买房千万不要先交首付和定金

作为一名地产行业相关人士，我今天讲一些没有买房经验的人非常容易忽略的细节。买房千万不要先交首付和定金，否则一旦款贷不下来，后果会是什么样的你了解吗？假如一套房价值一百万，首付三十万，如果贷款办不下来，要么你全款买下这套房，要么损失定金或者首付，或者是按照合同约定的赔偿违约金，违约金一般是房款总额的10%~20%，算下来就是十到二十万！

还有很多人签合同的时候没有仔细看合同的条款，中介或者销售让干什么干什么，这是非常错误的方式，不要管你当时的情况是否紧急，是否疲劳到没耐心看完条款细节，你一定要看完条款，至少是每一条大概了解过。否则办不下贷款的时候怪中介和销售真的一点作用都没有，毕竟他们服务你的目的是成交赚佣金，只要你交了钱，这单子就是成了，佣金就赚到手了。如果你在稀里糊涂的签了合同，合同里已经把细节情况写的清清楚楚，你真是给自己挖了一个大坑，那么如何不掉坑，你要学会科学的买房方法，我总结了正确的购房流程包含以下6个步骤：

一是购房贷款资格预审核，二是看房，三是签认购书，四是交定金，不是签购房合同，第六步才是交首付，我在此强调一下这个流程是科学的，相信我。

第一，买房的贷款一定要提前做预审核，也就是说自己把征信和银行的流水单打印出来，然后去银行找个贷客户经理说明自己要买房，能不能给贷款，让客户经理给预审核一下。如果开发商销售中心有驻场的银行，同样让他做一下预审核，这样就能基本上判断出你是否有资格贷到需要的钱数。第二，看房的时候注意一下户型图与样板间的差别，很多开发商为了视觉上的效果，在户型图上做了文章，比如缩小家具的比例（这一点我在线下不止一次见到过），咋一看感觉户型面积很大很宽敞，但是收房的时候你会发现太紧凑了，根本和想象的不一样，建议大家看样板间的时候拿着尺子测量好，按比例计算户型图上的尺寸。第三，前两条确认无误后签认购书。第四，交定金，现在都是线上转账，一定要做好备注留存转账的证据。第五，签购房合同。第六步交首付一般与第五步就同时办理了，签了合同就会过钱，这里提示一下，签了合同之后一定要用网签，不做网签很可能房子会被二次销售，这种扯皮的事咱们老百姓能避免还是避免的好！

如果大家觉得说的有道理，欢迎评论留言！

买房切记不要着急先交定金首付

千万要记住凡是售楼部口头跟你说先交定金，先交首付，要是贷款下不来，我们退给你！

千万先别急着交定金，别急着去交首付，房子多的是，没人跟你抢。为什么？我告诉你一个月至少收到200个网友，要求我协助他们，帮助他们，指导他们去退定金、退首付，这200个人当中，至少有80%的当初售楼员都是拍着胸脯跟他们说没问题的。到时候下不来，我们退给你可是。可是结果怎么样？没有一个退的。

当你找到他们的时候，态度好一点的销售，他也承认自己当初说过这样的话，但是他们会说我是答应退给你，但是我们公司有程序，要上级领导签字同意才行，而且我答应退给你，没有告诉你是百分百一分不少地退给你，我们还要扣除你的单方面的违约金，是你总房款的10%-20%一般都是10万以上落。还有的态度差一点的他根本不承认自己说过这样的话，前不久有一个网友就找到我，他说他某个售楼部交了定金和首付以后，觉得不得劲，再加上家里面也出事了，所以他不想买了，想去退，跑售楼部不下20次。退不了。

后来那个销售好心地跟他说，这个好心要打上引号，他说你出3万元的茶水费，我送给某个领导，领导签字落就会退给你。于是这个网友问我该不该出这个3万元的茶水费？我的天呐，我听了我非常的气愤，去退回自己的钱，还要给他们送3万元的茶水费，这简直是岂有此理，我告诉他，坚决不同意，坚决不给。

我就是想告诉大家，第一我们的购房者不要急着交定金和首付，一定要先弄清楚你的贷款按揭的资格有没有问题。没有问题才去下定金，才去交首付。第二如果发现售楼部忽悠你骗你隐瞒你欺骗欺诈者，想去退回自己的定金首付，一定要讲究方法，讲究策略，要遵章守纪，遵守法律，千万不能蛮干。如果你涉及到触犯了法律，不仅你交的钱要不回来，反而把你搭进去。得不偿失。

2022年最全装修贷款攻略 建议收藏

装修贷，全名叫装修贷款分期，是银行专门为有房有装修需求的客户设立的大额信用贷款。

接下来我们来看看申请装修贷都需要注意哪些事项。

一图解千文

一、装修贷款申请条件

1、人群

一般是18-65周岁，具有完全民事行为能力的中国大陆居民。有些银行准入条件较为严格，要求25-65周岁。

2、房产：按揭房、抵押房、全款房都可以做。

按揭房：需要分新房和二手房，新房上征信1个月，二手房上征信满3个月；

抵押房：有市值要求，一般不低于30w；

全款房：只能是商品房，公寓（商铺写字楼看具体产品）。

房产关系：本人、配偶或直系亲属名下房产；

3、收入：银行认定的收入方式可以是：个税APP的记录、公积金基数、银行代发流水。

但其他的现金发放、个人转账等方式，银行认可度较低。

对收入都不会有太高要求，能覆盖还款月供即可

4、征信：对征信的要求又细分为三个小点：

负债情况：负债率最好不要超过50%，有些银行要求比较宽松，只要不要超过70%就行。如果负债率超过80%，就不要去四大行浪费时间了。

这里解释下负债率，主要看收入负债比，

计算公式为：月供还款额/收入=负债率。

月供还款额=房贷按揭月供+抵押贷款月供+信用卡已用额度的10%+各类信用贷款月供。

逾期情况：主要看近两年的逾期情况，如果逾期不严重，例如借款额度不大，逾期几天，很快就还上，影响不太大。

又或者，逾期次数没有超过6次，连续3个月出现逾期（俗称“连三累六”）。银行看收入酌情审批。但是如果出现连三累六，五年内连续7个月出现逾期，那是妥妥的黑户了。银行拒批。

查询次数：一般会要求1个月内不超过3次，3个月内不超过6次的查询。

只有机构的贷款审批和信用卡审批、担保资格审查计入查询次数，个人的查询不纳入计算。

二、装修贷款关注要点

1、额度：30W~100W，主要有三种授信计算方式：

①按照认定收入进行授信，一般是收入的20~60倍。好单位高学历是加分项，能适当提高授信倍数。

②按照房产面积进行授信：

1）精装房按照每平4500*平方数授信

2）毛坯房按照每平6000~7000*平方数授信

③按照房产价值进行授信。

1）按照房产价值的10%~15%进行授信

2）按照房产首付的一半进行授信

当然了，不管哪种授信方式，最后批款的时候都是要减去信用贷款负债的。

2、利率：

月费率的范围是0.2~0.3%，通俗的说法是2~3厘利率水平在信用贷中是第一梯队了。

3、期限：期限长，最长8年期。但今天国家银保监会发布文件了，分期业务最长期限为5年了。

4、还款方式：主要有两种方式，等本等息和先息后本。

大多采用等本等息的方式，先息后本的极少，因为先息后本基本只能做1-3年，要求也比较严格。

5、门槛，现在市面上大部分房产都可申请装修贷。

不同于房贷车贷，装修贷不用抵押免担保，而且装修费用可用于家装建材材料、家具、家电、装饰购买，还可以付人工费用。

6、放款时间，提交申请后，一般3-7个工作日会出审批结果，银行上门勘察房子拍照后就可放款，最快拍照当天可放款。

精装房：一次性放全款；

毛坯房：一般分两次，水电完工放款50%，剩余的款项在泥木工完成后。有些地区，毛坯房也支持一次性放全款。

三、装修贷款整体操作流程

1、进件：去网点进件或者约银行经办到单位进件

2、电审：即电话审核，会打电话给本人和单位简单确认信息，每个银行略有不同，有些银行不电审。

3、批款。部分银行需要去网点面签。随后银行上门勘察房屋并拍照，拍照留底后就放款了，最快拍照当天可放款。

4、支用。一般批款成功后，银行会给你发放一个信用卡，款项打到信用卡，款项到账后，就可刷卡消费了。

5、还款。用款后，记得每月规定的还款日还款。

关于提前还款

需要确认，提前还款是否需要违约金

1)部分银行不需要任何违约金

2)有些银行规则是还款1年后，提前还款无需缴纳违约金；

3)有些提前还款需要多加一个月的利息费用；

4)大多数银行需要剩余本金1~3%的违约金

5)极少数银行需要全额违约金，即剩余本金的全部手续费

四、装修贷款常见问题

1、负债率超过了80%还能申请装修贷吗？

在没有其他硬伤的情况下，可以绕过四大行，找一些宽松些银行去申请。如果有其他硬伤，就要单独沟通了。

2、装修分期卡有效期是多久？

从放款日开始计算，有效期半年，超过有效期无法使用。

3、可以在哪些商户消费呢？

可以在装修相关的店消费。建行是划分了51类商户可以消费，农行是划分了40类商户可以消费，可在实体店消费，也可绑定分期卡，在网上消费。

4、征信有过逾期，还有希望申请吗？

如果是小额的逾期，而且结清的时间也比较久了，那就不用太担心。

如果是大额的逾期，而且是近期发生的，你最好能有等额的银行账户余额，才能证明你当时是忘了还，而不是还不起，不然大概率拒贷。

5、工资流水不是银行的代发的，可以作为收入去进件吗？

80%以上的银行已经不再接收个人转账的流水，进件装修了，因为作假的难度太低了。

装修贷越来越看个税收入，如果你是自雇的或者做生意的，而且房子供的年限也比较长了，可以酌情根据流水去认定你的收入，大概可以做到房贷月供的两倍。

如果你是好单位的员工，有部分收入是不体现在个税APP的，那么可以找单位开个收入证明，银行也是可以认的。

6、有多笔小贷还能申请装修贷吗？

几乎所有的银行，都对小贷比较敏感。

小贷根据状态又可以分为已结清和未结清的。

已结清的小贷，如果结清时间在两年前，那基本就没什么影响了；如果在半年内，银行会酌情提高利率或者降低额度。

未结清的小贷，笔数不要超过三笔，资质有其他亮点的话，还是可以申请下来的。

7、房子还没交楼可以办理吗？

可以，可用按揭合同/购房合同申请，届时凭借收楼通知书办理放款即可。