民币12.4万元、房有财人民币18.5万元、张广惠人民币9万元、丁福有人民币8万元、刘雅军人民币8.46万元、郎志伟人民币15万元、闫家伟人民币13.65万元、邵国忠人民币39.6万元、汪清县华鑫典当人民币33.5万元、延吉市宏坤小额贷款有限公司人民币89万元、孙淑萍人民币53.75万元、延吉市信裕小额贷款有限公司人民币6万元、金虎人民币23万元、袁茂国人民币8.25万元、李贤英人民币63.745万元、王德宇人民币14.1万元、高秉琦人民币8.328万元、马承福人民币4.73万元。】

结论：

法院认为：“通过公证委托手续从被害人处进行借款600余万”，可见出借人是被害人。显然此案的被害人没有报案。被骗时签的合同、协议是无效的。于是，委托协议无效，当然阻却了借款合同的有效性。所有这些出资人就相信了骗子出具的一纸公证书，实在是太草率，这就是被骗的原因。刑事判决结果让背锅人甩掉了被害人这口锅，于是在相应的民事诉讼中（（2021）吉民申5100号、（2021）吉24民终2388号），房主都要回了自己的房产。

【结束语】

不管哪种模式的背锅贷，都有一个根本要件：出资方没有尽到审慎尽调的职责，给骗子留下了可钻的空子，而出资方为什么不审慎？因为有房产抵押，认为不会有损失。因此，出资方跟房主签的借款协议或者获得的房主的抵押权都是非善意的。如果法院判房主向资方还钱的话，无疑是帮骗子实现了让房主背锅的目的。背锅贷的骗子除了已经实施了两头骗，还准备骗过办案人员让其判定房主是被害人。因此，背锅贷实际存在三头骗，这个客观事实的认定是对司法的公平正义的一个考验。

有贷款还可以买房子吗？房抵和按揭房信贷区别？这篇文章告诉你

贷款买房可以帮助购房者减轻很多购房压力，所以有些人在贷款买完房后发现自己还有余力购买第二套房，这个时候人们想在买房却顾忌自己第一套房的贷款还没有还清，不知道能不能继续购买。对于这个问题不清楚的朋友不要着急，小编今天就带你们来了解有贷款还可以买房子吗?房抵和按揭房信贷区别?

一、有贷款还可以买房子吗

有贷款可以买房，但是需要满足以下基本申请条件：

1、申请人年满18周岁，且是具有完全民事行为能力的自然人。

2、在贷款银行所在地有固定住所、有常住户口或有效居住证明。

3、有稳定的经济收入，信用良好，具备偿还贷款本息的能力。

4、有合法有效的购买、建造、大修住房的合同、协议以及贷款银行要求提供的其他证明文件。

5、有所购住房全部价款30%以上的自筹资金，并可以提供贷款行认可的资产进行抵押或质押。

二、房抵和按揭房信贷区别

1、成本不同。主要是利率方面对于按揭贷款，就是商业贷款，又叫个人住房贷款。抵押贷款指借款者以一定的抵押品作为物品保证向银行取得的贷款。利率都是执行人民银行规定的基准利率，以前做买房按揭贷款利率还有折扣，由于当今政策紧，额度少，利率不降反升利率上浮。但是按揭的上浮低于抵押的上浮。

2、法律关系的主体不同。抵押关系中，若债务人即抵押人，则只有两个法律关系主体即抵押权人和抵押人。而按揭关系中，最少应有三个法律关系主体，即按揭人(银行)、按揭人(买方)、第三人(原房屋所有人)。

3、先期条件不同。借款人要向银行申请房屋抵押贷款，是以一定的抵押品作为物品保证向银行取得的贷款，抵押贷款用途可用以购房、也可以用作其他用途。而按揭贷款是购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务却只能用以购房。

综上所述，有贷款是不影响购房的，只不过第二套房还想继续使用贷款的话，那么贷款的利率和首付都会有不同程度的上浮。以上这些就是“有贷款还可以买房子吗?房抵和按揭房信贷区别?”的全部内容。