项目测算中，投资人员如何快速调整融资计划？

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随着房地产行业融资越来越难，投资人员也不得不在拿项目的时候提前去考虑融资方案。

在过去，投资朋友遇见比较多的融资方式可能只是前融、开发贷、供应链融资，而现在由于信贷额度紧张，房企也不得不接受更贵的钱，比如保证金民间过桥、土地款非标配资、股权、债权融资、私募基金等形式。

有的房企分工比较细，融资一直以来都是财务部门帮忙调试，但投资人员初期测算时往往无法邀请到财务直接参与，都只能自己调融资计划。

那今天就来跟大家聊一聊投资人员应如何调整项目融资计划，实现快速测算之余，同时又能优化效益指标。

投资测算模型中关于融资测算的逻辑和计划非常多样，而且各房企间也存在较大的不同，关注的效益指标也有所侧重。

但万变不离其宗，在测算中，重点需要关注的，就是融资贷款的额度、现金流铺排（也即放款及回款）、以及资金成本的上限控制。

融资额度

根据政府监管要求，之前一直要求土地竞拍者承诺合规使用自有资金。

银行贷款、信托、保险等金融机构的融资明确不得用于缴付土地保证金、定金及后续土地出让款。

但绕开直接贷款，券商资管和信托等通道，变相为土地交易融资的做法屡禁不止。

过去，招拍挂拿地前的资金来源，除了集团自有资金外，还包括合作开发、短拆过桥、股权融资、非金融机构借贷，甚至是总包垫资。

我们也可以看到，今年的两集中供地对于自有资金的审核变得更加严格。

目前市场上还可以正常操作，也不需要抵押物的前融渠道，大多数最高只能做到土地款的70%，所以在测算时，土地配资最好设置低于70%。

由于开发商很少真的愿意让渡自己的股权，所以目前大多数都是使用明股实债和股+债类型的夹层融资。

这里需要注意债的部分是否开票以及税负承担的问题，会影响到实际的融资成本。

拿地后，就可以进行开发贷或供应链融资，进行灵活的置换处理。

开发贷额度有个孰低原则，根据项目总投与资本金投入（必须满足最低资本金比例30%）的缺口差额与可供抵押的资产抵押乘以银行认可的抵押率之后的额度，孰低即为可申请的开发贷额度。

供应链融资，则需要根据各个房企内部要求而定，一般大集团区域公司内部都可以自行调配额度。

现在很多大房企都算自有资金内部计息，对于他们而言，低成本的资金能融资回来越多越好，可以减低自有资金投入，甚至可以提前回笼自有资金，滚投到下一个项目。

当然如果前融的资金成本高于内部计息，则需要尽快替换了。

放款、还款铺排

融资资金的贷入，可设置与放款规则相关的各项自动策略，投资测算人员在输入具体融资计划时，通过一些定制好的预设规则进行选择并确定。

但是一般测算模型中自动测算规则相对于实际融资情形来说，更偏于理论化和规则化，但对实际融资放款来说，更符合现实情况。

资金放款的铺排一般有两种设置：

1、以资金缺口倒推

根据项目测算经营性现金流的缺口进行放款铺排，保证能覆盖各月资金的缺口。

这种设置较为理想化，因为是直接用资金缺口倒推放款的现金流，资方一般无法配合，与实际情况差别较大。

所以这种方法适用于参考制定项目投前的管控考核指标，但不适用于实际项目投资考核。

2、按总额分时间段铺排

一般以拿地作为首笔放款起始点，根据放款总额、参考预计的工程进度来设置放款时间间隔，由此得出放款的铺排计划。

这种铺排更符合融资放款的实际情况，也便于投资人员快速制定贴合实际的现金流入。可用于项目测算的投后监控及评估。

还款的现金流设置，也分为三种情况。

1、基于盈余还款

即以项目经营性现金流回正以后的资金盈余来设置还款计划。

这种方式一般是资金方愿意劣后回笼资金，如果是优先股或者是纯债的借款，大概率做不到。实际业务中，这种情况也比较少存在，除非资金方是房企集团关联或表外金融公司，才可能实现。因此，测算时基本可以不考虑该情形。

2、回正后按时间段还款

即以项目首次回正时间为起始点，按时间间隔（季度/半年度）设置还款时间，直至还款完成。

按时间还款这种方式是比较符实的，而且也便于投资人员快速调试还款现金流。

3、按各类进度还款

一般会根据项目销售进度或者是回款进度，不同的百分位比例，设置相应的还款比例。

也可以根据资方提出的具体要求，来进行设置。

在测算中，如果有多笔资金来源，也无须设置不同行的融资测算现金流。

因为每多一行资金来源就必须设置相应的融资利息成本和对应的放款、还款计划，投资人员填起来比较复杂。

最简便的办法就是确立统一的综合资金成本，将各类资金的放款和还款放在一起统一测算。

利息上限控制

很多上市房企为了让投资机构和投资者满意，都会尽量降低融资成本。所以一般房企内部都会设置一个融资成本上限，譬如10%。

这里并不是指超过10%以上的钱就不能用，而是项目整体融资综合下来不超10%。

有的房企还会对财务融资成本的总额进行管控；当投资没有按资金缺口和盈余来铺排资金计划时，很有可能会出现项目利息超出财务融资成本管控的情形。

对于这种情况，可以将超出融资成本上限的部分按照一定规则进行分摊，譬如按照每月融资成本占总成本的比例进行分摊，来管控整体融资成本。

当然，关于利息偿还的时间，也有小讲究。先息后本、或者按期还息、一次性到期还本付息细微的差别，都会产生对资金成本和计算自有资金投资回报率产生影响。

最理想的是一次性到期还本付息，当然如果利息需要分期偿还，也尽量将间隔拉长，按半年度或者季度，不要每月付息或者付砍头息。

总之，资金铺排的要点是，既能满足放款、还款的整体资金占用测算，也要满足资金成本总体监控的上限需求。

总的来说，投资测算中，关于融资使用的核心原则就是按需融资，资金尽量别沉淀；贵钱尽早还、便宜钱用久些，利息不破上限。

笔者并非融资专业人士，以上只是个人对于投资测算时融资计划铺排的一些理解，希望可以给到小伙伴们一些帮助，也难免会有疏漏之处，欢迎大家指正、交流。

今天的内容先介绍到这了，更多头条号干货，请关注公号“牧诗地产圈”。

石家庄公积金贷款详解：额度测算，各项要求

前天星球里有朋友问到了公积金，正好借着回复他问题的机会，写篇文章，给大家细致的讲解一下石家庄公积金贷款是怎么用的、有哪些具体限制和现行情况。

前置要求一、在本市或县域范围内缴存公积金，异地公积金也能用但要求主贷人有石家庄户口

二、以家庭为单位，在全国范围内没有未结清的公积金贷款

三、公积金账户正常足额缴存时间≥6个月

四、公积金账户仍然处于缴存状态

五、有尚未偿还的逾期贷款不行、连三累六不行、失信被执行人不行、曾骗取套取住房公积金或骗贷的不行。

详细解析

石家庄最常见的四种公积金类型和它们各自的详细要求如图所示，其中：

一、市直和省直公积金应用最广泛，市直公积金常见于私企，省直公积金常见于公职单位，铁路公积金就是铁路职工的，部队公积金要求是部队的现役军人，你不知道自己是哪种公积金、去问单位人事即可

二、四种公积金都要求房龄+贷款年限≤50年，但对主贷人年龄、房龄、房本面积、用地性质、贷款年限等各有不同，参看图表，实际情况可能有所不同，公积金施行细则变化频繁、建议您根据房产情况、实际咨询公积金窗口或房产经纪（今年底之前，主城五区公积金购房二套首付可以做到30%，其他区县20%）

三、严格来说，四种公积金都是全国范围内认房认贷的，实际因全国房产未联网，以家庭为单位计算名下房产套数时，只认定石家庄范围内、主城五区+其他区县、可查询到的房产套数。除市直公积金外，其他三种公积金只要在全国范围内有公积金贷款记录，再用公积金买房就算二套了（省直现在可能也不算套数）

四、有石家庄人才绿卡的，A卡B卡都行，公积金贷款额度上限可以提高到120万，前提是主贷人必须有绿卡，并且是以家庭为单位在石家庄地区（包括所有郊县和辛集）首次购房。

贷款额度

本文只讨论市直和省直公积金计算贷款额度的方式，铁路和部队公积金比较麻烦，建议您到公积金窗口自行咨询。

一、市直公积金贷款额度测算

1、以家庭为单位，名下无负债

贷款额度=月缴存基数X60%➗申请贷款年限对应的每万元贷款等额本息月还款额×10000元

贷款额度=15000X面积X贷款成数

2、名下有负债

贷款额度=（月缴存基数-月供）X60%➗申请贷款年限对应的每万元贷款等额本息月还款额×10000元-总负债

贷款额度=15000X面积X贷款成数

再给大家讲解一下这些公式里各项数据是怎么来的：

①不知道自己月缴存基数是多少的，问单位人事

②申请贷款年限对应的每万元贷款等额本息月还款额，首先从上部分的表格里确定自己能贷款的最高年限和对应利率，然后在房贷APP里录入对应利率和年限、计算一万元等额本息的月还款额即可

③石家庄市各类住宅，无论高低贵贱，市直公积金最高评估价15000元/平

④有信用卡的，计算贷款额度时还要减去信用卡近六个月内的平均使用额度

⑤两种测算方式，哪个算出的额度低、最终用哪个

二、省直公积金贷款额度测算

1、以家庭为单位，名下无负债

贷款额度=月缴存基数X60%➗申请贷款年限对应的每万元贷款等额本息月还款额×10000元

贷款额度=评估值（最高13000）X面积X贷款成数

2、名下有负债

贷款额度=（月缴存基数➗2-月供）X60%➗申请贷款年限对应的每万元贷款等额本息月还款额×10000元

贷款额度=评估值（最高13000）X面积X贷款成数

三、组合贷额度测算

组合贷=商贷额度+公积金额度，商贷额度的测算方式取决于公积金的月缴存基数，用上面第一个公式计算公积金贷款额度，再减去公积金贷款上限，就是组合贷中的商贷额度。

举例说明，假设张丹夫妇的市直公积金缴存基数加起来一共8000，首套利率3.1%、贷30年、月还款基数42.7、家庭无负债、代入公式，计算出的公积金额度约112万元，那么张丹夫妇最终的组合贷方式是商贷32万+公积金80万。

切记，组合贷的商贷部分是有上限的，上限依然由公积金额度测算方式决定！

文末总结公积金贷款，相比商贷，限制很多很多，但对房产交易来说，实际最大问题是：公积金贷款过于耗费时间，二手房交易流程其实和商贷差不多，都是合同签约→初审→批贷→网签+资金监管→面签→缴税过户→出房本→出抵押材料→抵押→出他项→公积金放款→解冻房款。关键是，初审到批贷这个环节，很费时间，最终走完流程、省直两个月左右、市直需要三个月甚至更长时间，组合贷就更......

时间太长，所以公积金贷款，需要开发商或二手房主配合才行。

以上，感谢阅读，如果对您有所帮助，点赞分享关注是对作者最大的鼓励~

公积金贷款怎么计算贷款额度

在申请公积金贷款时，大家都非常关注公积金贷款额度，那么什么是公积金贷款额度？公积金贷款额度究竟有多少？最高限额是多少？今天就由幸福里买房知识君为大家一一介绍。

本文主要分为三部分，公积金贷款额度的定义、北京市最高公积金额度和福州市最高公积金额度。

公积金贷款额度定义什么是公积金贷款额度公积金贷款额度是指个人在使用公积金贷款时所能申请的最大贷款金额。

公积金贷款额度计算方式1.账户余额计算

按照缴纳后的公积金账户余额进行倍数计算，一般常见有20倍，12倍等，各地规定不同，例如武汉为20倍，如果公积金账户余额为3万元，则最高可申请额度60万元。

2.还款能力计算

根据房屋所有人的综合贷款能力进行贷款额度的计算，计算公式为[（借款人全部月收入+住房公积金月缴存额）×40%-借款人现有贷款月供]×贷款期限，各地算法略有差异，具体以所在地实际公布算法为准。

3.房价比例计算

部分地区按照房价比例计算可贷款额度，例如总房价的70%或者60%等。

4.以最高贷款额度计算

各地都有自己公积金贷款的最高额度限制，例如北京最高可贷款120万元，武汉最高可贷款70万元。这里需要提醒大家注意的是，无论是以上哪三种计算方式，最终最高额度均不能超过最高额度规定，例如按照账户余额计算，武汉账户余额4万元，并不能贷款80万，最高依旧只能贷款70万元。

北京市最高公积金贷款额度根据北京市住房公积金贷款新政，公积金每缴存一年可贷10万元，缴存年限不够1整年的，按1整年计算，最高可贷120万元。

也就是说，一名公积金缴存职工，当他刚开始工作、缴存第一年公积金的时候，只能贷款10万元。然后每年增加10万元。当他缴存到12年时，才能贷款到公积金贷的最高额度120万元。缴存年限不够1整年的，按1整年计算。也就是说，当您缴存到1年零1个月的时候，认定的是您缴存了2年，可以贷款20万元。

如果借款申请人为已婚的，核算贷款额度以夫妻双方中缴存年限较长的一方计算。也就是说，丈夫是7年，妻子是5年，那么也只能贷70万元。

福州市最高公积金贷款额度职工家庭住房公积金贷款最高额度为双职工80万元、单职工50万元执行

(1)当流动性宽松、正常时，职工家庭住房公积金贷款最高额度统一按双职工80万元、单职工50万元执行

(2)当流动性紧张时，职工家庭住房公积金贷款最高额度统一按双职工60万元，单职工40万元执行

(3)首次申请住房公积金贷款且名下无房的职工家庭，不受住房公积金资金流动性因素的限制，其住房公积金最高贷款额度按双职工80万元、单职工50万元执行。

对于生育、抚养两个及以上未成年子女的职工家庭，首次申请住房公积金贷款，在其他贷款条件符合的情况下，其住房公积金贷款额度按公式测算时另加10万元，且最高可贷额度调整为双职工按100万元、单职工按70万元执行。

部分内容整理自北京市人民政府官网、福州市人民政府官网